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行 政 法 院 判 決
103年度判字第427號
上 訴 人 林榮源
賴玲玉
王林滿女
林美芳
訴訟代理人 張天欽
律師
張雨新 律師
複 代理 人 歐陽勝嘉 律師
被 上訴 人 新竹市政府
代 表 人 許明財
輔助
參加人 新竹市東區區公所
代 表 人 柳劍山
參 加 人 林國華
林張素琴
林傅娥
韓明德
韓天生
韓天賜
曾韓金桂
韓玉蘭
上列
當事人間耕地三七五租約事件,上訴人對於中華民國103年1
月23日臺北高等行政法院102年度訴字第1141號判決,提起上訴
,本院判決如下:
主 文
原判決廢棄,發回臺北高等行政法院。
理 由
一、上訴人及
訴外人鄭林美津等7人與參加人林國華、林張素琴
、林傅娥等3人(以下合稱:林國華等3人)間,就新竹市○
○段○○段○○○號土地全部及同小段19、19-1至19-4、50、
57、57-1至57-11、63、64、73、93、95地號土地(下稱:
其餘23筆土地)(內)部分面積訂有南新字第145號私有耕
地三七五租約(下稱:第145號租約);上訴人及訴外人鄭
林美津等7人與參加人韓明德、韓天生、韓天賜、曾韓金桂
、韓玉蘭等5人(以下合稱:韓明德等5人)間,就其餘23筆
土地(內)部分面積訂有南新字第149號私有耕地三七五租
約(下稱:第149號租約;與第145號租約以下合稱:
系爭2
份租約)。
茲因如附表所示13筆土地經被上訴人於77年間完
成
市地重劃,為新竹西南地區細部計畫範圍土地,使用分區
為第一種住宅用地,屬於建築用地,上訴人於民國101年12
月28日依平均地權條例第76至78條規定,向被上訴人申請終
止系爭2份租約其中如附表所示13筆土地之部分(以下合稱
:系爭申請案),收回建築使用,案經被上訴人審認因其中
19-1、19-4、57-2、57-6、57-7、57-11地號土地(下稱:
其中6筆土地)承租面積不明,無法計算應補償價額,及其
中第14 5號租約尚於訴訟中,故被上訴人以102年2月21日府
地籍字第1020020104號函(下稱:原處分)復上訴人,
俟訴
訟終結及其中6筆土地確認出租面積後再行提出,並檢還有
關資料而
否准其請求。上訴人不服,循序提起本件
行政訴訟
,為原審判決駁回,而提起本件上訴。
二、上訴人起訴主張
略以:(一)
按內政部80年10月9日台內地
字第8072269號函、81年9月4日台內地字第8110649號函,出
租耕地一旦依法編列為建地,出租人得依平均地權條例第76
條至第78條或耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定,
依法支付參加人補償費,即可無條件強制終止耕地租約。上
訴人所有如附表所示出租耕地既經依法編為建築用地,自得
依平均地權條例第76條至第78條申請終止如附表所示13筆土
地之租約,收回建築使用,上訴人已依法提出系爭申請案,
至於如何執行終止耕地租約則屬被上訴人職責。(二)上訴
人依平均地權條例第76條規定終止耕地租約,被上訴人針對
其中6筆土地核算應補償第145號租約、第149號租約各承租
人之補償費時,究應依承租土地面積各1/3、2/3或2/5、3/5
比例核算,上訴人並無意見,上訴人就系爭2份租約實際應
支付補償費總額並無任何增減,被上訴人必須為其核算補償
費衍生之問題負擔全責,不應要求上訴人先行辦竣申請變更
租約附表內容,始得終止租約。(三)系爭2份租約其中如
附表所示13筆土地,應得由上訴人單獨終止,不受民法第82
0條第1項規定之限制,無須由系爭2份租約全體出租人同時
申請終止等語,求為判決
撤銷訴願決定及原處分、被上訴人
就上訴人針對如附表編號1~13號所示13筆土地,於101年12
