112年度訴字第1014號

原      告

即反訴被告  粘智皓 

訴訟代理人  趙惠如律師

被      告

即反訴原告  王金郎 

訴訟代理人  楊振裕律師

上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國113年1月22日言詞辯論終結，判決如下：

被告應於原告給付新臺幣92萬0,400元時，將坐落彰化縣○○鄉○○段000000地號土地（面積648平方公尺、權利範圍全部）所有權移轉登記予原告。

訴訟費用由被告負擔。

反訴原告之訴駁回。

反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

壹、程序部分：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。原告起訴時聲明第一項：被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段000000地號土地（面積648平方公尺、權利範圍全部，下稱系爭土地）所有權移轉予原告（見卷第11頁）。嗣於訴訟繫屬中，變更聲明為：於原告給付被告新臺幣（下同）92萬400元後，被告應將系爭土地移轉登記與原告（見卷第247頁）。查原告變更前、後之聲明，均基於兩造於民國112年8月27日、同年月31日訂立之買賣契約（下稱系爭買賣契約），屬請求基礎事實同一，應予准許。

二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。查原告起訴請求被告應依系爭買賣契約履行移轉登記義務，被告則辯稱系爭買賣契約無效，若非無效，其已依民法第88、92條撤銷系爭買賣契約之意思表示，及依民法第74條請求法院撤銷系爭買賣契約，核被告所提反訴與本訴之訴訟標的及其防禦方法相牽連，與前揭規定相符，應予准許。

貳、實體部分：

甲、本訴部分：　　

一、原告主張：伊於112年8月27日以每坪新臺幣（下同）2萬元、總價392萬0,400元向被告購買系爭土地，伊當場交付訴外人即伊父親丁○○所開立、面額為100萬元之支票2紙予被告作為第一期款，兩造於同年月31日在戊○○地政事務所簽訂書面之買賣契約，伊再交付由丁○○為發票人、面額為50萬元之支票2紙與被告交付第二期款，被告已於同年月31日提供辦理所有權移轉登記所需文件，伊僅餘92萬0,400元尾款未給付。詎被告竟於同年9月5日以郵局存證信函向伊表示誤認出賣對象而撤銷系爭買賣契約，並阻止訴外人戊○○地政士辦理移轉登記，伊於同年月18日催告被告履約，被告仍拒絕履約，爰依系爭買賣契約第1、3條、民法第348條第1項提起本件訴訟等語，並聲明：被告應於原告給付92萬0,400元時，將系爭土地移轉登記予原告。

二、被告則以：伊已82歲，患有疑似○○症，腦血管疾病及聽力受損等病症，於112年8月31日簽定書面買賣契約時，復無其他家人陪同，係於無意識或精神錯亂時簽訂系爭買賣契約，伊之意思表示應為無效，系爭買賣契約尚未成立，原告請求履行契約應無理由。縱使系爭買賣契約有效，然原告當時偕同訴外人即伊堂弟媳甲○○○共同與伊協商系爭買賣契約，原告並誆稱係甲○○○之兒子○○○欲購買系爭土地，伊誤認買受人為親戚○○○，始以低於市價之價格出售，伊受原告詐欺訂立系爭買賣契約，且就交易相對人之資格錯誤致影響交易價格，伊之意思表示內容有錯誤，已於112年9月5日以存證信函撤銷系爭契約之出賣人意思表示，兩造間不成立買賣契約，原告請求履約應無理由。並聲明：原告之訴駁回。

乙、反訴部分：

一、反訴原告主張：系爭契約有上開事由，業經伊於112年9月5日以存證信函向原告表示撤銷意思表示，故系爭契約之買賣關係應不存在。又伊已高齡並罹病，判斷事理能力較為不足，復無出售高額不動產之經驗，反訴被告趁伊處於急迫、輕率、無經驗之情況下，使伊簽署系爭每坪低於市價至少1.6萬元至2萬元之買賣契約顯失公平，請求依民法第74條規定，撤銷系爭買賣契約等語。並聲明：㈠先位部分：確認反訴原告與反訴被告於112年8月27、31日訂立之系爭買賣契約之買賣關係不存在。㈡備位部分：反訴原告於112年8月27、31日對反訴被告所為出賣系爭土地之意思表示，應予撤銷。

