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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 99年度簡上字第189號 上　訴　人　王大誠　 住臺南市. 被　上訴人　吉祥公寓大廈管理委員會 法定代理人　蔡明真 訴訟代理人　裘佩恩律師 　　　　　　魏琳珊律師 　　　　　　李克文 上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國99年8月 31日本院臺南簡易庭98年度南簡字第741號第一審判決提起上訴 ，經本院於民國101年7月11日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 上訴費用新台幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。 事實及理由 一、按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或 取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止。但有訴訟 代理人時，不適用之，民事訴訟法第170條、第173條分別定 有明文。本件兩造間之請求排除侵害事件，被上訴人之法定 代理人於第二審訴訟程序原為宋仙琴，嗣因訴訟中陸續改選 ，於民國101年1月間變更為陳良森，同年4月間復變更為蔡 明真，此據被上訴人提出吉祥公寓大廈管理委員會101年4月 份會議記錄、臺南市政府101年1月13日府工使一字第101003 5996號及101年4月24日府工使一字第1010329128號函等件為 憑。茲因蔡明貞已於101年6月18日具狀聲明承受訴訟，並經 本院送達繕本予上訴人，是本件訴訟已由被上訴人現任法定 代理人蔡明貞合法承受在案，合先敘明。 二、上訴人之陳述除與原判決記載相同，茲引用外，另補陳： ㈠吉祥公寓大廈住戶規約暨組織章程乃於90年間由區分所有權 人林春子委任理安公寓大廈管理公司辦理，事前未經區分所 有權人會議討論規約內容，事後亦未在大樓公告住戶規約並 寄發給大樓住戶，僅於93年印製一份公寓大廈管理條例給所 有住戶，法院調閱之吉祥公寓大廈區分所有權人會議出席名 冊，關於上訴人之簽名並非上訴人簽字，也沒有上訴人委託 書，上訴人未曾見過上開住戶規約暨組織章程，是上開住戶 規約暨組織章程是否有效自有疑義。 ㈡公寓大廈管理條例第33條第2項規定：「區分所有權人會議 之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：…二、公 寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等 類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經 頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分 所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述 意見。…」，該條文已明確表明區分所有權人有裝設廣告物 及招牌之權利，被上訴人提出之上開住戶規約暨組織章程已 明顯違反公寓大廈管理條例之規定，侵害區分所有權人權益 。上訴人所設置之招牌及遮雨棚既未違反政府機關就廣告物 、招牌及遮雨棚設置之相關法規，原審就上開廣告物、招牌 及遮雨棚雖委由地政機關丈量，惟非由臺南市政府營建處審 查，判決書又引營建署廣告招牌法規而為上訴人不利判決， 裁判自有違誤。 ㈢另上訴人詢問臺南市政府關於廣告物招牌設置相關事宜，經 臺南市政府表示已於96年3月7日依南市法行第00000000000 號令修正公佈相關法令，上訴人居住之吉祥公寓大廈（下稱 系爭大廈）係於70年間竣工，屋前之招牌已設立20餘年。上 訴人曾詢問過歷屆大廈主任委員，區分所有權人會議是否有 針對裝設招牌廣告物訂定相關規定，歷屆主任委員均答稱未 定有規範，故被上訴人針對招牌部分，應是盡速召開區分所 有權人會議，並依臺南市廣告物管理條例訂立統一格式招牌 ，否則，吉祥公寓大廈第22號、26號及28號均設有廣告物及 遮雨棚，何以未見被上訴人提出訴訟，被上訴人此種選擇性 訴訟行為，實不合理，再者系爭大廈位於商業區，一樓店面 如未能設立招牌或廣告物將如何營業？ ㈢上訴人居住於系爭大廈已23年之久，20多年前購買大廈內之 臺南市○區○○路○○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋）及坐落 基地時，屋後鐵皮建物即已存在，並非上訴人自行搭建。上 訴人知悉該鐵皮建物坐落的基地是全體住戶共有的，屬於違 章建物，但是之前臺南市政府就曾來函表示本大廈後方違章 建築並沒有立即性的危險，所以只有列管，並未拆除，如果 有立即的危險，早就拆除了，被上訴人竟以鐵皮屋已占用防 火巷有公共危險之虞而請求拆除，並非事實。 ㈣另按公寓大廈管理條例第55條規定，本條例施行前已取得建 造執照公寓大廈，區分所有權人應依同條例第25條規定，成 立管委會，又公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以 規約範本視為規約，但不受第7條各款不得為約定專用部分 之限制。系爭大廈於70年間即已興建完成，當時尚未制訂公 寓大廈管理條例，依據當時民間不動產買賣交易習慣，一樓 因為有利用空間，房價較高於其他樓層，且住戶均有訂立分 管契約供一樓區分所有權人使用，上訴人購買系爭房屋時， 前手亦告訴上訴人確實可以使用該部分空地，故被上訴人不 得要求上訴人拆除系爭房屋前側之招牌、遮雨棚及後方之鐵 皮建物。 ㈤聲明： ⒈原判決關於上訴人敗訴部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費 用負擔之裁判，均予廢棄。 ⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均 駁回。 三、被上訴人之答辯除與原判決記載相同，茲引用外，另補陳： ㈠系爭大廈於89年7月22日修訂之住戶規約暨組織章程是否有 效? ⒈系爭大廈管理委員會組織業於90年5月經臺南市政府同意備 查，而吉祥公寓大廈住戶規約暨組織章程即為當時區分所有 權人會議決議之規約內容，上訴人既未提出任何資料證明該 次區分所有權人會議有何經撤銷或無效事由，其僅空言抗辯 規約不生效力云云，自不可採。 ⒉上訴人曾擔任系爭大廈管理委員會主委一職，於96年1月卸 任時，交接予繼任之管理委員會主任委員胡茂霖之移交清冊 上，所載移交物即包括系爭大廈住戶規約暨組織章程，上訴 人竟稱從未見過系爭規約暨組織章程，顯臨訟狡辯之詞。況 上訴人於97年間，更以其所稱無效之系爭規約暨組織章程第 5條「非區分所有權人不得擔任主任委員一職」等規定，對 當時管理委員會委員即胡茂霖、李克文二人提出刑事告訴， 經臺南地方法院檢察署以系爭大廈規約暨組織章程修訂表及 92年2月11日之公告，認定上訴人告稱胡茂霖不具擔任主任 委員之資格為真實等語，上訴人現於本件訴訟爭執系爭大廈 規約暨組織章程之效力，顯有違訴訟上誠信原則及禁反言之 訴訟法理。 ㈡系爭大廈係公寓大廈管理條例施行前即已取得建築執照之公 寓大廈，依據該法第55條第2項規定，得不受該法第7條不得 為專用部分之限制？ 按公寓大廈管理條例第9條規定：「各區分所有權人按其共 有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收 益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應 依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定 。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、 都市計畫法及建築法令之規定」；同條例第16條第2項亦規 定:「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空 間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆 置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或 私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入」。