裁判書系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　101年度上易字第146號 上　訴　人　廖沛渝 訴訟代理人　陳俊傑律師 被　上訴人　松林不動產經紀有限公司 法定代理人　陳仕銘 訴訟代理人　錢裕國律師 複　代理人　林立捷律師 上列當事人間給付服務報酬等事件，上訴人對於中華民國100年 12月19日臺灣臺北地方法院99年度訴字第5017號第一審判決提起 上訴，本院於101年7月4日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人起訴主張：伊於民國（下同）99年7月14日與上訴 人簽立專任委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約），受託銷 售上訴人所有臺北市○○路○段○○○號2樓房屋及所持分土地 （下合稱系爭房地），委託銷售總價為新臺幣（下同）820 萬元，委託銷售期間自99年7月14日起至99年10月14日止。 伊受上訴人委託後即盡力銷售，嗣覓有買方即原審原告朱永 紅（下稱朱永紅）願以820萬元承購，並給付現金5萬元作為 議價保證金，伊旋將上情通知上訴人，上訴人於99年7月15 日同意出售，並於朱永紅簽立之買賣議價委託書上簽認同意 ，朱永紅乃於當日下午依買賣議價委託書第4條第3款約定， 補足購屋總價款3%即24萬6000元定金，三方約定隔（16）日 11 時在伊公司處簽訂不動產買賣契約，詎上訴人反悔未簽 訂，經伊發律師函通知上訴人於函到翌日起3日內儘速出面 處理，上訴人仍置之不理，依系爭銷售契約第11條第4款、 第3款後段約定，上訴人應給付委託銷售總價6%之違約金等 情。爰依上開約定，求為命上訴人給付伊49萬2000元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息 之判決。 二、上訴人則以：朱永紅與伊從未謀面協商系爭不動產之買賣事 項，難認朱永紅與伊之買賣契約已明確合致，朱永紅與伊間 充其量僅成立預約，被上訴人不得據此請求居間報酬。且被 上訴人未依不動產經紀業管理條例第22條規定制作不動產說 明書，買賣契約顯未成立。且本件經手系爭銷售契約、買賣 議價委託書之陳福成、謝佳真，均係業務員，不具不動產經 紀人資格，渠等代理簽署系爭銷售契約、買賣議價委託書， 違反不動產經紀業管理條例第22條第1項第1款、第2款之強 制規定而無效。又證人謝佳真未持不動產說明書向朱永紅解 說，違反不動產經紀業管理條例第23條第1項之強制規定， 謝佳真代理被上訴人收受朱永紅斡旋金，並以斡旋金視為定 金等行為均屬無效。又系爭銷售契約中「委託人已詳閱並充 分瞭解本契約內容，無須3日以上審閱期，本約簽定後，確 認即生效力無誤」之約定，依民法第247條之1第3款規定為 無效。被上訴人未給予伊合理之審閱期間，依消費者保護法 第11條之1第1、2 項規定及民法第71條規定，伊不受系爭銷 售契約之拘束。伊在系爭銷售契約並未同意被上訴人代收定 金，被上訴人縱有收受朱永紅定金，未依系爭銷售契約第7 條第7款約定將定金於24小時內送交伊，伊亦不受拘束。被 上訴人未依系爭銷售契約第7條第1、2項約定，盡善良管理 人注意義務及據實提供其近3個月同路段、同性質不動產成 交行情之義務，依民法第148條第2項約定，伊自不受系爭銷 售契約之拘束，且伊以100年2月14日民事答辯㈡狀繕本之送 達，為終止系爭銷售契約之意思表示。被上訴人依系爭銷售 契約第11條第1項第3款後段約定，向伊請求支付違約金，為 無理由。被上訴人請求之違約金亦過高，應予酌減等語，資 為抗辯。 三、原審判命上訴人給付41萬元本息，而駁回被上訴人其餘之訴 ，被上訴人就敗訴部分未聲明。