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110年度簡上字第12號

上  訴  人  海騰營造有限公司

法定代理人  張水城 

視同上訴人  何玉光 

            吳哲安 

            陳俐君 

            王孟芸 

            何昆霖 

            賴品妤 

            王好   

            李銀杏 

            江宛庭 

            江小萍 

            江佳玲 

上  三  人

訴訟代理人  江銘燉 

視同上訴人  劉家逸 

            林春敏 

            陳建民 

訴訟代理人  鍾維軒 

被 上 訴人  張水城 

訴訟代理人  凃惠冠 

上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國110年1月26日本院虎尾簡易庭108年度虎簡字第180號第一審判決提起上訴，本院於110年9月15日言詞辯論終結，判決如下：

一、原判決廢棄。

二、兩造共有坐落雲林縣○○鎮○○段0000地號、面積2,823平方公尺土地，分割如雲林縣虎尾地政事務所複丈日期民國108年7月29日土地複丈成果圖即附圖所示：

　㈠編號Ａ面積71平方公尺、編號Ｇ面積79平方公尺、編號Ｋ面積73平方公尺、編號Ｕ面積70平方公尺等土地均分歸視同上訴人賴品妤單獨所有。

　㈡編號Ｂ面積72平方公尺土地分歸視同上訴人何昆霖單獨所有。

　㈢編號Ｃ面積70平方公尺土地分歸視同上訴人劉家逸單獨所有。

　㈣編號Ｄ面積70平方公尺土地分歸視同上訴人江小萍單獨所有。

　㈤編號Ｅ面積70平方公尺土地分歸視同上訴人江佳玲單獨所有。

　㈥編號Ｆ面積72平方公尺土地分歸視同上訴人李銀杏單獨所有。

　㈦編號Ｈ面積76平方公尺土地分歸視同上訴人林春敏單獨所有。

　㈧編號Ｉ面積79平方公尺、編號Ｐ面積80平方公尺、編號Ｑ面積76平方公尺等土地均分歸上訴人海騰營造有限公司單獨所有。

　㈨編號Ｊ面積76平方公尺、編號Ｒ面積78平方公尺、編號Ｓ面積75平方公尺、編號Ｔ面積72平方公尺等土地均分歸視同上訴人何玉光單獨所有。

　㈩編號Ｌ面積70平方公尺土地分歸被上訴人張水城單獨所有。

　編號Ｍ面積70平方公尺土地分歸視同上訴人陳建民單獨所有。

　編號Ｎ面積70平方公尺土地分歸視同上訴人王好單獨所有。

　編號Ｏ面積72平方公尺土地分歸視同上訴人江宛庭單獨所有。

　編號Ｖ面積70平方公尺土地分歸視同上訴人陳俐君單獨所有。

　編號Ｗ面積71平方公尺土地分歸視同上訴人吳哲安單獨所有。

　編號Ｘ面積68平方公尺土地歸視同上訴人王孟芸單獨所有。

　編號Ｙ面積1,073平方公尺土地為私設道路分歸兩造共有，應有部分如附表三所示。

三、視同上訴人何昆霖、劉家逸、江小萍、江佳玲、李銀杏、林春敏、陳建民、王好、王孟芸、被上訴人張水城應分別補償視同上訴人賴品妤、何玉光、江宛庭、陳俐君、吳哲安、上訴人海騰營造有限公司如附表六所示之金額。

四、第一、二審訴訟費用由兩造依附表一所示比例負擔。 

壹、程序方面：

一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。查被上訴人張水城提起本件訴訟請求裁判分割兩造共有坐落雲林縣○○鎮○○段0000地號土地（使用分區：鄉村區，使用地類別：乙種建築用地，面積：2,823平方公尺，下稱系爭土地），就共有物之全體共有人間為固有必要共同訴訟，經原審判決後，雖僅據上訴人海騰營造有限公司（下逕稱上訴人）提起第二審上訴，惟依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，上訴之效力應及於同造其餘共有人，是共同被告何玉光、吳哲安、陳俐君、王孟芸、何昆霖、賴品妤、王好、李銀杏、江宛庭、江小萍、江佳玲、劉家逸、林春敏、陳建民應視同上訴人（下逕稱其名），合先敘明。

