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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第4106號 原　　　告　林孟澤 訴訟代理人　江旻書律師 被　　　告　陳炫合（原名：莊燕琚） 　　　　　　曹惟淩 訴訟代理人　林福順 上列當事人因損害賠償等事件，經本院於105 年4 月12日辯論終 結，判決如下: 主 文 被告陳炫合應給付原告新臺幣肆拾玖萬柒仟陸佰陸拾參元，及自 民國一百零四年九月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告陳炫合負擔十分之七，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣拾柒萬元供擔保後，得假執行。但 被告陳炫合以新臺幣肆拾玖萬柒仟陸佰陸拾參元為原告預供擔保 ，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告起訴主張: ㈠原告經飛行鯨魚有限公司（下稱飛行鯨魚公司）仲介與被告 陳炫合（原名莊燕琚）就新北市○○區○○○路○○號別墅房 屋（下稱系爭房屋）訂立租賃契約，約定租期自104 年6 月 1 日起至105 年5 月30日止，月租金新臺幣（下同）55,000 元，押金165,000 元（下稱系爭租約）。嗣陳炫合擬提前終 止租賃契約，惟因陳炫合與被告曹惟淩在系爭房屋養狗，經 飛行鯨魚公司請第三人估定房屋損害後，原告與陳炫合終止 租約，並結清租金、管理費、水電費及扣除押金後，陳炫合 應給付原告601,867 元。 ㈡陳炫合於簽立系爭租約後，與曹惟淩共同居住於系爭房屋， 二人養狗，且未盡善良管理人之注意義務，致房屋地板、牆 面、窗廉、床墊、沙發、鋁門家等嚴重受損經飛行鯨魚公司 委請友臣有限公司估定修補回復原狀之費用為668, 500元（ 詳細估表如附表一所示），就此部分爰依民法第184 條、18 5 條、第190 條及第432 條，並聲明: 陳炫合、曹惟淩連帶 給付原告668,500 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 按週年利率百分之五計算之利息。 ㈢陳炫合於簽立系爭租約後，租期未滿一年即解約，依兩造所 簽立系爭契約第6 條第2 項約定，陳炫合應賠償原告二個月 之租金110,000 元，另依系爭契約第17條及第12條之約定， 陳炫合尚應給付電費17,682元及律師費用89,000元, 扣除陳 炫合預付剩餘管理費34,299元及押金165,000 元外，陳炫合 尚應給付原告17,563元（計算式為110,000+17, 862+89,000 -34,299-165,000=17,563元），爰依兩造所簽訂系爭契約請 求，並聲明: 陳炫合應給付原告17,563元及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。 ㈣聲明:1. 陳炫合、曹惟淩連帶給付原告668,500 元及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利 息。2.陳炫合應給付原告17,563元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。3.訴訟費用 由被告負擔。4.第一、二項聲明，願供擔保請准宣告假執行 。 二、被告陳炫合則以: ㈠伊確有向原告租賃系爭房屋，實際使用時間為104 年6 月1 日至7 月31日，原告雖有提出現場照片，然照片是在伊離開 後方拍攝，伊認為是造假，且飛行鯨魚公司也沒有提出伊搬 進去之前的照片，伊於搬進該屋後，確有向原告反應該屋有 損害之情形，且伊於入住該屋後，有請人打掃該屋，故已盡 善良管理人之義務，難認有何故意過失之行為。