二、反訴被告則以：反訴原告於112年8月27日、同年月31日協商系爭買賣契約時，精神狀態良好，並非無意識或精神錯亂之人，反訴原告主張系爭買賣契約無效，應無理由。又反訴原告為○○○之堂伯父，不可能將伊誤認為○○○，系爭買賣契約復未就承買人之身分、資格有何約定，反訴原告並無意思表示錯誤之情形；且協商系爭買賣契約時，伊並無誆騙反訴原告係○○○欲購買土地，當時反訴原告之弟弟、女兒等親近親屬亦有在場協助，並無反訴原告主張受詐欺之情形。再反訴原告訂立系爭買賣契約時並無急迫、輕率、無經驗之情形，且買賣價金依交易當事人關係、條件、意願等主客觀因素影響，並無公定價額，而系爭土地僅臨鄉間小路，周圍實價登錄亦有單坪1.3萬元之行情，反訴原告請求依民法第74條撤銷，應無理由等語。並聲明：反訴原告之訴駁回。

丙、本院判斷：

一、本訴部分得心證之理由：

  ㈠兩造與訴外人即被告即反訴原告（下稱被告）之弟弟丙○○、女兒乙○○、被告之堂弟媳甲○○○（亦為原告配偶之外婆）、原告即反訴被告（下稱原告）之父親丁○○等人，於112年8月27日在被告之住處洽談系爭土地買賣事宜，被告收取發票人為丁○○所簽發之200萬元本票作為系爭土地第一期價款；兩造並於同年月31日在訴外人戊○○地政事務所簽訂系爭買賣契約，被告交付移轉土地所需文件與地政士，並收受原告給付之100萬元支票為第二期款等節，為兩造所不爭，並有系爭買賣契約、定金簽收單、支票影本在卷為憑（見卷第15至19頁），堪以採信。

  ㈡被告並未證明簽訂系爭契約時處於無意識或精神錯亂：

　1.按未滿7歲之未成年人及受監護宣告之人，無行為能力。無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同，此觀民法第13條第1項、第15條、第75條規定自明。上開規定旨在兼顧表意人權益及交易安全，成年人如未受監護宣告，除有心神喪失、無意識或精神錯亂而達喪失意思能力程度之情形外，所為之法律行為尚非無效。又所謂無意識，係指全然欠缺意思能力而不能為有效的意思表示而言。準此，表意人行為時如非全然欠缺意思能力，縱不具正常之意思能力，亦難謂其意思表示係在無意識中所為（最高法院107年度台上字第1790號判決意旨參照）。

　2.查證人丙○○於本院審理時證稱：被告於112年8月27日講買土地的事情時，伊有在場，精神狀況還算正常，當天在被告家協商1、2個小時等語（見卷第149、150、152頁）；證人乙○○證稱：伊父親即被告於112年8月27日打電話給伊，要伊到被告家說要談買賣土地的事，伊到家時，證人丙○○、甲○○○與原告、原告的父母都在，伊父親有老花、重聽，記憶力沒有很好，對事情大部分都瞭解，有時候會健忘，感覺父親聽得懂話，但時間久了會忘記，被告一個人在深坑居住，伊住在附近，基本上被告可以自己維持日常生活，只是行動比較緩慢等語（見卷第156、158、159頁），堪信被告雖患有重聽，但精神狀態正常，亦明瞭事理，其於112年8月27日協商系爭買賣契約時，難認有何精神錯亂之情形。又兩造於同年月31日簽署系爭契約當日，被告先至彰化○○○○○○○○申請印鑑證明，其向戶政人員陳明申請目的為不動產登記，經戶政人員核對後，核發印鑑證明2份等節，有彰化○○○○○○○○112年10月26日函及檢送之印鑑證明申請為憑（見卷第119、121頁），堪信被告於簽訂系爭契約當日，已自行向戶政事務所申請出售系爭土地所需之印鑑證明，應有識別其法律行為之意思能力。又證人戊○○證稱：簽訂系爭契約時，被告精神狀況蠻正常的，沒有發現有什麼異常，有點重聽，但當天有講到如何點交不動產、如何付款，溝通沒有障礙，最後簽署洗錢防制法的聲明時，被告可以背寫自己的身分證字號，契約書上的簽名欄也是被告自己簽的等語（見卷第168、169頁），堪信被告簽署系爭契約時，亦非處於喪失意思能力之情形。

