112年度訴字第1號

原      告  經濟部 

法定代理人  王美花 

訴訟代理人  許盟志律師

被      告  禾正實業股份有限公司

法定代理人  張方瑜 

上列當事人間請求拆除地上物返還土地等事件，本院於民國112年10月12日言詞辯論終結，判決如下：

一、被告應將坐落雲林縣○○市○○段000地號土地上，如附圖即雲林縣斗六地政事務所民國112年8月17日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號B、面積1574.35平方公尺之鋼架造建物拆除，並將上開233地號土地騰空返還予原告。

二、被告應將雲林縣○○市○○段000地號土地上，於99年收件，收件字號：斗地普字第038700號，於99年4月7日登記以被告為權利人，權利範圍全部之地上權登記予以塗銷。

壹、程序部分：

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查，原告起訴原聲明第一項：「一、被告應將坐落於雲林縣○○市○○段000地號土地之地上物拆除（面積、位置以實測實為準），並將上開土地（面積2,254.95平方公尺、權利範圍全部）騰空返還予原告。」、第二項：「二、被告就第一項土地之地上權登記應予以塗銷。」第四項：「四、被告應將坐落於雲林縣○○市○○段000地號土地之地上物拆除（面積、位置以實測實為準），並將上開土地（面積2,258.09平方公尺、權利範圍全部）騰空返還予原告。」；嗣於112年9月7日具狀就上開聲明更正為：「一、被告應將坐落於雲林縣○○市○○段000地號土地上，如雲林縣斗六地政事務所民國112年8月17日土地複丈成果圖所示，編號B、面積1574.35平方公尺之鋼架造建物拆除，並將上開233地號土地騰空返還予原告。」、「二、被告就第一項土地於99年收件，收件字號：斗地普字第038700號，於99年4月7日登記以被告為權利人，權利範圍全部之地上權登記應予以塗銷。」、「四、被告應將坐落於雲林縣○○市○○段000地號土地上如雲林縣斗六地政事務所112年8月17日土地複丈成果圖所示編號A，面積154.10平方公尺之鐵皮建物拆除，並將上開232地號土地騰空返還予原告。」（本院卷第313至314頁），嗣再於112年9月26日補充說明原告上開112年9月7日民事準備狀訴之聲明第四項所稱騰空返還232地號土地，只限於雲林縣斗六地政事務所112年8月17日土地複丈成果圖所示編號A部分之154.1平方公尺土地等語（本院卷第331頁），均核屬補充或更正事實上及法律上之陳述，與前開規定並無不合，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：

  ㈠被告與原告簽訂土地租賃契約書（下稱系爭土地租賃契約），約定由被告承租原告管理坐落雲林縣○○市○○段000地號，面積2,254.95平方公尺土地（下稱系爭233地號土地），租賃期間為99年1月21日起至119年1月20日止，共計20年，適用行政院006688專案（第一、二年免租金，第三、四年地租按六成計算，第五、六年租金按八成計算），被告並就系爭233地號土地設定地上權（下稱系爭地上權）。詎被告自111年1月21日起即未依約繳付租金（含分期緩繳已應繳納之租金），經原告代理機關即經濟部工業局斗六工業區服務中心於111年6月10日發存證信函限期催告被告繳納，如於111年6月20日前仍未繳納，將依系爭土地租賃契約之約定於111年6月21日逕予終止租約，惟被告仍未繳納，原告乃依系爭土地租賃契約書第7條第2項約定：「乙方（即被告）逾期4個月以上仍不繳付租金者，甲方（即原告）除追繳其使用期間租金及按未繳各月租金金額加收15％違約金外，並得終止契約。」，再於111年6月22日寄發存證信函通知被告，已逾期5個月仍未繳納，違反系爭土地租賃契約，自111年6月21日起終止土地租賃契約。兩造間系爭土地租賃契約既經原告終止，依系爭土地租賃契約書第15條第3款約定：「乙方於租期屆滿前放棄承租或租期屆滿不再續約者，應於租約終止或租期屆滿之日起1個月內返還租賃標的物，並應回復土地原狀，逾期未辦理者，每逾1日乙方應支付按日租金（依本契約所定租金計算）3倍計算之違約金予甲方。」、民法第767條第1項規定、兩造間系爭地上權設定契約書「（10）申請登記以外之約定事項」第2點約定：「地上權人倘提前終止租賃契約或違反租賃契約，經義務人取消承租資格，應同意出具塗銷地上權之同意書，未出具者，該地上權歸於消滅。」，原告自得請求被告拆除系爭233地號土地之地上物並返還系爭233地號土地、塗銷系爭233地號土地上之系爭地上權登記。

