臺灣彰化地方法院民事判決
109年度重訴字第120號
原 告 陳麗璇
訴訟代理人 陳琮涼律師
趙常皓律師
被 告 泰洋環保工程有限公司
法定代理人 鄭玉琳
訴訟代理人 葉憲森律師
上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國110年4月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國108年7月26日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告向被告買受坐落彰化縣○○鎮○○段000地號土地及其上113之1、113之2建號建物（下稱系爭不動產），價金新臺幣（下同）77,691,125元。原告已依系爭契約第2條約定給付第1期簽約款5,000,000元、第3期完稅款6,691,125元，系爭不動產亦於109年2月27日經彰化縣政府通過土壤污染評估調查及檢測資料審查（下稱土壤污染審查），被告即應依系爭契約第4條第2項約定交付系爭不動產移轉登記所需書類及證明文件，並蓋妥印鑑章予地政士辦理移轉登記手續。惟被告拒絕辦理所有權移轉登記，兩造乃於109年5月間協議由原告補貼被告200,000元繼續履約，被告仍拒絕履約，依系爭契約第8條第4項約定，原告得請求被告給付自109年6月1日起每日按價金萬分之3計算之違約金。爰依民法第348條第1項規定、系爭契約第8條第4項約定，提起本件訴訟。並聲明：（一）被告應將系爭不動產所有權移轉登記予原告。（二）被告應於原告給付66,000,000元同時，將系爭不動產交付原告。（三）被告應給付原告自109年6月1日起至交付系爭不動產之日止，每日23,307元。（四）第2項、第3項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭契約第13條第2項約定被告須提供系爭不動產土質檢測報告書，於108年10月28日前完成土壤檢測通過，若無法通過，雙方同意無條件解約，性質上應為解除條件。被告於簽約後，委託東昇工程顧問有限公司（下稱東昇公司）向彰化縣政府申請土壤污染審查，因不符標準而須複檢，致未能於108年10月28日前通過，依民法第99條第2項規定、系爭契約第13條第2項約定，系爭契約因解除條件成就而失其效力。被告自108年11月5日起即五度以存證信函通知原告系爭契約已失效，未曾與原告有繼續履約或其他協議合意。倘原告本件請求有理由，被告主張民法第264條同時履行抗辯權，於原告給付全額價款前，被告尚無將系爭不動產所有權移轉登記及交付原告之義務。另系爭契約第8條第4項約定違約金過高，應予酌減等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實（見本院卷第410頁至第411頁）：
（一）系爭不動產為被告所有。
（二）兩造於108年7月26日簽訂系爭契約，約定原告向被告買受系爭不動產，價金77,691,125元，給付方式為：第1期簽約款5,000,000元、第2期備證款（無）、第3期完稅款6,691,125元、第4期尾款66,000,000元。原告已依約給付第1期簽約款5,000,000元、第3期完稅款6,691,125元。
（三）被告尚未將系爭不動產所有權移轉登記、交付原告。
（四）被告委託東昇公司向彰化縣政府申請土壤污染審查，東昇公司於108年8月20日至系爭不動產現場採樣，於108年10月9日向彰化縣政府申請。彰化縣政府於108年10月18日發函通知被告於文到15日內補繳規費，被告於108年10月22日收受送達，於108年10月24日繳費。彰化縣政府於108年11月5日通知被告於108年12月7日前補正封面、基本資料表、事業運作情形、廢水處理程序圖、評估調查與檢測結果表、檢測分析結果、評估調查人員及檢測機構資料、平面配置暨採樣佈點圖、採樣計畫書、檢驗室主管簽名與蓋章、廠址勘查結果表、重金屬分析流程內容、附錄5、附錄6等事項，被告於108年11月25日補正。彰化縣政府於108年12月10日通知被告於109年1月10日前補正前次採樣點佈點資料未修正、文件缺漏錯置等事項，被告於108年12月13日補正。彰化縣政府於109年1月6日通知被告於109年2月5日前補正S07點位重金屬超標可能原因及說明乙項，被告於109年1月10日補正。彰化縣政府於109年1月16日通知被告於109年2月17日前補正釐清使用原料是否含銅、S07點位周圍檢測數值等事項，被告於109年2月13日補正。彰化縣政府於109年2月27日發函通知審查通過。
