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行 政 法 院 判 決
109年度判字第450號
上 訴 人 柯文振(被選定人)
吳祈忠(被選定人)
梁永泰(被選定人)
共 同
訴訟代理人 康進益
律師
康鈺靈 律師
被 上訴 人 高雄市政府
代 表 人 楊明州
訴訟代理人 許
乃丹 律師
參 加 人 交通部民用航空局
代 表 人 林國顯
上列
當事人間
徵收補償事件,上訴人對於中華民國107年9月13日
高雄高等行政法院105年度訴字第312號判決,提起上訴,本院判
決如下:
主 文
原判決廢棄,發回高雄高等行政法院。
理 由
一、被上訴人代表人由許立明變更為韓國瑜,再變更為楊明州,
茲據新任代表人分別具狀聲明
承受訴訟,核無不合,應予准
許。
二、被上訴人於民國101年12月18日以高市府都發規字第1013532
0401號公告發布實施「變更高雄市主要計畫部分特定倉儲轉
運專用區、農業區、綠地用地、河道用地為機場用地(配合
高雄機場北側跑道淨空改善)案」(下稱
系爭都市計畫)。
嗣參加人為辦理高雄機場北側都市計畫劃定為機場用地取得
計畫工程(下稱系爭徵收計畫),申請徵收高雄市○○區○
○段○○○○○號等114筆土地【含如附表所示之上訴人佘振喜
及其他選定人(下稱上訴人等)所有高雄市○○區○○段○○
○○○○號等土地(參見原審卷1第203~209頁),下稱系爭
土地】及土地
改良物,經內政部以103年11月13日台內地字
第0000000000號函核准徵收,被上訴人並據以103年11月13
日高市府地徵字第00000000000號公告在案。如附表所示之
上訴人等不服被上訴人上述公告以每平方公尺新臺幣(下同
)15,200元作為系爭
土地徵收補償地價,提出異議,經被上
訴人以104年1月28日高市府地徵字第00000000000號函及104
年2月2日高市府地徵字第00000000000號函復系爭土地徵收
補償價額每平方公尺15,200元,並無
違誤。如附表所示之上
訴人等不服
上開查處結果,於104年2月16日以書面提出異議
,經被上訴人提交高雄市地價及標準
地價評議委員會(下稱
高市地評會)復議,經高市地評會於104年9月21日召開第4
次會議決議系爭土地評定徵收市價修正為每平方公尺15,700
元,被上訴人乃以104年10月16日高市府地徵字第000000000
00號函(下稱原處分)通知如附表所示之上訴人等復議結果
。如附表所示上訴人等不服,循序提起
行政訴訟,並選定如
附表編號1至4所示之柯文振、吳祈忠、梁永泰、佘振喜等人
為原告(佘振喜業於原審訴訟審理中000年00月0日死亡,其
繼承人佘徐四女等人已具狀聲明承受訴訟),聲明請求:㈠
訴願決定及原處分均
撤銷。㈡被上訴人應
按每平方公尺33,6
00元,依徵收土地面積計算補償費,作成徵收補償費之
行政
處分,經原審判決駁回。上訴人不服,提起本件上訴,聲明
請求:原判決廢棄;
訴願決定及原處分均撤銷,被上訴人應
按每平方公尺33,600元,依徵收土地面積計算補償費,作成
徵收補償費之行政處分或發回原審。
三、上訴人起訴主張及被上訴人與參加人於原審之答辯均引用原
判決之記載。
四、原審駁回上訴人在第一審之訴,係以:㈠系爭土地原屬都市
計畫內之農業區,經被上訴人以系爭
都市計畫變更為機場用
地,屬都市計畫區內之公共設施
保留地。被上訴人依行為時
(即103年11月14日修正前)土地徵收補償市價查估辦法(
下稱行為時查估辦法)第10條第3項規定,將系爭土地劃屬
為○○區第P001-00公共設施保留地地價區段;復依同條第1
項規定考量地價之差異、當地土地使用管制與交通運輸等影
響地價因素,將毗鄰上開公共設施保留地地價區段之農業區
及機場用地範圍土地,分別劃分為○○區第P003-00及第P00
5-00地價區段(非公共設施保留地地價區段),故系爭土地
毗鄰地價區段為同區第P002-00地價區段(公共設施保留地
地價區段)、第P003-00及第P005-00地價區段(非公共設施
