裁判書系統

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　　 108年度訴字第68號 原　　　告　廖苑在 訴訟代理人　劉宣辰律師 被　　　告　綠園家建設有限公司 法定代理人　鄭麗珍 訴訟代理人　藍庭光律師 　　　　　　朱俊豪 上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國109年12月4 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣291,708 元，及自民國108 年3 月12日起 至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用（減縮部分除外）由被告負擔百分之45，餘由原告負擔 。 本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣291,708 元為原告預 供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序事項： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終 結者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第7 款分別定有明文。本件原告起訴聲明第1 項原為：「被告應 給付原告新臺幣（下同）80萬元，暨自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。」嗣於民國 109 年12月4 日具狀變更該項聲明為：「被告應給付原告65 萬元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百 分之5 計算之利息。」核屬減縮應受判決事項之聲明，並追 加聲明「願供擔保，請准宣告假執行。」均核與上開規定相 符，應予准許。 貳、實體事項： 一、原告方面： ㈠、原告為購置新居，前於106 年2 月7 日與被告簽定土地暨房 屋預定買賣合約書（下稱系爭契約），購買坐落雲林縣○○ 鎮○○○段○○○○○ ○號土地、權利範圍全部暨其上同段145 -000建號建物（門牌號碼：雲林縣西螺鎮吳厝12之2 號，下 稱系爭房屋），買賣價金共計7,200,000 元，已全數由原告 付訖，兩造復於106 年9 月29日點交前開房地，並已完成所 有權移轉登記，原告後於同年12月中旬搬入居住迄今。 ㈡、惟原告於遷入居住後，於107 年8 月間陸續發現系爭房屋存 有下列之瑕疵： ⒈一樓前庭排水不良（下稱系爭瑕疵一）：一樓前庭地面之洩 水坡度及排水方向不符施工常規，每逢隔壁住戶洗衣洩水， 即會積水於一樓門口及窗台下方，致礙出入通行。 ⒉二樓冷氣排水管錯接到隔壁住戶一樓浴廁之通風孔（下稱系 爭瑕疵二）：原告於107 年8 月間，因酷暑使用二樓冷氣後 ，經隔壁住戶告知其一樓浴廁上方排風換氣口會因此噴撒水 花，始獲悉上情。 ⒊三樓通往屋頂平台之白鐵門無法密閉（下稱系爭瑕疵三）： 原告於106 年9 月間發現頂樓白鐵門，因門框尺寸不合致縫 隙過大無法密合，非強力拉拽無法關門。 ㈢、上開所述系爭瑕疵一、二、三等，原告業於107 年9 月1 日 ，即保固期間內（即107 年9 月29日前），以LINE之訊息通 知被告之員工林美靜，主張依被告所出具之保固書上載內容 ，向被告申辦售後服務，要求被告出面處理，惟均未獲置理 ；嗣於同年月19日經雲林縣消費爭議調解委員會調解未果， 亦遭被告拒絕修復上開瑕疵。 ㈣、另原告又於107 年12月間，發現系爭房屋又有下列瑕疵： ⒈三樓之隔戶牆及頂樓外牆，該等牆壁之結構並非RC結構（下 稱系爭瑕疵四）：原告因牆壁隔音效果極差，夜間多次因隔 壁洗澡水聲驚醒，轉側難眠，影響居住安寧；又見二、三樓 牆壁多處裂縫，經鑽孔前開牆壁後始知其等乃係紅磚構造， 非如系爭契約第17頁記載「全韌性的耐震結構㈧外牆及隔戶 牆、內隔間牆均採用RC結構鋼筋，堅固耐震隔音效果佳。」 所保證之RC結構。 ⒉二至三樓之樓梯下方側面橫樑滲水（下稱系爭瑕疵五）： 自107 年12月間，系爭房屋之二樓至三樓之樓梯下方側面橫 樑，其牆面開始出現滲水水痕、牆面油漆剝落，滲水現象日 趨嚴重。 ㈤、本件訴訟中原告又發現，並於108 年10月17日經社團法人臺 中市土木技師公會（下稱臺中市土木技師公會）鑑定，確認 一樓後方儲藏室牆面材質為木作牆面，與竣工圖標示之磚牆 不同（系爭瑕疵六），及被告將門牌吳厝12-1號2 樓廁所浴 室間位置之變更設計施工，致降低及減損系爭房屋牆壁原始 設計之隔音效果（系爭瑕疵七）。 ㈥、按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀 念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質 而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（ 最高法院73年臺上字第1173號判決意旨參照）。又「物之出 賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於 買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通 常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者 ，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有 其所保證之品質。」民法第354 條定有明文。且買賣標的物 如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時 ，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕 疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨， 即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度臺上 字第1112號判決意旨參照）。 ㈦、承前所述，系爭房屋交屋後不及一年即存有前述系爭瑕疵， 則依通常交易觀念，系爭房屋顯未具備通常新建房屋所應具 備之價值、效用及品質；更因有系爭瑕疵四存在，而不具系 爭契約所特別約定保證之『採用RC結構鋼筋，堅固耐震隔音 效果佳』品質，是則系爭房屋出賣人即被告，除應負物之瑕 疵擔保責任外，更構成不完全給付之債務不履行責任，至臻 明確。 ㈧、就減少價金部分： 按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移 轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出 賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契 約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買 受人僅得請求減少價金。」民法第354 條、第359 條均定有 明文。