裁判書系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 95年度上易字第389號 上　訴　人　乙○○ 被上訴人　　丙○○ 訴訟代理人　甲○○ 上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國95年3月9 日臺灣桃園地方法院93年度訴字第1686號第一審判決提起上訴， 本院於95年8月1日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、本件被上訴人主張：桃園縣八德市○○段1715之2地號之系 爭土地係伊與其餘共有人所共有，伊應有部分為768分之17 。系爭土地並未經全體共有人約定分管，詎上訴人竟自民國 75年4月12日起無權占用如附圖所示A部分土地，並於其上出 資興建如附圖所示A之系爭建物，供上訴人開設機車行使用 ，經伊請求拆除系爭建物，將該部分土地返還伊及其餘共有 人，未獲上訴人置理。上訴人雖將系爭土地應有部分分別登 記在其妻毛珍味及子邱繼騰名下，惟系爭土地既未分管，縱 認上開登記為毛珍味及邱繼騰名義所有之應有部分係上訴人 實際所有之應有部分，上訴人仍無權占用系爭土地之特定部 分，且上訴人所占用如附圖所示A、B部分土地面積亦超過依 其應有部分換算所得之面積，自屬無權占有如附圖所示系爭 A 部分土地。又上訴人自75年4月12日起即無權占用如附圖 所示A部分土地，於其上興建系爭建物，係無法律上原因而 獲得相當於占用系爭A部分土地所應支付租金之不當得利。 依土地法第105條準用同法第97條及平均地權條例第16條規 定，以系爭土地公告地價新台幣（下同）2萬7,500元之百分 之80為其申報地價，按系爭土地申報地價年息百分之10及伊 就系爭土地應有部分為768分之17為基準，計算上訴人無權 占用如附圖所示A部分土地獲得之不當得利為每年1,217元， 伊自得請求上訴人返還自伊於93年11月9日提起本件訴訟之 日起回溯5年即88年11月10日起，至上訴人拆除系爭建物， 將附圖所示A部分土地返還伊及其餘共有人之日止，按年給 付伊1,217元等情，爰依民法第767條及第179條之規定，求 為命：㈠上訴人應將系爭土地上，如附圖所示A部分面積25 平方公尺之建物拆除，將該部分土地返還被上訴人及其餘共 有人。㈡上訴人應自88年11月10日起至返還前項土地之日止 ，按年給付被上訴人1,217元之判決（原審判命㈠上訴人應 將系爭土地上，如附圖所示A部分面積25平方公尺之建物拆 除，將該部分土地返還被上訴人及其餘共有人。㈡上訴人應 自88年11月10日起至返還前項土地之日止，按年給付被上訴 人425元，而駁回被上訴人其餘之請求；被上訴人對其敗訴 部分未聲明不服而確定。上訴人對其敗訴部分，聲明不服， 提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以：系爭建物及與系爭建物相連如附圖所示B部分 之建物均無所有權狀，且非由伊所建造，伊僅於買受取得占 有後予以整修而已。系爭建物應未占用系爭土地，縱有占用 ，亦因伊將系爭土地之應有部分分別登記在伊配偶毛珍味及 伊子邱繼騰名下而屬系爭土地之實際共有人，系爭土地共有 人縱未約定分管土地，被上訴人亦不得請求伊拆屋還地及支 付租金之不當得利云云，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決 不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審 之訴及假執行之聲請均駁回。 三、兩造不爭執事項： 系爭土地係被上訴人與其餘共有人所共有，被上訴人應有部 分為768分之17，系爭土地未經全體共有人約定分管，如附 圖所示A部分土地及未經辦理保存登記之系爭建物，自75年4 月12日起即由上訴人占用，供其開設機車行等事實，為兩造 所不爭執（見本院卷第18頁之筆錄），並有系爭土地登記謄 本、地籍圖、戶籍謄本、系爭土地之現況圖、現場照片可證 （見原審卷第9頁至第11頁、第83頁），並經原審至現場履 勘，製有勘驗筆錄及囑託桃園縣八德地政事務所測量系爭建 物占用系爭土地之現場位置及面積，經該所以94年8月24日 測法字第0940005400號函檢附系爭建物占用附圖所示A部分 土地現場位置及面積之複丈成果圖可考（見原審卷第51、54 、55、94頁），堪信為真實。 四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院95年6月5 日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍，兩造之爭 執點為：㈠系爭建物是否部分占用如附圖A所示之土地？㈡ 上訴人是否無權占用如附圖所示A部分之土地？被上訴人得 否請求上訴人拆除如附圖所示A部分之建物，並將該部分土 地返還被上訴人及其餘共有人？㈢上訴人因占用如附圖所示 A部分土地獲得不當得利之金額為何？（見本院卷第18頁之 筆錄）。茲分述如下： ㈠按未經保存登記之建物，雖因無法辦理所有權移轉登記， 依民法第758條規定，其所為讓與所有權之法律行為並不 發生所有權移轉之效力，受讓人無法取得該不動產建物之 所有權。但受讓人與讓與人間如無相反之約定，通常應認 為讓與人已將其對該不動產建物之事實上處分權讓與受讓 人。 ㈡被上訴人主張如附圖所示A部分之系爭建物，係由上訴人 自行出資建造而為上訴人所有，惟為上訴人所否認，並抗 辯該建物係其向第三人購得，經該第三人交付其占有使用 等語。