保留地地價區段)。被上訴人依行為時查估辦法第18條規定
,於系爭土地之毗鄰非公共設施保留地第P003-00地價區段
內選取○○段000地號土地為其比準地,另毗鄰之非公共設
施保留地第P005-00地價區段內選取○○段000地號土地為其
比準地;
惟因第P003-00及第P005-00地價區段於本件應蒐集
法定
期間即102年9月2日至103年3月1日內無
適當案例,被上
訴人乃於鄰近之○○段第P006-00地價區段內選取○○段00
、00地號土地作為買賣實例,經估計土地正常單價為每平方
公尺6,186元,調整至
估價基準日為每平方公尺6,174元,再
依同辦法第19條規定,將該買賣實例與P003-00地價區段之
比準地進行區域因素及個別因素調整後,決定第P003-00地
價區段比準地地價為每平方公尺11,000元,並以該比準地地
價為其區段地價。另於臨海工業區第P007-00地價區段內選
取○○○段0000-0地號土地為買賣實例,經估計土地正常單
價為每平方公尺21,780元,調整至估價基準日為每平方公尺
21,628元,及選取○○段0000地號土地為買賣實例,經估計
土地正常單價為每平方公尺29,187元,調整至估價基準日為
每平方公尺28,904元,並據以與第P005-00地價區段之比準
地進行區域因素及個別因素調整後,決定第P000-0○○○區
段比準地地價為每平方公尺19,600元,並以該比準地地價為
其區段地價,此有買賣實例調查估價表及比準地地價估價表
可查。因系爭土地為機場用地,屬都市計畫區內之公共設施
保留地,其區段地價應按其毗鄰非公共設施保留地之區段地
價加權平均計算,即第P000-0○○○區段○區段地價應按毗
鄰非公共設施保留地第P003-00、P000-0○○○區段○區段地
價加權平均計算(毗鄰之第P002-00區段為公共設施保留地
區段不納入計算),計算結果查估市價為每平方公尺15,200
元;上開查估之市價提交地評會103年第3次會議評議通過,
作為系爭土地徵收補償市價之依據。嗣因上訴人提出復議,
案經高市地評會專案小組委員於104年9月10日104年第1次會
議建議就系爭土地毗鄰之機場用地區段所採用工業區案例推
估比準地之客觀性再檢視,被上訴人遂於○○區之乙種工業
區內新增選取P000-0○○○區段○○○段○○○○○○號土地為買
賣實例,經估計土地正常單價為每平方公尺35,212元,調整
至估價基準日為每平方公尺34,870元,再與第P007-00地價
區段之2買賣實例進行區域因素及個別因素調整後,重新決
定第P005-00地價區段比準地地價為每平方公尺20,700元,
並據以按系爭土地毗鄰非公共設施保留地之區段地價加權平
均計算補償價格為每平方公尺15,700元,提經高市地評會於
104年9月21日評議通過,有高市地評會專案小組委員於104
年9月10日104年第1次會議紀錄、104年9月21日104年第4次
會議紀錄、比準地地價估價表、公共設施保留地地價加權平
均計算表可查。經核被上訴人以上開方式確定系爭土地徵收
補償價額,與
前開查估辦法規定並無不符;而高市地評會對
系爭土地徵收補償價額復議之評議決定,既無證據足認有未
遵守法定秩序,或無基於錯誤之事實所作成之情事,難認
於
法不合。㈡另經原審請被上訴人重行依上訴人主張,○○○
區○○段000、000-0及000地號等3筆土地(下稱○○段000
地號3筆土地)單獨劃分為○○區第P008-00地價區段。依行
為時查估辦法第18條規定,於○○區第P008-00地價區段內
選取○○段000地號為比準地,並將○○區第P000-0○○○區
段內比較標的1、2及○○區第P008-00地價區段內比較標的3
與○○區第P008-00地價區段之比準地進行區域因素及個別
因素調整後,決定○○區第P008-00地價區段比準地地價為
每平方公尺13,600元,並以該比準地地價為其區段地價,即
○○區第P008-00區段地價為每平方公尺13,700元。而依土
地徵收條例第30條及行為時查估辦法第22條規定,系爭土地
