臺灣高等法院民事判決 102年度上易字第656號
上 訴 人 余林錦鳳
訴訟
代理人 游雅鈴
律師
複代 理 人 枋啟民律師
上 訴 人 陳鉝全
訴訟代理人 林明正律師
複代 理 人 余瑞陞律師
被上 訴 人 張曾春妹
曾秋菊
共 同
訴訟代理人 吳宜財律師
上列
當事人間請求給付租金事件,上訴人對於中華民國102年5月
10日臺灣新北地方法院102年度訴字第581號第一審判決提起上訴
,經本院於103年5月13日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原判決關於核定上訴人租金數額,並命上訴人給付部分,及該部
分
假執行之宣告,
暨除確定部分外
訴訟費用之
裁判均廢棄。
上開廢棄部分,被上訴人在第一審之訴,及假執行之
聲請均
駁回
。
第一審(除確定部分外),及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張:
㈠訴外人曾石鎮所有新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地(
下稱
系爭385、374地號土地,合稱系爭土地),於民國87年
5月11日因分割
繼承而由伊等繼承取得共有,
應有部分各為
1/2;上訴人余林錦鳳所有門牌號碼新北市○○區○○街○巷
○○弄○號之違章建物(下稱系爭5號房屋),占有系爭385地
號土地如
起訴狀所附之
土地複丈成果圖所示A部分,占用面
積為76平方公尺,系爭5號房屋現由余林錦鳳及訴外人余德
保、余崇瑞、余崇豪及余邱鳳妹居住使用;上訴人陳鉝全所
有門牌號碼新北市○○區○○街○巷○○弄○○號之違章建物(
下稱系爭27號房屋,與系爭5號房屋合稱系爭房屋),占有
系爭374地號土地如起訴狀所附之土地複丈成果圖所示C部分
,占用面積為80平方公尺,系爭27號房屋現由陳鉝全及訴外
人朱妙霞、陳佳慶居住使用。系爭房屋係曾石鎮前於57年間
提供土地與訴外人即建商陳鳳岡、顧正隆、楊國光等人合建
房屋,皆屬未辦理保存登記之違章建築,又上訴人
嗣後輾轉
取得系爭房屋之事實上處分權等事實,業經伊等於臺灣新北
地方法院(下稱新北地院)100年度重訴字第109號訴請上訴
人
拆屋還地事件判決認定在案。上訴人本於與前手間就系爭
房屋買賣之
法律關係所繼受取得對系爭土地之使用權,而占
有系爭土地,係具有法律上原因,是
本件應有土地及土地上
之房屋同屬一人所有,而將土地及房屋先後讓與相異之人之
情形,自應
推定房屋受讓人即上訴人就其所有系爭房屋與系
爭土地之
所有權人即伊等間有租賃關係存在。
㈡另案判決認定上訴人有權使用系爭土地應類推
適用
民法第
425條之1第1項規定,然並
非認為上訴人得因此無償使用系
爭土地;依實務見解,認於此情形,房屋所有權人仍應給付
土地所有權人相當代價。是上訴人有權使用系爭土地之原因
,實係因類推民法第425條之1之法定租賃關係,基於
類推適
用之合理性、衡平原則、社會通念及總體經濟利益之考量,
上訴人應給付租金始符法理,並符公允。
㈢上訴人既與伊等間有租賃關係存在,伊等請求上訴人給付起
訴前5年之租金,且其
請求權時效未消滅,是屬適法有據;
而伊等係於101年8月31日對上訴人起訴,伊等得請求自96年
9月至101年8月5日之租金,其租金金額詳如原判決附表1所
述,據此,伊等自得向上訴人追溯請求起訴前5年之租金。
余林錦鳳、陳鉝全所有之系爭5號、27號房屋占用伊等所有
之系爭385、374地號如附圖A、C所示部分之土地,面積分
別為76、80平方公尺
等情,且101年申報地價為新臺幣(下
同)1萬7,040元/平方公尺,再系爭土地鄰近江子翠捷運站
,位居板橋區商業、文教最發達之區域,附近商店林立、捷
運交通便利、生活機能完善等情,
爰請求以系爭385、374地
號土地申報總價10%酌定;又余林錦鳳租用系爭385地號土地
之每月租金數額為1萬0,792元,伊等就系爭土地之應有部分
均為1/2,是余林錦鳳
按月應分別給付伊等之租金為5,396元
;陳鉝全租用系爭374地號土地之租金數額為1萬1,360元,
是陳鉝全按月應分別給付伊等之租金為5,680元(原審判決
