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裁判字號:
最高法院 103 年度台上字第 960 號民事判決
裁判日期:
民國 103 年 05 月 15 日
裁判案由:
請求減少買賣價金
最高法院民事判決       一○三年度台上字第九六○號 上 訴 人 林暎祥 訴訟代理人 陳昭勳律師上訴 人 吳聲華 上列當事人間請求減少買賣價金事件,上訴人對於中華民國一○ 二年七月三十一日台灣高等法院台中分院第二審判決(一○二年 度上字第二三三號),提起上訴,本院判決如下: 主 文 原判決關於駁回上訴人備位之訴及該訴訟費用部分廢棄,發回台 灣高等法院台中分院。 其他上訴駁回。 第三審訴訟費用,關於駁回其他上訴部分,由上訴人負擔。 理 由 本件上訴人主張:被上訴人於民國九十五年十一月二日將其所有 坐落台中市○○區○○段○○○○號、○○○地號、○○○地號 土地,及其上門牌號碼台中市○○區○○路○○巷○○號房屋( 下合稱系爭房地)出賣予伊,買賣價金新台幣(下同)九百五十 五萬元,並訂立不動產買賣合約書(下稱系爭買賣合約)。兩 造已辦理所有權移轉登記完畢,並給付全部價金。伊於一○○ 年九月間,自鄰居口中得知約於九十年至九十二年間曾有外勞在 系爭房屋內自縊死亡,始知系爭房屋為凶宅,因而大為震驚,心 生畏怖。又經台中市政府消防局於一○一年六月十一日函覆第一 審所檢附救護紀錄表及門牌整編查詢資料顯示,系爭房屋曾於九 十年九月四日發生外勞瑪麗亞小姐在屋內上吊身亡事件,在市場 上之交易價值即會減低。系爭房地屬凶宅,經台中市不動產估價 師公會估價,客觀上交易價值減少二百四十五萬五千元。被上訴 人出售予伊之系爭房地符合凶宅之定義,致系爭房地在交易市場 上具備價值減少之瑕疵,應負民法第三百五十四條物之瑕疵擔保 責任。被上訴人於訂立系爭買賣合約時,對系爭房地為凶宅應為 知情,應負不完全給付損害賠償責任等情先位依民法第三 百五十九條及第二百二十七條第一項規定,求為命被上訴人返還 減少之買賣價金或給付相當於減少價金之損害賠償二百三十八萬 七千五百元並加計法定遲延利息之判決(逾此部分未繫屬於本院 之金額,不予贅述)。倘法院認伊先位之訴無理由,伊依民法第 三百五十九條規定,解除系爭買賣合約。兩造間之買賣契約既經 解除,被上訴人依民法第二百五十九條規定,應返還伊所給付之 買賣價金九百五十五萬元,而被上訴人經通知仍不返還其所受領 價金,其受領價金九百五十五萬元屬無法律上之原因受有利益等 情,爰備位主張依民法第一百七十九條及第二百五十九條規定, 求為命被上訴人返還買賣價金九百五十五萬元並加計法定遲延利 息之判決。 被上訴人則以:依系爭買賣合約第十六條之約定,兩造訂約時, 對系爭房地是否屬於凶宅,係以伊持有該建物專有部分產權期間 ,是否曾發生兇殺或自殺致死之情事為據。本件自然身故之發 生時點為九十年九月四日,非於伊持有系爭房地期間之九十四年 至九十五年間,兩造已約定非自然死亡事故應以發生於伊持有系 爭房地產權之期間為限,伊始負瑕疵擔保責任,伊對於非在其產 權持有期間內之瑕疵責任已免除。又系爭房屋於九十年九月間發 生非自然身故情事,然至今已將近十一年,上訴人已在其內居住 五到六年,在一般交易觀念上,非屬物之瑕疵。本件並無任何可 歸責於伊之事由而得由上訴人解除契約。上訴人主張其於解除契 約後,依民法第一百七十九條、第二百五十九條規定請求返還價 金,亦無理由。再者,伊早於九十五年十二月一日辦理所有權移 轉登記,上訴人之物之瑕疵請求權已超過五年之期間而消滅等語 ,資為抗辯。 原審審理結果,以:兩造於九十五年十一月二日就系爭房地簽訂 系爭買賣合約,並於同年十二月一日辦理所有權移轉登記;系爭 房屋曾於九十年九月四日發生外勞死亡情事;系爭房屋買賣總價 金為九百五十五萬元,且上訴人已全部付清等情,為兩造所不爭 執。次物之出賣人,對於買受人應擔保其物依民法第三百七十 三條之規定危險移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵, 亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵,民法第三百 五十四條第一項前段定有明文。且出賣人應負之瑕疵擔保責任, 係法定無過失責任,無論出賣人是否有過失,均應對買受人負其 責任。