月28日提出之申請案,應作成依平均地權條例第77條規定標
準計算參加人應領之補償金,並通知參加人領取之處分。
三、被上訴人則以:(一)系爭2份租約共同承租之部分土地,
各別承租面積不明,難以核算終止租約之補償金額。上訴人
與參加人間並未就終止系爭2份租約如附表所示13筆土地部
分達成協議,依平均地權條例第78條、第77條規定,被上訴
人就上訴人申請終止租約之各筆土地,應以101年度
公告土
地現值減除預計
土地增值稅後餘額計算參加人應領補償。又
依本院101年度判字第978號判決意旨,系爭2份租約既經
輔
助參加人核定准予變更,被上訴人依平均地權條例第78條核
算補償金額自應受系爭2份租約記載之
拘束,不得恣意變更
或逕為認定。系爭2份租約既未就分割後各筆土地承租面積
分別記載,有關上訴人申請終止系爭2份租約其中6筆土地,
被上訴人實難據以估算各承租人應領補償金額。(二)系爭
2份租約之承租面積涵蓋分割前19、57地號土地整筆,土地
分割後各租約分別對應地號或承租面積未明,則租約終止之
補償價額何以估算。上訴人於101年申請租約變更時,僅增
列分割後地號,面積仍維持原租約(即以分割後各筆土地含
母筆合計使用範圍
予以概括約定),而未就各租約之單一土
地使用範圍逐一約定。因此,在系爭2份租約承租人、出租
人雙方間,就其中6筆土地各別承租面積均有未明時,被上
訴人如何憑以估算租約終止補償金額等語,
資為抗辯,求為
判決駁回上訴人之訴。
四、參加人韓明德等5人主張:系爭2份租約自38年所簽訂之原始
租約起,就一直以訴外人林金城承租面積1/3、韓魚承租面
積2/3之比例共耕,未經指界或劃分耕作之特定位置。臺灣
高等法院民事庭已駁回參加人林國華提起之租佃爭議訴訟,
並經最高法院裁判確定。系爭2份租約共同承租土地經分割
後之面積,有些因面積僅有1、2坪而無法耕作,且既已全部
變更為建地,全體出租人應一起處理,如僅部分終止租約,
不但其他承租土地無法耕作,補償費亦無法釐清等語,求為
判決駁回上訴人之訴。
五、原審駁回上訴人在第一審之訴,係以:(一)按民法第258
條第1項、第2項及第263條規定,終止權之行使,依民法第2
63條
準用同法第258條之規定,應向他方當事人以意思表示
為之,契約當事人之一方有數人者,該意思表示應由其全體
或向其全體為之,此為終止權行使之不可分性,故租賃物為
數人共同出租者,此項終止契約之意思表示即應準用民法第
258條第2項規定,由出租人全體為之,否則其終止契約之意
思表示不生效力。(二)經查,系爭2份租約之全體出租人
為上訴人及訴外人鄭林美津等7人,上訴人如欲終止系爭2份
租約其中如附表所示13筆土地之部分,固非法所不許,
惟上
訴人應與其他出租人即訴外人鄭林美津等7人「全體」共同
向參加人「全體」,就「如附表所示13筆土地部分」為終止
部分租約之意思表示,始生效力,僅由上訴人4人(部分出
租人)為終止之意思表示,尚不生終止租約之效力。上訴人
既尚未依平均地權條例第76條第1項規定,以民法第263條準
用第258條第2項之方式向承租人合法終止耕地租約,則其逕
依平均地權條例第78條第1項之規定,訴請被上訴人就上訴
人所有如附表編號1~13號所示13筆土地,於101年12月28日
提出之申請案,作成依平均地權條例第77條規定標準計算參
加人應領之補償金,並通知參加人領取之處分,即無從准許
。(三)至系爭2份租約之全體出租人,以「如附表所示13
筆土地」經依法編為建築用地為由,向全體承租人就「如附
表所示13筆土地部分」為終止部分租約之意思表示後,仍應
依平均地權條例第77條、第78條之規定踐行一定程序,且經
行政機關准予終止,始生終止耕地租約之效力等詞,為其判
斷之基礎。
六、上訴人上訴主張略以:(一)原判決駁回上訴人之訴所持之
法律見解,均非上訴人、被上訴人、參加人、輔助參加人所