關於系爭建物之建造者究為何人，被上訴人既未舉 證證明係上訴人所建造。是上訴人抗辯系爭建物係由第三 人所建造，並由上訴人向第三人購買，經該第三人交付占 用等語，自屬可採。揆諸前開說明，系爭建物既未經保存 登記，則上訴人雖買受並取得占有系爭建物，仍無法取得 其所有權，僅取得系爭建物之事實上處分權。 ㈢系爭建物係位於系爭土地上如附圖所示A部分，為磚造、 鐵皮造建物，面積25平方公尺，業經原審赴現場履勘，有 勘驗筆錄可考（見原審卷第51、94頁），並經桃園縣八德 地政事務所測量系爭建物所在位置及面積，經該所檢附如 附圖所示之複丈成果圖（見原審卷第55頁之附圖）。是被 上訴人主張系爭建物占用系爭土地如附圖A部分所示之位 置，上訴人亦自認此事實（見本院卷第18頁之筆錄），被 上訴人所為之上開主張，自屬可信。 ㈣次按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返 還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之」、「各共有 人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。 但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」， 民法第767條前段、中段、第821條分別定有明文。且所有 人以無權占有妨害其所有權為原因，請求被告除去妨害之 訴，如被告對原告就其物有所有權存在並無爭議，僅以非 無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實並不負舉 證責任，而應由被告就其係有正當占用權源之事實負證明 之責。又按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部 ，有使用收益之權，民法第818條定有明文。是依上開規 定，自應限於共有人本身始得以共有人之身分，按其應有 部分，對於共有物之全部行使其使用收益之權利，非共有 人自不得對於該共有物主張共有人之使用收益權。 ㈤查系爭土地係被上訴人與他人所共有，有土地登記簿謄本 可考（見原審卷第73頁至第80頁），且依土地登記簿謄本 所載，上訴人並非系爭土地之共有人，上訴人亦自認其並 非系爭土地之共有人（見原審卷第31頁之筆錄）。是上訴 人自不得主張其為系爭土地之共有人，據以就系爭土地主 張共有人之使用收益權。上訴人雖辯稱其妻毛珍味及其子 邱繼騰就系爭土地之應有部分實際上係其所有等語，縱屬 實在，惟依土地登記簿所載，毛珍味之應有部分為240 分 之9，邱繼騰之應有部分為19200分之127（見原審卷第 75、78頁之謄本），而系爭土地面積為1991平方公尺，毛 珍味之應有部分為240分之9，面積為74.66平方公尺（其 計算式為：1991×9/240＝74.66，元以下4捨5入），邱繼 騰之應有部分為19200分之127，面積為13.17平方公尺（ 其計算式為：1991×127/19200＝13.17，元以下4捨5入） ，合計為87.83平方公尺（其計算式為：74.66＋13.17 ＝ 87.83）。而上訴人占用如附圖所示A、B部分之建物合計 為234平方公尺（見附圖之計算），而上訴人之配偶毛珍 味及其子邱繼騰就系爭土地之應有部分面積合計僅87.83 平方公尺，足見上訴人占用如附圖所示A、B部分之建物合 計為234平方公尺，顯已超過其配偶毛珍味及其子邱繼騰 之應有部分為合計87.83平方公尺甚多。足證上訴人確係 無權占有如附圖所示A部分之土地。 ㈥再按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用 收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須 徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部 或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有 人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬 侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例 意旨參照）。是共有土地如未經全體共有人約定分管，則 其共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有 人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部 有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益， 任意就共有物之特定部分為使用收益，自屬侵害他共有人 對該共有物之共有權，他共有人自得本於民法第821條、 第767條前段、中段關於所有物返還請求權、所有權妨害 排除請求權之規定，請求排除其侵害。系爭土地並未經全 體共有人約定分管，為兩造所不爭執，且上訴人占用如附 圖所示A、B部分之建物合計為234平方公尺，顯已超過上 訴人之配偶毛珍味及其子邱繼騰之應有部分合計87.83平 方公尺。且上訴人亦未舉證證明其已取得包括被上訴人在 內之系爭土地其餘共有人全體同意，自屬無權占用如附圖 所示A部分土地。