111年度重訴字第17號

原      告  台灣中油股份有限公司

法定代理人  方振仁  

訴訟代理人  周元培律師

            洪郁婷律師

被      告  李明星  

            黃文義  

            賴春榮  

            陳宗欣  

            鄭宏全  

            鄭家蓁即鄭培晏

            鄭嘉梓  

            鄭常美  

            鄭淑玲  

            鄭家姍  

            胡月瓊  

            胡瑛娥  

            胡鳳祝  

            胡協虹  

            王崇彬  

被      告  李開祥  

上  一  人

訴訟代理人  李國豪  

被      告  李榮蘭  

            蘇金英  

            陳美珠  

            陳禹任  

            陳禹廷  

            張國榮  

            林黃琦惠

            林廷宇  

            林俊宏  

            陳昆興  

上  一  人

訴訟代理人  徐曉華律師

被      告  謝文章  

            李銘煒  

            林漢華  

            蔡榮星  

            莊喬欐  

            張鐘紹娟

            盧振源  

            陳慧明  

            蔣政達  

            蔣惠如  

            蔣金璉  

            袁學文  

            李建中  

            楊烱星  

            楊烱昱  

            李經冕  

            丁美菁  

            陳志誠  

            鐘思安  

            賴麗心  

            李昭廷  

            陳秀菊  

            曹涴淇  

            石順榮  

            孫中成  

上  一  人

訴訟代理人  余憶娥  

被      告  胡志祥  

            胡宏祥  

            胡呈祥  

            胡金玲  

            王明義  

            王睿丞  

            朱正偉  

            張鴻生  

            藍源旭  

            龍光明  

            龍薇芝  

            龍臻   

            龍益心  

            鄭淑如  

            周美香  

            周美英  

            翁振榕  

            張泰   

            黃宜炫  

            林耿弘  

            林財正  

            李高松  

            李高源  

            洪李秀芳

            李建男  

            梁玉林  

            梁志成  

            陳怡丹  

            陳癸云  

            葉冠麟  

            謝松恒  

            馮樹椿  

            馮棣華  

            馮寶元  

            潘瑞宏  

上被告共同

訴訟代理人  陳樹村律師

            曾浩銓律師

被      告  李開眞  

上  一  人

訴訟代理人  蕭美霞  

被      告  陸李榮英

            徐嘉志  

            徐嘉宏  

            陳展志  

            陳淑華  

            陳幸寶  

            陳幸雪  

            李文仁  

            李文義  

            李文禮  

            王鴻武  

            林漢銘  

            林秋蓮  

            林淑芬  

            蔣顏秀  

            丁姬伶  

            丁婉麗  

            賴麗珍  

            賴樹德  

            賴明德   

　　　　　　王建國   

            謝淑眞  

            廖宗信  

            李景星  

            李清良  

            李鴻基  

            蘇寶田  

            蘇靖蘭  

            蘇韋澤  

            蘇永明  

            李淑妃律師即鄧宏譚之遺產管理人              潘瑞娟   

上列當事人間請求調整租金等事件，本院於民國115年1月14日言詞辯論終結，判決如下：

被告分別承租原告所有如附表一「承租土地地號」欄、「占有使用土地面積」欄所示土地，年租金自民國110年1月1日起分別調整為如附表一「本院認定調整後之年租金」欄所示金額。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔13分之10，餘由原告負擔。

一、本件被告李顯成於訴訟繫屬中之民國112年6月16日死亡，其繼承人為李蘇照美、李文仁、李文義、李文禮，李蘇照美於112年9月5日死亡，李文仁、李文義、李文禮為其繼承人；被告謝文祥於110年9月23日死亡，其繼承人為謝松恒；陳王春滿於112年3月18日死亡，陳淑華、陳幸寶、陳展志、陳幸雪為其繼承人；被告徐潤山於111年4月27日死亡，徐嘉志、徐嘉宏為其繼承人；丁吉臻於109年12月14日死亡，李景星、李清良、李鴻基為其繼承人；龍建華於111年10月28日死亡，王建國為其繼承人；馮徐金梅於111年2月3日死亡，其繼承人為馮初枝、馮樹椿、馮棣華、馮寶元，馮初枝於111年11月21日死亡，馮樹椿、馮棣華、馮寶元為其繼承人；吳錦雲於111年2月25日死亡，潘瑞宏、潘瑞娟為其繼承人，原告為上開繼承人聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第168條及第175條規定相符，均應予准許。又本件被告李開眞、陸李榮英、陳展志、陳淑華、陳幸寶、陳幸雪、李文仁、李文義、李文禮、林漢銘、林秋蓮、林淑芬、蔣顏秀、丁姬伶、丁婉麗、賴麗珍、賴樹德、賴明德、王建國、謝淑眞、廖宗信、李景星、李清良、李鴻基、蘇寶田、蘇靖蘭、蘇韋澤、蘇永明、李淑妃律師即鄧宏譚之遺產管理人、潘瑞娟均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，先予敘明。