上訴人就其敗訴部分提起上 訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢 棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 被上訴人答辯聲明：上訴駁回。 四、兩造不爭執之事項： ㈠被上訴人於99年7月14日與上訴人簽立系爭銷售契約，受託 銷售上訴人所有之系爭房地，委託銷售總價為820萬元，委 託銷售期間自99年7月14日起至99年10月14日止。 ㈡上訴人於99年7月15日在朱永紅簽立之買賣議價委託書上簽 認同意出售。 ㈢兩造與朱永紅約定於99年7月16日11時在被上訴人公司處簽 訂不動產買賣契約，上訴人屆時未出面簽訂。 五、系爭專任委託銷售契約書、買賣議價委託書、不動產說明書 已經經紀人簽章而為有效，未違反不動產經紀業管理條例規 定： ㈠按不動產經紀業管理條例第22條第1項第1、2、5款規定「不 動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或 代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：一、不動產 出租、出售委託契約書。二、不動產承租、承購要約書.... 五、不動產說明書」，僅要求不動產出售委託契約書、不動 產承購要約書、不動產說明書等文件須經經紀人簽章，並非 要求簽訂該等文件時須由經紀人出面親自為之，不可由經紀 營業員辦理，此由文義解釋，及不動產經紀業管理條例第4 條第7款「…經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代 銷業務」之規定可知。本件系爭專任委託銷售契約書、買賣 議價委託書、不動產說明書上均經經紀人林秉周簽章（見原 審卷第96、98頁、本院卷第63頁），林秉周為合法營業之經 紀人，該等書類經其審閱簽章，自已符合該規定，並未違反 不動產經紀業管理條例第22條第1項規定，上訴人主張違反 該規定而認系爭銷售契約及買賣議價委託契約無效云云，尚 非可採。 ㈡上訴人又舉86年提案之房地產仲介管理條例修正草案主張房 地產仲介交易重要文件均需由經紀人於簽約時親自為之，然 經查現有法令未有此規定，況不動產經紀業管理條例係於88 年2月3日總統令公佈，上訴人所提出之房地產仲介管理條例 修正草案乃係作成於86年，顯然早於不動產經紀業管理條例 最初公佈時間，且不動產經紀業管理條例歷經90年及100年 二次修正均未見上開草案內容，故容有上開草案內容，亦不 足作為現行法之參考。 六、就被上訴人言系爭買賣契約標的物及價金等契約必要之點已 然合致而得請求居間報酬： ㈠按買賣之債權契約為諾成契約，本不須以書面為必要，僅須 買賣雙方當事人就買賣標的物及價金意思表示合致，契約即 為成立，有最高法院22年度上字第914號及最高法院20年度 上字第1207號判例要旨可考。至於事後為物權移轉登記須以 書面為之，乃另一問題。 ㈡查上訴人簽立系爭專任委託銷售契約書，嗣後被上訴人覓得 買受人即原審原告朱永紅出具買賣議價委託書，經上訴人於 其上簽名確認，同意依系爭買賣議價委託書上內容為條件出 售系爭不動產，即對買賣雙方標的、價金與條件等意思表示 合致，參酌買賣議價委託書上內容，關於就買賣總價金、買 賣不動產標的物、稅費及規費負擔、付款條件、違約責任等 事項均有約定，買賣契約即為成立。至關於系爭不動產之點 交、移轉、地上物之處置、他項權利之塗銷、買賣價金給付 之地點及方式等事項，均得於民法及其他相關規定中可供依 循，故上訴人所辯不足為憑。 ㈢另查系爭銷售契約書第8條第3款亦約定：「三、賣方簽署買 賣議價委託書(或要約書)，於委託人簽認同意出售時，買賣 契約即為有效成立。」查本件朱永紅於99年7月14日簽立買 賣議價委託書，上訴人復於99年7月15日在「賣方同意依上 開內容出售」之欄位勾選並簽名，依系爭委託銷售契約第8 條第3款前段約定，就被上訴人請求給付居間報酬之立場而 言，上訴人與朱永紅就系爭房地之買賣契約應認即為成立。 ㈣上訴人又舉專任委託銷售契約書第12條第3款約定及買賣議 價委託書第7條第1項約定主張系爭買賣契約成立尚包括「買 賣雙方之信用」云云。然查系爭專任委託銷售契約第12條第 3 款係約定「為保障交易安全，提升服務品質等目的，委託 人就其個人信用等資料，同意受託人及住商總部，得依法蒐 集、查詢、電腦處理或利用，與住商總部合作流通銷售之事 業、團體或網站，對不動產相關資訊亦得為前述蒐集、電腦 處理或利用。」顯然與買賣契約之成立無關。而系爭買賣議 價委託書第7條係被上訴人與朱永紅之間約定，內容亦僅是 約定「為有效促成買賣契約，受託人得將買方資料提供合作 之流通組織，並經由組織成員流通合作促成交易」，買賣雙 方之信用不當然可以作為系爭買賣契約成立必要之點之證明 。況且買賣雙方之信用本即為抽象之條件，且牽涉到買賣雙 方當事人主觀意見，如何客觀認定本即屬困難，上訴人將此 當成買賣契約成立必要之點，而主張契約未合致，顯不足採 。 ㈤上訴人再稱被上訴人並未將收受之定金交付上訴人，亦未將 定金24萬6千元存入住商總部指定之機構辦理買賣價金履約 保證，自不得認為契約已成立云云。查系爭專任委託銷售契 約書第8條第3項約定，議價保證金同時轉為購屋定金；另系 爭買賣議價委託書則是被上訴人與原審原告朱永紅所作之約 定，與上訴人無涉，故於第4條第3項約定「議價成功則保證 金轉為定金之一部分，買方應於三日內補足以購買總價款百 分之3計算之定金。」，另系爭專任委託銷售契約審閱權欄 第2項約定「為保障交易安全，避免產權或價款等爭議致損 害雙方權益，本件買賣應由住商總部指定機構辦理買賣價金 履約保證」，第7條第7款但書約定因辦理買賣價金履約保證 制度而排除被上訴人於收受定金後24小時內須將定金送交之 義務，故定金自無送交上訴人義務。至於辦理履約保證，則 因上訴人隨即表示不願出售，而未及辦理，嗣後朱永紅同意 與上訴人解約（詳後述），自亦無辦理之必要。 ㈥上訴人雖復爭執被上訴人未善盡管理人注意義務云云，惟查 系爭專任委託銷售契約書與買賣議價委託書上買賣價金付款 方式均為：第一期10%、第二期10%、第三期10%、第四期70% 之約定，付款方式ㄧ致，且買賣議價委託書上已有上訴人簽 認依條件內容出售，上訴人不得事後爭執付款方式對其保障 不週而辯稱契約未成立。 七、被上訴人未依規定製作完成不動產交易說明書，上訴人仍不 得主張買賣契約未成立： ㈠查被上訴人已有製作系爭房地之不動產說明書、房地產標的 現況說明書，此有該說明書影本可資為證（見本院卷第63頁 、70頁背面），合先說明。查本件房屋仲介交易乃係由上訴 人簽署99年7月14日日期之系爭專任委託銷售契約書，由上 訴人委託被上訴人出售，99年7月14日時被上訴人即已製作 系爭不動產說明書及房地產標的現況說明書，並向買受人即 原審原告朱永紅解說不動產現況內容，此經朱永紅自承（見 原審卷第120頁），同日朱永紅即簽立買賣議價委託書出價 購買，99年7月15日上訴人亦在買賣議價委託書簽認出售， 然當時製作完成之系爭不動產說明書因上訴人於同日晚上反 悔不賣而未能給予上訴人簽認。另觀系爭不動產說明書內容 資料乃大多係由上訴人所提供，內容自無虛偽編造之情形。 ㈡按不動產經紀業管理條例第23條規定「經紀人在執行業務過 程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前 項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」足見應解說之 對象為買受人，只是該說明書應經委託銷售之委託人簽章。 又按不動產買賣委由經紀業仲介或代銷，若未依該規定簽訂 承買要約書或委託銷售合約書、不動產說明書等文件，依上 開條例第29條、第31條規定，僅經紀業及經紀人員，應受懲 戒。是上開條例規定係屬對經紀業及經紀人員行政管理之規 定，兩造雖未依該規定訂立書面，於居間契約之成立並不生 影響。