最高法院民事判決
林 子 欽
林 ○ 甲
林 ○ 乙
兼上列二人
林 工 喜
上 列七 人
陳 明律師
上 訴 人 蘇沈堅心
沈 智 賢
沈 智 明
袁 文 俊
袁 淑 貞
袁 文 祥
羅 信 福
被 上訴 人 沈 俊 呈
沈 清 風
沈 金 原
上列
當事人間請求
分割共有物事件，上訴人對於中華民國111年1 月20日臺灣高等法院臺南分院第二審更審判決（109年度重上更一字第36號），提起一部上訴，本院判決如下：
原判決關於
駁回上訴人之上訴，及該
訴訟費用部分廢棄，發回臺
灣高等法院臺南分院。
理 由
一、
本件分割共有物訴訟部分，其
訴訟標的對於共同訴訟之各人必須
合一確定。上訴人林樹炎以次7人對原審更一審判決不服，合法提起上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其效力及於同造當事人蘇沈堅心以次7人，
爰併列該7人為上訴人，合先說明。
二、本件被上訴人（原為被
繼承人沈讚添起訴，於民國110年1月21日死亡，由被上訴人於原審更一審
承受訴訟）主張：坐落臺南市○○區○○段33、34地號土地（面積154.76、27.29平方公尺，分開各稱地號，合稱
系爭土地），及其上建物即門牌同區○○路127號、127-1號、和平路1號房屋（均未辦保存登記，單一稅籍，分開各稱其門牌，合稱系爭建物），為
兩造所共有，共有人及各自
應有部分如原判決附表（下稱附表）二所示（上訴人袁文俊以次3人及第一審共同
被告袁明山繼承原共有人袁羅葉之應有部分，經第一審判命辦理繼承登記；袁明山又於000年0月00日死亡，其
繼承人為袁文俊以次3人，
惟上訴人袁文俊、袁淑貞
拋棄繼承，上訴人袁文祥於原審承受訴訟，被上訴人為訴之追加，原審判命其針對袁明山就系爭土地之應有部分各1/120辦理繼承登記）。系爭土地、系爭建物並無不能分割情形，亦無不得分割約定，
迄未能達成分割協議。共有人人數眾多，原物分配恐有困難
等情。爰依
民法第823條第1項前段、第824條規定，求為命系爭土地及系爭建物均予變價分割，價金
按附表二共有人「應受分配比例」欄分配之判決（其他未繫屬本院部分，不予論述）。
三、上訴人林樹炎以次7人則以：系爭建物為全體共有人之祖厝，1號房屋之2樓供奉祖先牌位，共有人對祖厝具慎終追遠感情，應予保留，且上訴人林工喜居住該號房屋之1樓，並在127-1號房屋之1樓經營小吃店，如無法經營將流離失所，應以原物分配為妥
適。先位方案如原判決所附
土地複丈成果圖（下稱附圖）所示a部分房屋分歸林工喜取得，b部分房屋分歸林樹炎、林子欽、林○甲、林○乙、沈秀美、林宴如（下稱林樹炎等6人）取得，按應有部分比例保持共有，未受分配之共有人，由已受分配之共有人以金錢補償之；系爭土地變價分割，價金按共有人應有部分比例分配（下稱甲方案）。備位方案則將a、b部分房屋分歸林工喜取得，由林工喜以金錢補償其他未受分配之共有人；系爭土地變價分割，價金按共有人應有部分比例分配（下稱乙方案）等語。上訴人蘇沈堅心及袁文俊、袁文祥（下稱袁文俊等2人）則以：甲、乙方案將系爭土地及建物割裂分配，不符公平、利益原則，又未提出金錢補償內容。若採
原物分割方式，每人分得面積過小，同意採取變價分割方案，以提升經濟效益等語。上訴人沈智賢、沈智明（下稱沈智賢等2人）則以：系爭土地及建物之東側，分歸其2人應有部分共7/40取得保持共有，連接毗鄰之同段32地號土地一併利用，其餘部分分配予其他共有人（下稱丙方案）。如不能採取丙方案，則主張變價分割等語，資為
抗辯。
四、原審維持第一審所定系爭土地及建物均予變價分割，變賣所得按該判決附表一、二「應分配比例」欄分配之判決，駁回上訴人之上訴，無
非以：
㈠系爭土地為建地，與系爭建物均為兩造所共有（共有人及應有部分各如附表二甲、乙欄所示），並無不能分割情形，亦無不分割約定，惟迄未達成分割協議，被上訴人請求分割，
洵屬有據。
㈡系爭土地位於臺南市○○區○○路、○○路交岔路口，北側、西側均臨寬10至15公尺道路，為商業區，可利用強度及條件較一般未臨路及住宅區之土地為佳，整體規劃使用能提升土地經濟效益。其面積共182.05平方公尺，如原物分配予各共有人，面積自1.60至57.65平方公尺不等（如附表二甲欄「合計面積」所示），各共有人分得面積甚小，面寬及縱深不符規定為畸零地，難以利用，徒增
法律關係複雜化，減損土地經濟價值，對共有人
尚非有利。
參酌房屋稅籍資料及
履勘筆錄，系爭建物原為單一之2層加強磚造建物，自61年7月起課房屋稅（單一稅籍），
嗣後作內部區隔，分為3個房屋及門牌，各有獨立出入口及水電表，維護狀態尚可；共有人除林工喜在127-1號房屋之1樓經營小吃店及在1號房屋之1樓居住之外，其餘共有人均未使用系爭建物，依存度偏低。
㈢林樹炎等7人所提甲、乙方案，均經蘇沈堅心、袁文俊等2人、沈智賢等2人否決，甲方
案由分配取得建物之共有人以金錢補償其他未分配之人，與部分建物之變賣無異；乙方案使系爭土地及建物均異其