而所謂「凶宅」係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋, 衡諸一般常情,一般社會大眾對曾經發生非自然死亡之凶宅建物 ,大多存有嫌惡畏懼之心理,對居住其內之住戶而言,除對居住 品質發生疑慮外,在心理層面上更有相當程度之負面影響。因此 ,在房地產交易市場及實務經驗中,具有此類非自然身故情事之 不動產,會嚴重影響購買意願及價格,並因而造成該等標的市場 接受程度及交易價格低落,就房屋交易市場之通常交易觀念而言 ,屋內是否曾發生有人自殺致死之情事,屬房屋交易之重要資訊 ,影響系爭房地之交易價值甚鉅,應認係屬交易上重大瑕疵而屬 出賣人物之瑕疵擔保責任範圍,不論出賣人是否明知該事實,均 不能免除物之瑕疵擔保責任。而系爭房屋於九十年九月四日確曾 發生外勞在其內自殺死亡,即屬凶宅,符合民法第三百五十四條 規定之要件,構成物之瑕疵。被上訴人雖援引系爭買賣合約第十 六條之約定,辯稱:系爭房地發生非自然身故,非在被上訴人持 有產權期間內,無上開約款之用,且被上訴人亦不知悉該非自 然身故之事件,故被上訴人不負物之瑕疵擔保責任云云依系 爭買賣合約第十六條之約定內容,該約款僅就系爭買賣標的在賣 方被上訴人持有產權期間,主建物及附屬建物內是否發生非自然 身故之情事,為是否符合解除契約要件之約定,並未就賣方持有 產權以前之情況為約定,該約款並不當然排除買方之上訴人於發 現系爭房地有非自然身故情事之瑕疵時,得依民法第三百五十四 條及第三百五十九條行使解除契約或請求減少價金之權利。被上 訴人主張其主觀上並未知悉系爭房地具有凶宅之瑕疵,惟此並不 解免其所應負之物之瑕疵擔保責任。系爭房地於依民法第三百七 十三條之規定危險移轉於上訴人時,既存有凶宅之瑕疵,被上訴 人應負物之瑕疵擔保責任。關於上訴人先位依民法第三百五十九 條及第二百二十七條第一項規定,請求被上訴人返還減少之買賣 價金或給付相當於減少價金之損害賠償二百三十八萬七千五百元 部分:上訴人先位依民法第三百五十九條規定請求減少買賣價金 部分:系爭房屋之交屋日期為九十五年十二月十一日,依民法第 一百二十條第二項之規定,計算民法第三百五十九條之契約解除 權或價金減少請求權期間,其始日不予算入,故計算民法第三百 六十五條之五年除斥期間,應自本件交屋日之翌日即九十五年十 二月十二日起算,至一○○年十二月十一日止即屆滿五年。上訴 人係於一○○年十二月七日始寄發存證信函予被上訴人,表示系 爭房地為凶宅,而為解除契約之意思表示;上訴人並於同日委託 計代一先生以電話及簡訊併為解除契約之意思表示,惟上訴人僅 係向被上訴人表示系爭房地係屬凶宅,認被上訴人應負物之瑕疵 擔保責任,而為解除契約之意思表示,並未為減少買賣價金之意 思表示。上訴人係於一○一年二月十四日提起本件訴訟時,始於 本件起訴狀先位主張請求減少買賣價金,而本件起訴狀繕本係於 一○一年三月十二日才送達被上訴人,其向被上訴人請求減少買 賣價金之請求權已因五年除斥期間之經過而消滅。上訴人即不得 以系爭房地因有物之瑕疵,而依民法第三百五十九條規定向被上 訴人主張請求減少買賣價金。上訴人先位依民法第二百二十七條 第一項規定請求相當於減少價金之損害賠償部分:按因可歸責於 債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或 給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害 者,債權人並得請求賠償。民法第二百二十七條定有明文。準此 ,不完全給付之債務不履行責任,須有可歸責於出賣人之事由始 足當之。被上訴人係於九十四年六月間,向訴外人盧大安購買系 爭房地,並於同年六月二十日辦妥所有權移轉。系爭房屋於九十 年九月四日發生非自然身故時,被上訴人非系爭房地之所有權人 ,非屬被上訴人持有產權期間。系爭房地縱於九十年九月四日曾 發生非自然身故,係屬凶宅,而有物之瑕疵,為不完全給付,但 仍難認被上訴人於訂立系爭買賣合約時,知悉系爭房地曾有非自 然身故之情事並刻意隱瞞,而有可歸責之事由。上訴人先位依民 法第二百二十七條第一項規定請求相當於減少價金之損害賠償, 於法不合,難認有理。