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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　93年度上易字第1114號 上　訴　人　甲○○○ 訴訟代理人　林雅君律師 被上訴人　　乙○○ 訴訟代理人　黃啟倫律師 當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國93年11月 11日臺灣臺北地方法院93年度訴字第3628號第一審判決提起上訴 ，本院於94年7月5日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、本件被上訴人主張：兩造於民國93年4月20日簽訂土地租賃 契約書，約定由伊向上訴人租賃坐落台北市○○區○○段87 之11地號土地（下稱系爭土地），面積1979.62平方公尺， 供伊興建托兒所、幼稚園等兒童學習教育場所使用之建築物 ，租賃期限自93年8月20日起至103年8月19日止，租金第1年 每月含稅新台幣（下同）36萬元，押租金84萬元。伊為支付 上述押租金，已交付上訴人支票號碼為ＣＡ0000000（下稱 系爭支票一）、ＣＡ0000000（下稱系爭支票二）、發票日 為93年4月20日及93年10月20日，面額均為42萬元之支票2紙 ，其中系爭支票一已兌現。嗣於伊擬依法申請建造執照時， 竟發現台北市政府業於92年1月7日公告「修訂基隆河附近地 區細部計劃暨配合修訂主要計畫案內『基隆河附近地區使用 分區與都市設計管制要點』案」計畫書，並自00年0月0日生 效。系爭土地係屬街廓編號Ａ４之商業區，依上述管制要點 第1條第4項規定、土地及建築物使用組別容許表，幼稚園、 托兒所均非系爭土地之原計畫使用範圍，故須先將系爭土地 總容積樓地板面積之2分之1以上作原計畫允許使用組別之使 用，始可將剩餘部分作為幼稚園或托兒所使用，與系爭租賃 契約本旨不符，而係以不能之給付為標的，依民法第246條 之規定應屬無效。否則，上訴人亦因可歸責其之事由致無法 履行交付供作興建托兒所、幼稚園等相關兒童學習教育場所 使用之建築物，伊已向上訴人為解除契約之表示，故上訴人 所受領之押租金即無法律上之原因，伊自得依不當得利之規 定，請求上訴人返還其所受領之押租金。況即使認系爭契約 非屬無效抑或上訴人並無給付不能之情事，然伊早於93年6 、7月間即向上訴人為解除或終止契約之意思表示，上訴人 並無受有損害，如上訴人依據租賃契約以2個月之租金充作 違約金，顯有過高之情事，亦請酌減違約金之數額等情，爰 依不當得利之法律關係，求為命上訴人給付42萬元，及自93 年4月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並返 還被上訴人系爭支票二之判決（原審為上訴人敗訴之判決， 上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以：兩造所簽訂之土地租賃契約第7條之目的，係 擔心被上訴人作違法使用，而對其限制，且系爭土地並非不 得作托兒所使用，伊並無被上訴人所稱給付不能之情事，本 件係因被上訴人於簽約後自己不想承租土地，系爭租賃契約 應仍屬有效云云，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。 ㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 三、兩造不爭執事項： 兩造於93年4月20日簽訂土地租賃契約書，約定由被上訴人 向上訴人租賃系爭土地，面積1979.62平方公尺，租賃期限 自93年8月20日起至103年8月19日止，租金第1年每月含稅為 36萬元，押租金84萬元。依契約書第7條載明「乙方（即被 上訴人）承租之土地僅供興建托兒所、幼稚園、安親才藝補 習班等相關之兒童教育學習場所使用，不得放置危險物品或 供非法使用影響公共安全，如有危害情事，由乙方負責賠償 」。被上訴人為支付押租金，已交付上訴人系爭支票一、二 ，其中系爭支票一已兌現，被上訴人於簽訂本件租賃契約時 ，知悉系爭土地之使用分區為商業區，被上訴人於起訴前， 曾就兩造間關於返還押租金事件聲請調解，但未成立，並於 93 年8月16日以存證信函向上訴人主張兩造間之租賃契約無 效，而為終止或解除之意思表示。