  ㈡兩造間系爭土地租賃契約書雖未約定營業稅，惟原告於99年9月份經財政部北市國稅局通知糾正，依財政部98年1月12日台財稅字第09700542090號令規定，承租人係屬營業租賃性質須報繳營業稅，故依規由原告依法代收繳付繳營業稅，原告於99年8月11日發函所轄區之承租戶（含被告），約定自99年7月1日起，被告每月應繳納金額除租金外，尚須加計5％營業稅，亦請被告提供稅籍編號以利作業，亦即營業稅應由被告負擔，且原告每期均會附繳款通知書含各項明細（包含營業稅費用）予被告，被告並依明細已支付近10年有餘，應認兩造嗣後已就營業稅應轉嫁由被告負擔達成協議，故被告至原告終止兩造間系爭土地租賃契約前為止，共積欠如附件所示之租金新臺幣（下同）1,928,503元（計算式：2,178,503－250,000＝1,928,503）、營業稅108,923元、終止租約前之15％違約金326,775元（詳細計算式如附件即本院卷第287至291頁所載），共計2,364,201元，亦應給付予原告。

  ㈢被告於原告在111年6月21日終止系爭土地租賃契約後，仍繼續使用系爭233地號土地，顯係無權占有原告系爭233地號土地而獲有相當於租金之不當得利。原告自得依系爭土地租賃契約第15條第3款之約定：「乙方於租期屆滿前放棄承租或租期屆滿不再續約者，應於租約終止或租期屆滿之日起1個月內返還租賃標的物，並應回復土地原狀，逾期未辦理者，每逾1日乙方應支付按日租金（依本契約所定租金計算）3倍計算之違約金予甲方。」及依民法第179條之不當得利請求權，訴請被告自111年7月21日起（已扣除約定之1個月內搬遷期）至返還上開土地之日止，按日給付原告7,554元（計算式：75,541÷30×3＝7,554），及自應給付之日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。

  ㈣被告曾向法務部行政執行署嘉義分署拍得坐落於雲林縣○○市○○段000地號土地（下稱系爭232地號土地）上之地上物即如附圖所示編號A、面積154.10平方公尺之鐵皮建物，惟被告並無占有系爭232地號土地之權源，原告自得依民法第767條第1項規定請求被告拆除系爭232地號土地上之上開鐵皮建物；而被告占用原告為管理機關之國有土地，並無法律上原因，因而受有相當於租金之不當得利，並致原告無法利用系爭232地號土地，而受有相當於租金之損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之不當得利予原告。系爭232地號土地位於斗六工業區內，其地點緊鄰高速公路斗六交流道及省道台三線，交通占有相當優勢，且工業區近年適逢台商回流，造成工業用地交易熱絡，土地交易價格年年上漲，加上工業區內廠商進駐率極高，顯見斗六工業區區段優越炙手可熱，故原告主張以申報地價年息10％計算。又民法第126條租金請求權五年間不行使而消滅，故僅向被告請求自起訴時起往前回溯共計5年相當於租金之不當得利1,467,759元（計算式：111年申報地價1,300×2,258.09平方公尺×10％×5年＝1,467,759元，元以下四捨五入）；並自起訴狀繕本送達翌日起至返還前開土地之日止，按月給付原告24,463元（計算式：111年申報地價1,300×2,258.09平方公尺×10％÷12月＝24,463元，元以下四捨五入），及自應給付之日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。

  ㈤爰依兩造間系爭租賃契約第7條第2項、第15條第3款、民法第179條、第767條等規定提起本訴等語，並聲明：

　⒈被告應將坐落系爭233地號土地上，如附圖所示編號B、面積1574.35平方公尺之鋼架造建物拆除，並將系爭233地號土地騰空返還予原告。

　⒉被告應將坐落系爭233地號土地上，於99年收件，收件字號：斗地普字第038700號，於99年4月7日登記以被告為權利人，權利範圍全部之地上權登記予以塗銷。

　⒊被告應給付原告2,364,201元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；並自111年7月21日起至返還系爭233地號土地之日止，按日給付原告7,554元，及自應給付之日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。