二、原告主張：被告均非原告現職或退休員工，就其等所有或共有如附表一「建物建號」欄所示建物，與原告所有如附表一「承租土地地號」欄所示之土地，有租賃契約存在，租賃面積如附表一「占有使用土地面積」欄所示，租約期限如附表一「租期別」欄所示，租金自民國85年1月1日起均為每年新臺幣（下同）696元。惟自85年起至原告起訴時止已逾24年，系爭土地價值已大幅飛漲，遠高於上開租金，且原告按5.5％稅率負擔系爭土地地價稅，每年需負擔系爭土地地價稅總額高達約6,000萬元，原告對被告等所收取租金遠低於原告就系爭土地所繳納之地價稅，被告均非原告之員工或退休員工，已無因照顧原告之員工或退休原告而給予優惠租金之必要。因系爭土地價值高漲、原告負擔系爭土地地價稅增加及無照顧被告必要等情事變更，原告乃於107年間通知被告等自107年l月1日調漲系爭土地租金，惟被告等卻未按調整後租金為繳納。為此，原告就不定期租賃部分爰依民法第442條前段、第227條之2第1項規定，及就定期租賃部分爰依系爭定期租賃契約第2條後段約定，請求調整租金如附表一「調整後年租金」欄所示，並請求被告給付107年至109年租金如附表二「107至109年應給付租金」欄所示等情，並聲明：㈠被告分別承租原告所有如附表一「承租土地地號」欄、「占有使用土地面積」欄所示土地，年租金自107年1月1日起分別調整為如附表一「調整後年租金」欄所示金額。㈡被告應分別依附表二「給付內容」欄所示內容對原告為給付，及自111年6月24日民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

三、被告則以：

　㈠原告因配合興建國民住宅之政策，而以名義上為勞工住宅，實際上係依國民住宅條例規定興建本件建物，被告王鴻武之父王竹林申請貸款所買受之標的應包含土地，則王竹林繳付貸款完畢後，原告應將土地過戶予王竹林，惟原告除拒絕外另以未簽署則不能升遷為由，要求王竹林簽立勞工住宅貸款租地合約，王竹林拒絕簽署後，原告竟能提出有王竹林簽名之合約，則本件應有偽造文書之情形，王竹林及繼承其財產之被告王鴻武，與原告間應無租賃關係存在，原告請求調整租金，於法無據。

　㈡原告所主張被告陳慧明、徐嘉志之租賃面積，其地下有公用管線、化糞池等設施，該部分之面積應予剔除，不得計入租賃面積。

　㈢調整租金應以不定期租賃契約為前提，惟依兩造間租賃契約內容，應屬定「永久」為期限之定期租賃契約，則原告請求調整租金，於法無據。

　㈣原告原可申請依國民住宅之地價稅率課徵地價稅，此將大幅降低原告應繳納之地價稅，惟原告捨此不由，竟請求調整租金，應無情事變更之情形。又鑑定報告以「素地」鑑定本件土地之租金市價，惟本件土地上均有被告之建物，且被告居住使用建物，均受原告之內部規定限制，其鑑定結果應有違誤而不可採。

　㈤被告未曾接獲原告通知調整租金，原告請求被告給付自107年1月1日至109年12月31日之租金，於法無據。

　㈥被告謝淑眞係因訴外人陳文勝積欠其債務，經拍定取得坐落高雄市○○區○○段0000○號建物（以下關於本件建物，均僅以某某建號建物稱之），惟實際上0000建號建物仍由陳文勝居住使用，被告謝淑眞並未使用，自無由被告謝淑眞替債務人陳文勝給付高於第二類別之租金之理。

　㈦被告陳美珠、孫中成均係繼承原告之員工陳献肇、孫丕珍而取得本件建物，惟係因原告訛稱所簽立定期租賃契約之承租條件與不定期租賃契約均相同，因此遭騙而簽立定期租賃契約，仍應享有與原告員工相同之優惠租金待遇，不應調漲租金。

　㈧並聲明：原告之訴駁回。

四、本院之判斷：

　㈠原告為如附表一「承租土地地號」欄所示土地所有權人，被告為如附表一「建物建號」欄所示所有人或共有人，兩造（除被告王鴻武、謝淑眞外）間就「承租土地地號」欄所示土地有租賃關係存在，除被告陳慧明、徐嘉志外，被告所租賃或占有使用面積如附表一「佔有使用土地面積」欄所示，租金則自85年1月1日起均為每年696元等情，為兩造所不爭執，並有土地、建物登記謄本在卷可稽（見本院卷㈢第231-313頁、卷㈤第234-350），復經本院會同高雄市政府地政局楠梓地政事務所測繪人員到場勘驗，製有勘驗筆錄、照片、地籍圖資網路便民服務系統及複丈成果圖在卷可憑（見本院卷㈣第459-481、521-529頁），堪信為實在。