又系爭土地屬台北市政府 修訂基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區土地使用分區與 都市計畫管制要件計畫案中街廓編號Ａ４之商業區，上訴人 於93年7月9日出具申請書向台北市政府都市發展局（下稱台 北市政府都發局）函查系爭土地是否得申請設置托兒所、幼 稚園等使用，經台北市政府都發局函覆結果為「得允許使用 ，但使用之容積樓地板面積不得超過申請基地總容積樓地板 之2分之1」等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第105頁至 第108頁之書狀、第110頁之筆錄），並有土地租賃契約、支 票、台北市政府都市計畫書及調解不成立證明可證（見原審 卷第10頁至第24頁、第26頁至第36頁），堪信為真實。 四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院94年5月 16 日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍，茲分 述如下： ㈠關於本件租賃契約，是否以「租賃標的土地之全部提供興 建托兒所、幼稚園等相關兒童學習教育場所使用」為契約 之本旨？經查： ⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收 益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文 。又民法第423條之規定，出租人原本即負有提供合於 約定使用目的之租賃物。又租賃契約固不以雙方約定租 賃物供特定用途為必要，然若契約當事人雙方已約定租 賃物係供作特定之用途時，則該約定即成為租賃契約內 容之一部分。 ⒉查兩造間之租賃契約第7條約定：「乙方（即被上訴人 ）承租之土地僅供興建托兒所、幼稚園、安親才藝補習 班等相關之兒童教育學習場所之用，不得放置危險物品 或供非法使用影響公共安全，如有危害情事，由乙方負 責賠償」（見原審卷第12頁之契約書），此為兩造所不 爭執，該條並無記載系爭土地僅部分供兒童教育學習場 所使用；且證人林世偉在本院亦到場證稱：「．．．鄭 代書有帶我們去看土地，也有提供資料給（我們）看， 並說可以設幼稚園，我們當時並不知道這塊地有管制， 並無告知我們這塊地有限制只能蓋幾分之幾」、「（雙 方簽約時）有（言明這塊土地做何用），並載明要作為 幼稚園或托兒所使用」等語（見本院卷第95、96頁之筆 錄），足見兩造於簽訂系爭土地租賃契約時，被上訴人 應已向上訴人表明承租土地之目的為何，兩造始合意將 被上訴人承租土地之用途明訂於契約條款中，上訴人既 已知悉被上訴人承租系爭土地之使用目的，並以此限制 被上訴人關於系爭土地之使用，益證兩造確係以「租賃 標的土地之全部供興建托兒所、幼稚園等相關兒童學習 教育場所使用」為其契約之本旨。 ㈡關於本件租賃契約是否有自始給付不能之情形而無效？經 查： ⒈按所謂給付不能，係指依社會通常觀念，債務人應為之 給付，不能依債務本旨實現者稱之。本件契約有無給付 不能之情事，應視契約當事人應為之給付，有無不能依 債之本旨實現之情事而為判斷。 ⒉依兩造所簽訂者為租賃契約，上訴人本應有依照契約約 定之內容交付租賃物與被上訴人使用、收益之義務，上 訴人雖提出台北市都發局之函文（見原審卷第50頁之函 文）證明系爭土地得供作幼稚園、托兒所使用，並抗辯 本件並無被上訴人所稱以不能之給付為契約之標的云云 。然查： ①依台北市政府於92年1月7日公告之「修訂基隆河（中 山橋至成美橋段）附近地區細部計劃暨配合修訂主要 計畫案內『基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區使 用分區與都市設計管制要點』案」計畫書（見原審卷 第27頁至第35頁之公告）附件一「修訂基隆河（中山 橋至成美橋段）附近地區使用分區與都市設計管制要 點」第1條第（4）項之規定：「街廓編號A3-A13之商 業區（供一般商業使用），供地區性之商業、一般零 售服務業及辦公空間之使用為主，其作原計畫允許使 用之容積樓地板面積應達申請基地總容積樓地板面之 2分之1以上，其餘除不准許住宅使用外，街廓編號A3 -A11之商業區比照台北市土地分區使用規則第三種商 業區之使用組別」。 ②再依上開公告附表一「基隆河（中山橋至成美橋段） 附近地區使用分區與都市設計管制要點」土地及建築 物使用組別容許表，幼稚園（第4組學前教育設施） 、托兒所（第8組社會福利設施）均非系爭土地之原 計畫使用範圍（見原審卷第55、56頁之使用組別容許 表），故本件租賃標的土地須於總容積樓地板面積之 2分之1以上作原計畫允許使用組別使用後，始可將剩 餘部分作為幼稚園或托兒所使用。 ③又台北市都發局於93年7月22日以北市都規字第09332 728400號就上訴人申請關於系爭土地是否得申請設置 托兒所、幼稚園使用之疑義解釋時，其函覆結果略為 ：系爭土地之使用分區為「商業區（供一般商業使用 ）」，依都市計畫書之規定，可申請設置土地使用分 區管制規則第四組學前教育設備（一）幼稚園，及第 八組社會福利設施（一）托兒所，惟其允許使用之容 積樓地板面積不得超過申請基地總容積樓地板之2分 之1（見原審卷第50頁之書函）。足見被上訴人須先 將系爭土地總容積樓地板面積之2分之1以上作原計畫 允許使用組別之使用，始可將剩餘部分作為幼稚園或 托兒所使用。惟被上訴人承租系爭土地既專供幼稚園 、托兒所等兒童教育學習場所使用，但此等用途並非 系爭土地原先核准使用之類別範圍，雖台北市都發局 有上開2分之1放寬使用說明，但被上訴人之所以承租 面積廣達1979.62平方公尺之系爭土地，並約定租賃 期間長達10年，第1年每月租金高達36萬元，第2年調 整為每月48萬元，第3年後並每2年調高月租金額之百 分之5，係經評估後，認為其所承租之土地面積認定 足供其妥善開發、建設相關規模之兒童教育園區設備 以容納其所欲招收之學童人數，且應認兩造合意之租 金對於其所從事之業別係屬可負擔之成本。然系爭土 地既因台北市政府修訂土地使用分區與都市設計管制 要點，限制上開土地之總容積樓地板面積少於2分之1 之面積方得為幼稚園、托兒所使用，已使被上訴人承 租系爭土地得使用之樓地板面積立即減少一半以上， 顯與兩造於契約中所明訂之租賃系爭土地本旨不符， 自應認系爭契約係以不能之給付為標的，依民法第 246條之規定，應屬無效。是被上訴人依不當得利之 法律關係，請求上訴人返還其所受領之押租金，即屬 有據。 ⒊上訴人雖另抗辯本件租賃契約有自始客觀給付不能之情 事時，被上訴人亦應依租賃契約第6條給付上訴人2個月 租金，始得解除契約云云。惟查本件租賃契約有自始客 觀給付不能之情事，已如前述，依民法第246條之規定 ，自屬無效。而系爭租賃契約第6條之約定（見原審卷 第11頁之土地租賃契約），係指租約有效，嗣承租人中 途不租之情形，與本件租約係屬無效之情形有別。是上 訴人所為之上開抗辯，並主張以2個月租金72萬元為抵 銷（見本院卷第139頁之筆錄），自屬無據。 ⒋被上訴人主張上訴人於簽約後，自始至終均未將系爭土 地交付伊使用，上訴人對此亦未爭執（見本院卷第139 頁之筆錄），上訴人復不能證明其受有何具體損害，上 訴人自不得遽為其有受2個月72萬元之損害，而主張抵 銷。 ㈢關於對系爭土地之使用限制，兩造是否屬於知悉或可得而 知之狀態？經查： ⒈被上訴人主張伊於簽約時，並不知系爭土地依台北市政 府於92年1月7日公告之「修訂基隆河（中山橋至成美橋 段）附近地區使用分區與都市設計管制要點」之規定， 須於總容積樓地板面積之2分之1以上作原計畫允許使用 組別使用後，始可將剩餘部分作為幼稚園或托兒所使用 ；而上訴人為系爭土地所有權人，其應知悉可得而知上 述土地使用之限制等語。查證人林世偉在本院證述：「 ．．．我有去看過這塊地，鄭代書有帶我們去看土地， 也有提供資料給看說可以設幼稚園，我們當時並不知道 這塊地有管制，並無告知我們這塊地有限制只能蓋幾分 之幾」、「．．．我所看到是一個簡單的的表格，說可 以蓋幼稚園」等語（見本院卷第95頁之筆錄），上訴人 亦無法舉證證明被上訴人於訂約時已知悉系爭土地之使 用受有限制；且兩造於簽訂系爭土地租賃契約時，被上 訴人已向上訴人表明承租土地之目的為何，兩造始合意 將被上訴人承租土地之用途明訂於契約條款中。足證被 上訴人於簽約時，並不知系爭土地須於總容積樓地板面 積之2分之1以上作原計畫允許使用組別使用後，始可將 剩餘部分作為幼稚園或托兒所使用。 五、綜上所述，被上訴人基於契約無效應回復原狀，依不當得利 之法律關係，請求上訴人返還其所受領之押租金，即已兌現 之系爭支票款項42萬元及自93年4月20日起至清償日止，按 年息百分之5計算之利息；另交付尚由上訴人執有之系爭支 票二，面額為42萬元，自屬正當，應予准許。從而原審所為 上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。 六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經斟酌後，認為 均不足以影響判決之結果，爰不逐一論列。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　94　　年　　7 　　月　　15　　日 　　　　　　　　　民事第七庭審判長法　官　鄭三源 法　官　周美月 法　官　王聖惠 正本係照原本作成。 不得上訴。 中　　華　　民　　國　　94　　年　　7　 　月　　16　　日 書記官　陳樂觀