再按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者， 應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦 同。」民法第179 條亦明文規定。又買受人依民法第359 條 規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行 使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之， 是出賣人於其減少之範圍內，即無價金之請求權存在（最高 法院87年臺簡上字第10號判決意旨參照）。而本件系爭房屋 因存有系爭瑕疵四、五、六，致減損價額407,440 元，爰請 求減少此部分價金，並以起訴狀繕本之送達，依民法第359 條規定為減少價金之意思表示。 ㈨、就損害賠償部分： ⒈按「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解 除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人 故意不告知物之瑕疵者亦同。」民法第360 條定有明文。第 按「債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準 用第192 條至第195 條及第197 條之規定，負損害賠償責任 。」、「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、 隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害 人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。」民法第 227 條之1 、第195 條第1 項前段，均定有明文。 ⒉本件系爭房屋因有系爭瑕疵一、二、三、七等瑕疵，爰請求 被告賠償損害207,490 元。 ⒊又原告自106 年12月底遷入居住起，系爭房屋因有系爭瑕疵 四而無法有效阻絕隔壁住戶洗澡水流聲響等噪音，致原告晚 上睡眠經常性中斷、睡眠品質不佳，身心俱疲，影響原告生 活品質，更須求醫治療，原告之身體、健康、居住安寧之人 格法益均受重大之侵害，就此瑕疵結果損害，被告應賠償原 告精神慰撫金30,000元。 ㈩、就懲罰性違約金部分 ⒈按「本法所用名詞定義如下：一、消費者：指以消費為目的 而為交易、使用商品或接受服務者。二、企業經營者：指以 設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。 …，五、消費訴訟：指因消費關係而向法院提起之訴訟。… ，七、定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立 同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。…」、「（第 1 項）從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者 ，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品 或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。（ 第3 項）企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或 第三人時，應負連帶賠償責任。」、「企業經營者之商品或 服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。」、「依本法 所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請 求損害額五倍以下之懲罰性賠償金。」，消費者保護法（下 稱消保法）第2 條第1 、2 、5 、7 等款、第7 條第1 項及 第3 項本文、第22條第2 項、第51條前段等定有明文。 ⒉本件被告興建系爭房屋之建案，並出售予不特定之消費大眾 ，自為消保法第2 條第2 款所稱之企業經營者；原告向被告 購買系爭房屋及坐落基地，自用居住，非係專以經銷商品為 營業之企業經營者，自屬消保法第2 條第1 款所稱之消費者 ；又本件兩造之系爭契約，係被告針對系爭房屋之建案，提 供與不特定多數之房地買受人簽訂者，其型式、內容均一致 ，且為被告公司預先擬定之契約條款，作為契約內容而訂立 之契約，依消保法第2 條第7 款、第9 條之規定，應屬消保 法所稱之定型化契約，是本件系爭房地之買賣爭議當有消保 法之適用。 ⒊再被告為房屋之興建及經銷買賣，既屬企業經營者，自應確 保其商品即系爭房屋符合專業水準可合理期待之安全性，惟 其出售之系爭房屋存有上開系爭瑕疵四，顯未確實履行其保 證品質之內容，亦不具社會通念上就新建房屋合理期待之安 全性，致原告之身體、健康、居住安寧人格法益等受危害， 當應依消保法第7 條負企業經營者之損害賠償責任。 ⒋據上，系爭房屋因存有系爭瑕疵四致有272,930 元之瑕疵結 果損害，則原告爰依消保法第22條及第51條規定，請求被告 給付懲罰性違約金5,070元。 、並聲明： ⒈被告應給付原告65萬元，暨自訴狀繕本送達之翌日起至清償 日止，按年息百分之5 計算之利息。 ⒉訴訟費用由被告負擔。 ⒊願供擔保，請准宣告假執行。 、對被告抗辯所為之陳述： ⒈就被告民事答辯㈡狀所指原告有承認受領瑕疵給付部分： ⑴就系爭瑕疵三部分： 兩造於106 年9 月29日點交系爭房屋時，原告即已向被告 之業務代表林美靜主張本項瑕疵，並經其將本項瑕疵通知 被告；又被告就此應負不完全給付之債務不履行責任。 ⑵就系爭瑕疵六部分： 被告於106 年9 月29日點交系爭房屋所交付之竣工圖示， 在系爭房屋一樓後方儲藏室並未標示具有隔間牆，原告係 於108 年5 月17日向西螺鎮公所申請補發（105 ）（西） 營使字第00051 號建築使用執照暨竣工圖，經比對現場後 始知本項瑕疵，並請求被告就此負瑕疵擔保責任。 ⑶就系爭瑕疵七部分： 系爭房屋共用牆壁非全為RC結構暨鄰戶變更原始室內格局 設計而致不具被告所保證之隔音品質，乃係依通常檢查所 不能發見之瑕疵，則原告於107 年12月間發現系爭共用壁 顯非RC構造後，即行提起本訴以代通知；復本案鑑定中， 於109 年7 月27日被告提出系爭吳厝12-1號之給水圖及昇 位圖後，原告始知悉其有變更設計影響牆壁隔音，即資為 本訴請求。 ⑷據上，原告並無民法第356 條所定視為承認受領物之情事 。 ⒉另臺中土木技師公會109 年3 月3 日（109 ）中土鑑發字第 000-00號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書㈠）所載之系爭 房屋價值減損之金額，乃係以系爭房屋之瑕疵修復費用為據 ，再採成本法60% 與評點法40 %之權重決定價值減損比例， 從而得出價值減損金額，並非單純計算損害賠償之金額，自 得堪為本件請求減少價金之憑據。 二、被告則以： ㈠、原告具狀再聲請對系爭瑕疵四之事項，再鑑定「隔音效果較 佳或減損？」一節，惟原告與被告當時訂契約載明「隔音效 果佳」之標準為何？