為都市計畫區內之機場用地,屬公共設施保留地,其區段地
價應按其毗鄰非公共設施保留地之區段地價加權平均計算,
即應按其毗鄰非公共設施保留地第P003-00、P005-00及○○
區P000-00○○○區段○區段地價加權平均計算,計算結果
為每平方公尺15,700元,故系爭土地之查估市價仍為每平方
公尺15,700元【本件公共設施保留地第P001-00地價區段毗
鄰非公共設施保留地第P003-00、P005-00、○○區P008-00
之區段地價加權平均計算,經試算後其加權平均計算式如下
:〔(11,000×225,488)+(20,700×215,096)+(13,700
×9,515)〕/(225,488+215,096+9,515)=15,700】。經試
算將上訴人主張○○段000地號等3筆土地另劃分地價區段之
結果,與原地價區段劃分系爭土地之宗地市價同為15,700元
,並無損上訴人之權益。㈢行為時查估辦法第19條第1項第1
款已明定:「比準地地價之查估,應填載比準地地價估計表
,其估計方法如下:就第17條估價基準日調整後之土地正
常單價中,於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。」內政
部102年3月編印之土地徵收補償市價查估作業手冊(下稱查
估作業手冊)第8頁㈡查估比準地地價並已敘明:「就估價
基準日調整後之土地正常單價中,於同一地價區段內選擇1
至3件比較標的。考量一般個案估價係以蒐集3件比較標的為
原則,但因土地徵收範圍因預定徵收已影響正常交易市場,
……不易於同一地價區段內選擇3件案例,故得於其他地區
選擇1至3件比較標的,並填載比準地地價估計表。」且依查
估作業手冊第43頁㈩全文所示,應係指經檢討後之比較標的
試算價格,於決定權重時應依據不動產估價技術規則第27條
有關各比較標的蒐集資料之可信度、各比較標的與勘估標的
間價格形成因素之相近程度等,作為決定勘估標的之比較價
格之參考依據,非上訴人所指比準地估價時應依不動產估價
技術規則規定應採取3件以上案例。另行為時查估辦法第17
條第1項規定土地正常單價應調整至估價基準日。查估作業
手冊第41頁比準地地價估計表㈣規定「估價基準(價格日
期)調整計算:視各比較標的交易日期至估價基準日間,市
場交易價格波動情況,調整實例之土地正常單價,填寫調整
百分率。實務上得以地價指數、房屋價格指數或物價指數調
整。」則上訴人主張地價區段比準地地價估價表中,比較標
的土地正常單價經調整百分率計算後,均較原土地正常單價
為低,乃被上訴人依物價指數調整後之結果,
核屬適法
有據
。㈣又土地徵收補償市價查估依據及作業係依查估辦法相關
規定辦理,就比較標的選取適用,未有不動產估價技術規則
第26條排除規定之適用。土地徵收前與土地所有權人協議價
購程序,係需用土地人取得需用土地有申請徵收必要之前提
,惟需用土地人已踐行該程序,經
主管機關核准徵收,應如
何為補償,即應依前開規定確定補償數額,補償處分是否合
法,即與進行協議價購程序時,需用土地人所為之土地價格
要約無涉,不得再據以作為補償處分違法之論據。至上訴人
所提3件比較標的買賣實例(○○○區○○○段0-0、0-0、0
-0、0-00、0000-0等5筆土地),除其土地使用現況均非作
為法定用途農業用地使用,依行為時查估辦法第7條規定應
不予採用外,亦均非本件選為比較標的土地之買賣實例,自
難以其曾有之實際交易價格,作為認定系爭土地當期市價之
依據。上訴人請求被上訴人應按每平方公尺33,600元,依土
地徵收面積計算補償費,作成徵收補償費之行政處分,自屬
無據等詞,為其判斷之基礎。
五、本院查:
(一)上訴人對系爭土地之徵收補償價額不服,依法提起異議,經
被上訴人為維持原補償價額之查處,並循序提起行政訴訟,
聲明求為判決:1.訴願決定及原處分均撤銷,2.被上訴人應
按每平方公尺33,600元,依徵收土地面積計算補償費,作成
徵收補償費之行政處分,核係提起課予義務訴訟。依本院10