⒈核定余林錦鳳就其所有系爭5號房屋占有系爭385地號面積
76平方公尺土地部分,自101年9月15日起至余林錦鳳喪失上
開房屋事實上處分權之日止,按月應分別給付被上訴人之租
金額為3,238元。⒉余林錦鳳應自101年9月15日起至喪失上
開房屋事實上處分權之日止,按月分別給付被上訴人各3,23
8元。⒊余林錦鳳應分別給付被上訴人各19萬1,277元,及均
自101年9月15日起至清償日止,
按年息5%計算之利息。⒋核
定陳鉝全就其所有系爭27號房屋占有系爭374地號面積80平
方公尺土地部分,自101年9月18日起至陳鉝全喪失上開房屋
事實上處分權之日止,按月應分別給付被上訴人之租金額為
3,408元。⒌陳鉝全應自101年9月18日起至喪失上開房屋事
實上處分權之日止,按月分別給付被上訴人各3,408元。⒍
陳鉝全應分別給付被上訴人各20萬1,344元,及均自101年9
月18日起至清償日止,按年息5%計算之利息,並駁回被上訴
人其餘之訴),上訴人就原判決聲明不服,提起上訴。被上
訴人並對於上訴人之上訴,答辯聲明:
上訴駁回(被上訴人
就其敗訴部分,並未聲明不服,該部分業已確定)。
二、上訴人則以:
㈠余林錦鳳部分:
⒈民法第425條之1規定適用之前提為土地及其土地上之房屋同
屬一人所有,
惟系爭385地號土地係原登記為曾石鎮所有,
系爭5號房屋則係曾石鎮於57年提供土地與建商陳鳳岡、顧
正隆及陳國光合建而成,從而陳鳳岡、顧正隆及陳國光係原
始起造而為所有權人,嗣陳鳳岡將所分得系爭5號房屋出售
予訴外人黃光遠,黃光遠再轉售伊,而由伊取得事實上處分
權,故系爭385地號土地及系爭5號房屋從未同屬一人所有,
自無民法第425條之1規定之適用;
參照新北地院100年度重
訴字第109號判決,伊使用系爭385地號土地之權源係繼受前
手依尚未經合法終止、解除之合建關係所取得之基地使用權
,並非租賃關係。
⒉
兩造於上開100年度重訴字第109號判決中,業經法院認定伊
使用系爭385地號土地之權源係基於繼受建商陳鳳岡、顧正
隆依合建關係所取得之基地使用權,且被上訴人亦未上訴而
確定,則100年度重訴字第109號判決之認定,自有
爭點效;
且合建關係與租賃關係,係屬兩者相互排斥,並無法共存之
法律關係,然原審判決竟違反爭點效之規定,復又認定被上
訴人主張應類推適用民法第425條之1規定,認定兩者有租賃
關係等語,其判決顯然違背
法令甚明等語,資為
抗辯。
上訴
聲明:㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分,
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡陳鉝全部分:
⒈系爭27號房屋係基於合建之法律關係使用系爭374地號土地
,依最高法院42年
台上字第1306號及51年台上字第665號判
例意旨所闡釋之
既判力,或99年度台上字第781號裁判
要旨
所闡釋之爭點效,系爭27號房屋使用系爭374地號土地之法
律關係為合建並非租賃,委無疑義,自不容再
翻異,然原判
決竟對系爭27號房屋使用系爭374地號土地之法律關係為合
建已有認定之
確定判決於不理,反而自行認定應類推適用民
法第425條之1之規定,系爭27號房屋使用系爭374地號土地
之法律關係應為租賃,被上訴人得依租賃之法律關係向伊請
求給付租金,顯然明顯違背既判力及爭點效之相關訴訟法理
。
⒉民法第425條之1原係規定土地及其上之房屋同屬一人所有,
而僅將土地或房屋轉讓他人,或同時或先後將土地或房屋轉
讓不同之
第三人為適用依據,然系爭374地號土地原屬被上
訴人之被
繼承人曾石鎮所有,系爭27號房屋則屬顧正隆等建
商所有,兩個
不動產所有權分屬不同之人,與民法第425條
之1所規定暨最高法院48年台上字第1457號判例所示事實之
情形完全不同,原判決類推適用此等規定或判例認定系爭27
號房屋就系爭374地號土地有租賃關係,實與類推適用之法
理未合。
⒊系爭27號房屋係基於曾石鎮與建商陳鳳崗、顧正隆、楊國光
等人
合建契約所致,並非基於租賃關係,二者明
顯有所不同