所謂佳或不佳之定義，本已過於主觀， 原告理當提出欲再鑑定之合理客觀標準，始能作為比較鑑定 。如實際以本件RC與部分磚造結構二者比較，其分貝數應相 差若干，始可供鑑定佳或不佳？又查，吳厝12-1號宅之浴廁 係依法令變更，各戶之主排或主水管係在柱內，並非在共同 壁牆，此亦符合建築規範，始有如此。設使獨立建築物，亦 係如此，原告買受共同壁宅，可得而知應有此可能，不能苛 求，合先敘明。 ㈡、對於本件臺中市土木技師公會鑑定報告書㈠所載，其中：系 爭瑕疵一、二、三各項之「瑕疵修繕費用概算價金」，及追 加鑑定事項，均不爭執。惟關於下列鑑定部分，則有爭執， 各該爭執意見如下： ⒈系爭瑕疵四之鑑定結果，固有部分非RC結構，然其隔音效果 仍符合建築技術規則。故縱與建造執照不符，但應屬無關重 要，不得視為瑕疵。從而，就此項修繕費用272,930 元，應 不得列入計算，進而請求減少價金。 ⒉系爭瑕疵七部分，其中修繕鄰宅吳厝12-3號浴廁防水工程部 分，是否被告原來建築所造成而可歸責？抑或其他原因？此 部分因涉及第三人，建議容由被告與第三人自費施工改善直 至完全無漏程度，以簡化本件紛爭。至於原告房屋該部分漏 水牆面之防水改善工程，核屬必要，不予爭執，特此陳明。 ⒊本件臺中市土木技師公會，固不諱言對於建築物之「構造、 修繕等成本」方面，有其專業，然此部分主要爭點係對於「 污名價損」之判斷，事涉不動產之位置、機能、發展、建設 、市場競爭力等等法則，屬學理以及實務鑑定經驗之專業（ 詳鑑定報告書㈠第23、24頁參照），理應委由不動產估價師 鑑定，最為適當專業，並遵循不動產估價技術規則為之。 ⒋依鈞院囑託事項，其中：六、「上開一至五，如有瑕疵，是 否造成交易價值減損？若如予修繕完畢後，是否仍有交易價 值減損各若干？」（參鑑定報告書㈠第5 頁）。此項價損原 則，簡言之即為：「瑕疵價值＝（損害前價值－損害後價值 ）或＝（修復成本＋污名價損）」。上開「修復成本」，應 是本件鑑定書所列之「瑕疵修繕費用概算價金」；至於「污 名價損」，乃指基於不動產留有瑕疵尚未能完全清除之不確 性，或有復發可能性之風險，另「污名價損」，亦有久、暫 之別。 ⒌系爭鑑定報告書㈠鑑定報告之價格，係採「成本評估法」、 「評點法評估法」二者，綜合評估所得。惟不動產估價技術 規則僅有比較法、收益法及成本法三者，本件鑑定所引「評 點法評估法」，尚與法規及實務不合，論據不足採佔，另查 本件鑑定內容： ⑴依「成本評估法」：鑑定係將瑕疵之總合價值減損為543, 280 元，作為計算基礎（見鑑定報告書㈠第23頁），然系 爭瑕疵四部分磚牆事項，不得視為瑕疵，應不得計入，而 本件鑑定逕將此作為計算依據，所得結論，必然失當。 ⑵所謂之「評點法」：係以因瑕疵存在結果，日後再次發生 瑕疵之可能性，為主要因素。查，本件瑕疵一、二、三部 分，如經修復之後，全無復發之可能；又系爭瑕疵四部分 之隔音效果，係符建築技術規則，尚非瑕疵，毋庸修復； 以上均無「污名價損」之可言。至於系爭瑕疵部分，亦係 原告以及鄰宅12-3號之牆面地坪，均予以防水，改善至不 漏水即足，此非深層病灶之瑕疵情況，衡以現在科技之材 料、工法，果予修繕，加強加厚，則其防水功能，因修繕 完畢，完全回復，甚至應更優於原來之使用年限，日後因 此瑕疵，再發生之可能性極微，此由常理可知，應無「污 名價損」情事。惟系爭鑑定報告書㈠僅記載：「由於標的 不動產瑕疵修復後，可能再次發生瑕疵情形，因此再次發 生建物維修費用可能增加」等判斷要旨（見鑑定報告書㈠ 第27頁），惟對於各該瑕疵何以全部認作均有復發可能性 ？又各該復發之機率高低如何？如復發時，日後各別影響 以致污名程度為何？事關如何判斷「污名價損」之基礎， 理應詳述說明，始足為憑；惟該鑑定結果全未置說明論敘 ，理由欠備，無從解疑，則其鑑定評估，必屬失當。 ⑶承上，本件依「成本評估法」、「評點法」，各所依據之 基礎事實，已有如上不當可議之處，此鑑定據此更綜合評 估所得結論，亦無可取。從而，原告此部分之主張，如無 其他更妥適明確之證明方式者，自不應准許。 ㈢、關於原告請求精神損害賠償部分，因系爭瑕疵四隔音問題， 既經鑑定係合於規範，不得視為瑕疵，自無債務不履行之事 實，原告主張人格法益受害且情節重大，更屬無據，其請求 財產及非財產之損害賠償，均不能准許。 ㈣、原告主張懲罰性損害賠償部分，乃依消保法所提之訴訟，然 原告就系爭瑕疵四隔音問題之損害賠償請求，本屬無據，已 如前述，核無消保法訴訟之請求權存在。再者，成立消保法 之訴訟，須以因商品發生安全或衛生上之危險為要件，如商 品符合當時科技或專業水準，已具可合理期待之安全性者， 即無危險性可言。本件系爭房屋磚造部分，雖非RC結構，但 其構造、建材，係符合隔音等規範，尚難謂與合理期待之安 全衛生有所違反，不得認為具備危險性，原告此部分請求， 亦屬無據。 ㈤、就原告主張因瑕疵減少價金部分，兩造於106 年9 月29在現 場交屋（附件1 ：交屋通知單、附件2 ：房屋資料點交簽收 單），原告於點交當場，已經受領包含竣工圖，以及四樓白 鐵門鑰匙之交付，並當場逐項驗收，其當時即可得知上開木 作牆面構造明顯與竣工圖不符，以及白鐵門開啟異狀等情， 惟其當時未表示異議，自不得於事後一年之久，再主張被告 出賣人故意不告知（臺灣高等法院85年度上字第1903號判決 要旨參照）。故依民法第356 條第2 項規定，此述二項，應 視為原告已經承認受領，不得更行主張瑕疵。 ㈥、再按，所謂請求減少其價金者，係指「買受人請求減少之價 金數額，應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價 金，並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準（最高 法院86年度臺上字第1615號判決參照）。簡言之，所謂減少 之價金，是依「買賣當時有、無瑕疵二者比較價差」。而本 件原告請求鑑定所得之金額部分，均是以回復至為損害發生 前之原狀，核屬民法第213 條所定之損害賠償之費用，並非 依「買賣當時有、無瑕疵二者比較價差」之金額，原告不得 以本件鑑定之金額，作為請求減少價金之依據。 ㈦、關於原告就隔音造成系爭房屋二樓前房聲音較大之瑕疵，依 民法第360 條、第227 條之1 及第195 條規定，而請求損害 賠償部分： ⒈本件原告主張關於隔音之瑕疵，屬民法第360 條所定「保證 之品質」，係以在系爭契約第17頁（8 ）有載「隔音效果佳 」為其依據。 ⒉然關於系爭契約之保證事項，僅於第七條三、訂有明文，至 於系爭契約第17頁以下至第21頁所列（包括「隔音效果佳」 ），均無所謂保證之宣示。故如謂「隔音效果佳」是屬「保 證之品質」者，豈不謂其餘不可勝數之事項，亦均為保證事 項？應無此理；由此可見，原告僅依據系爭契約書載有「隔 音效果佳」等字，即認為「保證之品質」，尚乏論據。 ⒊謹按，是否屬「保證之品質」，固然非純以有無「保證」二 字為準，或者可參酌其他文字用語（如本件系爭契約第17頁 ㈢㈤絕無…事項），而得視為已有保證約定，或者依特定用 途之交易習慣（如作為錄音室使用）等等，始足當之。否則 ，所謂「隔音效果佳」，應僅如其他所載「外觀由名建築師 精心設計、高級、清爽、高雅、藝術、空間功能性、防水效 果佳、具隔熱效能」等等，此多涉個人主觀，感覺程度因人 而異，無法量化，實務及事理上，自無可能作為保證項目。 ⒋誠如原告自述，我國建築法規僅就「構造方法」規定，系爭 房屋之部分磚造部分，經鑑定既已符合我國法規認可已達空 氣音隔音指Ｒｗ值在50分貝以上之要求，而本件既未就「隔 音性能標準」有何具體約定，自不能另以「隔音性能標準」 判斷。況且本件實際躁音程度若干？是否已達一般人生活上 通常難忍之程度？未符通常效用？原告究係依何標準主張不 符「隔音效果佳」之事？尚未能證明，已難認係屬瑕疵；而 如若認定此仍屬一般瑕疵者，原告亦應只能依民法第359 條 規定請求減少價金；詎原告關於是否已不合「隔音效果佳」 之瑕庛事實，即進一步主張未達「保證之品質」，遽為損害 賠償之相關請求，更相去甚遠，益無足採。 ⒌如上述，若此屬一般瑕疵經認可採者，則原告早在106 年9 月29日在現場交屋入住之後，毋待得知隔戶二樓浴廁位置變 更或者構造問題，亦應即時發現本件「隔音效果」問題，惟 其歷經一年之後，始有主張，核屬怠於通知，依民法第356 條規定，應視為承認受領之。 ㈧、並聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 ⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本院之判斷： ㈠、原告所主張系爭房屋之瑕疵，為被告所否認，經本院囑託臺 中市土木技師公會鑑定，鑑定結果為： ⒈系爭房屋一樓前庭地面之洩水坡度及排水方向是否不符施工 常規，以致容易造成積水？ ■檢視竣工圖，系爭房屋一樓前庭地面之洩水坡度及排水方 向並無規定及繪載。 ■臨路透天住宅一樓前庭地面排水方向，一般施工常規均以 排向前方臨路側水溝為主，通常不設定洩水坡度，以能順 流排出為要。 鑑定結果： 108 年6 月14日經地面滿水試水測試後，確認有部分排水方 向不符常規；部分排水路徑正常往前方臨路側排水溝，另部 分排水路徑往吳厝12-1號前庭方向排流，且在原告門前約有 5mm 高之積水現象。 ⒉系爭房屋二樓排管是否錯接至隔壁住戶浴廁之通風孔？ ■查竣工圖，並無繪載該系爭排管與通風孔圖說。 鑑定結果： 108 年10月17日經現場灌水測試後，確認吳厝12-2號（原告 ）2F後房之冷氣排管錯接至吳厝12-1號1F浴廁之通風孔（管 ）。 ⒊系爭房屋三樓通往屋頂平台之白鐵門是否因門框尺寸不合致 嫌隙過大無法密合，非強力拉曳無法關門？ ■查竣工圖說繪載，並無繪載白鐵門尺寸及施工規範。 ■依據工程施工查核作業參考基準中之㈦門窗規定：（詳鑑 定報告書㈠第11頁）。 鑑定結果： ⑴現場量測門框淨尺寸203.1 公分×83.8公分、門扇尺寸20 2 公分×82.9公分，無竣工圖可供比對。 ⑵108 年6 月14日經現場量測，門扇與門框有5 公分以上縫 隙且些微曲翹，緊密性不佳、開關不順暢，須強力拉曳方 可關門，施工品質結果部分不符合上所規定。 ⒋系爭房屋二、三樓及頂樓平台之隔戶牆、外牆、內牆（隔間 牆）是否非RC結構，而與依一般建築技術施作之RC結構牆壁 之隔音效果有差異？差異值為若干？ ■本鑑定案建築物建築執照核發日期為104年。 ■依據建築技術規則建築設計施工篇（103 年11月26日版） 第二章一般設計規則第九節防音第46條連棟住戶、集合住 宅之分界牆、寄宿舍、旅館等之臥室或客房或醫院病房相 互間之分間牆及其與其他部分之分間牆，應依左列規定設 置有防音效果之隔牆：一、分界牆或分間牆應為無空隙、 無害於防音之構造，並應為直達樓地板或屋頂之牆壁，如 天花板有防音性能者，分間牆得建築至天花板。二、前款 防音構造，不得低於左列標準：㈠鋼筋混凝土造，鋼骨混 凝土造等，厚度在十公分以上者。㈡重質水泥空心磚，無 筋混凝土造，磚造或石造，其本身厚度與粉刷厚度合併在 十公分以上者。 ■依竣工圖所繪載，浴廁隔間為磚牆，2 、3 樓及頂樓平台 之隔戶牆、外牆、內牆（隔間牆）均為鋼筋混凝土牆（RC 結構），如下圖所示：（詳鑑定報告書㈠第13頁）。 ■依據國立檢驗科技股份有限公司所作之鋼筋探測報告書所 載（詳附件八），顯示無鋼筋處（即非RC結構）之編號： 2 樓：10號、11號、18號、25～26號。3 樓：1 號、2 號 、3 號、4 號及7 號。頂樓平台：1 號、2 號、4 號及5 號。經現場量測並統計面積（詳鑑定報告書㈠第15頁）。 ■依據朝陽科技大學非破壞檢測中心所做之敲擊回音法（詳 附件九），所得系爭房屋2 、3 樓及頂樓平台之隔戶牆、 外牆、內牆（隔間牆）之牆厚，其平均值大於15公分（16 .1公分、15.3公分及16.0公分）。 鑑定結果： ⑴系爭房屋2 、3 樓及頂樓平台之隔戶牆、外牆、內牆（隔 間牆），確實有部分屬於非RC結構（就一般施工常規研判 ，應為施工階段時為便於動線所留設工作孔，現況其復原 材質為磚疊砌結構）。 ⑵系爭房屋2 、3 樓平台之隔戶牆、外牆、內牆（隔間牆） ，其屬於RC結構與非RC結構處，其牆厚（≧15公分）均大 於建築技術規則建築設計施工篇（103 年11月26日版）第 九節防音第46條規定牆厚≧10公分以上，其隔音效果符合 建築技術規則規定。 ⒌系爭房屋2 至3 樓之樓梯下方側面橫樑是否滲水？若有，滲 水原因為何？ ■檢視系爭房屋二至三樓之樓梯下方側面橫樑與吳厝12-3號 3 樓前方浴廁相關位置圖，吳厝12-3號前房浴廁洽臨系爭 滲漏處上側方。 ■108 年6 月14日及同年7 月3 日使用紅外線顯像儀器，檢 視該處及周邊，並無發現有滲漏源。 ■108 年10月24日會同鈞棋（科技）建設公司水電工程師， 施作系爭房屋（吳厝12-2號）及雲林縣西螺鎮吳厝12-3號 ，全棟冷、熱水管加壓試驗約1 小時，期間管壓力並無減 少，顯示兩戶全棟冷、熱水管並無管漏存在。 ■108 年11月14日至吳厝12-3號3 樓前浴廁施作地面排水水 管內視鏡探測，其顯示排水管並無破損。 ■據原告表示，於106 年12月搬入系爭房屋時，二至三樓之 樓梯下方側面橫樑尚無濕、滲水產生（當時吳厝12-3號尚 無人搬入住），至107 年約莫2 、3 月吳厝12-3號有人搬 入居住後，至約莫107 年6 、7 月後，二至三樓之樓梯下 方側面橫樑處開始產生濕滲水現象，並生發霉水痕，其面 積約0.5 ㎡（≒0.4m×1.2m），且濕滲水並生發霉水痕面 積持續緩慢增加。 ■系爭房屋二至三樓之樓梯下方側面橫樑處滲水原因可分⒈ 管漏及⒉防水層瑕疵兩類。 鑑定結果： ⑴系爭房屋二至三樓之樓梯下方側面橫樑處，目前處於濕併 生發霉水痕階段。 ⑵經兩戶（吳厝12-2號（原告）與吳厝12-3）管內加壓測試 、內視鏡探測與紅外線顯像儀器檢測，均未發現管漏，故 管漏之因可排出。 ⑶據此推論，系爭房屋2 至3 樓之樓梯下方側面橫樑處之滲 漏原因，為吳厝12-3號3F前房浴廁防水層施作瑕疵所致， 肇因並非原告房屋漏水。 ⒍上開⑴至⑸若有瑕疵，如加以修繕，並更換為RC牆面，各項 支出修繕費用若干？又如有上開瑕疵是否造成該房屋交易價 值減損？減少金額為若干？修繕完畢後，是否仍有交易價值 減損？減少金額為若干？ █原告吳厝12-2號（A3）106 年2 月購入，總面積65.25 坪 （195.76㎡）購入價金720 萬，單價11.03 萬/ 坪（＝72 0/65.25）。 ■該區（指吳厝1-30號）附近房價，查內政部不動產交易實 價登錄網站截至108 年12月17日查詢，共計3 次異動（2 筆），分別為（詳附件十二）…綜上，實價登錄交易發現 ，該區目前房價屬跌幅狀。 ■查詢雲林縣西螺鎮戶政事務所93～107 年人口趨於遞減（ 詳附件十二）。 