111年度橋簡字第611號

原      告  峻邦不動產仲介經紀有限公司

法定代理人  高光炳 

訴訟代理人  鍾幸桂 

被      告  林士峰 

            林次郎 

            林荐   

            林基礎 

            林家旺即林太平之承受訴訟人

上五人共同

訴訟代理人  康進益律師

            康鈺靈律師

上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國111年11月23日言詞辯論終結，判決如下：

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

一、原告主張：

  ㈠訴外人林家祥前於民國111年3月20日隱名代理林士峰、林次郎、林太平(歿)、林荐、林基礎5人（下合稱林士峰等5人），以林家祥之名義與原告書立土地專任委託銷售契約書，約定由被告委任原告銷售林士峰等5人所共有坐落高雄市○○區○○段000地號土地及同段788-1地號土地應有部分（下稱系爭土地，為道路用地），委託銷售期間為111年3月20日起至112年3月31日止，委託總價為新臺幣（下同）100萬元（下稱系爭契約），另於同日書立委託銷售契約內容變更同意書（下稱第一份變更同意書），約定「底價依買方意願，價格協商，成交衍生必要費用由地主負擔」等語。

  ㈡嗣原告於111年4月1日覓得買方，願以每坪7萬元之價格購買系爭土地，並開立票面金額各15萬元之支票2紙（下稱系爭支票）作為斡旋金交付原告，原告轉告林家祥後，林家祥於111年4月3日隱名代理林士峰等5人，與原告書立委託銷售契約內容變更同意書（下稱第二份變更同意書），約定開價為每坪9萬元，底價為每坪7萬元。

  ㈢又原告已覓得符合底價之買方願購買系爭土地，被告卻拒絕履行系爭契約第5條第6項所定義務，簽認要約書或議價委託書等相關契約，依系爭契約第10條第1項第3款約定，視為原告已完成仲介之義務，被告仍應支付原告委託銷售總價6%計算之違約金11萬9,616元【計算式：每坪7萬元x系爭土地面積28.48坪x6%=11萬9,616元】，爰依系爭契約第10條第1項第3款約定，請求被告給付違約金11萬9,616元等語。並聲明：被告應給付原告11萬9,616元，及自111年9月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被告則以：原告於111年4月1至2日即覓得買方出價並收受系爭支票，卻隱匿未通知被告，致被告於111年4月3日書立第二份變更同意書時，未將該買家出價作為評估開價、底價之依據，被告依民法第92條第1項前段規定，撤銷第二份變更同意書之意思表示；原告並未交付買方簽立之要約書或議價委託書，被告無從配合簽認，另系爭契約第10條第1項第3款約定屬定型化契約條款，違反消費者保護法第12條第2項第2款及第3款、民法第247條之1規定而無效，被告毋庸給付違約金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項：

  ㈠林家祥前於111年3月20日隱名代理林士峰等5人，以林家祥之名義與原告書立原證1之系爭契約，約定由被告委任原告銷售被告所共有系爭土地，委託銷售期間為111年3月20日起至112年3月31日止，委託總價為100萬元，另於同日書立原證2第一份變更同意書，約定「底價依買方意願，價格協商，成交衍生必要費用由地主負擔」等語，及本院卷第141頁標的現況說明書（土地）。

  ㈡林家祥於111年4月3日隱名代理林次郎以外之其餘被告，與原告書立第二份變更同意書，約定開價為每坪9萬元，底價為每坪7萬元。

  ㈢林家祥另於111年3月20日隱名代理林士峰等5人，以林家祥之名義與原告書立被證2專任委託銷售契約書、標的現況說明書（成屋），約定由被告委任原告銷售被告所共有坐落高雄市○○區○○段000○0地號土地及其上同段476建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房地，土地部分為建築用地），委託銷售期間為111年3月20日起至112年3月31日止，委託總價為1,750萬元【本院卷第123至128頁】，於同日另書立委託銷售契約內容變更同意書，約定底價1,470萬元。林家祥另於111年4月3日隱名代理林士峰、林太平(歿)、林荐、林基礎4人，書立委託銷售契約內容變更同意書，約定底價每坪25萬元，開價每坪29萬元。