最高法院98年度台上字第1240號裁定要旨同此見解。 準此，縱然證人謝佳真在執行業務過程中，未書立不動產說 明書經上訴人簽認，而違反不動產經紀業管理條例第23條第 1 項規定，僅謝佳真依不動產經紀業管理條例第31條第1項 第1款規定，應受懲戒，或因未盡保護朱永紅之法律相關規 定，如朱永紅因此受有損害，得依民法第184條第2項保護他 人法律之規定請求賠償之問題，難謂違反不動產經紀業管理 條例第23條係違反保護上訴人之規定，因謝佳真違反該規定 而使系爭買賣無效，故上訴人就此所辯，亦難憑採。 ㈢再上訴人援引不動產經紀業管理條例第22條第3項及內政部 台內中地字第0910083123號函釋不動產說明書應記載及不得 記載事項等規定，而認朱永紅及上訴人間之不動產買賣契約 因不符合上開規定之條件致買賣契約不成立云云。惟查，如 前所述本件乃係買賣雙方尚未將系爭買賣契約行諸於書面之 前，上訴人即於簽認出售後99年7月15日晚上違約，當然無 法依系爭銷售契約約定簽立內含上開內政部函釋應記載事項 及不應記載事項之不動產買賣契約書，然此自不能謂系爭不 動產買賣契約即為不成立。 八、系爭銷售契約不違反消費者保護法審閱期間之規定： ㈠按消費者保護法第11條之1第1項明文規定企業經營者與消費 者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者 審閱全部條款內容，其立法目的，在維護消費者知的權利， 確保其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之 機會，但綜觀定型化契約簽訂當時之客觀情狀，足見消費者 確已知悉定型化契約條款之內容，則消費者如為節省時間、 爭取交易機會或其他因素，而自願放棄契約審閱權，自非法 所不許。 ㈡經查證人陳福成結證稱：「（請詳細說明上訴人為何會跟松 林公司簽這個契約？）…我就跟她（即上訴人）講這個合約 書是專任約，她沒意見，我就問她是否需要3天審閱期，她 沒有說要也沒有說不要，她說有經驗，她桃園的房子透過信 義房屋買賣，所以她就在契約上簽名同意放棄3天審閱期… 」「（原證1的專任銷售契約書上面有哪些是你的字？）審 閱期打勾的部分是我的字，我問過被告（即上訴人）後她同 意所以我打勾…」「（除了你剛才所說填寫的部分，其他的 合約書內容是否有向被告解釋？）大部分都有解釋，可是被 告一直跟我強調她有給信義賣過房子，她大概都知道，但是 有關違約的部分及傭金我都有跟被告講」「（違約的部分你 是怎麼講？）我要看合約書，我有跟被告講說我們是進履約 保證，錢大家都沒有動到，如果買賣雙方有違約的話，訂金 是屬於賣方沒收，如果賣方違約的話我們公司會請求6％的 傭金…」等語明確（見原審卷第115、116頁），上訴人亦陳 稱：「（專任委託銷售契約書上面的字是否你簽的？）是」 、「（是否有無買賣房屋的經驗？）之前有賣過是信義房屋 」等詞（見原審卷第121頁），是上訴人先前因曾委請信義 房屋賣過房子，對仲介居間買賣房屋之流程自較熟稔，證人 陳福成並已大致向上訴人解說系爭銷售契約之內容，包括報 酬、違約處罰等事項，上訴人在知悉相關定型化契約條款內 容情況下，經證人陳福成口頭詢問並在「委託人已詳閱並充 分瞭解本契約內容，無須3日以上審閱期，本約簽定後，確 認即生效力無誤」欄位勾選後，復在契約審閱權欄上簽名確 認（見原審卷第93頁），而自願放棄審閱期間，依上說明， 自生法律效力。上訴人辯稱：被上訴人未給予合理之審閱期 間，依消費者保護法第11條之1第1、2項規定及民法第71 條 規定，上訴人不受系爭銷售契約之拘束等語，並非可採。 九、上訴人復主張依系爭銷售契約第7條第2項被上訴人未據實提 供成交行情供上訴人訂定售價參考，其不受銷售契約拘束云 云。