　⒋被告應將坐落系爭232地號土地上如附圖所示編號A，面積154.10平方公尺之鐵皮建物拆除，並將上開編號A部分、154.10平方公尺之土地騰空返還予原告。

　⒌被告應給付原告1,467,759元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭232地號土地之日止，按月給付原告24, 463元，及自應給付之日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

　⒎原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為聲明或陳述。

三、得心證之理由：

  ㈠系爭233地號土地之系爭土地租賃契約已合法終止，被告應將系爭233地號土地上之系爭地上權予以塗銷，原告請求被告應將坐落系爭233地號土地上，如附圖所示編號B、面積1574.35平方公尺之鋼架造建物拆除，並將系爭233地號土地騰空返還予原告，為有理由：

　⒈系爭233地號土地為國有土地，管理機關為原告。被告與原告簽訂系爭土地租賃契約書，約定由被告承租原告管理坐落系爭233地號、面積2,254.95平方公尺土地，租賃期間為99年1月21日起至119年1月20日止，共計20年，適用行政院006688專案（第一、二年免租金，第三、四年地租按六成計算，第五、六年租金按八成計算），被告並就系爭233地號土地設定地上權。且被告自111年1月21日起即未依約繳付租金，經原告代理機關即經濟部工業局斗六工業區服務中心於111年6月10日發存證信函限期催告被告繳納，如於111年6月20日前仍未繳納，將依系爭土地租賃契約之約定於111年6月21日逕予終止租約，惟被告仍未繳納，原告乃依系爭土地租賃契約書第7條第2項約定，再於111年6月22日寄發存證信函通知被告，已逾期5個月仍未繳納，違反系爭土地租賃契約，自111年6月21日起終止土地租賃契約等情，有系爭土地租賃契約書（本院卷第17至34頁）、斗六擴大工業區土地出租手冊（本院卷第35至60頁）、斗六工業區下水道使用管理規章（本院卷第61至74頁）、工業區汙水處理廠營運管理要點（本院卷第75至82頁）、系爭233地號土地登記第一類謄本（本院卷第171頁）、系爭地上權設定契約書（本院卷第87頁）、經濟部工業局斗六工業區服務中心111年2月15日斗工服字第1116110328號函、111年3月2日斗工服字第1116110456號函、111年3月22日斗工服字第1116110580號函、111年4月22日斗工服字第1116110779號函、111年5月26日斗工服字第1116110953號函（本院卷第89至113頁）、被告111年5月20日禾正字第1110520號函（本院卷第114頁）、斗六石榴郵局第27號存證信函、斗六西平路郵局第363號存證信函（本院卷第115至128頁）、被告111年7月20日禾正字第111072001號函（本院卷第129至130頁）、經濟部工業局斗六工業區服務中心111年8月2日斗工服字第1116111317號函（本院卷第131至135頁）在卷可稽，而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同自認，本院依調查證據之結果，堪信原告主張為真正。從而，系爭233地號土地之系爭土地租賃契約已合法終止，應堪認定。

　⒉兩造間系爭土地租賃契約既經原告終止，則原告依系爭土地租賃契約書第15條第3款約定：「乙方於租期屆滿前放棄承租或租期屆滿不再續約者，應於租約終止或租期屆滿之日起1個月內返還租賃標的物，並應回復土地原狀，逾期未辦理者，每逾1日乙方應支付按日租金（依本契約所定租金計算）3倍計算之違約金予甲方。」、民法第767條第1項規定、兩造間系爭地上權設定契約書「（10）申請登記以外之約定事項」第2點約定：「地上權人倘提前終止租賃契約或違反租賃契約，經義務人取消承租資格，應同意出具塗銷地上權之同意書，未出具者，該地上權歸於消滅。」，請求被告拆除系爭233地號土地之地上物並騰空返還系爭233地號土地，及請求塗銷系爭233地號土地上之系爭地上權登記，均屬有據，應予准許如主文第一、二項所示。

　㈡被告應給付原告2,364,201元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即自112年2月3日起）至清償日止，按年息百分之5計算之利息：