關於上訴人備位主張系爭買賣合約已經解 除,依民法第一百七十九條及第二百五十九條規定,請求被上訴 人返還買賣價金九百五十五萬元部分:兩造於系爭買賣合約第十 六條第一項約定:買賣標的在賣方(即被上訴人)持有產權期間 ,主建物及附屬建物內確無非自然身故之情事發生,賣方亦未知 悉買賣標的曾有非自然身故之情事。嗣後買方(即上訴人)發現 所言不實,賣方同意無條件解除契約恢復原狀。而系爭房屋於九 十年九月四日發生非自然身故時,被上訴人當時非系爭房地之所 有權人,非屬被上訴人持有產權期間。且上訴人未能證明被上 訴人於訂立系爭買賣合約時,知悉系爭房地曾有非自然身故之情 事並刻意隱瞞,上訴人無從依上開約款主張解除系爭買賣合約。 上訴人另主張系爭房地係屬凶宅,而有物之瑕疵,依民法第三 百五十九條規定解除系爭買賣合約等語。查兩造於九十五年十一 月二日就系爭房地簽訂系爭買賣合約,於同年十二月一日辦理所 有權移轉登記,且於同年月十一日辦理交屋;而上訴人嗣於一○ ○年十二月七日,始以系爭房屋為凶宅而向被上訴人主張解除契 約,已持有系爭房地約有五年之久。且本件經第一審囑託台中市 不動產估價師公會就系爭房地為鑑價結果,認系爭房地正常價格 為九百八十二萬元,惟如考量系爭房屋於九十年九月四日發生外 勞瑪麗亞小姐死亡事件而屬民間俗稱之凶宅後,將造成買賣交易 減損,另經考量系爭房地之區位尚佳、事件發生後仍然正常營業 及居住使用、時間點距價格日期已經過約五年之久等因素,推估 其減損後之特定價格為七百三十六萬五千元,其減損額約為正常 價格之百分之二十五等情。足見系爭房地因此瑕疵而減損市場成 交價格百分之二十五(即二百三十八萬七千五百元)。衡諸系爭 房地買賣總價為九百五十五萬元,價值不菲,系爭房屋雖於九十 年九月四日發生外勞自殺事件而屬凶宅,致減損市場成交價格百 分之二十五,仍具有市場成交價格百分之七十五之價值。依社會 通念,系爭瑕疵對上訴人所生損害與上訴人如解除系爭買賣合約 對被上訴人所生之損害,二者間顯有失衡,解除系爭買賣合約, 對被上訴人顯失公平,應認上訴人不能取得單方之解除權。上訴 人備位依民法第三百五十九條規定,主張解除系爭買賣合約,並 依民法第一百七十九條及第二百五十九條規定,請求被上訴人返 還買賣價金九百五十五萬元,亦屬無據等詞,爰將第一審所為認 上訴人於先位之訴請求減少買賣價金為有理由,而判命被上訴人 給付上訴人二百三十八萬七千五百元本息部分,予以廢棄,改判 駁回上訴人該部分在第一審之訴,並駁回上訴人備位之訴。 關於廢棄發回部分(即備位之訴部分): 按買賣因物有瑕疵,而出賣人應負擔保之責者,除有顯失公平之 情形外,買受人即得解除契約,此觀民法第三百五十九條規定自 明;而所謂解除契約顯失公平,係指瑕疵對買受人所生之損害, 與解除契約對出賣人所生之損害,有失平衡而言。查原審已認定 被上訴人應負物之瑕疵擔保責任(見原判決第一三頁),原審亦 認定該瑕疵對上訴人之損害為二百三十八萬七千五百元(參見原 判決第一八頁),惟原審對於系爭買賣合約如解除對被上訴人有 何損害?其損害如何計算、多少?未予調查審認,即遽認依社會 通念,系爭瑕疵對上訴人所生損害與上訴人如解除系爭買賣合約 對被上訴人所生之損害,二者間顯有失衡,解除系爭買賣合約, 對被上訴人顯失公平,而為上訴人備位之訴不利之判決,實嫌速 斷。上訴論旨,執以指摘原判決該部分為不當,求予廢棄,非無 理由。 關於上訴駁回部分(即先位之訴部分): 原審本於前述理由,因就上訴人先位之訴部分為其不利之判決, 經核於法並無違誤。上訴論旨,就原審取捨證據及認定事實之職 權行使,指摘原判決該部分為不當,求予廢棄,非有理由。 據上論結,本件上訴一部為有理由,一部為無理由。依民事訴訟 法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十 一條、第四百四十九條第一項、第七十八條,判決如主文。 中 華 民 國 一○三 年 五 月 十五 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 許 澍 林 法官 葉 勝 利 法官 袁 靜 文 法官 鄭 雅 萍 法官 黃 義 豐 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 一○三 年 五 月 二十六 日 G
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