115年度橋簡字第474號

原      告  林豪章  

訴訟代理人  余吉祥  

被      告  聯立建設有限公司

法定代理人  蘇李數枝

被      告  蘇永義  

共      同

訴訟代理人  曾麗燕  

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國115年6月30日言詞辯論終結，判決如下：

被告聯立建設有限公司應給付原告新臺幣408,510元，及自民國114年5月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

被告蘇永義應給付原告新臺幣408,510元，及自民國114年4月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之99，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣408,510元為原告供擔保，免為假執行。

一、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理由要領，其中兩造主張之事實及聲明引用兩造書狀及言詞辯論筆錄所載陳述。

二、原告主張其於民國108年9月15日與被告聯立建設有限公司（下稱聯立公司）簽訂房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋契約）、與被告蘇永義簽訂土地預定買賣合約書（下稱系爭土地契約，與系爭房屋契約合稱系爭契約），約定由原告以總價新臺幣（下同）887萬元向被告購買聯上捷運之星建案編號A1-5樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落土地應有部分，依系爭契約第12條約定，系爭房屋之建築工程應於民國112年3月31日前取得使用執照，被告如逾上揭期限未取得使用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予原告，惟系爭房屋至113年7月3日始取得使用執照，當時原告已給付房地價款合計178萬元等事實，有系爭契約、付款明細、存證信函在卷可稽，且被告對此部分並未爭執（本院卷第63頁），此部分事實自堪認定。

三、原告主張被告逾期完工，應按遲延天數及前述利率給付原告遲延利息409,400元等語，經查:

(一)按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照）。其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運（最高法院88年度台上字第1149號判決參照）。另按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101年度台上字第367號判決意旨參照）。查原告雖係分別簽立系爭房屋契約、系爭土地契約，然對買賣雙方而言，該契約目的在於聯立公司應依約完成預售屋之興建並取得使用執照，併同買方另向蘇永義買受之基地持分為移轉、交付，故系爭房屋與土地，屬緊密不可分之契約標的，若互缺其一，各個契約目的即無法達成，且系爭土地契約第19條第2款、系爭房屋契約第25條第24款均約定兩契約之約定應同時履行，任何一部份不履行視為全部違約等語，堪認系爭契約係就包含「房地」之預售屋買賣為一體規定，為免消費者因被告將原本可單一成立之預售屋買賣契約，分拆成二個契約而蒙受不利益，自應使被告就系爭契約之債務不履行負不真正連帶債務責任。

(二)系爭房屋本應於112年3月31日前取得使用執照，卻至113年7月3日始取得使用執照，按日曆天計算已遲延460日。被告雖辯稱應扣除國際原物料短缺、嚴重缺工（包含新冠肺炎疫情導三級警戒等）所致不可抗力遲延等天數等語，然並未具體指出是哪幾日有不可抗力因素存在，也未提出佐證資料，復未具體敘明應扣除之天數，無從為有利被告之認定。爰依原告於本院審理時所陳（本院卷第57頁），以459日認定遲延天數。

(三)被告辯稱依系爭房屋契約第5條約定，實際完工面積大於合約面積時，買方應補足價金，而本件系爭房屋實際完工面積大於合約面積，依約原告應找補被告136365元，此部分得與原告請求抵銷等語，原告則引述臺灣高雄地方法院114年度重訴字第330號判決關於此點之判斷等語（該案為相同建案之其他買方對聯立公司起訴請求遲延利息）。經查，系爭房屋契約第5條第2項約定：「二、依第3條計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之2為限（至多找補不超過百分之2），且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算」，可知兩造已約定系爭房屋及其持分基地面積如有誤差，雙方應於交屋時結算找補價款，則被告於交屋時如未與原告結算雙方應找補面積之價款，應視為雙方已經全部履行交屋及給付買賣價款與各項費用之義務，兩造均不得事後再行爭執或請求他方依系爭預售買賣契約第5條第2款約定找補房地面積誤差之價款。而被告並未主張交屋時曾就此結算，僅辯稱:交屋當時因為限貸令的關係，無法立即處理，有口頭表示保留這部分權利，但沒有相關文件等語（本院卷第58頁），是被告就所述既無事證可佐，自無從為有利被告之認定。從而兩造當時既已就房屋面積完成點交，被告自不得於事後再主張結算面積誤差找補價款之權利，則被告對原告自無得主張抵銷之債權。

(四)綜上，原告得請求給付408510元（計算式:0000000×0.0005×459=408510）。至被告雖辯稱本件應依民法第252條規定酌減違約金等語，然本院審酌本件為預售屋買賣，原告先行繳付房地價款，並未同時取得等價利益，尚待被告完成房屋才能繼續依約履行，如被告逾期交屋，致原告延後取得房屋，依通常情形，原告受有因遲延取得房屋之預期利益之損害，於已繳付價款持續由被告保有之情況下，每逾1日按已付房地價款依萬分之5計算之違約金，應無過高情事，無酌減必要。　　　

四、從而，原告主張被告聯立公司應給付原告408510元，及自支付命令送達翌日即114年5月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告蘇永義應給付原告408510元，及自支付命令送達翌日即114年4月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；以上如任一被告為給付，其餘被告於該給付範圍內，同免給付義務，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　115 　年　　7 　　月　　16　　日

　　　　　　　　　橋頭簡易庭　法　　　官　呂維翰

以上正本與原本相符。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

中　　華　　民　　國　　115 　年　　7 　　月　　16　　日

　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　陳勁綸