最高法院民事判決 一○一年度台簡上字第二四號
上 訴 人 周鳳翔
訴訟
代理人 林淑娟
律師
被
上訴 人 高素華
上列
當事人間請求
遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國一○一
年三月二十一日台灣台北地方法院第二審判決（一○○年度簡上
字第五一○號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審
訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：
兩造於民國九十九年五月十八日簽立房屋
租
賃契約（下稱
系爭租約），由上訴人向伊承租門牌台北市○○街
九十三之二號一樓之房屋（下稱系爭房屋），租期自當日起至一
○○年五月十七日止，租金每月新台幣（下同）二萬元，押租金
四萬元。
詎上訴人自九十九年七月起即未
按期付租，系爭租約之
租期已於一○○年五月十七日屆滿，兩造並無續約，而上訴人共
積欠伊租金五萬五千五百元。
嗣後上訴人於一○○年五月三十日
及六月十三日分別給付伊二萬元，係償還於租期屆滿前所積欠之
租金，
迄今尚積欠租金一萬五千五百元。經伊於一○○年七月二
日寄發
存證信函通知上訴人結清所積欠之租金、不再續約及辦理
交屋手續，然上訴人仍未給付欠租，亦未返還系爭房屋
等情，
爰
依租賃物返還
請求權、租金給付請求權或
不當得利返還請求權，
求為命上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付伊一萬五千五百元之判
決。
上訴人則以：系爭租約於一○○年五月十七日屆期，然伊仍為系
爭房屋之使用收益，而被上訴人未即表示反對之意思，故已視為
不定期限繼續契約；且伊於一○○年五月三十日及六月十三日尚
各給付二萬元租金予被上訴人，伊又有四萬元押租金足以抵償租
金，顯見系爭租約於租賃期限屆滿後尚存在。依
民法第四百四十
條第二項規定，伊遲付租金之總額，需達二個月之租額，被上訴
人始得終止系爭租約，而被上訴人於一○○年七月二日寄發存證
信函終止系爭租賃契約並不符合上述規定，故不生終止效力。且
伊
非無故不繳納後續租金，而係因被上訴人一再反覆，伊始不敢
貿然繳納租金。伊訂定系爭租約時曾繳納四萬元押租金，並於第
一審主張與被上訴人之租金
債權相抵銷等語，資為
抗辯。
原審審理結果以：上訴人於九十九年五月十八日向被上訴人承租
系爭房屋，雙方約定租期自九十九年五月十八日起至一○○年五
月十七日止，租金為每月二萬元，押租金四萬元；於一○○年五
月十七日時，上訴人尚積欠被上訴人租金五萬五千五百元，嗣於
一○○年五月三十日及六月十三日各給付被上訴人二萬元，迄今
尚積欠租約屆滿前之租金一萬五千五百元；上訴人現仍占有系爭
房屋，而被上訴人尚未返還上訴人押租金四萬元等事實，為兩造
所不爭執，復有系爭租約
可證，自為真實。按租賃期限屆滿後，
承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者
，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文。次
按民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之
意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明
知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張
租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆
滿時，始得表示反對之意義存在，故於訂約之際，訂明期滿後絕
不續租，或續租應另訂契約者或其他相類之情形者，仍
難謂不發
生阻止續約之效力。再按沈默與默示意思表示不同，沈默係單純
之
不作為，並非間接意思表示，除
法律或契約另有規定外，原則
上不生法律效果，默示意思表示則係以言語文字以外之其他方法
，間接使人推知其意思，原則上與明示之意思表示有同一之效力
。
經查系爭租約第二條、第六條分別載明：「租賃期限自九十九
年五月十八日起至一○○年五月十七日止」、「乙方（即上訴人
）於租期期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，
應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或
主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請
求按照租金五倍之
違約金至遷讓完了之日止……」各等語，足見
系爭租約為定期租賃，除非經被上訴人表示同意繼續出租外，於
租期屆滿時租賃關係當即消滅，已發生阻止民法第四百五十一條
視為續約之效力。次查被上訴人已於一○○年七月二日寄發存證
信函向上訴人表明不再續約，有存證信函一份
可稽，上訴人復未
能舉證證明被上訴人於一○○年七月二日以前有表示同意於租期
屆滿後繼續出租系爭房屋之情事，而被上訴人之單純沈默亦不能
認係默示同意之意思表示；另被上訴人於一○○年五月三十日及
六月十三日收受上訴人給付之租金各二萬元，係屬系爭租約期限
屆滿前上訴人所積欠之租金，與租期屆滿後無關；故兩造之租賃
關係業於一○○年五月十七日消滅，並無民法第四百五十一條所
定視為不定期租賃之情形。從而被上訴人請求上訴人遷讓返還系
爭房屋，為無不合。又按二人互負債務，而其給付種類相同，並
均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法
第三百三十四條第一項前段定有明文，因此抵銷須以二人互負之
債務均屆清償期為要件。而押租金係為
擔保承租人租賃債務之履
行，於租賃關係終了、租賃物已返還、承租人無
債務不履行情事
，始得請求返還。況查系爭租約第五條已約明：「乙方應於訂約
時，交於甲方四萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方
應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」。是於上訴人
遷空交還系爭房屋時，被上訴人始負返還押租金之義務。而上訴
人既尚未將系爭
房屋遷讓返還予被上訴人，其請求返還押租金之
清償期即尚未屆至，自不得請求返還押租金，其主張以該押租金
債權與所積欠被上訴人之租金債務互為抵銷，非法所許。上訴人
不爭執迄今尚積欠系爭租約屆滿前之租金一萬五千五百元，被上
訴人請求上訴人給付該積欠之租金，亦無不合。
綜上所述，被上
訴人依租期屆滿之租賃物返還請求權、租金給付請求權，請求上
訴人遷讓返還系爭房屋及給付一萬五千五百元，為有理由等詞，
因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法
並無違誤。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百三十六條之
二第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八
條，判決如主文。
中 華 民 國 一○一 年 八 月 十五 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 劉 延 村
法官 葉 勝 利
法官 阮 富 枝
法官 王 仁 貴
法官 李 慧 兒
本件
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○一 年 八 月 二十八 日
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