113年度訴字第910號

原      告  第八月台有限公司

法定代理人  郭進安 

訴訟代理人  黃勃叡律師

被      告  陳美麗 

            陳琦安 

            劉金螺 

            周昭榮 

            周昭宗 

            葉周惠珍

            周世傑 

            周惠娟 

            周世輝 

            陳芳慶 

            陳芳世 

            周俊孝 

            周佳弘 

            蘇阿速 

            陳桂林 

            陳梅玉 

            張清涼 

            張翠釵 

            張雪櫻 

            蔡志宗 

            蔡志洽 

            楊素玉 

            陳美辰 

兼上二人共同

訴訟代理人  陳立慶 

被      告  薛弘毅 

            薛弘儀 

            薛志弘 

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年9月23日言詞辯論終結，判決如下：

一、原告主張以：

　　兩造共有彰化縣彰化市中華段651-1（面積2㎡)、652-1(面積8㎡)、657-1地號土地(面積6㎡)（下合稱系爭土地），應有部分原告為2/3、被告等人全體公同共有1/3。惟訴外人陳經文已於民國（下同）74年4月16日死亡、陳月英已於79年4月2日死亡，渠等繼承人迄今均尚未辦理繼承登記，致原告無法就系爭土地訴請分割，故請求附表一編號23、24所示被告（即「陳經文、陳月英」之繼承人）應先就其應有部分（公同共有）辦理繼承登記。又系爭土地，依法並無不能分割之情事，共有人間亦未訂有不可分割期限之約定，且系爭土地面積甚小，在被告共有人眾多情況下又是公同共有，無法就系爭土地達成分割協議；相鄰同段650、653-1至653-4、656地號土地均為原告所有，故主張由原告單獨取得系爭土地，並以價金補償被告等人，互蒙其利。為此，爰依民法第823、824條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1、2、3項所示。

二、被告等各以：

　㈠被告陳琦安：

　　同意系爭土地分割，但我要保留土地，不同意以金錢補償的方式作分割。

　㈡被告劉金螺：

　　同意系爭土地分割，但我要保留土地，或是原告應提出合理的補償價格。

　㈢被告張翠釵：

　　沒有意見。

　㈣被告蔡志洽：

　　我也要保留土地。

　㈤被告楊素玉、陳美辰、陳立慶：

　　系爭土地是祖先留下來的，我們希繼續保留土地。

　㈥被告薛弘毅：

　　同意系爭土地分割，但我要保留土地。

　㈦被告薛弘儀：

　　沒有意見。

　㈧被告薛志弘：

　　同意系爭土地分割，但應作變價分割。

　㈨其餘被告陳美麗、周昭榮、周昭宗、葉周惠珍、周世傑、周惠娟、周世輝、陳芳慶、陳芳世、周俊孝、周佳弘、蘇阿速、陳桂林、陳梅玉、張清涼、張雪櫻、蔡志宗均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本院之判斷：

　㈠按因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，民法第759條定有明文。而分割共有物，性質上為處分行為，共有不動產之共有人中有人死亡時，於其繼承人未為繼承登記以前，尚不得分割共有物。惟於分割共有物訴訟中，原告請求該共有人之繼承人先辦理繼承登記，並合併對該共有人之繼承人及其餘共有人為分割共有物之請求，不但符合訴訟經濟原則，亦與民法第759條及強制執行法第130條規定之旨趣無違。次按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項亦有明定。經查：

　⒈原告主張系爭土地為兩造所共有，土地共有人及其應有部分如附表一所示；另系爭土地原登記共有人陳經文、陳月英已於起訴前死亡，應分別由附表一編號23、24所示被告等繼承系爭土地而為公同共有，惟迄今尚未辦理繼承登記等情，業據其提出土地登記簿謄本、繼承系統表暨戶籍謄本等件為證。是原告於本件分割共有物訴訟中併同請求，附表一編號23、24所示被告，應分別先就陳經文、陳月英所遺系爭土地應有部分（公同共有）辦理繼承登記，應予准許。

　⒉另查系爭土地地勢平坦，使用分區為商業區，西側臨彰化市中正路，惟地形呈東西細窄南北狹長之樣態，面積合計僅有16㎡（各2㎡、8㎡、6㎡），此有地籍圖謄本、土地登記簿謄本、使用分區證明書、現場照片附卷可稽。而原告主張系爭土地並無不分割期限之約定，亦無使用目的上不能分割之情事，兩造無法達成分割協議，原告訴請裁判分割共有物，於法有據。

　㈡次按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」、「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人」，民法第823條第1項、第824條第1項及第2項分別定有明文。經查：