,不因基於合建契約所興建之建物移轉第三人後,使用基地
之法律關係卻轉為租賃;遑論租地建築契約,地主僅收取地
租,對於建物並無任何權利,承租人對於土地亦無請求移轉
所有權之權利,然合建通常係建商於土地上興建建物,並以
部分建物給付地主而換取部分土地,相反論之亦同,地主以
同意建商於所有土地上興建建物,並以部分土地移轉建商換
取建商興建建物中之部分建物,與所謂租地建築契約性質大
相逕庭。況伊不因買受系爭27號房屋而成為合建契約之當事
人,不論陳鳳崗等有無
債務不履行之情事,被上訴人均不得
以合建契約向伊主張,
乃無疑義。
⒋縱認系爭27號房屋使用系爭374地號土地之法律關係為租賃
有理由,然考以系爭27號房屋處於無尾巷底屬最後一間,巷
弄狹小僅寬若小轎車身,僅容摩托車行駛進出甚為不便,且
建齡已有40餘年相當老舊,建材設備等亦屬平常,該屋除勉
可棲身之外,巷內全無商業可言,生活機能並不算便利,加
上伊有極重度之身心障礙,系爭27號房屋確係純粹供伊晚年
養老棲身之所,毫無經濟活動可言,原判決以土地法第97條
所規定之年息6%為計算標準,顯然失當,伊認以申報地價年
息1%計算較為合理,請求
比照本院90年度重上字第156號判
決調整地租之基準,以減輕伊負擔等語,
資為抗辯。上訴聲
明:㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分,被
上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、被上訴人主張曾石鎮所有系爭385、374地號土地,於87年5
月11日因分割繼承而由被上訴人張曾春妹及曾秋菊繼承取得
共有,應有部分各為1/2,而上訴人余林錦鳳所有系爭5號房
屋占有系爭385地號土地如起訴狀所附之土地複丈成果圖所
示A部分,占用面積為76平方公尺,系爭5號房屋現由上訴人
余林錦鳳及余德保、余崇瑞、余崇豪及余邱鳳妹居住使用;
上訴人陳鉝全所有系爭27號房屋,占有系爭374地號土地如
起訴狀所附之土地複丈成果圖所示C部分,占用面積為80平
方公尺,系爭27號房屋現由上訴人陳鉝全及朱妙霞、陳佳慶
居住使用。系爭5號、27號房屋係曾石鎮前於57年間提供土
地與建商陳鳳岡、顧正隆、楊國光等人合建房屋,皆屬未辦
理保存登記之違章建築,又上訴人余林錦鳳與陳鉝全均
嗣後
輾轉取得系爭5號、27號房屋之事實上處分權等事實,
業據
其提出土地登記第二類謄本、新北市板橋地政事務所土地複
丈成果圖及新北地院100年度重訴字第109號民事判決等影本
為證(原審調解卷第12至57頁),並為上訴人所不爭執,自
堪信為真實。
四、被上訴人主張上訴人就系爭房屋繼受其前手取得對系爭土地
之使用權,而占有系爭土地,雖具有法律上原因,然非得無
償使用土地,本件有土地及土地上之房屋同屬一人所有,而
將土地及房屋先後讓與相異之人之情形,類推民法第425條
之1規定,推定系爭房屋之受讓人即上訴人與系爭土地之所
有權人即伊等間有租賃關係存在,爰請求核定租金及給付租
金等語。上訴人則以前開情詞置辯。
經查:
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人
與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係;
其期限不受第449條第1項規定之限制,民法第425條之1第1
項定有明文。又土地與房屋為各別之不動產,各得單獨為交
易之標的,且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在,亦
即使用房屋必須使用該房屋之地基,故土地及房屋同屬一人
,而將土地及房屋分開同時或先後出賣,其間雖無
地上權設
定,然除有特別情事,可解釋為當事人之真意,限於賣屋而
無基地之使用外,均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續
使用土地(最高法院48年臺上字第1457號判例參照)。故必
須土地及該土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人之情形,始有民法第425條之1規定之適用。查曾石鎮前