二、吳哲安、陳俐君、王孟芸、王好、李銀杏、劉家逸、林春敏、陳建民均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、被上訴人起訴主張：系爭土地為鄉村區之乙種建築用地，面積2,823平方公尺，為兩造所共有，應有部分如附表一所示，兩造就系爭土地並未有不分割之約定，亦無因法令或物之使用目的不能分割之情事，惟因兩造間無法達成分割之協議，為此依民法第823條第1項規定，訴請法院裁判分割系爭土地。又系爭土地上現存有兩造共有人及訴外人李秋月、陳曉珍、楊子萱、楊忠傑等人之建物，希望將系爭土地如雲林縣虎尾地政事務所複丈日期民國108年7月29日土地複丈成果圖即附圖編號Ｌ、Ｐ、Ｑ土地分歸被上訴人取得，編號Ｉ土地（下稱編號Ｉ土地）則分歸上訴人取得，被上訴人土地不足部分由上訴人之持分面積補足，分配不足部分則同意鑑價補償等語。於本院則稱：同意上訴人之請求等語

二、上訴人於原審辯以：希望分配到編號Ｉ土地等語。於本院則主張：依原審判決記載，上訴人應受補償金額為新臺幣（下同）801,880元，足夠換取編號Ｉ土地之價格525,745元，上訴人願取得編號Ｉ土地抵扣受補償金額，且該編號Ｉ建物為上訴人所有，該部分土地分配予上訴人較為適當，有助於建物及土地價值之最大利用，原判決將編號Ｉ土地分配予賴品妤，也不能利用該土地，對賴品妤顯失不利，故認應將編號Ｉ土地分配予上訴人較為洽當等語，並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡請求就原判決附圖編號Ｉ土地分配予上訴人，其餘土地部分則分配如原判決。

三、視同上訴人：

　㈠賴品妤於原審辯以：系爭土地為建地，空地部分不維持共有，應分割清楚，若劃分清楚，日後土地所有權人可自行規劃使用，重建時也不須全體所有權人同意，建議可分割為四大塊。又系爭土地不應以現有地上建物之分布為唯一考量，伊擁有系爭土地最大持分，應有優先選擇權，被告土地長期遭人占用，現在分配土地卻處處以占用人為優先，對伊實有所不公等語。於本院則稱：對於編號Ｉ土地部分，可以讓給上訴人，但價格部分希望以1坪25,000元計算，公設部分也是以一樣價格計算等語，並聲明：上訴駁回。

　㈡吳哲安於原審辯以：伊目前居住在附圖編號Ｗ建物，希望將該建物坐落之土地分配予伊等語。於本院則稱：沒有意見等語。

　㈢陳俐君於原審辯以：伊目前居住在附圖編號Ｂ建物，希望將該建物坐落之土地分配予伊等語。於本院則稱：沒有意見等語。

　㈣江宛庭、江小萍、江佳玲於原審辯以：希望將附圖編號Ｏ、Ｄ、Ｅ等建物所坐落之土地各分配予江宛庭、江小萍、江佳玲等語。於本院則稱：同意編號Ｉ土地分給上訴人，另就賴品妤所述1坪25,000元部分，因為編號Ｉ土地不是素地，上面已有合法建物，所以沒有那個價格等語。

　㈤何玉光於原審辯以：希望將附圖編號Ｔ、Ｒ、Ｓ、Ｊ等建物所坐落之土地分配予伊等語。於本院則稱：沒有意見等語。

　㈥何昆霖、林春敏、李銀杏於原審辯以：希望能分配到自己房子坐落之土地等語。於本院則稱：對於編號Ｉ土地分配給上訴人沒有意見等語。

　㈦王好、劉家逸於原審均辯以：希望能分配到自己房子坐落之土地等語。於本院未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