所有權人，2方案均將系爭土地變賣，嚴重影響土地之經濟價值。沈智賢等2人所提丙方案，使系爭土地及建物割裂異其所有權人，其2人未分得完整建物，不能有效利用，妨害經濟效益。若系爭土地及建物均採原物分割方式，須由相同之共有人同時取得系爭土地及建物。審酌共有人除林工喜外，其餘人未使用系爭土地及建物，林工喜就系爭建物利用度低（堆置物品），原物分配予各共有人取得建物之面積不大、利用價值不高，共有人間關係複雜。為使系爭土地及建物發揮最高經濟效益，應徹底消滅共有關係，二者同時變賣，對共有人影響不大，且利用市○○○○○○段，使二者產生加乘效益，共有人依民法第824條第7項規定，於變賣時得以相同條件行使優先承買權，進而取得系爭土地及建物所有權全部，此與原物分配予共有人之1人再補償其餘共有人之結果並無不同，公平合理，又兼顧共有人對共有物之特殊感情，避免將來徒增紛爭，為妥適之分割方案等詞，為其判斷之基礎。
五、本院判斷：
㈠按分割共有物訴訟時，法院對分割方法固有裁量權，但審諸民法第824條第2項至第4項規定，應以原物分配為原則，即以原物分配於各共有人（原物分配）；如有事實或法律上之困難，致不能依應有部分為分配者，將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償（原物分配兼金錢補償）；或將原物之一部分分配予各共有人，其餘部分則變賣，價金依共有部分價值分配（原物分配與價金分配併用）；並審酌共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之部分維持共有；變價分割（價金分配）為劣後之選擇。又共有物採取原物分配兼金錢補償之方式，令共有人尚得享有共有物財產權之存續價值（包括金錢、感情、生活等），此與共有物逕於自由市場出售取得交換價值再分配價金之方式，二者意義不同。法律賦予法院有相當之裁量權，俾符實際並得彈性運用，使
裁判分割方法多樣化、柔軟化，法院應
依職權斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、使用狀況、價格、經濟效用、公共利益，
暨共有人對共有物感情或生活上有密不可分之依存關係等，公平裁量，酌定妥適之分割方法。
㈡查33、34地號土地之共有人相同，系爭建物之共有人相同（各如附表二甲、乙欄所示），經林樹炎等7人、沈智賢等2人、被上訴人請求將系爭土地合併分割，系爭建物合併分割（見原審更一卷㈠第220、440頁），自屬有據。查系爭建物原為單一建物，
嗣後始作內部區隔，分為127、127-1、1號3個房屋（門牌），各有獨立出入口及水電表。林工喜在127-1號之1樓經營小吃店，在1號之1樓居住，均為原審認定之事實（見原判決第10頁）。又系爭建物為兩造親人沈進行所興建，為祖厝，1號房屋之2樓尚供奉祖先牌位，亦據林樹炎等7人、沈智賢等2人陳明（見一審卷㈡第49頁，原審更一卷㈠第220、221頁），似未見被上訴人爭執。則以系爭建物為祖厝，供奉祖先，具有慎終追遠之紀念意義，維護狀態尚可，並有林工喜居住經營之情況；而林樹炎等7人為一家人【林樹炎為父親，林子欽為長子，林工喜為次子，沈秀美為（次）子媳，林晏如為女，林○甲、林○乙為孫。合計應受分配比例為906/2160（約41.94%）】，所提甲、乙方案均為系爭建物原物分配等各情。果爾，系爭建物是否不
具保存價值，將之原物分配由林樹炎等7人取得，兼由其等補償金錢予其他共有人之方式，益足維護共有人對系爭建物之使用狀況及感情依附關係？另甲、乙方案【僅就a（127-1號）、b（1號）房屋分割表示意見）】，未及於127號房屋（坐落位置見一審卷㈡第112頁之臺南市鹽水地政事務所105年8月11日土地複丈成果圖），
猶待事實審法院詢明確認共有人意願，進一步擬訂適切之分割方案。次查，系爭建物及系爭土地若採原物分割方式，須由相同之共有人同時取得系爭土地及建物，為原審所認定（見原判決第10頁），避免將來系爭建物遭訴請拆除之紛爭。而林樹炎等7人原均表達將系爭土地分成附圖之A、B部分，原物分配由林工喜、林樹炎等6人維持共有取得之意見【至原審更一審
言詞辯論方改採將土地變價分割之意見】，適足以達成由相同共有人取得系爭建物及系爭土地之目的。究竟系爭土地是否不得採取由林樹炎等7人原物分配，併以卷附（編號E110-015）
不動產估價報告書鑑定由其7人補償金錢（該鑑定書第10、11頁）予其他共有人之方式，俾保留系爭土地及建物之存續價值，減少土地變價程序之煩冗，維護全體共有人之利益？非無再予研求之餘地。原審未詳查
勾稽，逕以共有人分取系爭土地及建物之面積不大，利用市場自由競價，共有人可得行使優先承買權，遽予變價分割，尚欠允洽。上訴論旨，指摘原
判決違背法令，求予廢棄，非無理由。末查，臺南市政府財政稅務局新營分局檢送系爭建物之房屋稅籍資料（見原審更一審卷㈠第461頁），顯示現有持分人之一為「羅沈柳」（持分216/2160，即1/10），尚非附表二編號12之「羅信福」，案經發回，宜併予注意查明，
附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 10 月 13 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 陳 靜 芬
法官 石 有 為
法官 許 秀 芬
法官 林 金 吾
中 華 民 國 111 年 11 月 1 日