　  原告主張兩造間系爭土地租賃契約書雖未約定營業稅，惟原告於99年9月份經財政部北市國稅局通知糾正，依財政部98年1月12日台財稅字第09700542090號令規定，承租人係屬營業租賃性質須報繳營業稅，故依規由原告依法代收繳付繳營業稅，原告於99年8月11日發函所轄區之承租戶（含被告），約定自99年7月1日起，被告每月應繳納金額除租金外，尚須加計5％營業稅，亦請被告提供稅籍編號以利作業，亦即營業稅應由被告負擔，且原告每期均會附繳款通知書含各項明細（包含營業稅費用）予被告，被告並依明細已支付近10年有餘，應認兩造嗣後已就營業稅應轉嫁由被告負擔達成協議，故被告至原告終止兩造間系爭土地租賃契約前為止，共積欠如附件所示之租金1,928,503元（計算式：2,178,503－250,000＝1,928,503）、營業稅108,923元、終止租約前之15％違約金326,775元（詳細計算式如附件被告欠繳租金、營業稅、違約金明細表所載），共計2,364,201元等情，業據原告提出附件所示之被告欠繳租金、營業稅、違約金明細表（本院卷第287至291頁）、財政部台北市國稅局99年9月29日財北國稅審三字第0990237135號函（本院卷第189至192頁）、營業稅繳款書（本院卷第193至200頁）、經濟部工業局斗六工業區服務中心99年8月11日斗工服字第0996111553號函（本院卷第207至208頁）、繳款通知書（本院卷第209至210頁）、合作金庫交易明細查詢、營業稅繳款書（本院卷第263至286頁）存卷可查，而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同自認，本院依調查證據之結果，堪信原告主張為真正。從而，原告依系爭土地租賃契約之約定，請求被告應給付原告2,364,201元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即自112年2月3日起，見本院卷第157頁）至清償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬有據，應予准許如主文第三項前段所示。

  ㈢被告應自111年7月21日起至返還系爭233地號土地之日止，按日給付原告2,518元，及自應給付之日之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息：

　⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條有所明定。查系爭土地租賃契約書第15條第3款之約定：「乙方於租期屆滿前放棄承租或租期屆滿不再續約者，應於租約終止或租期屆滿之日起1個月內返還租賃標的物，並應回復土地原狀，逾期未辦理者，每逾1日乙方應支付按日租金（依本契約所定租金計算）3倍計算之違約金予甲方。」（本院卷第24頁），並未約定該違約金性質，揆諸上揭規定，視為因不履行而生損害之賠償總額，合先敘明。

　⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明定。而違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號、51年台上字第19號原判例意旨參照）。本院審酌原告終止系爭土地租賃契約之原因為被告積欠租金達5個月以上，被告於原告終止租約後，遲未騰空返還系爭233地號土地予原告，致原告未能將系爭233地號土地出租他人，或為其他方式之使用收益，應認被告可歸責程度較高；惟系爭土地租賃契約書第15條第3款約定：「乙方於租期屆滿前放棄承租或租期屆滿不再續約者，應於租約終止或租期屆滿之日起1個月內返還租賃標的物，並應回復土地原狀，逾期未辦理者，每逾1日乙方應支付按日租金（依本契約所定租金計算）3倍計算之違約金予甲方。」，以相當於系爭233地號土地日租金之3倍計算違約金，實屬過高，經本院綜合本件客觀事實、社會經濟狀況、被告可歸責程度及原告所受之損害等一切情狀後，認本件原告得請求之違約金應以日租金1倍，較為妥適。準此，原告依系爭土地租賃契約書第15條第3款約定，請求被告自111年7月21日起（已扣除約定之1個月內搬遷期）至返還系爭233地號土地之日止，按日給付原告2,518元（計算式：75,541÷30×1＝2,518，元以下四捨五入），及自應給付日之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核屬有據，爰准許如主文第三項後段所示。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

　㈣被告應將系爭232地號土地上如附圖所示編號A、面積154.10平方公尺之鐵皮建物拆除，並將上開編號A部分、154.10平方公尺之土地騰空返還予原告：

　  原告主張其為系爭232地號國有土地之管理機關，被告曾於99年間向法務部行政執行署嘉義分署拍得系爭232地號土地上之地上物即如附圖所示編號A、面積154.10平方公尺之鐵皮建物，惟被告並無占有系爭232地號土地之權源等情，業據原告提出本院民事執行處111年3月1日雲院宜108司執甲字第35678號函（本院卷第139至142頁）、法務部行政執行署嘉義行政執行處核發之權利移轉證明書（本院卷第143頁）、系爭232地號土地登記第一類謄本（本院卷第175頁）、系爭232地號土地地上物照片圖（本院卷第187、229至231頁）存卷可考，而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同自認，本院依調查證據之結果，堪信原告主張為真正。從而，原告依民法第767條第1項規定，請求被告應將系爭232地號土地上如附圖所示編號A、面積154.10平方公尺之鐵皮建物拆除，並將上開編號A部分、154.10平方公尺之土地騰空返還予原告，核屬有據，應予准許如主文第四項所示。