至原告所提 出之不動產終止租賃契約書部分，關於其上記載為「負陸拾 萬壹仟捌佰陸拾柒元整」部分，伊於簽立該契約之際，並未 有該段手寫文字之記載，原告自不得持該文件對伊主張。 ㈡就原告依系爭契約向伊請求部分，除要伊支付律師費用89,0 00元有意見外，其餘部分沒有意見。 ㈢聲明:1. 原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.訴訟費用由原 告負擔. 3.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行 。 三、被告曹惟凌部分則以: 系爭契約係陳炫合與原告所簽立，與曹惟凌沒有關係，且原 告所提出之估價單係原告單方委請他人所簽立，且無證據證 明係曹惟凌所造成，是其請求自屬無理。為此聲明:1.原告 之訴及假執行之聲請均駁回。2.訴訟費用由原告負擔. 3.如 受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 四、兩造不爭執事項: ㈠原告與陳炫合確有就系爭房簽立系爭契約，租賃期限自104 年6 月1 日起至105 年5 月30日止，租金每月55,000元，陳 炫合於簽立系爭契約之際，已交付165,000 元，嗣陳炫合於 104 年7 月31日終止租賃契約。 ㈡系爭房屋自104 年6 月11日起迄104 年8 月2 日止，應繳納 之電費金額為17862 元。 五、原告主張被告二人有共同同居住於系爭房屋內，導致系爭房 屋損害，系爭房屋受損需支出回復原狀必要費用如附件一所 示，且因陳炫合違約之故，而支出律師費用等，為被告所否 認，並以前詞抗辯，是本件應審酌者如下:1. 原告主張之系 爭房屋所受係因被告二人之舉而致損害，是否屬實? 2.該等 損害是否係曹惟凌所造成?3. 原告因本件訴訟所支出之律師 費用，陳炫合應否負擔? 茲分述如下: ㈠本件原告主張系爭房屋受有損害共計有:1. 地板水漬2.沙發 破損3.開關插座掉落4.水管阻塞5.窗廉毀損6.二樓兒童房門 片損壞7.陽台鋁門無法關閉8.二樓小孩房家俱毀損等損害， 而陳炫合就沙發及二樓兒童房家具毀損部分並不爭執（詳見 本院卷第72頁背面及第115 頁），是本院應審認者即: 系爭 房屋於陳炫合終止租約返還予原告之際，是否有地板水漬、 開關插座掉落、水管阻塞、窗廉毀損、陽台鋁門無法關閉及 2 樓小孩房房門之損害? ⒈觀諸卷附系爭契約（附於本院卷第11頁），於兩造簽立契約 之際，即載明於交付系爭房屋之際有「一樓廁所無法關閉」 及「B1廚房流理台有白蟻蛀蝕」之瑕疵之情形，足徵陳炫合 於簽立該約之際，確有就系爭房屋之實際情況加以確認，於 發現該屋之瑕疵，亦立即反應並載明於系爭契約。嗣於實際 入住後，亦有以line向原告反應主臥的床有血漬、冷氣會滴 水、冷氣不會涼、電燈不會亮、樓上廁所排水孔是塞住之情 （詳見本院卷第76-87 頁）。是原告主張水管阻塞損害部分 ，被告於承租該屋之際，既已向原告修繕之要求，是自難認 該損害係被告所致自明。 ⒉訊之證人即飛行鯨魚公司職員蔡宜達於本院105 年2 月25日 言詞辯論時證稱: 本件租賃契約是伊協助簽訂，陳炫合於10 4 年7 月26日表示要退租，104 年7 月31日伊與同事、搬家 公司、社區總幹事、派出所員警一起到系爭房屋，要強制被 告搬離，到達現場時，屋內有寵物異味，一、二樓地板有一 塊一塊水漬，客廳有沙發床被咬破，二樓房的木板門是損壞 的，一、二樓牆壁髒髒黑黑的，二樓兒童房旁邊的電視架有 插座掉下來，窗廉沒有壞，但上面有寵物的排泄物痕蹟很明 顯，於104 年7 月31日伊有跟陳炫合進去確認房屋之狀況等 語明確，並有現場照片在卷足憑（詳見本院卷第164-181 頁 ）。是足徵一二樓地板水漬、二樓木板門損害、一二樓牆壁 油漆污損、插座掉落及窗廉上有污漬之損害，確係於陳炫合 承租系爭房屋期間所致，堪以認定。 ⒊至一樓陽台鋁門部分，證人蔡宜達雖證稱: 一樓鋁門因為房 門已經變形關起不來等語，原告亦據此主張該房屋之損害係 陳炫合於租賃期間所致，惟觀諸陳炫合於事後所拍攝之現場 照片，該一樓鋁門確係緊閉，且原告所提出之現場照片（附 於本院卷第169 頁），亦未見該門外觀有明顯損壞之情，是 原告主張有一樓陽台鋁門無法關閉之損害乙節，自不足採。 ⒋陳炫合雖抗辯: 原告未提出交屋之際之照片，無從比對等語 。然觀諸兩造於簽訂系爭契約之際，其上即有載明該屋有瑕 疵之部分，於原告入住之際，亦有通訊軟體向原告反應屋況 ，已如前述，且觀諸陳炫合於104 年5 月28日與原告以line 之對話內容有「樓下白色椅子，都是髒的，我會把它堆在儲 藏室」等語（詳見本院卷第128 頁），是陳炫合就椅子有髒 污此一細微之事均有向原告反應，倘系爭房屋有如上損害之 情形，陳炫合豈有可能未向原告反應? 是陳炫合此部分所辯 ，自難採信。 ⒌陳炫合於租賃該房屋期間，致系爭房屋內之一、二樓木地板 留有多處水漬、沙發破損、開關插座掉落、窗廉留有水漬、 、二樓兒童房門片損壞及家俱毀損等損害，其顯然未盡善管 理人之義務，堪以認定。 ㈡按承租人就租賃物應以善良管理人之注意，保管租賃物，租 賃物有生產力，並應保持其生產力；承租人違反前項義務， 致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法 或依物之性質而定之方法為使用、收益、致有變更或毀損者 ，不在此限，民法第432 條定有明文。又乙方（即指陳炫合 ）應以善良管理人之注意使用標的，除因天災地變等不可抗 力之情形外，因乙方之過失致標的毀損，應負損害賠償之責 。房屋因自然之損害有修繕之必要時，甲方（即指原告）需 負責修理，系爭契約第11條亦定有明文。本件原告主張因陳 炫合未盡善良管理人之義務致系爭房屋受有前揭損害，並提 出提出修復損害所需支出費用之修補估價單部分，估價項目 共計有15項（詳如附表一所示），其中就通水管費用部分， 因水管阻塞係於陳炫合承租系爭房屋之際已存在，另一樓陽 台鋁門無法閉閉之損害不能證明，均已如前述，是原告請求 此部分之費用自屬無據。另就沙發修補費用價格為11000 元 ，為陳炫合所不爭執，此部分自屬有據。就其餘項目部分， 茲分敘如下 ⒈訊之證人楊嵐翔於本院105 年4 月12日言詞辯論時證稱: 伊 係友臣有限公司職員，負責室內裝修，伊有跟飛行鯨魚公司 職員到系爭房屋去查看並製作估價單，就水泥漆部分，這個 是指牆壁的粉刷，一二樓都有，當時有看到一塊一塊的污損 ，污損的塊狀不少，因為涉及部分修補會有色差，所以需要 全面修補，白底漆部分是要修補二樓的小孩房，房間的床舖 、家具、書桌上面有抓痕，所以油性漆要去修補那個抓痕等 語明確，陳炫合承租系爭房屋後，該屋於終止租約後，牆壁 確有大片髒污，小孩房亦有傢具破損，是原告請求此部分之 修補費用共計77,000元，自屬有據。 ⒉再就二樓兒童房臥室門更換部分，證人楊嵐翔證稱: 需更換 都係本院卷第168 頁照片所示之門，該門當時喇叭鎖壞掉， 門片本皮有脫落，因為是天然木皮，沒有辦法補，所以要整 個門換掉等語明確，是此部分之修補費用為10,000元，亦屬 有據。 ⒊再就一、二樓木頭地板拆除及重新平鋪部分，證人楊嵐潔證 稱: 一樓及二樓的木地板上面有尿漬，因為木地板拚接方式 ，沒有辦法部分更換，一定要全面更換，尿漬很多，東一塊 西一塊，木地板拆除及清運都需要費用，至於二樓木地板費 用較高原因，是因為二樓有更衣間，拆除時難度比較高等語 明確，至於沒有辦法用清潔恢復至原來狀況的原因是: 因為 木頭吸到水份之後改變顏色，即使用是用油漆也沒有辦法等 語，是原告請求此部分之修補費用共計344,000 元（計算式 :46,000+137,500+56,000+104,500=344,000元），自屬有據 。 ⒋至開關修復費用部分，雖估價單上記載係1,000 元，然證人 楊潔嵐於本院審理時證稱: 「（問: 是否知道開關蓋板一個 在五金行的價格為何? ）答: 我知道，一個從幾十塊到一千 塊都有，剛剛提示給我看得蓋板（即本案之開關）大概是一 百多塊」等語，是就開關修費用部分，應以100 元計算為合 理。 ⒌另就清潔費用38,000元部分，證人即飛行鯨魚公司之員工蔡 宜達、蔡潔忻就104 年7 月31日至系爭房屋所見情景均證稱 : 很糟糕，一、二樓均有咬過的痕跡，異味很重等語，復觀 之卷附現場照，系爭房屋內確極度凌亂，垃圾隨處堆置（詳 見本院卷第15-28 頁），衡以常情，確需耗費相當之時間、 人力方可回復原狀，是原告主張清潔費用38,000元部分，自 屬有據。 ⒍再就全室窗簾更新費用為134,000 元部分，訊之證人蔡宜達 已證稱窗廉並未毀損，只是有尿漬已如前述，而證人楊嵐翔 亦證稱: 「因為屋主說簾的部分上面有狗的味道，單純用清 洗，清洗的次數會非常多」「印象中骨架沒有壞掉」等語， 是系爭房屋之窗廉確有水漬並有異味，然此部分應以清洗方 式即可回復原狀，原告請求以全面更新方式並請求費用 134,0 00元，自屬無據。 ⒎再就全室除蚤清毒費用30,000元部分，證人楊潔嵐證稱: 除 蚤的部分是蔡小姐跟我說屋主有這樣的疑慮，但是現場並沒 有發現有跳蚤，因為跳蚤很小等語，是既無證據證明陳炫合 承租系爭房屋之際，有致該屋跳蚤為患，是原告請求除蚤費 用自屬無據。 ⒏末就垃圾清運車費用9,000 元部分，就系爭房屋之清潔及木 地板之拆除清運，原告均列費用，已如前述，就垃圾清運部 分，究與系爭房屋之回復原狀有何關涉，原告未能舉證以實 其實說，是此部分之請求，自屬無據。 ⒐綜上所述，陳炫合係系爭房屋之承租人，其未盡善良管理人 之義務，致其所承租之系爭房屋受有上述之損害，是原告請 求陳炫合賠償回復原狀之費用共計480,100 元（計算式為11 ,000+77, 000+10,000+344,000+100+38,000=480,100）部分 ，自屬有據。 ㈢至原告主張，被告二人共同居住於該址，曹惟凌飼養寵物， 致損害系爭房屋，是自應依民法第190 條規定與陳炫合負連 帶損害賠償責任。按當事人主張有利於己之事實者，就其事 實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者 ，不在此限。民事訴訟法第277 條亦定有明文。又民事訴訟 如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先 不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯 事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告 之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。原告 主張係曹惟淩所飼養之寵物致系爭房屋受有上開損害，自應 就此部分負舉證之責任。查，證人蔡宜達及蔡潔忻雖均證稱 : 該屋內有寵物異味，傢具損壞部分，像是寵物抓咬的痕跡 等語，然該屋內之屋況，尚有諸如門扇毀壞、插座掉落等情 ，此部分似與寵物無涉，且就上開損壞是否確係動物所造成 ，亦乏證據證明。況依卷附陳炫合與原告往來之line觀之， 陳炫合陳稱: 「牠之前是流浪狗，受不了人家欺負牠，所以 我帶回照顧」等語，是原告主張寵物之所有人應係陳炫合。 是原告依民法第190 條請求曹惟淩與陳炫合就開上損害負連 帶損害賠償，自屬無據。 ㈣再就原告依系爭契約請求陳炫合尚應給付17563 元部分，原 告與陳炫合就依契約約定陳炫合尚應給付2 月租金110,000 元、電話支出17862 元及陳炫合尚預付管理費34,299元及押 金165,000 元部分並不爭執，是此部分堪以認定。惟陳炫合 就原告主張陳炫合應給付律師費用89000 元部分否認。經查 : 依系爭契約第12條約定: 「任一方若有違約情事致損害他方 權益時願賠償他方之損失，如他方因涉訟所繳納之訴訟、律 師費用均應由違約方負責賠償」。是本件應審酌者即係陳炫 合是否有違約之情事? 