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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　105年度上字第302號 上　訴　人　葉紅齡 訴訟代理人　郭睦萱律師 複代理人　　張郁姝律師 　　　　　　蘇建宇律師 　　　　　　蘇家弘律師 被上訴人　　朱春好 上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國105年1 月29日臺灣臺北地方法院104年度訴字第4618號第一審判決提起 上訴，本院於105年9月22日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、本件上訴人主張：伊於民國100年6月29日向被上訴人購買門 牌號碼新北市○○區○○街○○○號2樓房屋全部（下稱系爭房 屋）及其基地應有部分（下合稱系爭房地），約定價金為新 臺幣（下同）1,000萬元，並訂有買賣契約書（下稱系爭買 賣契約）。伊已依約給付全部價款，並完成所有權移轉登記 。嗣伊於104年4月6日將系爭房地出售予訴外人曹繼文，然 曹繼文於簽約後聽聞鄰居表示系爭房屋為凶宅，對伊提起減 少價金317萬元之訴。因系爭房屋於90年8月間，前屋主邱麗 珠之女注射毒品過量而意外死亡應屬凶宅，有物之瑕疵，伊 爰依民法第359條物之瑕疵擔保規定，請求減少價金317萬元 ，並依民法第179條規定，求為命被上訴人給付317萬元本息 及假執行宣告之判決等語。 二、被上訴人則以：伊於98年1月11日透過仲介購入系爭房屋， 仲介未告知系爭房屋為凶宅，且伊居住於系爭房屋內逾2年 後轉售上訴人亦逾3年，均未聽聞鄰居表示有凶宅乙事。系 爭房屋於90年間，前屋主之女林蕙伶雖在屋內因注射毒品過 量致死，然並非出於蓄意，應非屬凶宅，無物之瑕疵可言， 上訴人依民法第359條規定請求減少價金，並依同法第179條 規定，求為命伊給付317萬元本息，於法不合等語，資為辯 解。 三、原審對於上訴人之請求，判決：上訴人之訴及假執行之聲請 均駁回。上訴人不服，提起上訴，聲明： ㈠原判決廢棄。 ㈡被上訴人應給付上訴人317萬元，及自起訴狀繕本送達被 上訴人翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ㈢上訴人願供擔保請准宣告假執行。 ㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 被上訴人則聲明： ㈠駁回上訴人上訴。 ㈡願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈢第二審訴訟費用由上訴人負擔。 四、兩造經協議後將下列事實列為不爭執事項（見本院卷第38頁 反面-39頁），爰採為本判決之基礎事實： ㈠上訴人向被上訴人購買系爭房地買賣價金為1,000萬元， 並於100年6月29日簽訂系爭買賣契約（見原審卷第5-8頁 ），上訴人已依約給付全部價款予被上訴人，被上訴人則 已將系爭房地所有權移轉登記予上訴人。 ㈡上訴人嗣於104年4月6日將系爭房地出售予曹繼文，雙方 簽訂不動產買賣契約書。嗣曹繼文向上訴人主張系爭房屋 為凶宅，而向臺灣新北地方法院提起訴訟，由該院以104 年度訴字第2557號受理中。 ㈢上訴人於104年8月10日以存證信函及檢附律師函（見原審 卷第15-16頁），通知被上訴人系爭房屋為凶宅之瑕疵等 情。 五、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造在本院105年4月19日 準備程序期日，同意協議簡化之爭點即㈠系爭房屋內是否曾 發生非自然死亡之情事？若有，是否屬於民法第359條規定 之物有瑕疵？㈡上訴人依民法第359條規定，向被上訴人請 求減少價金317萬元，是否合理？㈢上訴人依民法第179條規 定，請求被上訴人給付317萬元本息，是否有據？為辯論範 圍（見本院卷第39頁）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分 述如下： ㈠系爭房屋內是否曾發生非自然死亡之情事？若有，是否屬 於民法第359條規定之物有瑕疵？ 1.按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之 規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵， 亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」 、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條規定，應負擔 保之責者，買受人得解除契約或請求減少價金。但依情 形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。 」民法第354條第1項前段、第359條分別定有明文。又 所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交 易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效 用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應 具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照） 。