四、本件爭點應為：
（一）系爭契約第13條第2項係解除條件或解除權之約定？系爭契約是否因系爭不動產未於108年10月28日通過土壤污染審查而失其效力？
（二）兩造有無合意不受系爭契約第13條第2項約定拘束？
（三）原告主張被告故意使解除條件成就，有無理由？原告主張被告行使解除權為權利濫用，有無理由？
（四）原告依民法第348條第1項規定，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記並交付系爭不動產予原告，有無理由？
（五）原告前項請求如有理由，被告主張同時履行抗辯權，有無理由？
（六）原告依系爭契約第8條第4項約定，請求被告給付違約金，有無理由？
（七）被告抗辯前項違約金過高，應予酌減，有無理由？如有理由，應酌減若干？
五、得心證之理由：
（一）系爭契約第13條第2項係解除條件之約定，系爭契約因系爭不動產未於108年10月28日通過土壤污染審查而失其效力：
1.按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。民法第99條第2項定有明文。如契約附有解除條件，於條件成就時，契約即當然失其效力，無待當事人行使解除權。
2.經查，被告為土壤及地下水污染整治法第8條、第9條公告事業，終止營業時須依同法第9條第5款規定，報請主管機關辦理土壤污染審查乙情，有彰化縣政府109年12月4日府綠工字第1090432333號函在卷可稽（見本院卷第259頁至第263頁），是被告於終止營業、將系爭不動產移轉登記及交付原告前，即應依法通過土壤污染審查，此為兩造所不爭執。又系爭契約第13條第2項約定：「乙方（按被告）須提供本標的物土質檢測報告書，於民國108年10月28日前完成土壤檢測通過，若無法通過，雙方同意無條件解約，訂金無息退還，過程衍生相關費用由乙方（按被告）承擔。」等語（見本院卷第25頁），係事先明確約定如系爭不動產未於108年10月28日前通過土壤污染審查時，兩造即同意無條件解約，而非賦予兩造得自由選擇是否行使之解除權，應認此約定性質上屬系爭契約之解除條件，於條件成就時，系爭契約即當然失其效力。
3.本件系爭不動產係於109年2月27日始經彰化縣政府通過土壤污染審查乙情，有彰化縣政府109年2月27日府授環水字第1090064665號函在卷可佐（見本院卷第29頁至第31頁），復為兩造所不爭執，自堪信屬實。系爭不動產既未於108年10月28日前通過土壤污染審查，揆諸前揭說明，系爭契約即因第13條第2項約定解除條件成就，當然失其效力，無待被告行使解除權。
（二）原告主張兩造合意不受系爭契約第13條第2項約定拘束，為無理由：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。本件原告主張兩造在108年10月28日前合意不受上開約定拘束，復於109年5、6月間達成繼續履約合意等語，為被告所否認，自應由原告就此要件事實負舉證責任。