依系爭契約第8 條約定為「合約期滿 承租方需將室內清理乾淨，若不清理，出租方得將押金保留 ，待清理完後結算清理費用，於押金中扣除，剩餘部分歸還 承租方」及第11條前段約定「乙方（即指陳炫合）應以善良 管理人之注意使用標的，除因天災地變等不可抗力之情形外 ，因乙方之過失致標的損毀，應負損害賠償之責」，而本件 陳炫合確未盡善管理人之義務，致系爭房屋受有上開之損害 ，已如前述，是陳炫合既已違約，原告為此提起本件訴訟， 依系爭契約第12條之約定，本得向陳炫合請求就賠償所支出 之律師費用。而本件原告就本件訴訟支出之律費用為89,000 元，有收據1 紙在卷足憑（附於本院卷第31頁），是原告據 此向陳炫合請求89,000元，自屬有據。是原告主張陳炫合於 簽立系爭租約後，租期未滿一年即解約，依兩造所簽立系爭 契約第6 條第2 項約定，陳炫合應賠償原告二個月之租金 110,000 元，另依系爭契約第17條及第12條之約定，陳炫合 尚應給付電費17,682元及律師費用89,000元, 扣除陳炫合預 付剩餘管理費34,299元及押金165,000 元外，陳炫合尚應給 付原告17,563元（計算式為110,000+17, 862+89,000-34,29 9-165,000=17,563 元），為有理由。 ㈤再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 。民法第229 條第1 項、第233 條第1 項分別定有明文。查 本件原告依民法第432條第1項之約定及系爭契約之約定，請 求陳炫合給付上開款項，為有理由，已如前述，惟被告所負 上開給付義務，並非定有確定期限，必待原告催告而未為給 付，被告始負遲延責任，本件原告係以起訴方式請求被告給 付費用，依法原告得請求自起訴狀繕本送達之翌日即101年9 月22日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，至 其請求逾此範圍之遲延利息，即無理由，應予駁回。 六、綜上所述，原告依民法第432 條第1 項之法律關係，請求被 告陳炫合付480,100 元，及自起訴狀送達之翌日即104 年9 月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息及依系爭契約， 請求被告陳炫合給付17,563元及自起訴狀送達之翌日即104 年9 月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息為有理由， 應予准許，是原告請求497,663 元（計算式為480,100+17, 563=497,663 ）及及自起訴狀送達之翌日即104 年9 月22日 起至清償日止，按年息5%計算之利息為有理由，逾此部分則 無理由。至於原告依共同侵權行為請求被告曹惟淩共同給付 部分，則無理由，不應准許。又兩造陳明願供擔保，聲請宣 告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定 ，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告就敗訴部分所 為假執行聲請，因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。 七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用 之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響， 均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要， 併此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。依民 事訴訟法第79條，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 4 月 28 日 民事第五庭 法 官 柯姿佐 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 4 月 28 日 書記官 汪郁棨