　㈡被告王鴻武雖否認與原告間有租賃關係存在，並辯稱王竹林所買受標的包含土地等語，惟被告王鴻武提出書狀記載略以：本人107年度「租金」已依臺灣高雄地方法院89年度簡上字第116號之判決結果繳納。108、109、110年度之租金因中油拒收，已依法提存等語（見本院卷㈡第137頁），該書狀所檢附之提存書亦記載略以：因原承租人王竹林去世而由提存人繼承，向受取權人（即原告）承租○○區○○段○○○段0000地號之土地（按重測後為同區○○段000地號土地），並於其上興建門牌號碼高雄市○○區○○○路○○巷00號之建物，依民法第326條辦理提存，租金1年696元，2年共計1,392元等語（見本院卷㈡第147頁），均係以王竹林與原告間有租賃關係存在，王竹林死亡後，由被告王鴻武繼承該租賃關係為前提，則被告王鴻武辯稱其與原告間無租賃關係存在，於法無據。又依被告王鴻武提出之興建國民住宅貸款借據，其上記載住宅類別為「勞工住宅」，其目的係為興建自用住宅而借款，內容並無提及關於土地部分（見本院卷㈣第115、116頁），此外，被告王鴻武並未提出其他證據證明其父王竹林確有向原告買受000地號土地之事實，則被告王鴻武此部分之抗辯，為無可採。

　㈢被告陳美珠、孫中成雖稱係遭訛騙而與原告簽訂定期租賃契約，惟被告陳美珠、孫中成就其等抗辯之事實並未提出證據加以證明，自難逕信。

　㈣被告陳慧明、徐嘉志辯稱原告主張其等承租之面積，其地下有公用管線、化糞池等，其面積應予剔除等語，惟被告陳慧明、徐嘉志向原告承租土地係做為住宅基地使用，且均有圍籬圈圍該部分（見本院卷㈣第465、466頁、卷㈤第212-217頁），被告陳慧明、徐嘉志得用以排除他人管領而占有使用，縱使有其等所主張之地下管線、化糞池存在，應不影響其等就所承租基地之使用，則被告陳慧明、徐嘉志此部分之抗辯，亦無可採。

　㈤按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條定有明文。經查：

　⒈被告辯稱原告與被告間租賃契約，應屬定有永久期限之租賃契約，依民法第442條但書規定，應不得調整租金等語，並以勞工住宅貸款租地合約所載內容為據。惟查，原告所提出租賃契約之書面即「勞工住宅貸款租地合約」（下稱系爭租賃契約書，見本院卷㈢第409-532頁）係記載略以：原告為解決本廠工員（承租人姓名）永久居住問題，經代保證向臺灣省政府貸款，並為墊付配合基金，按照規定圖樣在高雄市楠梓區宏毅里原告基地上建築勞工住戶一戶，特議訂貸款租地合約如後：……等語，則被告所謂「永久居住」，僅為上開租賃契約之緣由，與契約當事人約定之內容即記載於「特議訂貸款租地合約如後」後方之約定內容有別，至多在解釋契約探求當事人真意時，應參考該部分之內容，難認系爭租賃契約書因上開「永久居住」之記載，而為定永久期限之租賃契約。又依系爭租賃契約書之約定內容，並未記載關於租賃期限之約定，則原告主張系爭租賃契約書為未定期限之租賃契約，應屬可採，被告此部分之抗辯，則無可採。

　⒉關於原告所有如附表一「承租土地地號」欄所示土地之價值，經本院囑託冠信不動產估價師聯合事務所鑑定結果（下稱系爭鑑定結果），各筆土地土地單價自85年間之每平方公尺35,700元至40,200元不等，於107年間為54,100元至60,900元不等，於110年間則為66,500元至74,800元不等；各筆土地租金單價自85年間每平方公尺33元至37元，於107年間為87元至89元，於110年間則為117元至131元等情，有估價報告書在卷可稽，本院審酌該估價報告書係由與兩造無利害關係之專業不動產估價師，對上開土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析後，以租賃實力比較法及成本法評估，並就本件租約使用上限制及管理規定對租金造成之影響，予以調整而鑑定上開土地之價格及租金額，應屬信實可靠，從而，原告所有如附表一「承租土地地號」欄所示土地，自85年至110年間其價格均有顯著提昇，租金額漲幅則至少2.5倍以上，堪認各該土地之價值有顯著提昇，則原告請求調整租金，於法即屬有據。