2.經查，證人即系爭契約居間仲介人員唐銘雄證稱：「（問：雙方在108年10月28日被告確定沒有通過土壤檢測，當時雙方有無表示說要再修改這份書面的契約？）賣方只說要解約，買方說可以再等。請我跟環保公司協調，如果超標的問題點不大的話，到12月底都可以接受，如果12月底無法完成，就再談。…買方有表示可以改書面契約，但是賣方不同意。」、「賣方持續要求我約買方出來談，後來在12月左右，雙方有在承辦代書辦公室洽談，賣方堅持環保局表示無法在12月底的契約時間完成，堅持要解除契約。…該次洽談後來沒有結論。」、「後續我隔年與雙方不斷溝通，在109年5月、6月的時候，當時雙方曾經談妥買方補貼賣方20萬元，因為契約原定的交屋日是108年12月31日，有產生一些公司的行政費用。後來賣方又突然反悔，要求買方必須在109年7月15日或8月時完成交屋、付清款項，否則必須要再給付賣方按月利息，經我向銀行詢問，銀行表示要趕看看，當時距離賣方要求的時間大約只有1到1.5個月。…後來買方不同意，因為履保從簽約起，金額是逐月增加，買方認為不合理，因為買方當時沒有同意解除契約，而且信託的費用本來就是要雙方負擔，買方沒有必要替賣方負擔。後來就進行訴訟。」、「兩造在108年12月黃代書那邊洽談的時候，是沒有討論到20萬元、賣方後來提出來的那些條件，20萬元是在黃代書處洽談後，雙方透過我打電話來回協調所同意的，我有請代書草擬書面提供給兩造，後來被告又要求要增加條款，原告不同意，後來就沒有簽約也沒有再見面，一直到調解時。雙方從108年12月黃代書那邊洽談後，一直到本件在109年6月18日埔鹽鄉公所調解時，雙方都沒有見面。」、「（問：109年5月、6月的時候雙方合意由買方補貼賣方20萬元的費用，履行契約的條件是否依照原本的契約履行？）是，所以我才要求代書用協議書或附約的方式。」等語（見本院卷第284頁至第289頁）。
3.由證人唐銘雄上開證述，可知108年10月28日確定未通過土壤污染審查時，雖原告單方面同意將系爭契約第13條第2項所約定通過土壤污染審查時點延後至108年12月底，惟被告並未就此與原告達成合意。嗣兩造於108年11月24日當面協商後亦無結論（按：證人唐銘雄雖證稱兩造於108年12月協商，惟依原告108年12月30日存證信函及被告109年1月8日存證信函記載，兩造應係於108年11月24日當面協商，見本院卷第113頁、第117頁）。此後兩造即未直接聯繫，而均透過證人唐銘雄居間協商，後證人唐銘雄於109年5、6月間曾協助兩造擬定由原告補貼被告200,000元以繼續履約之方案，惟因原告不同意被告增加其他條件最終未達成合意。此外，被告於108年11月5日、108年11月20日、108年12月23日、109年1月8日、109年6月19日寄發存證信函予原告，均表明系爭契約因未於108年10月28日通過土壤污染審查而無效乙情，業據被告提出各該存證信函為證（見本院卷第93頁至第120頁）。
4.本件原告舉證既不足以證明兩造有合意不受系爭契約第13條第2項約定拘束之要件事實，其主張上情，即非可採。
（三）原告主張被告故意使解除條件成就，為無理由：
1.按因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就。民法第101條第2項定有明文。本件原告主張：被告簽訂系爭契約後有3個月可準備土壤污染審查，惟其延滯採檢時間，遲至108年10月9日始向彰化縣政府申請審查，並於108年10月24日始補正申請程序，以消極不作為方式拖延審查，故意使系爭契約第13條第2項解除條件成就，依民法第101條第2項規定，系爭契約解除條件視為未成就，被告仍應履約，且違反誠信原則等語。本院爰就被告於簽訂系爭契約後辦理申請土壤污染審查情形，說明如下。
2.經查，被告於108年7月26日簽訂系爭契約後，於108年7月30日即委由訴外人即技師林今生辦理申請土壤污染審查乙情，業據其提出報價單為證（見本院卷第319頁），可資認定，尚難認有何延宕之情。
3.次查，本件係由訴外人佳美檢驗科技股份有限公司人員徐明揚於108年8月20日至系爭不動產現場採樣，經該公司於108年9月11日出具檢測報告，有彰化縣環境保護局109年11月25日彰環水字第1090071480號函暨檢測資料相關函文及報告書光碟在卷可按（見本院卷第201頁至第256頁、證物袋光碟報告書檔案第14頁至第15頁）。而被告於簽訂系爭契約前，曾於108年4月間委託訴外人台旭環境科技中心股份有限公司進行土壤檢驗，該公司於108年4月30日採樣、於108年5月2日收樣、於108年5月15日出具土壤樣品檢驗報告，有該公司土壤樣品檢驗報告、土壤採樣位置圖、土壤樣品監視鏈、照片在卷可查（見本院卷第303頁至第317頁）。二者在採樣至出具檢驗報告期間上，亦無顯不相當情形。