　㈧陳建民於原審未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。於本院則稱：對上訴人之上訴理由沒有意見等語。

　㈨王孟芸於原審及本院均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、兩造不爭執之事項：

　㈠系爭土地為兩造所共有，面積為2,823平方公尺。共有人間並無不予分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割之情形。

  ㈡被上訴人於108年5月20日就系爭土地訴請分割，經原審110 年1月26日判決在案，原審判決將編號Ｉ土地，面積79平方公尺之土地分歸賴品妤單獨所有。

  ㈢雲林縣○○鎮○○段000○號建物(下稱系爭建物) 坐落編號Ｉ土地上，系爭建物原係被上訴人所有，後於110年5 月6日以買賣為登記原因移轉所有權登記予上訴人。

  ㈣原審將系爭土地委託華聲科技不動產估價師事務所鑑價，依鑑價報告書所載，編號Ｉ土地之單價為每平方公尺6,655元即每坪22,000元，總價為525,745元。

  ㈤原判決附圖編號Ａ建物為訴外人李秋月所有，編號Ｂ建物為何昆霖所有，編號Ｃ建物為劉家逸所有，編號Ｄ、Ｅ建物為江宛庭、江佳玲、江小萍3人共有，編號Ｏ建物為江宛庭所有，編號Ｆ建物為李銀杏所有，編號Ｇ建物為陳曉珍所有，編號Ｈ建物為林春敏所有，編號Ｉ建物為上訴人所有，編號Ｊ、Ｒ、Ｓ、Ｔ建物為何玉光所有，編號Ｋ建物為楊子萱、楊忠傑共有，編號Ｌ、Ｐ、Ｑ建物為被上訴人所有，編號Ｍ建物為陳建民所有，編號Ｎ建物為王好所有，編號Ｕ建物為賴品妤所有，編號Ｖ建物為陳俐君所有，編號Ｗ建物為吳哲安所有，編號Ｘ建物為王孟芸所有。

五、兩造之爭點：

　㈠編號Ｉ土地分歸於何人所有，最有助於土地最大價值之利用?上訴人請求將編號Ｉ土地分歸於其所有，是否妥適?

  ㈡編號Ｉ土地之價值應如何計算，較為公允?

六、本院之判斷：　　　

　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人。民法第823條第1項、第824條第1項、第2項第1款前段分別定有明文。查被上訴人主張系爭土地為兩造所共有，各共有人之應有部分詳如附表一所示，且共有人間並無訂立不分割之協議，依其使用目的亦非不能分割等情，有系爭土地登記公務用謄本及第一類謄本為憑（見原審卷二第477至485頁、本案卷第169至177頁），並為上訴人、視同上訴人所不爭執，堪信屬實。又系爭土地之共有人就分割之方法並無法達成協議，顯然系爭土地無法以協議之方式分割，則被上訴人以兩造不能協議分割，訴請裁判分割系爭土地，核屬有據，應予准許。

　㈡次按以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第4項定有明文。又定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院96年度台上字第108號判決意旨參照）。

　㈢查系爭土地北臨崙內路，其上有連棟透天二至三樓建築群數棟，門牌號碼為雲林縣○○鎮○○路00○00○00號，已據原審會同兩造及地政人員勘驗現場屬實，製有勘驗筆錄、現場照片等在卷可憑（見原審卷一第155至175頁），並經地政人員將系爭土地上之建築物繪製如附圖所示編號Ａ至Ｘ區塊，有附圖存卷可佐（見原審卷一第211頁），而上開建物均已辦理保存登記，亦有土庫鎮崙內段148～152、154～162、164～171、241、242等建號建物登記第一類謄本附卷可稽（見原審卷二第389至437頁、本案卷第143頁），故其門牌號碼、登記所有權人、登記建號、對應附圖位置編號等分別如附表二所示。