9年6月12日109年度大字第1號
裁定,
諭知「被徵收土地所有
權人對徵收補償價額不服,依土地徵收條例第22條第2項規
定以書面提出異議,經主管機關為維持原補償價額之查處,
如有不服,循序提起行政訴訟,其訴訟種類應為行政訴訟法
第5條第2項規定之課予義務訴訟」之
法律見解,本件行政訴
訟類型並無違誤,
合先敘明。
(二)行政訴訟法第29條規定:「(第1項)多數有共同利益之人
得由其中選定1人至5人為全體起訴或被訴。……(第3項)
訴訟繫屬後經選定或指定當事人者,其他當事人脫離訴訟。
」本件被選定人與選定人張福來等人,因不服原處分,循序
提起本件行政訴訟,選定人並依行政訴訟法第29條規定,選
定上訴人為本件行政訴訟當事人,已據其提出選定書為證,
核與同法第34條規定訴訟當事人之選定應以文書證之,並無
不合,則選定人於
選定當事人後即脫離本件行政訴訟,毋庸
再列已脫離訴訟之選定人為原告。上訴人主張「梁明章」(
如附表編號5所示)於原審訴訟繫屬中死亡,其繼承人陳素
華、梁梓敬、梁佑銘已聲明承受訴訟,原判決未將其等列為
原告,致該3人未獲判決,當然違背法令
云云,核屬誤解
前
揭法令,委不足採。
(三)土地徵收條例第30條規定:「(第1項)被徵收之土地,應
按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設
施保留地,應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地
價。(第2項)前項市價,由直轄市、縣(市)主管機關提
交地價評議委員會評定之。(第3項)各直轄市、縣(市)
主管機關應經常調查轄區地價動態,每6個月提交地價評議
委員會評定被徵收土地市價變動幅度,作為調整徵收補償地
價之依據。(第4項)前3項查估市價之地價調查估計程序、
方法及應遵行事項等辦法,由中央主管機關定之。」土地徵
收條例施行細則第29條規定:「被徵收土地補償金額之計算
及發給,由土地所在直轄市或縣(市)主管機關為之。」第30
條規定:「(第1項)本條例第30條第1項
所稱徵收當期之市
價,指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定
之當期市價。(第2項)前項當期市價低於徵收公告之市價
,仍按徵收公告之市價補償。」準此,被徵收土地的當期市
價,是依土地徵收條例第30條第4項授權訂定之查估辦法規
定加以確定。又行為時查估辦法第4條規定:「土地徵收補
償市價查估之辦理程序如下:蒐集、製作或修正有關之基
本圖籍及資料。調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調
查有關影響地價之因素。劃分或修正地價區段,並繪製地
價區段圖。估計實例土地正常單價。選取比準地及查估
比準地地價。估計預定徵收土地宗地單位市價。徵收土
地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」第6條第1項規
定:「依第4條第2款調查實例,以蒐集市場買賣實例為主,
無市場買賣實例者,得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫
買賣實例調查估價表或收益實例調查估價表。」第10條規定
:「(第1項)劃分地價區段時,應攜帶地籍圖及地價區段
勘查表實地勘查,以鄉(鎮、市、區)為單位,斟酌地價之
差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良
、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利
用現況及其他影響地價因素,於地籍圖上將地價相近、地段
相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。……(第
3項)公共設施保留地應單獨劃分地價區段,並得視臨街情
形或原建築使用情形再予細分。(第4項)帶狀公共設施保