4.復查，被告於108年10月9日向彰化縣政府申請。彰化縣政府於108年10月18日發函通知被告於文到15日內補繳規費，被告於108年10月22日收受送達，於108年10月24日繳費。彰化縣政府於108年11月5日通知被告於108年12月7日前補正封面、基本資料表、事業運作情形、廢水處理程序圖、評估調查與檢測結果表、檢測分析結果、評估調查人員及檢測機構資料、平面配置暨採樣佈點圖、採樣計畫書、檢驗室主管簽名與蓋章、廠址勘查結果表、重金屬分析流程內容、附錄5、附錄6等事項，被告於108年11月25日補正。彰化縣政府於108年12月10日通知被告於109年1月10日前補正前次採樣點佈點資料未修正、文件缺漏錯置等事項，被告於108年12月13日補正。彰化縣政府於109年1月6日通知被告於109年2月5日前補正S07點位重金屬超標可能原因及說明乙項，被告於109年1月10日補正。彰化縣政府於109年1月16日通知被告於109年2月17日前補正釐清使用原料是否含銅、S07點位周圍檢測數值等事項，被告於109年2月13日補正。彰化縣政府於109年2月27日發函通知審查通過。上開事實，有前揭彰化縣環境保護局109年11月25日彰環水字第1090071480號函暨檢測資料相關函文及報告書光碟在卷可考，復為兩造所不爭執，自堪信為真。而被告在提出土壤污染審查申請後，雖經彰化縣政府命補繳規費及補正申請事項，惟被告均在彰化縣政府所定期限內完成補正，當無故意拖延情形。
5.本院審酌被告在簽訂系爭契約後，無論在委託技師辦理申請土壤污染審查、採樣至出具檢測報告、彰化縣政府歷次通知繳費及補正時，均無故意拖延之情。再依被告提出、原告不爭執形式上真正之被告公司人員姚嘉琳與林今生間LINE對話截圖，在108年9月11日土壤檢測結果完成後，姚嘉琳於108年9月26日尚且建議林今生縮小採樣範圍以求通過土壤污染審查（見本院卷第327頁至第329頁）。凡此，均難認被告有故意延宕土壤污染審查時程之舉。原告此部分主張，不足採信。
（四）原告主張被告行使解除權為權利濫用，為無理由：
按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。民法第148條第1項定有明文。上開規定，係對於行使權利所為限制。倘當事人並未行使權利，自無此規定適用餘地。經查，系爭契約第13條第2項係解除條件之約定，且已成就，而使系爭契約當然失其效力，已如前述。被告既不因上開約定取得系爭契約解除權，自無行使解除權可言。原告此部分主張，亦不可採。
六、綜上所述，系爭不動產未於108年10月28日前通過土壤污染審查，依民法第99條第2項規定、系爭契約第13條第2項約定，系爭契約即失其效力，被告自無系爭不動產所有權移轉登記暨交付義務，亦不負遲延責任。從而，原告依民法第348條第1項規定、系爭契約第8條第4項約定，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記並交付予原告，及自109年6月1日起按日給付原告23,307元，即無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其就訴之聲明第2項、第3項所為假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 110 年 6 月 3 日
民事第四庭 法 官 歐家佑
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須
按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併
繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 6 月 4 日
書記官 黃明慧