於57年間提供土地與建商陳鳳岡、顧正隆、楊國光等人合建
房屋,系爭房屋皆屬未辦理保存登記之違章建築,又上訴人
余林錦鳳與陳鉝全均嗣後輾轉取得系爭5號、27號房屋之事
實上處分權等事實,業如前述,足見系爭土地及房屋未曾同
屬一人所有,
核與民法第425條之1之規定
尚屬有間。
㈡被上訴人前於100年間對上訴人起訴請求拆屋還地,經新北
地院100年度重訴字第109號判決駁回敗訴,上開判決理由並
認定曾石鎮前於57年間與建商陳鳳岡、顧正隆、楊國光等人
訂有合建契約,約定由曾石鎮提供土地,陳鳳岡、顧正隆、
楊國光等人興建房屋,房屋建築完成由曾石鎮分得其中8戶
,並於該8戶房屋辦理保存登記後,曾石鎮再將建商分得房
屋之基地辦理
所有權移轉登記予建商。系爭房屋未辦理保存
登記,無法辦理所有權移轉登記,由陳鳳岡、顧正隆、楊國
光因原始起造而為所有權人,上訴人輾轉自原始所有權人買
受讓與系爭房屋,受讓系爭房屋事實上處分權。就建商陳鳳
岡、顧正隆、楊國光等人與土地所有人曾石鎮間,在無事證
可認契約雙方別有特約之情形下,建商陳鳳岡、顧正隆等人
本於合建契約而得使用系爭土地之權,於合建契約未依法終
止或因其他事由而解消前,仍屬有效存在。陳鳳岡、顧正隆
將系爭土地上之房屋輾轉出賣予上訴人,在社會一般觀念上
,可認有將該房屋之事實上處分權,連同因合建契約而得使
用房屋基地即系爭土地之使用權,一併交與買受人之意。上
訴人基於與前手就系爭房屋買賣之法律關係,繼受前手依法
尚未經合法終止、解除之合建關係所取得之基地使用權,占
有系爭土地,非無正當權源等語,有上開判決在卷
可稽(原
審調解卷第15至57頁),且因被上訴人亦未上訴而確定。
㈢被上訴人雖主張上訴人有權使用系爭土地之原因,係因類推
民法第425條之1之法定租賃關係,基於類推適用之合理性、
衡平原則、社會通念及總體經濟利益之考量,上訴人應給付
租金始符法理,並符公允等語。按所謂類推適用,係指就法
律未規定之事項,
比附援引與其性質相類似之規定,加以適
用,基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞之方法而言。
未經法律規範之事項,是得否類推適用某項法律規定,應先
探求某項法律規定之規範目的即立法理由,其次再判斷得否
基於「同一法律理由」,依平等原則將該法律規定類推及於
該未經法律規範之事項。查民法第425條之1規定之立法理由
為「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋
同時或先後讓與相異之人時,實務上見解,除有特別約定外
,應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地,但應支
付相當代價,故其法律關係之性質,當屬租賃」,即在土地
及其土地上房屋異其所有人,就形成此情形無其他法律關係
可依循時,始認有此
法定租賃權存在。
㈣查系爭房屋係陳鳳岡、顧正隆、楊國光等人與曾石鎮間因合
建契約所興建房屋之一,因未辦理保存登記,無法辦理所有
權移轉登記,由陳鳳岡、顧正隆、楊國光因原始起造而取得
所有權,在無事證可認契約雙方別有特約之情形下,陳鳳岡
、顧正隆等人本於合建契約而得使用系爭土地之權,於合建
契約未依法終止或因其他事由而解消前,仍屬有效存在。上
訴人輾轉自陳鳳岡、顧正隆取得系爭房屋事實上處分權,亦
取得因合建關係所取得之基地使用權,已如前述。次查,曾
石鎮依合建契約有移轉合建土地予建商之義務,曾石鎮之子
曾阿統於新北地院100年重訴字第109號審理時證稱合建時有
講好,房屋蓋好後伊父親應分得之部分辦理保存登記後,建
商分得部分才辦理基地過戶。當初約定分配比例為伊父親1/
3,建商2/3,先蓋第一批24戶,依約定伊父親本可分到8戶
,但很勉強拿到6戶,後續建商因沒有錢,故房屋沒蓋完。
嗣伊父親未向建商表示不蓋房屋,但曾向建商抗議,希望儘
快完成,分配伊等應得之房屋等語(新北地院100年重訴字
第109號卷2第107、108頁),而被上訴人於前開事件審理時
亦主張因建商
不完全給付,曾石鎮得行使同時履行抗辯,故