留地穿越數個地價不同之區段時,得視二側非保留○○○區
段之不同,分段劃分地價區段。」第13條規定:「以買賣實
例估計土地正常單價方法如下:判定買賣實例情況,非屬
特殊情況者,買賣實例總價格即為正常買賣總價格;其為特
殊情況者,應依第7條及第8條規定修正後,必要時並得調查
鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格,估計該買賣實例
之正常買賣總價格。地上無建築改良物(以下簡稱建物)
者,計算土地正常買賣單價。其公式如下:土地正常買賣單
價=正常買賣總價格÷土地面積。……」第17條規定:「(
第1項)依第13條或第14條估計之土地正常單價應調整至估
價基準日。(第2項)前項估價基準日指每年9月1日,案例
蒐集期間為當年3月2日至9月1日。但屬第27條第1項但書規
定者,估價基準日指3月1日,案例蒐集期間為前1年9月2日
至當年3月1日。」第18條規定:「比準地應於預定徵收土地
範圍內各地價區段,就具代表性之土地分別選取。都市計畫
區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段,亦同。」第19條規
定:「(第1項)比準地地價之查估,應填載比準地地價估
計表,其估計方法如下:就第17條估價基準日調整後之土
地正常單價中,於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。
將前款比較標的價格進行個別因素調整,推估比準地試算價
格。考量價格形成因素之相近程度,決定比準地地價。(
第2項)地價區段內無法選取比較標的者,得於其他地區選
取,估計時應進行區域因素及個別因素調整。(第3項)第1
項第2款及前項區域因素及個別因素調整,分別依影響地價
區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大
影響範圍內調整。」第20條第1項規定:「預定徵收土地宗
地市價應以第18條選取之比準地為基準,
參酌宗地條件、道
路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調
整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地,不在此限
。」第22條第1項、第2項、第4項、第5項及第6項規定:「
(第1項)都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰
非公共設施保留地之區段地價平均計算。帶狀公共設施保留
地穿越數個地價○○○區段○○○○段計算。(第2項)前
項稱平均計算,指按毗鄰各非公共設施保留地之區段線比例
加權平均計算。毗鄰部分為
公共設施用地經納入計算致平均
市價降低者,不予納入。……(第4項)第1項公共設施保留
地毗鄰之非公共設施保留地地價區段,以其比準地○○○區
段地價,尾數進位方式依第21條辦理。(第5項)公共設施
保留地宗地市價以依第1項計算之區段地價為準,宗地跨越2
個以上地價區段者,分別按各該區段之面積乘以各該區段地
價之積之和,除以宗地面積作為宗地單位地價,尾數進位方
式依第21條辦理。(第6項)
區段徵收範圍內之公共設施保
留地市價徵收補償計算方式,應以同屬區段徵收範圍內之非
公共設施保留地加權平均計算。」第23條規定:「前條第2
項公共設施保留地區段地價加權平均計算作業步驟如下:
依第4條規定蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。
以地籍圖繪製之地價區段圖作為作業底圖。量測公共設施
保留地區段毗鄰各非公共設施保留地區段線長度(以下簡稱
各區段線長度):以電腦量測為原則,其長度以公分為最小
單位,未滿1公分者,以1公分計。未能由電腦量測者,得採
人工作業,以比例尺、求積儀或坐標讀取儀等工具量測,其
長度以公尺為最小單位,未滿1公尺者,以1公尺計。以各