鑑定結果： （大約囑託系爭瑕疵，本鑑定僅提出初步構想修繕方式， 未來修繕仍應請建築師土木技師等規劃設計，並繪製實際 設計圖說，即以現場實作數量與金額為要） ⑴系爭1 修繕方式，係以全部地坪打除，並加以重新律訂 洩水方向及高程，瑕疵修繕費用概算價金：96,800元（ 表詳見鑑定報告書㈠第20頁）。 ⑵系爭2 修繕方式，係將原告2F後房冷排管以明管方式新 佈設置至屋外，原錯接管以封管方式填封，吳厝12-1號 1F浴廁排水管重接；瑕疵修繕費用概算價金：29,990元 （表詳見鑑定報告書㈠第20頁）。 ⑶系爭3 修繕方式，更換新白鐵門，瑕疵修繕費用概算價 金：23,100元（表詳見鑑定報告書㈠第21頁） ⑷系爭4 修繕方式，係將全部磚牆全部打除，並更換為新 RC（鋼筋混凝土牆），瑕疵修繕費用概算價金：272,93 0 元。 ⑸系爭5 修繕方式，係將吳厝12-3號3F牆房浴廁防水層重 新施作，原告系爭處表面刮除並重新披覆及粉刷乳膠漆 ，瑕疵修繕費用概算價金：120,460 元（表詳見鑑定報 告書㈠第22頁）。 ⑹大院所囑託鑑定事項之瑕疵，是否造成房屋交易價值減 損，本鑑定認為影響房屋交易（不動產交易）價格之因 素，除不動產本身狀況外，尚涉及購買者本身之喜好、 整體經濟發展、不動產坐落位置、周邊生活機能、市政 發展、交通建設等，主客觀條件併計入綜合評估，始得 為客觀衡平之判斷；另本鑑定原則，係以房地價值（不 動產價值）一體說計列減損，係因在於現實交易習慣， 交易雙方經常將土地與建築物以同一契約進行交易，亦 即房地二者只會形成一個市場價值，而非土地與建物各 形成一個市場價值，如本原告契約。 ⑺本鑑定房屋交易價值減損評估方式，係以成本評估法與 評點法評估法兩者綜合評估為本件房屋交易價值減損金 額計列。 ⑻採用成本評估法，以瑕疵修繕工程費＋機會成本之和計 列；本鑑定案位於鄉村地帶，機會成本將不予考量計列 ，僅以瑕疵修繕工程費計列占比；本鑑定標的物瑕疵修 復費，依上開瑕疵修復費估列約：543,280 元；成本減 損比例為（減損價額/ 原交易金額），即543,280 元/7 ,200,000＝7.5455％。 ⑼採用評點法評估鑑定標的因瑕疵存在情況下，其市價評 估過程：⒈造成標的不動產市場價格差異因素概述：依 鑑定標的因瑕疵存在結果於投入不動產交易可能產生之 價格差異，概述如下：⑴鑑定標的不動產瑕疵所形成使 用的不便利性。⑵鑑定標的不動產瑕疵所形成居住使用 的心理層面不適性。⑶鑑定標的不動產瑕疵所造成不具 備市場競爭力。⑷鑑定標的不動產瑕疵修復後，再次發 生瑕疵所造成建築物額外增加維修費用的可能性。⒉影 響價格減損因素程度之決定原則，上述影響價格減損因 素計有四項，各該影響價格減損之因素，分別訂定五種 不同程度上之修正率等級評定之：⑴各等級訂定之原則 ：a . 假設於其他因素不變之下，有意願之買賣雙方對 於該影響價格減損因素，依專業知識、謹慎行動，不受 任何脅迫，經適當市場行銷及交易條件形成之合理滿足 程度，並以修正率表示者。b.修正率評定之標準，為買 賣雙方心理上主觀滿足程度之差異，實際仍應以市場中 買賣雙方意向所決定。c . 修正率之評定，評估人員運 用學理上之「觀察法」以實務鑑定上經驗法則客觀斟酌 決定之。⑵各等級訂定之標準：a . 第一級評定標準： 其定義如下：假設購屋者對於該影響價格減損因素之程 度為「輕微挑剔」，購屋者對房地結合體價格「微幅調 降」後，即可接受的標準。亦即該影響價格減損因素對 於購屋者購買意願程度而言，影響程度「最低」，其修 正率為0 ％至1.0％。b . 第二級評定標準：其定義如 下：假設購屋者對於該影響價格 減損因素之程度為「稍有挑剔」，購屋者對房地結合體 價格「小幅調降」後，仍可接受的標準。亦即該影響價 格減損因素對於購屋者購買意願程度而言，影響程度「 次低」，其修正率為1.1 ％至2.0 ％。c . 第三級評定 標準：其定義如下：假設購屋者對於該影響價格減損因 素之程度為「頗為挑剔」，購屋者對房地結合體價格「 明顯調降」後，才可接受的標準。亦即該影響價格減損 因素對於購買者意願程度而言，影響程度「中等」，其 修正率為2.1 ％至3.0 ％。d . 第四級評定標準：其定 義如下：假設購屋者對於該影響價格減損因素之程度為 「明顯挑剔」，購屋者對房地結合體價格「大幅調降」 後，才會接受的標準。亦即該影響價格減損因素對於購 屋者購買意願程度而言，影響程度「次高」，其修正率 為3.1 ％至4.0 ％。e . 第五級評定標準：其定義如下 ：假設購屋者對於該影響價格減損因素之程度為「重大 挑剔」，除非房地結合體價格「大幅調降」，則不會購 買的程度。亦即該影響價格減損因素對於購屋者購買意 願程度而言，影響程度「最高」，其修正率為4.1 ％至 5.0 ％。⑶各影響價格減損因素其減損修正率之評定： 由於本案不動產瑕疵因素所造成之價格減損，在程度差 別上多為買賣雙方程度上主觀之認定，其在認定的等級 上判斷較為困難，本案僅以市場交易的各項訊息中及在 勘查本案建物瑕疵情況、原因及修復情形後，尋求較為 客觀、公允的角度作為選擇，以憑完成公正的評估結果 。其分述如下：a . 標的不動產瑕疵所形成居住使用的 不便利性：房屋因瑕疵所造成居住者日常生活使用上的 不便利性，甚至讓不動產之部分功能受限制及造成空間 使用上之不便利性，因此本項影響因素修正程度在勘察 建物瑕疵情況、原因及修復情形後，修正等級列為第二 級，取中間值，修正率評定為1.5 ％。b . 標的不動產 瑕疵所形成居住使用的心理層面之不適性：以本案而言 ，一般所有權人對切身問題反應均明確；由於標的不動 產瑕疵現象可能影響居住者心理層面之不適性，將加強 居住者精神上的折磨，因此居住者之心理壓力相當沉重 。因此本項影響因素修正程度在勘察建物瑕疵情況、原 因及修復情形後，修正等級列為第三級，取中間值，其 修正率評定為2.5 ％。c . 標的不動產瑕疵所造成不具 備市場競爭力：在本項影響因素上多會按買賣雙方認知 而定，但可判斷影響性是確定的，由於不動產市場上所 買賣成交之標的不動產其價格決定，除了市場上需求及 供給機制影響外，其區域因素及個別因素亦為標的不動 產成交與否的關鍵。標的不動產因發生瑕疵導致其個別 條件於區域環境內較相同或類似產品為差時，於市場上 拋售不易，甚至影響購屋者的購買意願，造成該標的不 動產於市場上的競爭力大打折扣，在勘察建物瑕疵情況 、原因及修復情形後，修正等級列為第一級，取中間值 ，其修正率評定為0.5 ％。d . 標的不動產瑕疵修復後 ，再次發生瑕疵所造成建物維修費用的可能增加：由於 標的不動產瑕疵修復後，可能再次發生瑕疵情形，因此 居住者為了保全房屋於物理上及功能上的完整，其建物 維修費用可能勢必增加，在勘察建物瑕疵情況、原因及 修復情形後，修正等級列為第一級，取中間值，修正率 評定為0.5 ％。⑷影響價格減損程度之決定：本案就市 場面價格減損因素修正係以評點法為原則，求得各影響 因素之修正率後，再依評點法計算其總修正率，即價格 減損修正幅度以個別修正率相乘結果得總修正率，修正 率以百分率（％）表示，所得總修正率情況如下：總修 正率＝（1 －因素一修正率）×（1 －因素二修正率） ×（1 －因素三修正率）×（1 －因素四修正率）。鑑 定標的物減損修正率之推算：a . 