上訴人辯稱對於系 爭公寓大廈外牆面及屋後土地，皆有約定專用云云，然上訴 人自一審迄今，仍未能舉證證明系爭大廈有何約定專用契約 存在。況依上揭法規，縱為約定專用，其約定使用仍應依其 本來之用法，依其設置目的及通常使用之方法為之，不能違 反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建集法令 之規定: ⒈關於後方違建部分：消防法第36條第5款規定「妨礙供消防 使用之蓄、供水設備或消防、救護設備者，處新臺幣三千元 以上一萬五千元以下罰鍰」，又依建築技術規則第111條規 定「建築物應自基地後側面之境界線，退縮淨寬1.5公尺以 上之空地，為防火間隔。而在防火巷或防火間隔擅自搭建建 物者，即為防火間隔或防火巷違章建築」。經查，上訴人所 有系爭房屋後方違建物之基地屬於法定空地，為系爭大廈之 共用部分，依前開建築技術規則第111條規定，亦屬防火隔 間或防火巷之部分，自不得擅自搭建建物。 ⒉關於牆面廣告物部分：招牌廣告及樹立廣告管理辦法第4條 與臺南市廣告物管理自治條例第18、19條規定，對於廣告物 及遮雨棚皆有所規範，本件上訴人於屋前架設不合規定之廣 告招牌、遮雨棚，顯已破壞系爭大廈整體外觀，嚴重影響全 體住戶之權益，更對日後系爭大廈或住戶欲加裝之消防緩降 設備造成無法正常運作使用之狀況，已嚴重危害住戶消防逃 生之虞。 ⒊被上訴人曾於98年2月25日去函臺南市政府，要求市府依權 責拆除系爭大廈外牆之違建以恢複大樓原貌，該府於同年3 月6日以南市工建字第09831030620號函覆表示：「依照公寓 大廈管理條例規定，住戶違反該法第八條規定於建築物外牆 設置廣告招牌或其他類似行為者，管理負責人或管理委員會 應予制止…屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員 會回復原狀，其費用由該住戶負擔」，顯見被上訴人確實有 權並且有責要求上訴人拆除其於系爭房屋前後裝設之遮雨棚 、廣告招牌及增建之鐵皮建物。 ⒋綜上，系爭大廈雖為公寓大廈管理條例施行前已取得建築執 照之公寓大廈，不受該法第7條不得為專用部分之限制，惟 仍有同條例第9條及第16條第2項之適用，縱為約定專用，其 約定使用仍應依其本來之用法，依其設置目的及通常使用之 方法為之，縱經其他共有人同意，亦不能違反公寓大廈管理 條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，否則依 民法第71條前段應屬無效。 ㈤上訴人於系爭大廈前側設置之遮雨棚、招牌，後方增建之鐵 皮建物，是否經全體共有人同意而分管？或曾將該共用部分 約定專用？ ⒈依上說明，系爭大廈有公寓大廈管理條例之適用，其規約未 經區分所有權人會議決議修改，或經撤銷區分所有權人會議 或確認為無效前，自有效力。則屋前雨棚、招牌等物，按公 寓大廈管理條例第8條第1項規定及系爭大廈住戶規約暨組織 章程第2條第3項約定，大樓外牆面不得懸掛或設置廣告物。 又系爭大廈後側為水溝及防火巷、地下車道出入口，該通道 亦屬公寓大廈管理條例第7條第2款所定之共用部分。 ⒉上訴人於系爭房屋前側設置雨棚、招牌，另於後側增建鐵皮 屋之時間，並未提出具體資料證明。縱上訴人辯稱系爭大廈 住戶趙美凰可證明屋後建物已存在超過20年，而認其係於84 年之公寓大廈管理條例訂定前即已搭建完成，該搭建之建物 是否經共有人全體同意而有分管之事實，或區分所有權人同 意由一樓住戶專用之事實，上訴人亦應舉證證明之。上訴人 既無法舉證證明兩造及其他住戶就該占用部分有何明示或默 示之同意約定由一樓住戶專用，或有分管約定之事實，非得 以各區分所有人對該鐵皮屋、採光罩、棚架等地上物之使用 未加異議，僅單純沈默未為制止，而認已默許上訴人可永久 繼續占有使用。從而，本件難以系爭大廈之現況已存在多年 ，即予認定上訴人與系爭大廈所有住戶間就該部分有分管契 約存在，或可認各住戶已同意由一樓住戶專用之情。 ㈥本件被上訴人請求上訴人拆除遮雨棚、招牌、後方違建，有 無理由？ ⒈系爭大廈住戶召集之97年第2次區分所有權人會議決議，管 理委員會應依法處理大樓後方違建，被上訴人管理委員會並 於97年12月討論先向調解委員會申請調解，再寄存證信函以 法律途經處理，復於98年2月寄發存證信函予各原審被告（ 含上訴人），98年4月管理委員會再行討論決議就系爭大樓 後方違建須依法律途徑解決，應拆除違建物並回復大樓外牆 原狀，有遮雨棚與違規廣告物者應一併拆除，是被上訴人請 求上訴人拆除如原判決附表A及附圖所示之遮雨棚、招牌、 後方鐵皮增建，自有所據，應予准許。 ⒉系爭房屋前面應拆除遮雨棚、招牌部分： 按公寓大廈管理條例第33條第2項規定：「公寓大廈外牆面 ，設置告物或其他類似之行為，設置（屋頂外）其他樓層者 ，應經該樓層分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所 有權人會議陳述意見。則該區分所有權人會議之決議不生效 力。」，意即，原則上依據同法8條「公寓大廈周圍上下、 外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備其變更構 造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為」，倘欲 為之，需先經過區分所有權人會議按照上述方式進行決議通 過後始得依決議內容設置廣告物，或為其他類似之行為。上 訴人將此決議方式之規定逕認為係住戶設立廣告物、遮雨棚 之權利條文，有認事用法之違誤，顯不可採。又上訴人未能 舉證證明系爭房屋前面之招牌、遮雨棚，其他住戶就該占用 部分有何明示或默示之同意約定由一樓住戶專用或有分管約 定之事實，要難認定上訴人有設立招牌、遮雨棚之權利。 ⒊就系爭房屋後方應拆除之鐵皮建物部分： ⑴上訴人辯稱伊購買系爭建物時屋後已有鐵皮屋存在，且該部 分屬於伊所有之系爭房屋建物範圍，非屬違建，不得拆除云 云。然查系爭房屋後面應拆除之鐵皮屋非屬上訴人所屬建物 範圍內，此觀上訴人所提建物丈量結果，上訴人所有之建物 第一層面積為41.42平方公尺【3.80×10.90】、門廊14.25 平方公尺【3.80×3.75】，核對被上訴人於原審98年9月21 日準備書狀證物五提出之建物平面圖之截圖，可知建物深度 確僅10.9公尺，加上門廊3.75公尺，共14.65公尺，則上訴 人辯稱伊所有之建物一樓深15.65公尺，且需另加計屋後建 物2公尺云云，顯與事實不符，不可採信。 ⑵上訴人復以北向立面圖左下角外牆圖示主張系爭房屋之所有 權至左邊邊線。然查，由示意圖可知，此北向立面圖左下角 外牆線右邊邊線才是上訴人外牆面，即A牆，門牌號碼36號 至42號之外牆面皆為此A牆，至於左邊邊線B牆部分，則為門 牌號碼34號前之外牆面，A、B牆面本相差1.14公尺。又原審 由系爭大廈後側共同牆面向後測量之11平房公尺之一層鐵皮 屋，實為法定空地上加蓋之違章建築，依照公寓大廈管理條 例第16條前段規定:「住戶不得於私設通路、防火間隔、防 火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避 難設備等處所堆置雜物、設覺柵欄、門扇或營業使用，或違 規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入」，上 訴人自不得以搭建鐵皮屋之方式佔用之。且系爭法定空地乃 防火巷弄，供東側大廈（後方）住戶逃生、消防車輛救災必 經之路，縱有為一樓住戶專用之約定，亦違反公寓大廈管理 條例第7條第2、4款之規定。上訴人違反上開規定，拒將鐵 皮建物拆除，被上訴人自得依據同法第33條第2項訴請法院 判決排除侵害，以維護全體住戶之公共利益。 ㈦聲明：駁回上訴。 四、本件經證據調查及辯論，兩造不爭執之事實如下： ㈠坐落臺南市○區○○段588-2、588-28地號上共計103戶之吉 祥公寓大廈係於71年間起造完成，被上訴人所有之臺南市○ 區○○段962建號（門牌號碼：臺南市○○路○○○巷○○號）係 二層樓鋼筋混凝土造建物，為吉祥公寓大廈之一部分。 ㈡吉祥公寓大廈住戶曾於88年9月16日就該大廈地下室之避難 室、停車空間約定有分管協議，並簽訂共有建物分管契約書 為憑。 ㈢吉祥公寓大廈住戶為成立管理委員會，於89年7月22日召開 區分所有權人大會，訂立「吉祥公寓大廈住戶規約暨組織章 程」及選任林春子擔任主任委員，嗣後由林春子為代表人， 於90年5月7日提出「吉祥公寓大廈管理委員會（管理負責人 ）申請報備書」等相關文件，向臺南市政府申請報備，並經 臺南市政府以90南市工使字第031729號函准予備查在案。 ㈣上訴人曾擔任吉祥公寓大廈管理委員會95年度之主任委員， 嗣因改選，於96年1月4日辦理移交及出具吉祥公寓大廈管理 委員會移交清冊予接任之主任委員。 ㈤吉祥公寓大廈之住戶曾於97年12月7日召開第二次區分所有 權人會議，並於討論之第三案決議「管理委員會應依法處理 本大樓後方的違建。處理前先寄存證信函給違建戶請其三個 月內自行改善恢復原狀，‧‧‧」等內容，被上訴人因此於 98年2月26日寄發永康網寮郵局（台南8支）存證號碼00107 號郵局存證信函予上訴人，請上訴人於98年5月31日前將後 方搭架之違章建物及非大樓原始設計之固定遮雨棚或廣告物 拆除恢復原狀等內容，另被上訴人復於98年4月12日召開管 理委員會議，會議中決議違建物、遮雨棚及違規廣告物應一 併拆除，惟上訴人迄未自行拆除。 ㈥被上訴人針對系爭大廈後方法定空地之增建違建物及大樓外 牆之遮雨棚、廣告物等拆除乙事，曾於98年間與臺南市政府 有函文往來。 ㈦上訴人所有之系爭建物前側外牆設有雨棚及招牌，後側有鐵 皮增建之未辦保存登記建物，其位置及面積如臺南市臺南地 政事務所99年7月6日臺南地所測字第0990010163號函附複丈 成果圖之編號7部分，且編號7部分均非屬系爭房屋之範圍。 五、本件被上訴人起訴主張：上訴人所有之系爭房屋前側外牆設 立雨棚及招牌及後側增建之鐵皮建物，業已違反吉祥公寓大 廈住戶規約暨組織章程第2條第3項、第13條、第18條第1項 及公寓大廈管理條例第8條第1項、第7條第2款等規定，爰依 上開章程及條例之規定，請求上訴人拆除上述雨棚、招牌及 鐵皮建物等語。上訴人則以上情抗辯有合法設立之權利。是 本件爭執事項厥為： ㈠「吉祥公寓大廈住戶規約暨組織章程」之簽訂過程是否合法 及該章程是否有效？ ㈡被上訴人依據吉祥公寓大廈住戶規約暨組織章程第2條第3項 、第13條、第18條第1項、公寓大廈管理條例第8條第1項、 第7條第2款，請求被上訴人拆除系爭建物外牆突出面積為5 平方公尺之雨棚及招牌，及系爭建物後側面積為11平方公尺 之未辦保存登記鐵皮建物是否有理由？ ㈢吉祥公寓大廈全體住戶針對該公寓大廈之法定空地，是否有 分管協議存在？如有，上訴人於系爭建物後方法定空地上增 建之未辦保存登記鐵皮建物，是否為分管協議而約定之專用 部分？ ㈣上訴人引用公寓大廈管理條例第33條第2款規定，為系爭建 物外牆施設雨棚及廣告物之合法權利，是否可採？ 六、得心證之理由： ㈠關於「吉祥公寓大廈住戶規約暨組織章程」之簽訂過程是否 合法及該章程是否有效？ ⒈按公寓大廈管理條例第26條規定：「公寓大廈建築物所有權 登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合 計三分之二以上時，起造人應於六個月內召集區分所有權人 召開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備。 」，而該條例施行細則第9條則規定：「本條例第二十六條 第一項所定報備之資料如下：一、訂定規約時之全體區分所 有權人名冊及出席區分所有權人名冊。二、訂定規約時之區 分所有權人會議會議記錄。三、規約內容。」是各公寓大廈 報備時，應提出上開區分所有權人會議記錄及規約內容，主 管機關始予同意備查。 ⒉查吉祥公寓大廈全體住戶業依上開公寓大廈管理條例及施行 細則之規定，於89年7月22日召開住戶大會，先行選任管理 委員會之委員，並訂定吉祥公寓大廈住戶規約暨組織章程， 及選任林春子為主任委員，由林春子為代表人，於90年5月7 日提出「吉祥公寓大廈管理委員會（管理負責人）申請報備 書」等相關文件，向臺南市政府申請報備，經臺南市政府以 90南市工使字第031729號函准予備查在案等情，有臺南市政 府100年11月7日發函檢送相關文件附卷供參（見本院卷第17 6-221頁），可信為真正。 ⒊雖上訴人否認出席該次會議，辯稱：出席簿上不是伊的簽名 云云。然上訴人並未提出同時期之個人書寫文件或簽名供本 院比對，尚難遽信。且本院檢視該次會議出席人員名冊上之 簽名，總出席人數達71人，字跡均明顯不同，並無可疑偽造 之處。且該次會議係單純成立吉祥公寓大廈管理委員會，係 為公眾事務，並無任何利害關係，申請人亦無甘冒刑事責任 刻意偽造文件之需要。