區段線長度之和為總長度。以毗鄰各非公共設施○○○區
段地價乘以各區段線長度,再除以總長度,加總計算公共設
施保留地區段地價。」依前述查估辦法規定,被徵收之土地
如為公共設施保留地,其市價係以所屬公共設施保留地地價
區段之地價為準,其區段地價則以所毗鄰非公共設施保留地
之區段地價平均計算,至被徵收土地所毗鄰非公共設施保留
地之區段地價,應於該毗鄰地價區段內選取比準地,依前揭
查估辦法第19條規定查估該比準地地價,作為該區段之地價
。前揭查估辦法係由內政部依授權所訂定具
法規命令性質,
旨在具體化「徵收當期之市價」時應遵守前揭規定所定之程
序,
俾保障被徵收土地所有人能依徵收當期之市價獲得適法
之補償,相關機關於辦理土地徵收補償之市價查估時,自應
受
拘束。又行為時查估辦法於103年11月14日修正發布、104
年3月1日施行,依修正後之查估辦法第32條規定:「本辦法
修正施行前已辦理查估案件,仍適用修正施行前之規定。」
本件係於該修正前已辦理之查估案件,應適用行為時查估辦
法規定辦理。
(四)行政訴訟法第189條規定,行政法院為裁判時,除別有規定
外,應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果,依
論理法則及
經
驗法則判斷事實之真偽;依此判斷而得
心證之理由,應記明
於判決。據此,構成行政法院判斷事實真偽之證據評價基礎
,乃全辯論意旨及調查證據之結果。基於行政訴訟之
職權調
查原則(行政訴訟法第125條第1項及第133條),法院必須
充分調查為裁判基礎之事證以形成心證,法院在對全辯論意
旨及調查證據之結果為評價時,應遵守兩項要求,一是「訴
訟資料之完整性」,二是「訴訟資料之正確掌握」。前者乃
所有與待證事實有關之訴訟資料,都必須用於心證之形成而
不能有所選擇,亦即法院負有審酌與待證事實有關之訴訟資
料之義務,如未審酌亦未說明理由,即有不適用行政訴訟法
第125條第1項、第133條之應
依職權調查規定,及判決不備
理由之違背法令。又依同法第209條第3項規定,判決書理由
項下,應記載關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見。
故行政法院認定事實應憑調查所得之證據資料,就證據與事
實之關聯性如何,其證明力之有無,形成心證之理由,記明
於判決理由項下。如未說明所憑證據足供證明事實之心證理
由,或就當事人提出之證據摒棄不採,又未說明不採之理由
,或其調查證據未臻完備,不足以判斷事實之真偽,均構成
判決不備理由之違法。
(五)被上訴人於101年12月18日公告發布實施系爭都市計畫,嗣
參加人為辦理系爭徵收計畫,申請徵收高雄市○○區○○段
○○○○○號等114筆土地(含上訴人等所有系爭土地)及土地
改良物,經內政部以103年11月13日函核准徵收,被上訴人
並據以公告在案。上訴人等不服被上訴人公告以每平方公尺
15,200元作為系爭土地徵收補償地價,提出異議,經被上訴
人函復系爭土地徵收補償價額每平方公尺15,200元,並無違
誤。上訴人等不服上開查處結果,提出異議,經被上訴人提
交高市地評會復議決議系爭土地評定徵收市價修正為每平方
公尺15,700元
等情,為原判決依法確定之事實。原判決以本
件系爭土地徵收補償額,經被上訴人依土地徵收條例施行細
則第29條規定,為辦理系爭徵收計畫被徵收土地補償金額之
計算,依劃分地價區段、選取比準地、估計土地正常單價之
形成及查估比準地地價、估計徵收土地宗地單位市價,提交
高市地評會評定等方式確定系爭土地徵收補償價額,與行為
時查估辦法規定並無不符;並以高市地評會對系爭土地徵收
補償價額復議之評議決定,無證據足認有未遵守法定秩序,
或無基於錯誤之事實所作成之情事,難認於法不合,原審應
予尊重等情,
固非無見。
(六)
惟查原判決既認本案應以地價區段為單位,以毗鄰之非公共
設施保留地之區段地價平均值,計算公共設施保留地之補價
地價,則首應確定系爭土地所屬之地價區段為何,及該地價
區段之劃分程序是否合法。原判決