　㈣本院審酌系爭土地為鄉村區之乙種建築用地，用途主要是供建築建物後供居住及低強度的商業使用，而其上既有已辦理保存登記之建物，且各該建物為一社區型之連棟住宅，街廓方正、建物整齊，均於84年間取得使用執照，並非年代久遠而不堪使用之建物，尚可供居住使用數十年，如土地共有人同有建物所有權，應將其所有建物坐落之土地分歸各該共有人，使房屋土地之所有權歸於同一人，較有助於建物及土地價值之最大利用，並為大多數共有人所肯認，另被上訴人為上訴人之法定代理人，其等關係密切，且上訴人已取得附圖編號Ｉ建物之所有權，亦有該建物登記第一類謄本在卷可稽（見本案卷第143頁），應將被上訴人所有如附圖編號Ｐ、Ｑ及Ｉ之土地依其等意願分配予上訴人，可認是最有利於全體共有人之分割方案。又附圖編號Ａ、Ｇ、Ｋ土地上之建物即附表二編號1、7、11房屋所有權人並無土地所有權，而賴品妤為系爭土地共有人中應有部分最多者，故將附圖編號Ａ、Ｇ、Ｋ建物坐落土地分歸賴品妤單獨所有，以維賴品妤之利益。另私設道路即編號Ｙ土地，則以各共有人分配到厝地之面積佔全部厝地面積依比例分別共有，較為公允，經計算後應如附表三所示。至於原審雖將編號Ｉ土地分配予賴品妤，惟按關於共有物分割之裁判，執行法院得將各共有人分得部分點交之，強制執行法第131條第1項前段定有明文。而土地既應點交，則地上建物，依司法院院解字第3583號解釋，亦當然含有拆除效力在內，依強制執行法第125條準用第100條之法意推之，自可拆除房屋點交土地與分得之當事人（最高法院79年度台抗字第21號民事裁定意旨參照）。該編號Ｉ建物於原審判決時之所有權人為張水城，則依上開強制執行法規定及最高法院裁定意旨，賴品妤於取得編號Ｉ土地後，將可請求拆除被上訴人所有之編號Ｉ建物，顯有害於被上訴人，足見此部分分配並不適當，因認將編號Ｉ土地分配予上訴人之分割方法，應屬較為公允、適當。

　㈤綜上，系爭土地如依附圖將編號Ａ面積71平方公尺、編號Ｇ面積79平方公尺、編號Ｋ面積73平方公尺、編號Ｕ面積70平方公尺等土地均分歸賴品妤單獨所有；編號Ｂ面積72平方公尺土地分歸何昆霖單獨所有；編號Ｃ面積70平方公尺土地分歸劉家逸單獨所有；編號Ｄ面積70平方公尺土地分歸江小萍單獨所有；編號Ｅ面積70平方公尺土地分歸江佳玲單獨所有；編號Ｆ面積72平方公尺土地分歸李銀杏單獨所有；編號Ｈ面積76平方公尺土地分歸林春敏單獨所有；編號Ｉ面積79平方公尺、編號Ｐ面積80平方公尺、編號Ｑ面積76平方公尺等土地均分歸上訴人單獨所有；編號Ｊ面積76平方公尺、編號Ｒ面積78平方公尺、編號Ｓ面積75平方公尺、編號Ｔ面積72平方公尺等土地均分歸何玉光單獨所有；編號Ｌ面積70平方公尺土地分歸被上訴人單獨所有；編號Ｍ面積70平方公尺土地分歸陳建民單獨所有；編號Ｎ面積70平方公尺土地分歸王好單獨所有；編號Ｏ面積72平方公尺土地分歸江宛庭單獨所有；編號Ｖ面積70平方公尺土地分歸陳俐君單獨所有；編號Ｗ面積71平方公尺土地分歸吳哲安單獨所有；編號Ｘ面積68平方公尺土地歸王孟芸單獨所有；編號Ｙ面積1,073平方公尺土地為私設道路分歸兩造共有，應有部分如附表三所示，應為適當、公允，且最有利於全體共有人之方式。