買賣標的之房屋屋內若曾有他人加工致死之凶殺或蓄 意自行加工致死之自殺，雖不致對於該房屋造成物理性 損傷或房屋通常效用之降低，惟依我國社會民情，一般 大眾對於此類凶殺或自殺致死之事件，多存有嫌惡畏懼 心理，對居住其內之住戶，除會對居住品質心生疑慮， 且會在心理層面造成相當之負面影響。因此，於房地產 交易市場及實務經驗中，具有此類情事之房屋，均會嚴 重影響購買意願及購買價格，並因而造成該等標的市場 接受程度及交易價格之低落，是就房屋交易市場之通常 交易觀念，屋內是否曾發生有人「自殺或凶殺致死」情 事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響房屋交易價值甚 鉅，應認係交易上之重大瑕疵。 2.系爭房地係被上訴人於98年1月11日向邱麗珠以700萬元 購買等情，有不動產買賣契約書附卷可參（見原審卷第 66-71頁），並有建物登記謄本附卷足憑（見原審卷第1 04頁），復經證人邱麗珠證述在卷（見本院卷第80頁反 面）。又邱麗珠復證述，伊之女兒林蕙伶於90年8月5日 在系爭房屋內因接觸毒品注射過量死亡，林蕙伶並非自 殺，未留有遺書等語（見本院卷第80頁反面-81頁）， 核與新北市三重戶政事務所檢送之死亡登記申請書、相 驗屍體證明書所載相符（見本院卷第48頁正、反面）， 是邱麗珠前揭證述之情節，應可採信。上訴人主張，系 爭房屋內曾發生林蕙伶於90年8月5日因注射毒品過量死 亡之非自然死等情（見本院卷第88頁反面），確屬可採 。 3.上訴人於100年6月29日以1,000萬元價金向被上訴人買 受系爭房地（見不爭執事項㈠）；兩造就系爭買賣契約 並未對系爭房屋是否為凶宅有特別約定之事實，為上訴 人所自認（見本院卷第54頁反面、第129頁），復有該 買賣契約書附卷可憑（見原審卷第5-8頁）。其次，被 上訴人與邱麗珠簽訂之買賣契約，未就系爭房屋是否為 凶宅或屋內曾否發生死亡等情為特別約定，有該買賣契 約在卷足證（見原審卷第68頁），且邱麗珠於出售系爭 房屋給被上訴人時，亦未說明林蕙伶死亡乙事，亦據邱 麗珠證述在卷（見本院卷第81頁）。再者，林蕙伶在系 爭房屋內死亡，並非出於蓄意自行加工之自殺或他人加 工致死之凶殺，而係注射毒品過量之意外死亡，有如前 述。本院參酌兩造未就系爭房屋曾否發生死亡為特別約 定，且在客觀上，林蕙伶之死亡並非出於自殺或凶殺致 死，僅係其自行注射毒品過量致死，應純屬意外，並不 能與自殺或凶殺等情事，相互比擬，揆諸前揭說明，難 認定林蕙伶之死亡，屬於系爭房屋物之瑕疵。被上訴人 辯稱，系爭房屋非屬凶宅，並無物之瑕疵存在等語（見 本院卷第120頁），應可採信，上訴人以林蕙伶在系爭 房屋內非自然死亡，屬物之瑕疵云云（見本院卷第87頁 反面-88頁反面），並不足取。 ㈡上訴人依民法第359條規定，向被上訴人請求減少價金317 萬元，是否合理？ 本件系爭房屋內雖曾發生林蕙伶注射毒品過量致死，惟並 非屬該房屋物之瑕疵，況且兩造前揭買賣契約，亦未就此 有特別約定等情，均有如前述。是上訴人以林蕙伶曾在系 爭房屋內死亡，而依民法第359條物之瑕疵擔保請求權規 定，請求減少系爭買賣契約之價金317萬元云云（見本院 卷第88頁反面-89頁），於法不合。被上訴人辯稱，上訴 人不得依該規定請求減少價金等語（見本院卷第120頁） ，亦可採信。 ㈢上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付317萬元本 息，是否有據？ 本件上訴人依前揭事由，請求減少系爭買賣契約之價金31 7萬元，於法既有不符。是被上訴人受有買賣價金之利益 ，自有法律上原因。上訴人本於減少前揭買賣價金後，依 民法第179條不當得利規定，請求被上訴人給付317萬元本 息云云（見本院卷第89頁），自屬無據。被上訴人辯稱， 上訴人不得依該規定請求給付等語（見本院卷第120頁） ，洵屬可採。 六、綜上所述，上訴人依民法第359條及第179條規定，請求減少 系爭買賣契約之價金317萬元，及被上訴人應給付317萬元， 及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判 決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判， 為無理由，應駁回其上訴。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 10 月 6 日 民事第二十庭 審判長法 官 陳雅玲 法 官 林俊廷 法 官 王漢章 正本係照原本作成。 上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理 由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律 師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具 律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第 1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律 師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 10 月 6 日 書記官 鄭信昱 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。