肯認被上訴人將系爭土地
劃屬為○○區第P001-00公共設施保留地地價區段,並將毗
鄰上開公共設施保留地價區段之農業區及機場用地範圍土地
,分別劃分為○○區第P003-00及P005-00地價區段(非公共
設施保留地地價區段),因此認系爭土地毗鄰區段為同區第
P002-00地價區段(公共設施保留地地價區段)、第P003-00
及P005-00地價區段(非公共設施保留地地價區段)等情。
然上訴人於原審時即主張本件有關與系爭土地毗鄰之○○段
000地號3筆土地為機場雷達區原有公共設施用地,被上訴人
劃分地價區段時,將該非屬系爭都市計畫及系爭徵收計畫範
圍內之機場雷達區劃分在第P001-00公共設施保留○○○區
段內,顯然違反前開規定等情。參據前引行為時查估辦法第
10條第3項、第4項規定可知,公共設施保留地應單獨劃分地
價區段,並得視臨街情形或原建築使用情形再予細分;帶狀
公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時,得視二側非保
留地地價區段之不同,分段劃分地價區段。是依上可知,究
應如何劃分地價區段,應依行為時查估辦法相關規定辦理。
又劃分地價區段是否正確,自足影響選取比準地及查估比準
地地價
暨估計徵收土地宗地單位地價之認定等項之正確性,
此攸關原處分所認定之本件徵收市價是否正確,自有查明之
必要。
兩造於原審時既均主張○○段000地號等3筆土地為公
共設施用地,此與公共設施保留地性質應不相同,則何以被
上訴人認定應列入與系爭土地相同區段之第P001-00之公共
設施保留地區段,即有疑義。原審就上訴人此部分爭議,未
進一步調查,遽認被上訴人前揭認定可採,乃有未洽。是○
○段000地號等3筆土地究屬應單獨劃分之地價區段(如後所
述,原審於審理中另劃分為○○區第P008-00區段)?抑或
如上訴人於上訴時所主張該等土地為機場之一部分,應與機
場用地劃分為同一地價區段(即第P005-00區段),此攸關
本件地價區段之劃分程序是否合法,原處分有無基於錯誤之
事實作成,均足影響原處分之正確性。原審未予查明,即遽
認被上訴人以此確定系爭土地徵收補償價額,與查估辦法規
定並無不符;並謂高市地評會對系爭土地徵收補償價額復議
之評議決定,既無證據足認有未遵守法定秩序,或無基於錯
誤之事實所作成之情形,難認於法不合,原審應予尊重等論
述,即嫌速斷,核有未盡職權調查義務及判決不備理由之違
誤。至原判決雖以已依上訴人前揭主張,於原審審理時,請
被上訴人重行依上訴人所主張將○○段000地號3筆土地劃分
為○○區第P008-00地價區段,並選取比準地及查估比準地
地價,再估計徵收土地宗地單位市價後,認經試算將上訴人
主張○○段000地號3筆土地另劃分地價區段之結果,與原地
價區段劃分系爭土地之宗地市價同為15,700元,並無損上訴
人之權益等語(參見原判決第22、23頁),惟原判決就何以
得就前揭○○段000地號3筆土地另劃分為○○區第P008-00
區段及據此試算系爭土地之宗地市價之理由,均未加以說明
,即遽認此無損上訴人之權益,亦有判決不備理由之違誤。
(七)次以,依行為時查估辦法第19條第1項第1款、第2項規定可
知,比準地地價之查估,應填載比準地地價估計表,其估計
方法應就估價基準日調整後之土地正常單價中,於同一地價
區段內選擇1至3件比較標的,地價區段內無法選取比較標的
者,得於其他地區選取,估計時應進行區域因素及個別因素
調整。又依內政部所編訂之查估作業手冊第8頁,亦就查估
比準地地價敘明「比準地地價之查估,應填載比準地地價估
計表,其估計方法如下:1.就估價基準日調整後之土地正常
單價中,於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。考量一般
個案估價係以蒐集3件比較標的為原則,但因土地徵收範圍
因預定徵收已影響交易市場,本辦法又以蒐集市場正常買賣
實例為主,不易於同一地價區段內選擇3件案例,故得於其
他地區選擇1至3件比較標的,並填載比準地地價估計表。2.