惟此約定僅係於被上訴人提供成交行情有隱匿不實時， 須負損害賠償責任，並不表示上訴人該委售價格820萬元係 由被上訴人以故意詐欺方式誘騙上訴人簽約，更何況系爭委 託銷售契約書上價格820萬元確係由上訴人所親筆書寫並簽 字同意，此經證人陳福成證述在卷(見原審卷第116頁)，上 訴人不得因事後房價上漲或僅係試探房價等理由，爭執當初 決定之委託售價而主張契約無效。況且被上訴人公司業務員 於簽立系爭銷售契約時，亦有對上訴人詳細解說條款內容， 並提供附近住戶成交行情供其參考，此有成交行情分析報表 等成交資料可參（見原審卷第107至112頁），況房屋價額因 屋況、屋齡及機能、個人喜好而有差異，系爭房地上訴人自 行決定以820萬元委由被上訴人出售，不得事後翻悔稱價格 意思表示不一致而不受拘束。 十、被上訴人得請求上訴人給付委託銷售總價百分之5即41萬元 之違約金： ㈠按系爭銷售契約第11條第1項第4款約定「委託人如有下列情 形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付 受託人以委託銷售總價百分之6計算之服務報酬，並應全額 一次付予受託人：…㈣買賣契約成立後，因可歸責於委託人 之事由或買賣雙方合意，而解除買賣契約者」（見原審卷第 95頁），如前述上訴人與朱永紅就系爭房地之買賣契約已經 成立，其後上訴人未於約定之99年7月16日11時與朱永紅簽 訂書面之買賣契約，繼而辦理後續事宜，朱永紅遂於99年7 月16日以存證信函限期催告上訴人於5日內履行（見原審卷 第9頁），上訴人仍未予置理，朱永紅乃於99年7月26日以存 證信函對上訴人為解除契約之意思表示（見原審卷第9頁） ，而上訴人與朱永紅間買賣契約之解除，顯可歸責於上訴人 ，已符合系爭銷售契約第11條第1項第4款所約定之事由，堪 予認定。 ㈡另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252條固著有規定。查上訴人原同意出售系爭房地並簽立 上開二契約書，卻於簽立系爭買賣議價委託書後藉故欲以 1000萬元方同意賣出而反悔不賣，顯有故意違約之意，被上 訴人投入訂約等人力支出均無減少，以百分之5計算違約金 ，尚屬合理，上訴人以被上訴人一日時間即覓得買受人未支 出成本請求再將違約金酌減，尚屬無據。被上訴人自得依據 系爭銷售契約第11條第1項第4款約定請求上訴人支付委託銷 售總價820萬元百分之5計算之違約金41萬元（820萬×0.05 ＝41萬）。又法院既已依系爭銷售契約第11條第1項第4款約 定准許被上訴人之請求，即無探究被上訴人依系爭銷售契約 第11條第1項第3款後段約定請求是否有理由之必要，併此說 明。 十一、綜上所述，被上訴人主張為可採，上訴人所辯尚無可取。 從而被上訴人依系爭銷售契約第11條第1項第4款約定，請 求上訴人給付41萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年9 月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息 ，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付， 並因所命上訴人給付之金額未逾50萬元，依職權宣告假執 行，並定相當擔保金額為免為假執行之宣告，於法並無不 合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應予駁回。 十二、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與 判決結果不生影響，爰不予逐一論述，附此敘明。 十三、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 7 月 18 日 民事第一庭 審判長法 官 張耀彩 法 官 吳光釗 法 官 黃嘉烈 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 101 年 7 月 18 日 書記官 王宜玲