由上述五項價格影響 修正率所得之總修正幅度為：（1-1.5 ％）×（1- 2.5 ％）×（1-0.5 ％）×（1-0.5 ％）＝98.5％×97.5％ ×99.5％×99.5％≒95.0795 ％（計算至小數點以下第 四位後四捨五入）。b . 勘估標的減損修正率為：1-95 .0795 ％＝4.9205％。 ⑽本鑑定標的因瑕疵存在結果所造成價值減損比率之決定 ：經上述步驟之推估，得知採用成本法與評點法推估本 鑑定標的因瑕疵存在結果所造成價值減損之比率分別為 7.5455％與4.9205％。本案考量資料可信度及經驗判斷 ，係採用成本法60％與評點法40％之權重，做為本案勘 估標的因漏水瑕疵存在結果所造成價值減損比率之決定 ，亦即：（7.5455％×60％）＋（4.9205％×40％）＝ 6.4955％（計算至小數點以下第五位後四捨五入）。 （11）本鑑定標的因瑕疵存在結果所造成價值減損金額： 本案以買賣價金乘以價值減損比率，得減損價額為 7,200,000 （元）×6.4955％≒467,676 （元）。 （12）本鑑定認為：本吳厝12-2 號為新建完成約2 年建築 物，上列大院所囑託鑑定之瑕疵，雖修復完成符合 設計原意（功能、規格及效益等），其建築物價值 仍尚有減損，及再加以考量其他因素，如市場因素 （如購買者本身之喜好、整體經濟發展、不動產坐 落位置、周邊生活機能、市政發展、交通建設等， 主客觀條件併計入綜合評估），尚難有讓兩造滿意 計算公式（或金額），即與是否有價值減損之真值 （污名價損價金）。 ⒎系爭房屋一樓後方儲藏室是否有依核定工程樣圖施作？若無 ，缺失情況為何？ ■依俊工圖說繪載，系爭該處為磚牆。 鑑定結果： 108 年10月17日經確認一樓後方儲藏室牆面材質為木作牆面 ，與竣工圖標示之磚牆不同（詳附件十四）。 ⒏若系爭吳厝12-1號2 樓廁所浴室間未因被告依客戶要求變更 原先設計位置（變更後浴廁位置：緊鄰系爭吳厝12-2號2 樓 前臥室牆），系爭12-2號房屋牆壁之隔音效果是否會較佳？ ■聲音傳播必須有介質，傳聲速率快慢：固體〉液體〉氣體 。 ■聲音在空氣中，會隨距離增加而擴散衰減。 ■聲音源包含人為產生及牆壁埋設給排水管所產生音源。 ■下所示為吳厝12-1號2 樓前房廁所浴室間變更前、後圖說 （詳臺中土木技師公會109 年10月30日（109 ）中土鑑發 字第152-05號鑑定報告書【下稱系爭鑑定報告書㈡】第7 頁）。 鑑定結果： 是，原吳厝12-1號2 樓前房廁所浴室間設置位置（變更前） 距離吳厝12-2號2 樓前臥室較遠（聲音源發生處較值），聲 音會在空氣中隨距離增加而衰減。 ⒐被告所為系爭吳厝12-1號2 樓廁所浴室間位置之變更設計施 工，是否降低，減損系爭吳厝12-2號房屋牆壁原始設計之隔 音效果？ 鑑定結果：聲音源距離吳厝12-2號房屋2F前房僅一牆之隔， 距離近（聲音源發生處較近），吳厝12-2號房屋2F前房所聽 到聲音自然較大。 ⒑一樓後方儲藏室若依竣工圖說修繕回復為磚牆之費用為何？ ■一樓後方儲藏室係指吳厝12-2號房屋（原告）。 ■該牆依圖量測約2.4m×3.0m（長×寬），另有D4門一樘。 鑑定結果： 所需修復費約49,489元（表詳系爭鑑定報告書㈡第8 頁）。 ⒒系爭房屋與鄰戶吳厝12-1號房屋共用之牆壁，修繕回復至原 始設計之隔音效果品質，所需費用為何？ ■修繕方式於系爭房屋側（吳厝12-2號2F前房）施作隔音牆 ，阻隔由吳厝12-1號房屋2 F 前房牆壁管線所產生及浴室 間所產生之音源。 ■隔音牆材料種類繁多，如有海綿、聚氨酯泡沫塑料、隔音 吸音棉、隔音阻尼氈、木絲吸管板、隔聲毯等等，且其隔 音工法結構亦有多種設計，就一般市售隔音牆費用平均價 格約4,000 元/ ㎡，但實際施工價格仍應視所使用隔音材 質及結構與降低音倍值（db值）為要來做估算。 ■隔音牆構造（圖詳系爭鑑定報告書㈡第9頁）。 ■該牆依圖量測約4.5m×3.2m（長×寬）。 鑑定結果： 所需費用約4.5×3.2×4,000＝57,600元。 ㈡、由上開鑑定結果可知： ⒈系爭房屋一樓前庭地面之洩水坡度及排水方向不符施工常規 ，以致容易造成積水，有系爭瑕疵一之瑕疵存在。 ⒉系爭房屋二樓排管錯接至隔壁住戶浴廁之通風孔，有系爭瑕 疵二之瑕疵存在。 ⒊系爭房屋三樓通往屋頂平台之白鐵門因門框尺寸不合致嫌隙 過大無法密合，非強力拉曳無法關門，有系爭瑕疵三之瑕疵 存在。 ⒋系爭房屋二、三樓及頂樓平台之隔戶牆、外牆、內牆（隔間 牆）雖有部分非RC結構，然系爭房屋二、三樓平台之隔戶牆 、外牆、內牆（隔間牆），其屬於RC結構與非RC結構處，其 牆厚（≧15公分）均大於建築技術規則建築設計施工篇（10 3 年11月26日版）第九節防音第46條規定牆厚≧10公分以上 ，其隔音效果符合建築技術規則規定，並無系爭瑕疵四之瑕 疵存在。然按出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所 保證之品質，民法第354 條第2 項定有明文，系爭房屋全戶 牆壁並非全部均為RC結構，有違本件系爭契約書第17頁記載 「全韌性的耐震結構㈧外牆及隔戶牆、內隔間牆均採用RC結 構鋼筋，堅固耐震隔音效果佳。」（本院卷第54頁）所保證 之RC結構。 ⒌系爭房屋二至三樓之樓梯下方側面橫樑雖有滲水，然該滲漏 原因，為吳厝12-3號3F前房浴廁防水層施作瑕疵所致，肇因 並非原告所有之系爭房屋漏水，不能認為系爭房屋本身有系 爭瑕疵五之瑕疵存在。 ⒍系爭房屋一樓後方儲藏室牆面材質為木作牆面，與竣工圖標 示之磚牆不同，然該儲藏室牆面並非主體結構，或承重牆， 以木作牆面取代磚造牆面，難認有滅失或減少其價值之瑕疵 ，亦難認有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵， 故不能認為有系爭瑕疵六之瑕疵存在。 ⒎被告雖將門牌吳厝12-1號2 樓廁所浴室間位置變更設計施工 ，然鑑定結果僅認為該變更設計後，因聲音源距離吳厝12 -2號房屋2F前房僅一牆之隔，距離近（聲音源發生處較近） ，吳厝12-2號房屋2F前房所聽到聲音自然較大，但並未認為 系爭房屋之原始設計隔音效果有何減損，故不能認為有系爭 瑕疵七之瑕疵存在。 ㈢、按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀 念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質 而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（ 最高法院73年臺上字第1173號判決意旨參照）。又「物之出 賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於 買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通 常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者 ，不得視為瑕疵。」民法第354 條第1 項定有明文。且買賣 標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於 締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不 知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務 本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年 度臺上字第1112號判決意旨參照）。