  ㈣被證3為原告之業務人員鍾坤洲與林家祥111年4月8日及9日之Line對話紀錄。

  ㈤原告於111年4月1日覓得買方，願以每坪7萬元之價格購買系爭土地，並於111年4月2日開立系爭支票作為斡旋金交付原告之店長訴外人鍾幸桂。

四、本院之判斷：

  ㈠按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，1年內為之；但自意思表示後，經過10年，不得撤銷；民法第92條第1項本文、第93條分別定有明文。民法第92條第1項所謂詐欺，不以積極之欺罔行為為限，該條所謂詐欺，不以積極之欺罔行為為限，若在法律上、契約上或交易之習慣上就某事項負有告知義務而予隱瞞者，即係違反告知義務，而具有違法性。次按如買方簽立「要約書」，受託人（即原告，下同）應於24小時內將該要約書轉交委託人（即被告，下同），不得隱瞞或扣留。但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限。受託人應於收受定金後24小時內送交委託人。但如因委託人之事由致無法送達者，或委託人同意由受託人保管者，不在此限。委託期間內，若受託人已覓得符合底價之買方時，委託人應配合簽認要約書或議價委託書等相關契約。委託人違反第5條第6項之義務，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價6%計算之違約金，系爭契約第6條第5項、第7項、第5條第6項、第10條第1項第3款分別定有明文。

  ㈡經查，依兩造不爭執事項㈣所示之Line對話紀錄，及兩造不爭執事項㈠、㈡、㈤所載，可知被告於111年3月20日書立系爭契約及第一份變更同意書時，並未與原告約定明確之底價價格，嗣111年4月3日被告書立第二份變更同意書，方約定底價為每坪7萬元，惟原告實於111年4月1日即覓得買方，願以每坪7萬元之價格購買系爭土地，並交付原告系爭支票作為斡旋金，然原告遲至110年4月9日始傳送系爭支票照片，告知林家祥已有買方出價達每坪7萬元乙事（見本院卷第143至149頁），足認被告書立第二份變更同意書時，未受原告告知已有買家出價每坪7萬元購買系爭土地並交付斡旋金之情事，則該買家雖無系爭契約第6條第5項、第7項所定簽立要約書、交付定金之行為，然既已明確出價並交付斡旋金，即透過原告向被告提出買賣之要約，舉輕以明重，依買賣居間交易之習慣，原告就此事項自負有告知義務，卻予隱瞞，即係違反告知義務，致被告書立第二份變更同意書時，無法將該買家出價資訊納入決定底價金額之考量，而被告設定之底價金額，攸關買賣契約是否成立及居間報酬之給付金額，堪認原告隱瞞之前開事實，屬足以影響表意人意思形成之重要事項，侵害被告之意思決定自由，已構成詐欺行為，被告依民法第92條第1項前段規定，以民事聲明承受訴訟及答辯狀繕本送達作為撤銷第二份變更同意書之意思表示，並經原告收受（見本院卷第221頁），自屬有據。

  ㈢承上，被告於第二份變更同意書約定底價為每坪7萬元之意思表示既經合法撤銷，兩造於第一份變更同意書又無約定具體底價金額，原告主張其已覓得符合底價之買方，依系爭契約第10條第1項第3款約定請求被告給付違約金，即屬無據。

五、綜上所述，原告依系爭契約第10條第1項第3款，請求被告給付11萬9,616元，及自111年9月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審

    酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、據上論結，原告之訴為無理由，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　8　　日

          　　     橋頭簡易庭  法    官  張立亭 

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　8 　　日

      　　　　　　　　　　　　書　記　官  許雅瑩