　3.被告雖提出台北市立萬芳醫院之診斷證明，主張其患有疑似○○症等語。查被告係於簽訂系爭契約後之112年10月2日始至臺北市立萬芳醫院就診，依據病歷記載，被告接受生理心理功能檢查，報告呈現MMSE：23分（正常人30分）、CDR：0.5分（正常人0分），即輕度認知缺損（疑似○○症），病人自述有頭暈症狀等節，有臺北市立萬芳醫院112年11月17日萬院醫病字第1120010066號函在卷可參（見卷第135頁）。審酌MMSE分數亦受教育程度而有差異，以及CDR分數為0.5分者，其記憶力、定向感、解決問題能力、社區活動能力僅係稍有困難或障礙，此有臨床○○評估量表之分期、簡易心智量表簡介可參（見卷第181、213頁），則被告雖患有疑似○○症，難認已達喪失意思能力之程度，被告抗辯訂約時為無意識或精神錯亂等節，應無可採。

　㈢被告依民法第88條第2項撤銷出賣之意思表示，應無理由：

　1.按民法第88條第1項規定，意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。所稱表意人若知其事情即不為意思表示，係指表意人對其「表示行為」欠缺認識，即表意人在客觀上雖曾為表示行為，使一般人得依其行為了解為某種意思，但表意人主觀上並無該效果意思，且不知其所為行為，已構成某種意思表示之「表示行為」錯誤而言。至於同條第2項謂當事人資格之錯誤，係指對於相對人之年齡、性別、學經歷、職業、專長、才能、資格等有所誤認之動機錯誤而言。所謂交易上認為重要者，應先確認當事人資格或物之性質是否因當事人合意或為契約內容，而具交易重要性。如未納入契約內容，則交易重要性應就各該法律行為的典型交易目的加以認定，並依社會一般觀念決之。而動機錯誤者，乃意思表示緣由之錯誤，即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確。動機存在於內部，非他人所得窺知，自不許表意人主張撤銷，而害及交易安全。

　2.查證人甲○○○證稱：被告與丙○○於112年農曆6月27日他們父親做忌日時有回系爭土地上的公廳祭拜，當時發現公廳有白蟻蛀食有修繕必要，伊請人估價修繕費約17萬元，被告有同意修繕，但丙○○認為被告與丙○○都沒有兒子，早晚要去菜堂，而且伊目前居住的建物有部分占用到系爭土地，伊才想向被告把土地買下來，伊有跟伊外孫女、外孫女婿即原告說這件事，希望原告來買，伊沒有跟自己的兒子說，因為他們錢不夠，112年8月27日當天伊有向被告、丙○○、乙○○介紹原告是伊的外孫女婿以及原告的父親是伊親家，從頭到尾伊都沒有說是○○○要買，○○○也沒有要買系爭土地等語（見卷第142至148頁）；證人丙○○證稱：在112年農曆6月27日伊與被告之父親忌日時，伊與被告有回福興鄉系爭土地及其上建物，該建物為伊們公廳與祖先牌位，因為公廳樑柱蛀食，要更換為鐵皮，證人甲○○○有找原告的父親丁○○找師傅來估價，後來甲○○○有向被告提議要買系爭土地以利用公廳，當時有講說1坪要用2萬元買，後來於112年8月27日，原告的父親丁○○開車載原告、甲○○○、原告的母親到臺北與被告協商購買土地的事，當時是甲○○○說要買，有說以後甲○○○的兒子○○○要回來住，但○○○沒有出面協商，乙○○有想說要打電話問問看買賣價金，但沒有問出結果，後來原告的父親丁○○簽發支票支付定金並寫簽收單等語（見卷第150至154頁）；證人乙○○證稱：112年8月27日當時，甲○○○說要向被告買地，被告沒有馬上答應，甲○○○就說○○○退休後要去住，甲○○○看被告沒有反應，就去被告身旁講說「好啦好啦答應，400萬元賣」，伊有想說要打電話問表哥價金如何，但後來沒有問，被告心軟就同意，丁○○當場開支票支付定金及寫簽收單，被告小學畢業、識字，如果簽契約當天有戴老花眼鏡，應該看得懂是原告要買地不是○○○等語（見卷第156至158頁）。又112年8月27日之買賣定金200萬元，係由原告之父親丁○○當場簽發支票給付與被告一事，為證人丙○○、乙○○證述明確（見卷第152、156頁）。堪信系爭買賣契約係因證人甲○○○居住之建物部分占用系爭土地，有購買土地之需求，而被告方面則無男性子嗣承繼祭祀，日後無需使用公廳以及系爭土地；甲○○○遂請原告即甲○○○之外孫女婿向被告購買土地，並偕同原告、原告之父母前往被告住處，與被告、被告之弟弟丙○○、被告之女兒乙○○洽談土地買賣事宜；當時甲○○○之子○○○不在場，反而係原告之父母在場協助原告協商本件買賣，雙方協商時間長達2小時，期間被告及乙○○亦有機會詢問土地市價，談妥後由原告之父親當場簽發支票給付定金。則依上開買賣過程，○○○從未出面協商買賣，亦無支付定金，而係原告與原告之父母當面與被告協商系爭買賣條件，並由原告之父親丁○○給付定金，可信系爭土地係原告具購買意願及購買能力，被告抗辯主觀上誤認買受土地之人應為○○○一事，實乏證據證明，難以採信。