　㈥再按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。又共有物之原物分割，依民法第825條規定，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分，互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故如共有物之價值因位置不同而有差異，因原物分割而取得之價值較其應有部分折算價值為多者，即應以金錢補償其分配價值較少之共有人。如分配較多及較少之共有人均為多數時，為期公平，並符上開共有物應有部分互相移轉之原則，該每一分配較多之共有人即應就其補償金額，對於分配較少之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額（最高法院87年度台上字第28號判決意旨可參）。本件系爭土地依附圖為如上所示分割結果，各共有人分配位置不同，價值恐有差異，且未均能與應有部分比例一致，即屬有不能按其應有部分受分配之情形，依民法第824條第3項規定，自有以金錢補償之必要。經原審囑託華聲科技不動產估價師事務所就附圖所示編號Ａ至Ｙ各區塊土地進行估價，該估價師事務所採獨立估價原則，以附圖所示編號Ｌ區塊為基準地，先以比較法求取基準地之比較價格，再以基準地之價格為基礎，分別針對各筆土地之宗地條件、道路條件等予以調整推估分割方案中各區塊之適當價格，有估價報告書存卷可參，該鑑定結果有其理論基礎及評估依據，估價方式亦稱公允、適當，兩造除賴品妤外，均無意見，應屬可採。至於賴品妤雖主張應以1坪25,000元之價格作為找補標準，惟其並未提出依據，尚難認可採。是經鑑價後各區塊價值如附表四所示，兩造分割前、後土地之價值互有增減如附表五所示，而每一分配較多之共有人即應就其補償金額，對於分配較少之共有人全體為補償，經計算後，應互為補償如附表六所示。

　㈦另按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權；應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響，但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：權利人同意分割。權利人已參加共有物分割訴訟。權利人經共有人告知訴訟而未參加，民法第824條之1第1、2項分別定有明文。本件劉家逸於109年9月18日將其所有系爭土地應有部分設定240萬元之最高限額抵押權予受告知人中華郵政股份有限公司（下稱中華郵政公司），經原審及本院向受告知人中華郵政公司為告知訴訟，受告知人中華郵政公司於原審到庭表示對於附圖無意見，於本院審理時則未到庭，揆諸上揭規定，受告知人中華郵政公司之抵押權應移存於劉家逸分配取得部分之土地上，附此敘明。

七、綜上所述，被上訴人請求裁判分割系爭土地，於法有據，應予准許。惟原審之分割方法就編號Ｉ土地部分分配予賴品妤，被上訴人日後將面臨編號Ｉ建物被拆除之可能，尚有未洽。上訴人上訴意旨指摘此部分分配不當，求予廢棄改判，尚屬有據，爰由本院廢棄改判如主文第2項、第3項所示。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。　　

九、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件是因分割共有物而涉訟，兩造之行為均可認按當時之訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要，又分割共有物之訴，乃形式上形成之訴，法院不受當事人聲明分割方法之拘束，故實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題，本院審酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利益等情，認本件訴訟費用，應由兩造各以其原應有部分比例分擔，始為公平，附此敘明。

十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條、第80條之1，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　110 　年　　9　 　月　　30　　日

                  民事第一庭  審判長法  官  曾鴻文

　　　　　　　　　

                                    法  官  蔣得忠

　　　　　　　　　　　　　　　　

                                    法  官  廖國勝

以上正本係照原本作成。

本件不得上訴。

中　　華　　民　　國　　110 　年　　9 　　月　　30　　日

                                    書記官　林曉佩　　　

附表一:分割前之權利範圍與分割後獲分配之區塊及面積

附表二：

附表三:分割後保持共有之區塊Ｙ及應有部分比例

附表四:經鑑定各區塊價值

附表五:各共有人分割前後土地價值增減表

註：原應有部分×面積×土地價值 

(單位新臺幣，元以下四捨五入)

附表六:找補表 (單位新台幣/元)