承前所述，系爭房屋有 前述系爭瑕疵存在，則依通常交易觀念，系爭房屋顯未具備 通常新建房屋所應具備之價值、效用及品質，被告就該等瑕 疵除應負物之瑕疵擔保責任外，更構成不完全給付之債務不 履行責任，至臻明確。 ㈣、按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移 轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出 賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契 約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買 受人僅得請求減少價金。」民法第354 條、第359 條均定有 明文。又買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請 求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金 ，即於應減少之範圍內縮減之，是出賣人於其減少之範圍內 ，即無價金之請求權存在（最高法院87年臺簡上字第10號判 決意旨參照）。而本件因系爭房屋二、三樓及頂樓平台之隔 戶牆、外牆、內牆（隔間牆）雖有部分非RC結構，有違本件 系爭契約書第17頁記載「全韌性的耐震結構㈧外牆及隔戶牆 、內隔間牆均採用RC結構鋼筋，堅固耐震隔音效果佳。」所 保證之RC結構，原告請求減少價金，並以起訴狀繕本之送達 ，依民法第359 條規定為減少價金之意思表示。就該欠缺保 證品質之減損價額依鑑定結果，將全部磚牆全部打除，並更 換為新RC（鋼筋混凝土牆），瑕疵修繕費用概算價金：272, 930 元（系爭鑑定報告書㈠第21頁）。該瑕疵所造成系爭房 屋交易價值減損，經鑑定機關審酌不動產本身狀況、購買者 本身之喜好、整體經濟發展、不動產坐落位置、周邊生活機 能、市政發展、交通建設等，主客觀條件併入綜合評估，採 房地價值（不動產價值）一體說計列減損，並使用成本評估 法與與評點法評估法兩者綜合評估本件房屋交易價值減損金 額，已考量修復為符合保證品質之修繕工程費、機會成本， 及⒈鑑定標的不動產瑕疵所形成使用的不便利性。⒉鑑定標 的不動產瑕疵所形成居住使用的心理層面不適性。⒊鑑定標 的不動產瑕疵所造成不具備市場競爭力。⒋鑑定標的不動產 瑕疵修復後，再次發生瑕疵所造成建築物額外增加維修費用 的可能性，其評估及計算方式應屬客觀有信，為本院所採擇 之。則依據系爭鑑定報告書㈠所載之價格減損公式，系爭房 屋上開欠缺保證品質之成本減損比例為（減損價額/ 原交易 金額），即元272,930/7,200,000 ＝3.7907％。再採用評點 法推估本鑑定標的因缺凡保證品質所造成價值減損之比率分 別為（1-1.5 ％）×（1- 2.5％）×（1-0.5 ％）＝98.5％ ×97.5％×99.5％≒95.5573 ％【該部分欠缺之保證品質經 修復後，不可能再次發生同樣欠缺，故不考慮再次發生同樣 欠缺所造成系爭房屋額外增加維修費用的可能性，故將系爭 鑑定報告書㈠所列公式中修正因素四排除】，勘估標的減損 修正率為：1-95.5573 ％＝4.4427％。經以成本法及評點法 推估本件欠缺所保證之品質造成價值減損之比率分別為3.79 07％與4.4427％。本件考量資料可信度及經驗判斷，係採用 成本法60％與評點法40％之權重，做為欠缺保證品質所造成 價值減損比例為4.0515％【即（3.7907％×60％）＋（4.44 27％×40％）＝4.0515％】，減損價值金額則為291,708 元 （即7,200,000 元×4.0515％≒291,708 元），原告請求被 告返還此部分已經給付之價金，為有所據。至於原告主張系 爭房屋另有系爭瑕疵五、六之瑕疵，而請求減少價金部分， 因系爭房屋並無系爭瑕疵五、六之瑕疵，故原告此部分請求 即屬無憑。 ㈤、按「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解 除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人 故意不告知物之瑕疵者亦同。」民法第360 條定有明文。第 按「債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準 用第192 條至第195 條及第197 條之規定，負損害賠償責任 。」、「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、 隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害 人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。」民法第 227 條之1 、第195 條第1 項前段，均定有明文。本件原告 主張系爭房屋因有系爭瑕疵一、二、三、七等瑕疵，請求被 告賠償損害237,490 元。又原告自106 年12月底遷入居住起 ，系爭房屋因有系爭瑕疵四而無法有效阻絕隔壁住戶洗澡水 流聲響等噪音，致原告晚上睡眠經常性中斷、睡眠品質不佳 ，身心俱疲，影響原告生活品質，更須求醫治療，原告之身 體、健康、居住安寧之人格法益均受重大之侵害，就此瑕疵 結果損害，請求被告賠償精神慰撫金30,000元（本院卷第 319 頁）。然系爭房屋雖有系爭瑕疵一、二、三等瑕疵，但 原告並無對此等瑕疵物為何品質保證，亦難認被告有故意不 告知原告上開物之瑕疵，且無因債務不履行，侵害原告之人 格權或其他人格法益，則原告請求被告損害賠償即屬無據。 又系爭房屋並無系爭瑕疵七、四等瑕疵（欠缺保證品質部分 ，已如上所述減少價金）已如前述，即便系爭房屋並非如被 告保證全棟均為RC結構，然該房屋之全部牆面（含非RC牆面 ）之隔音效果均符合建築技術規則規定，難認為有無法有效 阻絕隔壁住戶洗澡水流聲響等噪音，或因門牌吳厝12-1號2 樓廁所浴室間位置變更設計施工後，因聲音源距離系爭房屋 之2F前房僅一牆之隔，致原告晚上睡眠經常性中斷、睡眠品 質不佳，身心俱疲，影響原告生活品質，須求醫治療，而導 致原告之身體、健康、居住安寧之人格法益均受重大之侵害 ，則原告請求被告為賠償亦屬無憑。 ㈥、按「本法所用名詞定義如下：一、消費者：指以消費為目的 而為交易、使用商品或接受服務者。二、企業經營者：指以 設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。 …，五、消費訴訟：指因消費關係而向法院提起之訴訟。… ，七、定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立 同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。…」、「（第 1 項）從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者 ，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品 或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。