　⒊關於調整租金之數額，原告主張依申報地價年息10%為基準，原告與各被告之租金應調整為如附表一「調整後年租金」欄所示，本院審酌鑑定報告已參酌被告所有或共有房屋之使用目的，並比較該區域房地租賃情形（見鑑定報告書第137-138頁），其所鑑定之租金行情，應屬可信，原告所有各該土地於110年間租金額已如鑑定報告所載，均遠高於以申報地價年息10％計算之金額，則原告主張以申報地價年息10％計算租金，應屬可採。又原告另主張關於被告謝淑眞部分，應按每月每平方公尺1,070元計算租金等語，惟被告謝淑眞係拍賣取得0000建號建物應有部分，而與被告陳美珠共有該建物，依民法第425條規定，陳美珠、陳文慶與原告簽訂之租賃契約（見本院卷㈢第367-379頁），對被告謝淑眞應繼續存在，則依該租賃契約第2條約定，應依與不定期租賃契約之相同幅度調整租金，則原告主張應以高於申報地價年息10％計算其租金，應無可採，爰以申報地價年息10％計算原告與被告謝淑眞間租賃契約之調整後租金。

　⒋被告雖抗辯系爭鑑定結果係以與現況不符之素地而為鑑定，且未考量被告使用建物所受限制，系爭鑑定結果應不可採等語並提出勞工住宅管理要點為證（見本院卷㈣第313-351頁），惟原告已否認被告使用建物受原告所定管理要點之限制，被告亦主張該管理要點對被告不生效力（見本院卷㈣第181頁），自難認被告使用建物受管理要點之限制。又原告所出租土地係供被告所有建物做為基地使用，則地上建物既為被告所有，而不在原告出租之標的範圍內，則被告所承租之土地，本為「素地」，並無與現況不符之情形，則被告此部分之抗辯，為無可採。

　⒍被告雖抗辯原告可申請國民住宅所使用之地價稅率，大幅降低成本，而無調整租金之必要等語，惟民法第422條所定調整租金之要件，僅有不動產價值昇降而已，而所謂不動產價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言，至於出租人持有土地之成本，或承租人使用土地之利益，均在所不問，則被告此部分之抗辯，亦無可採。

　⒎按請求調整租金之訴，如起訴前之租金未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決得自出租人為調整租金之意思表示起算，故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，僅得請求自起訴時調整（最高法院84年度台上字第2736 號判決意旨參照）。經查，原告雖主張其於起訴前已通知被告調漲租金，惟原告自承無法提出相關證明（見本院卷㈡第118頁），依上開說明，原告僅得請求自109年11月17日起訴時（見補字卷㈠第95頁起訴狀上本院收文章）調整。又原告自承兩造間租賃契約係一年繳納一次，且於年底繳納當年度租金之事實，則被告於起訴後之109年12月31日前繳納當年度租金，即已履行其給付當年度租金之義務，不應因原告請求調整租金而增加其應給付之租金，從而，原告請求調整之租金應自次期即110年1月1日起調整，則原告請求被告依附表二「給付內容」欄給付租金，於法即屬無據。

　⒏本件被告李文仁於114年7月28日以分割繼承為原因登記為0000建號建物所有權人，被告陳禹任於113年6月14日以贈與為原因登記為000建號建物所有權人，被告陳展志於112年7月17日以分割繼承為原因登記為0000建號建物所有權人，被告徐嘉志於111年6月7日因分割繼承為原因登記為0000建號建物所有權人，被告潘瑞宏於111年5月23日以分割繼承為原因登記為000建號建物所有權人（見本院卷㈤第256、262、272、282、346頁），則上開調整租金之效力自上開被告登記為所有權人起，對上開建物之其他共有人或公同共有人即不生效力。

　㈥依上所述，本件原告請求調整租金，為有理由，爰將兩造間租賃契約之租金自110年1月1日起調整如如附表一「本院認定調整後之年租金」所示金額。

五、綜上所述，本件原告依民法第442條規定，請求調整兩造間租賃契約之租金如附表一「本院認定調整後之年租金」欄所示金額，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

六、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第7條。

中　　華　　民　　國　　115 　年　　2 　　月　　11　　日

　　　　　　　　　民事第二庭　法　官  林昶燁

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如

委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

　　　　　　　　　　　　　　　書記官　翁志瑋

附表一：（土地、建物均坐落高雄市楠梓區）

備註1：身份類別1為「原告員工或退休員工之繼承人或自原告員工或退休員工受贈之配偶或直系親屬」，身份類別2為「非依原告規定取得建物所有權者」。

附表二：