將比較標的價格進行個別因素調整,推估比準地試算價格。
地價區段內無法選取比較標的者,得於其他地區選取,其他
地區得以與比準地屬同一供需之相似條件或同一或鄰近鄉、
鎮、市、區土地為考量。……」等語及就比準地地價估計表
敘明「……㈩比較標的加權數應依不動產估價技術規則第27
條規定:『不動產估價師應採用3件以上,經前條檢討後之
比較標的試算價格,考量各比較標的蒐集資料可信度、各比
較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度,決定勘估標的
之比較價格,並將比較修正內容敘明之。』決定之,『差異
百分率絕對值加總』可作為『價格形成因素之相近程度』之
衡量判斷,百分率絕對值加總愈多者,權數愈少;惟需另配
合蒐集資料可信度等綜合決定。……」等語(參見原審卷1
第498頁、第533頁)。是有關比準地地價之查估,固以同一
地價區段內選擇1至3件比較標的,並以一般個案估價係以蒐
集3件比較標的為原則,然如有不易於同一地價區段內選擇3
件案例時,乃得於其他地區選擇1至3個比較標的。至比較標
的之試算價格,於決定權重時應依據不動產估價技術規則第
27條規定有關各比較標的蒐集資料之可信度、各比較標的與
勘估標的間價格形成因素之相近程度等,作為決定勘估標的
之比較價格之參考依據。上訴人主張被上訴人本件僅選取非
同一地價區段內之1件比較標的,即屬違反
行政自我拘束原
則或
平等原則云云,乃屬誤解。惟基於比準地之地價查估之
正確性與客觀性之要求,如確有合於3件實際案例得選擇時
,自仍應依該原則為之。上訴人於原審時即一再表明其以內
政部實價登錄查詢系統查詢後,以依被上訴人選○○○區○
○段00、00地號之持分土地買賣案例為比較標的之標準,選
取○○○段0-0地號交易資料等3件案例作為比較標的之案例
,並主張該等案例交易日期均在本件案例蒐集期間即102年
11月至103年2月間,應可作為本件比較標的之買賣案例等語
,則上訴人此項主張是否可採,即非無探求之餘地。原判決
固以上訴人所選前揭案例,其土地使用現況均非作為法定用
途農業用地使用,並指明詳見原審卷2第407頁、第465~469
頁,而認應不予採用之結論。然
參諸原判決援引前揭卷證資
料內容,係上訴人選取前開3件比較標的案例之地籍位置圖
及被上訴人所提出之地籍圖、航照圖及照片等資料,惟何以
由該等資料可認定上訴人土地使用現況暨上訴人主張不可採
之理由,原判決並未說明。又上訴人於原審時亦一再主張被
上訴人所選取○○○區○○段00、00地號土地同樣有
違章建
築,有與法定用途不符之情形,何以被上訴人所選取之比較
標的合法,上訴人的則不合法等情,亦未經原判決論述說明
。此攸關被上訴人前開比準地地價查估之正確性及客觀性,
自足影響原處分是否適法,原判決遽為上訴人此部分主張不
可採之結論,亦核有判決不備理由之違誤。
(八)綜上,原判決既有上開不適用法規及判決不備理由情形,且
足以影響判決之結果,上訴意旨
指摘原
判決違背法令,求予
廢棄為有理由。又因本件事實尚有未明,本院無從自為判斷
,有由原審再為調查審認之必要,
爰將原判決廢棄,發回原
審更為適法之裁判。再者,本件如附表編號4之原被選定人
佘振喜,業於原審審理中死亡,則其被選定人之資格已消滅
,但其為自己訴訟之原告地位則發生是否承受訴訟之問題。
雖本件因尚有如附表1至3之其他被選定人柯文振等3人,依
行政訴訟法第31條規定「被選定或被指定之人中有因死亡或
其他事由喪失其資格者,他被選定或被指定之人得為全體為
訴訟行為。」因而如附表編號1至3之被選定人得為全體(包
括選定人)為訴訟行為。然因被選定人佘振喜死亡,其係基
於被選定人身分為原告,其非選定人,自無前開由「他被選
定人為其訴訟行為」規定之適用。故其死亡後,應有由其繼
承人承受本件訴訟之問題,如其繼承人亦欲選定上訴人為訴
訟行為時,自應另提出選定書為之,原審於發回時應一併
予
以注意。
六、據上論結,本件上訴為有理由。依行政訴訟法第256條第1項
、第260條第1項,判決如主文。
中 華 民 國 109 年 8 月 27 日
最高行政法院第二庭
審判長法官 吳 東 都
法官 胡 方 新
法官 王 俊 雄
法官 林 妙 黛
法官 陳 秀 媖
以 上
正 本 證 明 與 原 本 無 異
中 華 民 國 109 年 8 月 28 日
書記官 陳 映 羽