　3.又證人戊○○證稱：112年8月31日丁○○帶兩造跟甲○○○到伊事務所，系爭買賣書面契約是伊打的，當時被告有攜帶權狀、身分證正本、印鑑證明過來，被告的精神狀態正常，有講到如何點交系爭土地、如何付款，契約裡的特約事項是他們當場討論記載的，主要是丁○○與被告討論，伊做3份契約，打好伊有朗讀一次，兩造各持一份契約核對，兩造確認後才簽名，本件承買人是原告伊有唸出來，當天都沒有講到○○○，是後來被告寄的存證信函伊才知道有這個人，因為原告是甲○○○的孫女婿、被告是甲○○○的阿兄，所以契約記載是親友間交易，整個簽約時間約將近1小時等語（見卷第167至172頁）。益徵同年月31日證人戊○○已當場宣讀契約內容，確認被告出售意思及出售對象後，始補訂系爭書面契約，被告抗辯主觀上誤認買受土地之人應為○○○一事，難以採信。至被告抗辯伊誤認買受人為伊親屬○○○，始同意以低於市價之行情出售系爭土地等語，惟原告乃甲○○○之孫女婿，與甲○○○亦具親屬關係，此為被告所明知，參諸兩造簽訂之書面契約已載明「本件買賣係親友間之特殊交易」等語（見卷第16頁），足信被告於締約時已考量買受人與甲○○○間之身分關係始以本件價金出售，被告縱認應由甲○○○之子○○○出面締約，應僅為其主觀想法或締結系爭買賣契約之動機，難認屬於意思表示錯誤，被告上開所辯，應無可採。

　㈣被告依民法第92條規定撤銷意思表示，應無理由：　

　1.按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，為民法第92條第1項所明定。所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100年度台上字第858號裁判要旨參照）。　

　2.被告辯稱受甲○○○誆騙欲購買系爭土地者為○○○，原告亦知悉此事，被告係受詐欺締結系爭買賣契約等語。查被告雖舉證人丙○○、乙○○證稱：112年8月27日當天，甲○○○有說是○○○要買土地，說以後○○○退休要回去住等語（見卷第151、153、157頁），證人丙○○復證稱：112年8月27日時，甲○○○有強調系爭土地上的建物伊們可以繼續住，如果是原告要買，伊們不會同意，因為祖先牌位還在那裡等語（見卷第153頁）。然證人甲○○○證稱：伊沒有向被告表示系爭土地係○○○浩要買，當時伊係向被告介紹原告是伊外孫女婿，是「阿嫻」的女婿，希望被告把土地賣給伊們等語（見卷第142至144頁），以及被告於本院審理時陳稱：公廳已經損壞，祖先牌位已經遷到大村，因為伊沒有兒子，伊們兩兄弟都沒有兒子等語（見卷290頁）。堪信被告因無繼續使用系爭土地上公廳之需求，確有意願出售系爭土地，且其有意出售對象為證人甲○○○家族成員，為被告於協商系爭買賣契約時所明知。而證人甲○○○係協同其外孫婿即原告與原告之父母出面與被告協商系爭買賣契約，並由原告之父親當場簽發票據支付定金，審酌原告亦屬甲○○○家族成員之一，且依兩造客觀締約情境應足以表明買受人為原告而非○○○；再兩造於112年8月31日補定書面契約時，證人戊○○已將契約內容朗誦予被告確認，被告應已明確知悉買受人為原告，仍簽署契約並交付權狀、印鑑證明等出售土地所需證件並收取第二期款項，難認證人甲○○○或原告有何誆騙被告本件買受人為○○○，從而，被告主張受詐騙締結系爭買賣契約尚難憑採。

