114年度彰簡字第264號

原      告  陳吳美煌

訴訟代理人  陳育英  

被      告  王少和（原名:王志文）

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年6月11日言詞辯論終結，判決如下：

一、被告應自門牌號碼彰化縣○○鎮○○路00號房屋遷出，並將該房屋騰空返還予原告。

二、被告應給付原告新臺幣64,000元。 

三、被告應自民國114年4月23日起，至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣13,000元。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用新臺幣5,660元由被告負擔新臺幣5,000元，餘由原告負擔。被告應給付原告新臺幣5,000元及自本判決確定之翌日起至訴訟費用清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

六、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣349,600元為原告預供擔保，得免為假執行。

七、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣64,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　

八、本判決第三項於每月屆期後得假執行。但被告如按月以新臺幣13,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

九、原告其餘假執行之聲請駁回。 

壹、程序事項 

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第2項前段為：被告應給付原告新臺幣（下同）64,120元（本院補字卷第11頁），嗣原告於言詞辯論期日變更聲明為：被告應給付原告64,000元（本院卷第49-50頁），此係減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條規定，自應准許。 

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項

一、原告主張：兩造於民國102年11月19日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由原告將其所有之門牌號碼彰化縣○○鎮○○路00號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期3年，租賃期間自102年12月1日起至105年11月30日止，租金每月13,000元，嗣租賃期限滿後，被告仍就系爭房屋為使用收益，並有繳納租金給原告，且原告亦未表示反對之意思，視為以不定期限繼續契約。被告於113年7月1日前，已累計積欠租金12,000元，且被告自113年7月1日起即未繳租金，迄至同年12月，共積欠6個月租金78,000元（計算式：13,000×6＝78,000），合計積欠租金90,000元（計算式：12,000+78,000＝90,000），扣除押租金26,000元後，被告尚積欠原告租金64,000元（計算式：90,000-26,000＝64,000）。原告主張以起訴狀繕本送達翌日起作為系爭租約之終止日。爰依民法第767條第1項規定、系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還房屋，並給付上開所欠租金64,000元及按月給付13,000元之相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告64,000元，及自114年1月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告13,000元。 

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何爭執或陳述。 

三、本院之判斷：

　㈠原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之房屋租賃契約書、存證信函、113年房屋稅繳款書、房屋現況照片、建物及土地登記第一類謄本、地籍圖謄本為證（補字卷第15-25、29-31、53-65頁），並經本院依職權向彰化縣地方稅務局調取系爭房屋稅籍證明書、稅籍紀錄表核閱無訛（補字卷第43-47頁）。而被告已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項前段準用同條第1項前段之規定，視同自認，堪認原告上開主張之事實為真實。 

　㈡準此，被告迄仍積欠原告系爭房屋113年7月1日之前租金12,000元，及自113年7月至113年12月止之租金78,000元，共計90,000之租金未償，經扣除押租金26,000元後，被告仍積欠原告64,000元租金未償，是原告請求被告給付積欠之租金64,000元，自屬有據。 

　㈢按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項分別定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照）。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段及第767條第1項前段分別定有明文。租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號裁判參照）。

　㈣經查，本件屬不定期租賃契約，被告與原告於訂約時曾交付押租金26,000元，有房屋租賃契約書在卷可稽（補字卷第17-19頁），被告自113年7月起即未按期繳納租金，迄至起訴狀繕本於114年4月21日送達被告（本院卷第29頁送達證書），該時被告所積欠租金，經抵充被告前交付26,000元押租金後，顯已逾2期以上之金額，是原告主張系爭租約於翌日發生終止效力，自屬有據。被告於斯時既已失去使用收益系爭房屋之權利，自負有返還系爭房屋之義務，準此，原告請求被告返還系爭房屋，即屬有據。 

　㈤復按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。查原告已於114年4月22日終止系爭租約，業如上述，則被告於租賃關係終止後，仍拒不遷讓並繼續使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受利益，參以系爭房屋每月租金為13,000元，堪認此金額為被告使用系爭房屋每月所受之利益，並為原告所受無法使用收益之損害。是原告請求被告自終止系爭租約翌日起即114年4月23日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當利益13,000元予原告，應屬有據。逾此範圍之請求，則屬無據。

四、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定、系爭租約及不當得利之法律關係，請求如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。 

五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當擔保，得免為假執行，至原告敗訴部分，失所附麗，應予駁回。另原告就勝訴部分所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行，惟此部分聲請既已依職權宣告，無再命原告提供擔保之必要，此部分不另為准駁之諭知。 

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。

中　　華　　民　　國　　114 　年　　6 　　月　　30　　日

　　　　　　　　　彰化簡易庭　法　官  黃佩穎

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。（

須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一

併繳納上訴審裁判費。　

中　　華　　民　　國　　114 　年　　6 　　月　　30　　日

　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林嘉賢