　⒈依民法第824條第2項規定之立法理由，共有物分割方法，係原則上以原物分配於各共有人，但如原物分配顯有困難時，則容許法院視個案採取第824條第2項第1款但書、第2款之方法。即若原物分配對全體或多數共有人有利，須採取原物分配，但若原物分配有困難時，則得採取其他法定方法。又所謂「原物分配顯有困難」，不單僅指涉原物分配在物理上為不可能之情形，亦包含於社會通念上顯難為適合原物分配之情形。是若以原物分配有事實上或法律上之困難，經法院綜合審酌系爭共有物之性質、形狀、共有關係發生原因、共有者人數、應有部分比例、共有物利用狀況、分割後之經濟價值、共有人關於分割方法之意願及其合理性等諸般情事，認為由共有人其中一人分配取得共有物為相當，且得以適正評價共有物之價值；對於未分配取得共有物者，以金錢補償其原有應有部分，無礙於共有人間公平時，法院不妨採取由共有人其中一人單獨分配取得系爭共有物，並由該共有人對其他共有人補償價額之分割方法，謀求具體公平之實現。

　⒉本院認系爭土地應「全部分歸原告單獨取得（再搭金錢找補）」為宜，審酌因素說明如下：①系爭土地合計面積僅16㎡（約4.84坪)，而附表一編號2至24之土地共有人數已達27人，惟渠等被告應有部分（且為不可分之公同共有）比例僅1/3即面積5.33㎡（約1.61坪)，即被告等人公同共有全部面積僅5.33平方公尺，面積已經太小，且若分散三筆，將如何使用？若再按其人數、潛在應有部分比例予以分割，更恐造成土地細分，每人得受分配之面積寥寥無幾，無從加以利用，對於整體經濟效用難謂無減損。故應認本件有民法第824條第2項第1款所定以現物分配有事實上困難之情形，自不宜全然依循應有部分比例為現物分配。②系爭土地之地形細窄狹長，面積甚小，利用上本屬不易並受有限制，參以緊鄰系爭土地之同段650、653-1地號屬於原告所有土地，若將系爭土地全部分配予原告（原告應有部分比例已有2/3），原告得再與鄰地合併加以使用，應為較妥適之分割方法。

　㈢再按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文，是法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之。查：　

　⒈本件系爭土地依原告所提方案分割，將會有共有人不能按其應有部分比例分配土地面積之情形，揆諸前揭說明，當以金錢補償之，始較妥適。　

　⒉經囑託鼎諭不動產估價師事務所就系爭土地鑑價，經鑑定檢送鼎(法)0000000-0估價報告書（下稱估價報告書），觀諸估價報告書就系爭土地價格之評估，係針對系爭土地進行一般因素、區域因素、個別因素及最有效使用等因素進行專業分析，並採用市場比較法及敏感度測試數學模型分析估價法，方法尚稱嚴謹，應認該估價報告書，堪可作為本院審酌金錢補償之參考基準。從而，以此作為兩造間應找補金額之依據（詳如附表二找補配賦表所載），堪以併同採認為分割方法。　　

  ⒊至被告劉金螺固稱：估價報告書所載找補金額為135萬131元太低，補償金額要再高一點，約100萬元/坪」，惟查，被告等人就系爭土地應有部分（公同共有）僅1/3即面積5.33㎡（約1.61坪)，換算每坪單價約為83萬8591元（135萬131元÷1.61坪≒83萬8591元/坪)，與估價報告書中以同為商業區、部分持分移轉、移轉面積在1.21至2.42坪間、已有實價登錄的「彰化市○○段000地號（76萬元至83.5萬元/坪)、彰化市○○段0000地號（80萬元/坪)、彰化市○○段000000地號（86萬元至88.4萬元/坪)」相比較，尚無顯然過低之情；而賣方盼能以更高價售出雖屬人之心態，惟估價報告書既已詳載擇定估價方法及比較標的之理由，其所採取鑑定方法，尚無明顯瑕疵可指或有何違反經驗法則相違背之情事，難認鑑價結果之應補償金額過低。

四、綜上所述，原告依民法第823條、第824條規定，請求附表一編號23、24所示被告等人先就被繼承人陳經文、陳月英所遺系爭土地（公同共有）各辦理繼承登記，並裁判分割系爭土地，應予准許；並斟酌系爭土地之上開情狀，認原告所提出之方案（即：系爭土地全部分由原告取得），暨按附表二找補配賦表為金錢補償，為有理由，爰採為分割方法，爰判決如主文所示。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23　　日

                  民事第四庭    法　官　王鏡明

以上正本係照原本作成。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23　　日

                                書記官　王宣雄

附表一：土地共有人及應有部分比例

附表二：找補配賦表