　㈤被告應給付原告10,017元，及自起訴狀繕本送達翌日（即112年2月3日）起至清償日止按年息百分之5計算之利息；並自起訴狀繕本送達翌日（即112年2月3日）起至返還系爭232地號土地之日止，按月給付原告167元，及自應給付日之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息：

　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人房屋或土地，可能獲得相當於租金之利益，復為社會一般通常之觀念，有最高法院61年台上字第1695號判決先例可資參照。經查，被告自99年間起占用系爭232地號土地，有權利移轉證書在卷可憑（本院卷第143頁），並無法律上原因，業經認定如前，則原告依民法第179條之規定，請求被告返還起訴時起往前回溯5年相當於租金之利益，即屬有據。

　⒉被告占用系爭232地號土地上如附圖所示編號A、面積154.10平方公尺之土地，且迄未返還，業經認定如前，是被告因此獲得占有使用之利益，依上開說明，原告自得依被告占用期間及占有範圍，請求返還相當於租金之利益（原告只請求回溯5年）。

　⒊繼按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價週年利率百分之10為限」、「第97條、第99條及第101條之規定於租用基地建築房屋均準用之」，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。原告主張系爭232地號土地自111年1月起之申報地價為每平方公尺1,300元乙節，有卷附系爭232地號土地登記第一類謄本可參(本院卷第175頁)，堪予認定。而系爭232地號土地位於斗六工業區內，南臨斗工十六路，交通尚稱便利，且然因位於工業區，附近多為廠房，生活機能尚可，固有內政部國土測繪中心圖資及現場照片可參（本院卷第217至222頁），惟系爭232地號土地廣達2,258.09平方公尺，其上南側靠近斗工十六路部分有堆積如山之玻璃纖維廢棄物（廢棄物與被告無關），系爭附圖所示A鐵皮建物僅占其中154.10平方公尺且位處系爭232地號土地內部，因而A鐵皮建物無法正常通行至斗工十六路，僅能透過系爭233地號土地上如附圖所示之B建物之側面小門通行，出入之通道狹小，復以系爭附圖所示A鐵皮建物實為機具，並非供人居住使用，亦有原告拍攝之照片及本院履勘所攝現場照片可考（本院卷第187、222至223、229至230頁），堪認被告利用該地之經濟價值甚低，是本院審酌系爭土地位置之交通、生活機能及被告所受利益等一切情狀，認應以申報地價乘以占用面積按年息1％計算不當得利，較為妥適。

四、綜上所述，原告依據依系爭土地租賃契約書、兩造間系爭地上權設定契約書「（10）申請登記以外之約定事項」第2點約定、民法第767條第1項、第179條規定，請求被告應將坐落系爭233地號土地上，如附圖所示編號B、面積1574.35平方公尺之鋼架造建物拆除，並將上開233地號土地騰空返還予原告；被告應將系爭233地號土地上，於99年收件，收件字號：斗地普字第038700號，於99年4月7日登記以被告為權利人，權利範圍全部之地上權登記予以塗銷；被告應給付原告2,364,201元，及自112年2月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自111年7月21日起至返還系爭233地號土地之日止，按日給付原告2,518元，及自應給付日之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；被告應將坐落系爭232地號土地上如附圖所示編號A、面積154.10平方公尺之鐵皮建物拆除，並將上開編號A部分、154.10平方公尺之土地騰空返還予原告；被告應給付原告10,017元，及自112年2月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自112年2月3日起至返還系爭232地號土地之日止，按月給付原告167元，及自應給付日之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍部分，則無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

中　　華　　民　　國　　112 　年　　10　　月　　31　　日

                  民事第二庭    法  官  黃偉銘

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　112 　年　　10　　月　　31　　日

                                書記官  曾百慶