及該次區分所有權人會議之召集果有 上訴人所述違法之情，何以上訴人竟願擔任系爭大廈管理委 員會95年度之主委一職？顯有矛盾，是上訴人空言所辯，委 無可採。茲由吉祥公寓大廈全體住戶為制定系爭公寓大廈住 戶規約暨組織章程而召集之區分所有權人會議，其召集程序 及決議方法均符合公寓大廈管理條例之相關規定，並無明顯 不法或違誤之處，並經臺南市政府發函准予備查在案，該次 會議及因此制訂之「吉祥公寓大廈住戶規約暨組織章程」應 屬合法有效乙節，已足認定。 ㈡被上訴人請求被上訴人拆除系爭房屋外牆突出面積為5平方 公尺之雨棚及招牌，及後側面積11平方公尺增建之鐵皮建物 是否有理由？ ⒈關於系爭房屋外牆懸掛之遮雨棚及招牌部分： ⑴按系爭大樓規約暨組織章程第2條第3項規定「本公寓大廈周 圍上下及外牆面為共用部分，由區分所有權人維護其外觀使 用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置 廣告物」，此有系爭大廈住戶規約暨組織章程全文附卷可按 （見本院卷79頁）。又「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂 平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、 設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦 理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決 議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受 該規約或區分所有權人會議決議之限制。住戶違反前項規定 ，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者， 應報請主管機關依第49條第1項規定處理，該住戶並應於1個 月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理 委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔」及「共有及共用部 分之清潔、維護、修繕及一般改良、公寓大廈及其周圍之安 全及環境維護事項，均為管理委員會之職務」等內容，則為 公寓大廈管理條例第8條、第36條所明定。 ⑵上訴人所有之系爭房屋前側外牆屬於大樓外牆面，依系爭大 廈規約暨組織章程第2條第3項及公寓大廈管理條例第8條規 定，自屬系爭大廈共用部分。上訴人於系爭大廈外牆上懸掛 遮雨棚及招牌乙節，為兩造不爭之事實，並有照片及經原審 至現場勘驗明確（見原審卷二37-41頁勘驗筆錄及卷二62頁 台南地政事務所土地複丈成果圖），足見，上訴人於系爭房 屋前側外牆懸掛之遮雨棚及招牌，核與上開組織章程及公寓 大廈管理條例之規定相違。 ⑶被上訴人為請求上訴人拆除系爭房屋外牆面懸掛之遮雨棚及 招牌，除發函予臺南市政府請求處理，復於98年2月間寄發 永康網寮郵局（台南8支）存證號碼00107號郵局存證信函予 上訴人，請上訴人自行於98年5月31日前將後方搭架之違章 建物及非大樓原始設計之固定遮雨棚、或廣告物拆除恢復原 狀，為上訴人迄未拆除等情，亦為上訴人不爭之事實，且有 臺南市政府函文及上開存證信函及回執（見原審卷二第115- 116頁、原審卷一第137-140頁）附卷可參，被上訴人基於維 護共用部分之職權及依公寓大廈管理條例第8條第1項規定及 解釋，對違反規約之上訴人請求拆除上述之雨棚及招牌，即 有所據，應予准許。 ⑷雖上訴人辯稱：依公寓大廈管理條例第33條第2款規定，伊 於系爭房屋外牆設置雨棚及廣告物有合法權利云云。惟上開 規定係指公寓大廈外牆設置廣告物，設置於樓層者，應經該 樓層區分所有權人同意，亦即，上訴人如欲在系爭建物所在 之一樓外牆面設置招牌及遮雨棚，應得一樓全體住戶同意始 能設立，並非住戶因此即可任意設立，上訴人引用上開公寓 大廈管理條例之規定為其施設雨棚及廣告物之合法權源，顯 對該條規定認識有誤，不足採信。 ⒉關於系爭房屋後側增建之鐵皮建物部分： ⑴次按「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共有部分，應供全 體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人 會議之決議，不得約定為約定專有部分」，亦為系爭大廈規 約暨組織章程第2條第2項所明定。