至上訴人係向第三人購買取得系爭建物 ，而上開買賣契約僅係債權契約關係，並非物權契約關係 ，被上訴人既非該項買賣契約之當事人，亦非其繼承人或 其他應承受其法律關係之人，上訴人自不得執該關係逕行 主張如附圖所示A部分土地係屬有權占有。 ㈦再按房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之 處分權者，始有拆除之權能，而未經保存登記建物之讓與 ，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但 受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該 建物之事實上處分權讓與受讓人。是請求他人拆除未經保 存登記之建物者，並不以該房屋之原始建造人即其原始所 有人為限，亦得以就該未保存登記建物有事實上處分權之 人，作為其請求對象。查未保存登記之系爭建物既無權占 有被上訴人與他人共有如附圖所示A部分土地，且上訴人 已取得其事實上處分權。是被上訴人依民法第821條、第 767條前段、中段所有物返還請求權及所有權妨害排除請 求權之法則，請求上訴人將其無權占用如附圖所示A部分 所示之系爭建物拆除，將該部分土地返還被上訴人及其餘 共有人，自屬有據。 ㈧末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。民法第179條前段定有明文。且按依社會通常觀 念，無權占有使用他人所有之土地，可能獲得相當於租金 之利益為社會通常之觀念，是土地所有權人主張無權占有 人占有系爭土地所得之利益，相當於法定租金之數額，尚 屬可採（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照） 。查上訴人無權占有被上訴人與其他共有人共有如附圖所 示A部分土地，自獲有相當於租金之不當利益，並使被上 訴人受有不能使用、收益之損害，被上訴人請求上訴人返 還無權占有該部分土地所得之不當得利，亦屬有據。按城 市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額 年息百分之10為限；該條之規定於租用基地建築房屋準用 之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。而所謂土地 之申報總價額依法定地價，土地所有權人依土地法所申報 之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148 條亦有明文。系爭建物既自75年4月12日起即由上訴人占 有使用迄今，且系爭土地自被上訴人提起本件訴訟時起回 溯5年期間之申報地價均為每平方公尺7,680元（見原審卷 第76頁之謄本所載，被上訴人將系爭土地之公告現值誤認 為公告地價，並誤認其金額為2萬7,500元，容有誤會）， 而被上訴人就系爭土地之應有部分為768分之17（見原審 卷第76頁之土地登記簿謄本）。依上訴人無權占有如附圖 所示A部分土地之面積25平方公尺，並參酌系爭土地前臨 桃園縣八德市○○路○路寬約20公尺，並與同市○○路相 連接，車輛來往相當頻繁，交通便利，隔上開建國路與系 爭土地相對處為桃園縣立大成國民小學及大成里里民活動 中心，於上開建國路、介壽路交會口，距系爭土地約100 公尺處為八德市農會，上開大成國小北側並有三商百貨公 司，附近市況尚稱繁榮，及系爭建物係供上訴人開設世一 精品材料有限公司，獲有相當營業利益，有勘驗筆錄及照 片可考（見原審卷第94、83頁）；再參酌現今社會經濟狀 況等一切情事，本院認被上訴人主張依系爭土地申報地價 年息百分之10計算上訴人獲得不當得利之金額，尚屬相當 。依此標準計算上訴人無權占用如附圖所示A部分土地， 每年應給付被上訴人相當於租金數額之不當得利金額為 425元（其計算式為：25×7,680×10 %×17/768＝425） 。是被上訴人依民法第179條不當得利之法律關係，請求 上訴人返還自被上訴人於93年11月9日提起本件訴訟之日 （見原審卷第6頁之起訴狀）起回溯5年即自88年11月10日 起，至上訴人拆除系爭建物，將如附圖所示A部分土地返 還被上訴人及其餘共有人之日止，按年給付被上訴人425 元，自屬有據。 五、綜上所述，被上訴人請求上訴人將如附圖所示之系爭建物拆 除，將如附圖所示A部分土地返還被上訴人及其餘共有人， 並請求上訴人自88年11月10日起至返還上開土地予被上訴人 及其餘共有人之日止，按年給付被上訴人425元之不當得利 ，自屬正當應予准許。從而原審就上開應予准許部分，所為 上訴人敗訴之判決，自無不合，上訴論旨仍執前詞指摘原判 決此部分不當，求予廢棄改判，非屬正當，應駁回上訴。 六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經斟酌後，認為 均不足以影響判決之結果，爰不逐一論列。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　95　　年　　8 　　月　　15　　日 　　　　　　　　　民事第七庭 審判長法　官 鄭三源 　　　　　　　　　　 法　官 周美月 　　　　　　　　　　　 法　官 王聖惠 正本係照原本作成。 不得上訴。 中　　華　　民　　國　　95　　年　　8 　　月　　15　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官 陳樂觀