最高法院民事大法庭
裁定 109年度
台上大字第2169號
上 訴 人 徐正青
訴訟
代理人 葉大殷
律師
李貞儀律師
魏芳瑜律師
上 訴 人 徐美麗
徐美榮
共 同
訴訟代理人 陳引超律師
邱柏青律師
對於本院民事第五庭中華民國110年2月9日109年度台上大字第21
69號提案裁定，本大法庭裁定如下：
主 文
土地共有人依土地法第三十四條之一第一項規定出賣共有之土地
，未依同條第二項規定通知他共有人，並辦畢
所有權移轉登記，
他共有人於移轉登記後知悉上情，不得依給付不能之
法律關係，
請求出賣土地之共有人賠償損害。
理 由
一、
本案基礎事實
甲、乙、丙3人共有土地，
應有部分各3分之1。甲、乙2人依
土地法第34條之1第 1項規定，將共有土地出賣予A，並辦畢
所有權移轉登記，
惟未依同條第2項規定通知丙行使優先承
購權，
嗣丙知悉上情，於第一審依
民法第184條、第185條規
定起訴，請求甲、乙連帶賠償，並於第二審基於同一基礎事
實，追加依民法第226條第1項規定為請求。
二、本案法律爭議
土地共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有之土地，
未依同條第 2項規定通知他共有人，並辦畢所有權移轉登記
，他共有人於移轉登記後知悉上情，得否依給付不能之
法律
關係，請求出賣土地之共有人賠償損害？
三、本大法庭之理由
㈠
按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定
地上權、農育
權、
不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計
過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數
不予計算。土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共
有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1
項、第4項定有明文。部分共有人依該條第1項規定，出賣共有
土地全部，就各該共有人言，仍為出賣其應有部分，為處分之
共有人，除本於自己權利處分其應有部分外，另係基於法律之
授權代為處分他共有人之應有部分，並
非以此剝奪他共有人依
同條第 4項規定享有之優先承購權，是共有人依
首揭規定出賣
共有土地之全部時，他共有人自仍有優先承購之權利。
㈡惟土地法第34條之1第4項並未如同法第104條第2項後段設有出
賣人未通知優先購買權人而與
第三人訂立
買賣契約者，其契約
不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之1第4項規定
之優先承購權僅具
債權效力。優先承購權人於他共有人出賣其
應有部分予第三人時，固得行使優先承購權而與該共有人訂立
同樣條件之買賣契約，然倘該共有人本於其與第三人之買賣契
約而將出售之應有部分移轉登記予第三人，優先承購權人不得
主張該買賣為無效而塗銷其移轉登記。
㈢因土地法第34條之1第4項所定之優先承購權僅係共有人間之權
利義務關係，並無對抗第三人之效力，故出賣應有部分之共有
人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項
通知義務，逕出售其應有部分予他人並辦畢移轉登記，對他共
有人僅生應否負
損害賠償責任之問題，不影響其出售、處分之
效力。
㈣土地法第34條之1第4項之規定，旨在防止共有土地或建物之細
分，以簡化或消除共有關係，減少土地使用增加之成本，俾利
共有土地或建物之管理與利用，行使優先承購權之人及對象限
於共有人。部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有
土地全部，並已辦畢所有權移轉登記，原共有關係於標的土地
所有權移轉登記後消滅，原共有人亦均喪失共有人身分。縱為
出售、處分者違反通知義務，然未受通知者於土地所有權移轉
登記後，已無從再行使共有人優先承購權，且為出售、處分者
亦無與之訂立買賣契約之意願，
渠等間自未成立買賣契約，該
未受通知者即不得依給付不能之法律關係請求出賣之共有人賠
償損害。
㈤出賣之共有人違反通知義務，致未受通知之他共有人無從行使
優先承購權，倘構成
侵權行為致該共有人因此受有損害，自得
依侵權行為之法則請求出賣之共有人負
損害賠償責任。
㈥綜上，土地共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有之土
地，未依同條第 2項規定通知他共有人，並辦畢所有權移轉登
記時，出賣之共有人就其應有部分已無從與他共有人成立買賣
契約。他共有人於移轉登記後知悉上情，自不得依給付不能之
法律關係，請求出賣之共有人賠償損害。
中 華 民 國 110 年 5 月 28 日
最高法院民事大法庭
審判長法官 陳 國 禎
法官 陳 重 瑜
法官 高 孟 焄
法官 沈 方 維
法官 鄭 傑 夫
法官 魏 大 喨
法官 林 恩 山
法官 陳 玉 完
法官 林 金 吾
法官 鄭 純 惠
法官 盧 彥 如
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 110 年 5 月 28 日