主張,原審審判長及受命法官亦未於
準備程序或辯論程序依
行政訴訟法第125條行使闡明義務,以致上訴人無法提出有
利之法律見解。(二)依本院86年度判字第1534號判決見解
,平均地權條例第76條至第78條之終止,僅須「終止租約土
地之所有權人」向
主管機關申請即可,與一般契約終止需以
私法上意思表示為之者不同,無民法第258條之
適用。(三
)縱認系爭租賃契約應以意思表示終止,惟上訴人所有之13
筆土地之租約,
無庸透過全體出租人之意思表示為之。又民
法第263條準用第258條規定,契約之終止應由全體向全體為
之者,其適用僅限於同一契約,若非屬同一契約者,例如於
同一契約書中之不同契約,應無適用之餘地。系爭第145號
、第149號租賃契約,實係將數耕地租約定於同一契約書中
,故上訴人終止其中「個別租賃契約」,自無須得其他租賃
契約之出租人同意。
七、本院查:本件原判決以上訴人應與其他出租人即訴外人鄭林
美津等7人「全體」共同向參加人「全體」,就「如附表所
示13筆土地部分」為終止部分租約之意思表示,始生效力,
僅由上訴人4人(部分出租人)為終止之意思表示,尚不生
終止租約之效力。上訴人既尚未依平均地權條例第76條第1
項規定,以民法第263條準用第258條第2項之方式向承租人
合法終止耕地租約,則其逕依平均地權條例第78條第1項之
規定,訴請被上訴人就上訴人所有如附表編號1~13號所示
13筆土地,作成依平均地權條例第77條規定標準計算參加人
應領之補償金,並通知參加人領取之處分,即無從准許,因
而駁回上訴人於原審之訴,
固非無見。惟按行政訴訟法第12
5條第1項固規定:「行政法院應
依職權調查事實關係,不受
當事人主張之拘束。」惟同條第2項復規定:「審判長應注
意使當事人得為事實上及法律上適當完全之辯論。」,從而
行政法院應依職權調查事實關係,固不受當事人主張之拘束
。但若當事人主張之事實,應適用何法律,往往影響裁判之
結果,自應由審判長注意使當事人對之得為事實上及法律上
適當完全之陳述及辯論,避免對於當事人產生突襲性之裁判
。倘未踐行此項闡明之義務,使當事人對之為事實上及法律
上適當完全之陳述及辯論,遽以未經當事人充分陳述及辯論
之法律見解,採為判決之基礎,即與行政訴訟法第125條第2
項規定有違。經查原判決對
上開駁回上訴人在原審之訴所持
之法律見解,均非被上訴人、參加人、輔助參加人所主張,
原審審判長及受命法官亦未於準備程序或辯論程序依行政訴
訟法第125條行使闡明義務,致上訴人無從於原審提出其事
實及法律上適當完全之陳述及辯論,上訴意旨主張原審判決
有違闡明義務之程序違法,尚非無理,為顧及訴訟當事人審
級利益,自應由本院將原判決廢棄,發回原審法院,另為適
法之判決。至本件租約終止,究否僅由「終止租約土地之所
有權人」向主管機關申請即可,或應依一般契約終止之規定
,而需以私法上意思表示為之;另系爭契約是否可分,而無
庸由全體出租人為意思表示,即為已足,則因原審未盡闡明
義務,而未經當事人為充足之陳述及辯論,已如前述,自應
由原審於發回重審時,一併審酌。再參加人林國華固主張本
件第145號租約內其所承租之面積尚未明確,請求本件應停
止審理
云云,惟該案業經本院101年度判字第794號判決確定
,且經參加人林國華多次提起再審,
迭為本院駁回在案,自
無停止審判之必要,均
附此敘明。
八、據上論結,本件上訴為有理由。依行政訴訟法第256條第1項
、第260條第1項,判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 8 日
最高行政法院第一庭
審判長法官 鍾 耀 光
法官 廖 宏 明
法官 黃 淑 玲
法官 林 樹 埔
法官 鄭 小 康
以 上
正 本 證 明 與 原 本 無 異
中 華 民 國 103 年 8 月 8 日
書記官 黃 淑 櫻