商 品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者 ，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。（第3項 ）企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人 時，應負連帶賠償責任。」、「企業經營者之商品或服務廣 告內容，於契約成立後，應確實履行。」、「依本法所提之 訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害 額五倍以下之懲罰性賠償金。」消保法第2 條第1 、2 、5 、7 等款、第7 條、第22條第2 項、第51條前段雖定有明文 ，然系爭房屋所具有之上開瑕疵，與當時科技或專業水準可 合理期待之安全性無涉，亦無危害消費者生命、身體、健康 、財產之可能，與消保法第7 條之規定不符，則原告依消保 法第22條及第51條規定，請求被告給付懲罰性違約金5, 070 元，亦屬無據。 ㈦、被告雖抗辯按所謂請求減少其價金者，係指「買受人請求減 少之價金數額，應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之 買賣價金，並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準 （最高法院86年度臺上字第1615號民事裁判）。簡言之，所 謂減少之價金，是依「買賣當時有、無瑕疵二者比較價差」 。而本件原告請求鑑定所得之金額部分，均是以回復至為損 害發生前之原狀，核屬民法第213 條所定之損害賠償之費用 ，並非依「買賣當時有、無瑕疵二者比較價差」之金額，原 告不得以本件鑑定之金額，作為請求減少價金之依據云云。 然系爭鑑定報告書㈠，就系爭房屋並非整棟RC結構，欠缺契 約所保證之品質部分減少價金之計算方法，除考慮將非RC結 構之牆面拆除並重做RC牆面外，尚考量機會成本，及造成系 爭房屋缺乏保證品質所形成使用的不便利性、心理層面不適 性、減損之市場競爭力等，已足以適切反應該等欠缺所應減 少價金之數額，而非如被告所辯係以回復至為符合保證品質 之原狀所需之金額以定減少價金額，故被告上開所辯並不可 採。 ㈧、另被告雖抗辯稱關於系爭契約書之保證事項，僅於第七條三 、訂有明文（見系爭契約書第9 頁），至於系爭契約書第17 頁以下至第21頁所列（包括「隔音效果佳」），均無所謂保 證之宣示。故如謂「隔音效果佳」是屬「保證之品質」者， 豈不謂其餘不可勝數之事項，亦均為保證事項？應無此理； 由此可見，原告僅依據系爭契約書載有「隔音效果佳」等字 ，即認為「保證之品質」，尚乏論據云云。然按，是否屬「 保證之品質」，並非純以有無「保證」二字為準，可參酌其 他文字用語，而得視為已有保證約定，查本件系爭契約書第 七條第2 款約定：「建築主要結構、主要建材及其廠牌、規 格：二、有關其他建材、設備及其廠牌、規格均如建材設備 表所述。」而建材與設備表則記載「全韌性耐震結構㈠全棟 結構RC結構使用3000PSI 混凝土。」（本院卷第46頁、第54 頁），其約定所使用之材質具體明確，得視為已有保證之約 定，故系爭買賣契約雖未約定「隔音效果」，仍屬違反保證 之品質，原告得主張減少價金（如上述），故被告上開所辯 亦為不可採。 ㈨、末者，被告抗辯稱原告主張因瑕疵減少價金部分，兩造於10 6 年9 月29在現場交屋（附件1 ：交屋通知單、附件2 ：房 屋資料點交簽收單），原告於點交當場，已經受領包含竣工 圖，以及四樓白鐵門鑰匙之交付，並當場逐項驗收，其當時 即可得知上開木作牆面構造明顯與竣工圖不符，以及白鐵門 開啟異狀等情，惟其當時未表示異議，自不得於事後一年之 久，再主張被告出賣人故意不告知（臺灣高等法院85年度上 字第1903號判決要旨參照）。故依民法第356 條第2 項規定 ，此述2 項，應視為原告已經承認受領，不得更行主張瑕疵 等語。然查，原告本件主張減少價金之瑕疵為系爭瑕疵一、 二、三、四、七等瑕疵，系爭房屋雖有系爭瑕疵一、二、三 等瑕疵，但原告並無對此等瑕疵為任何品質保證，亦難認為 被告故意不告知原告該等物之瑕疵，且無因債務不履行，侵 害原告之人格權或其他人格法益，則原告請求被告損害賠償 即屬無據。又系爭房屋並無系爭瑕疵七、四等瑕疵（欠缺保 證之品質，已如上所述減少價金）即便系爭房屋並非如被告 保證全棟均為RC結構，然該房屋之全部牆面（含非RC牆面） 之隔音效果均符合建築技術規則規定，難認為有無法有效阻 絕隔壁住戶洗澡水流聲響等噪音，致原告晚上睡眠經常性中 斷、睡眠品質不佳，身心俱疲，影響原告生活品質，更須求 醫治療，而導致原告之身體、健康、居住安寧之人格法益均 受重大之侵害，則原告就此部分請求被告賠償亦屬無憑，已 如前述，則本件已無庸再審酌原告對其主張之上述瑕疵有無 於依民法第356 條所定視為承認受領物之情事，附此敘明。 四、基此，系爭房屋雖有系爭瑕疵一、二、三所示之瑕疵存在， 然原告就此部分並未請求減少價金，而係依據民法第360 條 規定請求損害賠償，然被告就上開瑕疵並無為任何品質之保 證，亦難認為係故意不告知物之瑕疵者，則原告此部分請求 即屬無據。就原告主張之系爭瑕疵四部分，並無原告所稱隔 音效果不佳之瑕疵，然欠缺被告所為全棟均為RC結構之保證 ，故原告就此部分依據民法第354 條、第359 條請求被告減 少價金291,708 元即屬有憑。又原告主張系爭房屋有系爭瑕 疵五、六部分，均不能認為有該等瑕疵存在，故原告就此等 部分請求減少價金亦屬無據。再者，原告主張系爭房屋有系 爭瑕疵七而請求損害賠償部分，因不能認為有該瑕疵存在， 故原告此部分請求亦屬無憑。末者，原告依據消保法請求懲 罰性賠償，並不符合消保法第7 條、第22條第2 項、第51條 前段之規定，則其請求懲罰性賠償金亦屬無據。 五、綜上，原告依據民法第354 條、第359 條請求被告給付291, 708 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即108 年3 月12日（ 本院卷第81頁）起至清償日止，按法定週年利率百分之5 計 算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無 理由，應予駁回。 六、另本判決第一項原告勝訴部分，係所命給付之金額未逾50萬 元之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依 職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保免為假執行，經核原 告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至於 原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 109 年 12 月 25 日 民事第二庭 法 官 楊昱辰 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 12 月 25 日 書記官 陳玉珮