  ㈤綜上所述，兩造已於112年8月27日及31日協商成立系爭買賣契約，被告抗辯系爭買賣契約之意思表示無效，及以意思表示錯誤、遭詐欺為由，撤銷出賣系爭土地之意思表示，均無理由，則系爭買賣契約之法律關係仍有效存在，原告依系爭買賣契約第1、3條、民法第348條請求被告於原告給付尾款92萬400元時，移轉系爭土地之所有權與原告，應有理由。　

二、反訴部分得心證之理由：

　㈠反訴先位聲明部分：反訴原告以民法75條主張出售系爭土地之意思表示無效，及以民法第88條、92條主張撤銷出售系爭土地之意思表示等節，均無理由，已如前述，則反訴原告先位之訴請求確認系爭買賣契約之買賣關係不存在，應無理由。

　㈡反訴原告依民法第74條撤銷系爭買賣契約應無理由：

  1.按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付，或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為，或減輕其給付，民法第74條第1項定有明文。又主張有急迫、輕率、或無經驗之情形者，應就其相對人明知其係在急迫情形下所為，以及其所為給付或給付之約定依當時情形乃顯失公平等情，負舉證責任。

  2.查反訴原告因無使用公廳之需求，始有意出售系爭土地一事，業據證人甲○○○證述明確（見卷第146頁），而反訴原告及證人丙○○因無男性子嗣，反訴原告於簽訂系爭買賣契約後，已將祖先牌位移至大村鄉之佛堂，已如前述，可信反訴原告確有出售系爭土地之動機，而無急迫、輕率之情形。又兩造協商系爭買賣契約時，被告係經其弟弟丙○○及女兒乙○○等最近親屬參與磋商過程，始達成系爭買賣價金及條件之合意，反訴原告於簽約前已和其親友討論，並無急迫、輕率情事，則兩造就系爭買賣契約合意之買賣價金及條件，應為雙方相互折衝下之結果，反訴原告應受其拘束。又反訴原告現齡80餘歲，目前獨自居住在新北市深坑區，是否從無買賣不動產之經驗，未見反訴原告提出相當之證明，再反訴原告雖主張系爭買賣契約之售價單坪2萬元與鄰近土地有明顯價差，主張系爭買賣契約顯失公平一節，查反訴原告雖提出同段2419地號土地於111年8月12日移轉之實價登錄價金為單坪3.6萬元、同筆土地110年4月15日價金為單坪4萬元之實價登錄資料（見卷第71、73頁），然反訴被告亦提出同段2387-10地號土地於112年5月17日之實價登錄價金為單坪1萬2,000餘元（見卷第93頁），堪信系爭土地周圍之市價行情隨土地位置、交易關係而有變動，而兩造就系爭買賣契約已約定本件為親友間之特殊交易，有系爭買賣書面契約為據（見卷第16頁），則本件買賣價金縱與鄰近土地售價有些許落差，亦難認符合民法第74條暴利行為所定得撤銷之事由。

　㈢基上，反訴原告先位之訴主張確認系爭買賣契約之買賣關係不存在，備位之訴主張依民法第74條第1項撤銷系爭買賣契約，均無理由。

三、綜上所述，本訴原告依系爭買賣契約第1、3條約定、民法第348條規定，請求被告應於原告給付92萬400元時，移轉系爭土地之所有權予原告，為有理由，應予准許。反訴原告先位請求確認系爭買賣關係不存在、備位請求撤銷系爭買賣契約，均無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均無礙於本院上開審酌，茲不再逐一論駁，併予敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　5 　　日

                  民事第二庭    法　官　王姿婷

中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　6 　　日

                                書記官　謝志鑫