又區分所有權人會議決議 事項之執行，為管理委員會職務之一，則有公寓大廈管理條 例第36條可資參照。 ⑵查吉祥公寓大廈大廈後側通道為水溝及防火巷、地下車道出 入口，屬於法定空地，為全體住戶所共有，依上開規約暨組 織章程第2條第2項規定，應為吉祥公寓大廈之共用部分，惟 上訴人所有之系爭建物後側竟利用該通道，於上增建未辦保 存登記之鐵皮建物等情，為兩造不爭之事實，且有系爭大廈 壹層平面圖、照片及經原審至現場勘驗明確（見原審卷一16 6、242頁、卷二37-41頁勘驗筆錄、卷二62頁臺南地政事務 所土地複丈成果圖），上訴人復自認該鐵皮建物為違章建物 等語在卷，是上訴人明知系爭房屋後方增建之鐵皮建物係占 用系爭大廈法定空地乙節，堪以認定。 ⑶系爭大廈全體住戶於97年12月7日召開之第二次區分所有權 人會議，對於討論第三案已決議「管理委員會應依法處理本 大樓後方的違建。處理前先寄存證信函給違建戶請其三個月 內自行改善恢復原狀，‧‧‧」等內容，被上訴人為此召集 管理委員會會議，決議先向調解委員會申請調解，嗣因調解 不成立，乃於98年2月26日寄發永康網寮郵局（台南8支）存 證號碼00107號之郵局存證信函予上訴人，限期應拆除違建 物並回復大樓外牆原狀，有遮雨棚與違規廣告物者應一併拆 除等情，亦為兩造不爭之事實，已如上述，是被上訴人請求 上訴人拆除系爭房屋後側增建之鐵皮建物，顯係執行區分所 有權人會議決議之事項，於法自屬有據。 ⑷雖上訴人辯稱：伊向前手購買系爭房屋時即已搭建該鐵皮建 物，可見該鐵皮建物之設立是合法的云云。惟其對於系爭大 廈全體住戶對此曾有分管約定乙節，並未提出事證供本院採 信。再據證人吳妙娟證述略以：上訴人有向伊先生陳煌一買 房子（即系爭房屋），當時房子後面已經有搭蓋鐵皮屋。我 忘記是誰叫我要拆，好像是管委會說的，所以我就拆到我們 可以使用的範圍。後面的鐵皮屋沒有經過住戶表決說可以使 用，印象中沒有住戶決議能不能搭蓋棚子或其他等語（見本 卷101年2月22日準備程序筆錄）。足見，系爭大廈全體住戶 不但未曾決議一樓住戶可利用該法定空地增建建物，當時之 管理委員會尚要求證人應自行拆除增建之違建物之情。參以 ，國泰世華商業銀行股份有限公司檢送予本院之系爭大廈分 管契約書，亦僅有為地下室停車空間而約定分管契約，其餘 共用部分則無約定分管之情（見本院卷第269-271頁）。是 上訴人辯稱系爭房屋增建之鐵皮建物係有合法權利或可能有 分管契約之約定乙節，均與事實不符，不足採信。 七、綜上所述，本件被上訴人依據吉祥公寓大廈住戶規約暨組織 章程第2條第2項、第3項及公寓大廈管理條例第8條、第36條 等規定，請求上訴人將系爭大廈共用部分即系爭房屋外牆突 出面積為5平方公尺之遮雨棚及招牌，及系爭房屋後側增建 面積為11平方公尺之鐵皮建物予以拆除，均屬有據，應予准 許，上訴人所辯，則無可採。從而，原審判命上訴人應予拆 除系爭房屋前後側設立之遮雨棚、招牌及鐵皮建物，併依職 權宣告假執行，於法均無違誤。上訴意旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。 八、本件事證已臻明確，兩造就其餘爭執事項所為之陳述、辯論 、提出之證據，及上訴人請求再向第三人國泰世華銀行調查 證據之請求，核與判決結果無影響，爰不予贅述及調查，併 此敘明。 九、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時， 應依職權為訴訟費用之裁判，此民事訴訟法第78條、第87條 第1項分別定有明文。本件除上訴人繳納第二審裁判費1,500 元，兩造並無其餘費用支出，是本件訴訟費用額確定為1,50 0元，並應由敗訴之上訴人負擔。 十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 7 月 18 日 民事第一庭 審判長法 官 杭起鶴 法 官 王參和 法 官 許蕙蘭 正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 101 年 7 月 18 日 書記官 蘇玟心