未依約移轉基地所有權予建商顧正隆等人等語(新北地院10
0年重訴字第109號卷2第232頁背面),顯見曾石鎮在世時,
不但曾積極催促建商依約履行,且
迄未終止或解除合建契約
,而系爭房屋未能辦理保存登記,係因曾石鎮與建商等人間
合建之糾紛,曾石鎮拒絕移轉基地所有權所致。
㈤被上訴人雖主張因建商等人不完全給付,曾石鎮行使
同時履
行抗辯權,拒絕移轉系爭房屋坐落基地所有權予建商等人,
但被上訴人為曾石鎮之繼承人,繼承系爭土地應有部分各
1/2,亦繼承上開合建契約關係,在合建契約未合法終止或
解除前,被上訴人依合建契約仍負有移轉系爭土地所有權予
建商之義務,並應容忍系爭房屋因合建契約得使用系爭土地
之權利。況建商雖未完全履約,惟曾石鎮就建商所建第一批
24戶房屋,亦已分得6戶,非全然未獲合建之利益。是本件
系爭土地及系爭房屋不屬同一人所有之情形,非民法第425
條之1規定情形可相比擬,被上訴人主張類推民法第425條之
1規定,兩造間有租賃關係,請求核定租金及給付租金等語
,尚無可取。
五、綜上,上訴人輾轉自建商受讓系爭房屋之事實上處分權,及
因合建契約而得使用房屋基地即系爭土地之使用權,被上訴
人因繼承合建契約,負有移轉系爭土地所有權予建商之義務
,並應容忍系爭房屋因合建契約得使用系爭土地之權利,被
上訴人主張類推民法第425條之1規定,兩造間有租賃關係,
請求核定租金及給付租金,
即屬無據。從而,被上訴人請求
核定上訴人余林錦鳳所有系爭5號房屋,自101年9月15日起
按月應給付被上訴人之租金各為3,238元,上訴人陳鉝全所
有系爭27號房屋自101年9月18日起按月應給付被上訴人之租
金各為3,408元;及請求上訴人余林錦鳳自101年9月15日起
至喪失上開房屋事實上處分權之日止,按月應分別給付被上
訴人租金額為各3,238元,應分別給付被上訴人191,277元,
請求上訴人陳鉝全自101年9月18日起至喪失上開房屋事實上
處分權之日止,按月應分別給付被上訴人之租金額各3,408
元,並應分別給付被上訴人各201,344元,為無理由,應予
駁回。原審核定租金金額,判命上訴人給付租金,並為假執
行之宣告,
尚有未洽。
上訴意旨指摘原判決此部分不當,求
予廢棄改判,為有理由。爰由本院將原判決此部分
予以廢棄
改判,如主文第2項所示。
六、本件事實
已臻明確,兩造其餘攻擊或防禦之方法,經核於判
決結果無何影響,爰不一一論述,
附此敘明。
七、據上論結,本件上訴為有理由,依民事訴訟法第450條、第
78條、第85條第1項前段,判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 27 日
民事第八庭
審判長法 官 詹文馨
法 官 潘進柳
法 官 吳青蓉
正本係照原本作成。
如不服本判決,應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀,其
未表明上訴理由者,應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀
(均須按
他造當事人之人數附
繕本)上訴時應提出委任律師或具
有律師資格之人之
委任狀;委任有律師資格者,另應附具律師資
格證書及釋明
委任人與
受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但
書或第2項(詳附註)所定關係之釋明文書影本。如委任律師提
起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 28 日
書記官 劉育妃
附註:
民事訴訟法第466條之1(第1項、第2項):
對於第二審判決上訴,上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴
人或其
法定代理人具有律師資格者,不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親,或上訴人為
法人、中央或地方機關時,其所屬專任人員具有律師資格並經法
院認為適當者,亦得為第三審訴訟代理人。