臺灣橋頭地方法院民事判決
114年度簡字第5號
原 告 參好生技寵物有限公司
法定代理人 李月秀
訴訟代理人 包喬凡律師
被 告 張海燕
訴訟代理人 黃君介律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國115年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣6萬3,000元，及自民國113年12月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔1000分之45，餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣6萬3,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造於民國113年6月5日簽定房屋租賃契約書（下稱系爭租約），原告向被告承租門牌號碼高雄市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋），約定租期自113年6月5日起至119年7月17日止，自113年6月5日起至113年7月17日為原告裝潢期間，被告不計收租金，另自113年7月18日起每月租金為臺幣（下同）3萬8,000元，並自116年7月18日及118年7月18日起各調整月租金為4萬元及4萬2,000元，原告於簽約時交付被告保證金7萬6,000元（下稱系爭租約）。
㈡又原告承租系爭房屋係為供工廠營業使用，簽約後即進行工廠設立登記及室內裝潢作業，然被告及其配偶竟不斷以各式理由挑剔、干擾原告之裝修作業，且多次辱罵、威嚇原告及員工，甚至以：⑴原告於裝潢期間將系爭房屋作為居住使用，違反系爭租約第6條約定；⑵未經被告同意，而在石板地磚鑿孔，違反系爭租約第8條約定等不實事由，於113年6月26日以存證信函通知原告終止租約，前經原告溝通無果，在不堪其擾之下，遂於113年7月14日將系爭房屋交還被告，兩造租賃關係已於當日終止。因被告以上開事由終止租約並不合法，爰依系爭租約第4條第1項、第10條、第18條第4項等約定，請求被告返還保證金7萬6,000元，及其提前終止租約應賠償原告相當於兩個月租金額之違約金7萬6,000元，暨因可歸責於被告之事由，致無法完成工廠登記，應賠償原告之50萬元。此外，原告於裝潢期間在系爭房屋施作貨梯維修改線工程、庫板隔間工程、安裝分離式冷氣及電力工程，共計支出25萬9,430元，且因系爭租約遭被告終止，工廠無法如期營運，致受有營業利益之損害48萬元，另依民法債務不履行之規定，請求被告賠償此部分損害，以上合計為139萬1,430元。
㈢並聲明：被告應給付原告139萬1,430元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告答辯：
㈠依系爭租約第6條約定，系爭房屋僅供工廠營業使用，不得作為居住使用，另依第8條約定，原告如擬在房屋上為裝設或加工，應事先徵得被告同意，且不可損害房屋結構及影響其安全，並應於交還房屋時負責回復原狀；原告如有違反第6條、第8條約定，被告得終止租約，如有損害，原告並應負賠償責任，亦為系爭租約第14條所明定。然原告於裝潢期間在屋內放置床墊、洗衣機、瓦斯桶等日常生活用品，將系爭房屋作為居住使用，已違反第6條約定之用途；且其未經被告同意，逕自在石板地磚鑿孔，致受損害，亦違反第8條約定，被告以原告違反系爭租約第6條及第8條之事由，於113年6月26日以存證信函通知原告終止租約，應屬有據。
㈡是系爭租約係因可歸責於原告之事由，而提前終止，原告依系爭租約第4條第1項、第10條、第18條第4項，或依民法債務不履行之規定，請求被告返還保證金、給付違約金及營業利益損害，均屬無據。此外，原告於裝潢期間在系爭房屋施作貨梯維修改線工程、庫板隔間工程、安裝分離式冷氣及電力工程，因而在牆面及石板地磚打釘殘留孔痕，然其未於交還房屋時回復原狀，牆面及石板地磚回復原狀所需費用共計18萬3,000元（含石板地磚修補清潔費10萬5,000元及牆面修補油漆費7萬8,000），故原告之請求如有理由，被告併以此部分金額行使抵銷權。
㈢並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，請准供擔保得免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（見簡卷第72-73、145頁）
㈠兩造於113年6月5日簽定房屋租賃契約書，原告向被告承租系爭房屋（使用執照為工業區建物、乙種工業廠房），約定租期自113年6月5日起至119年7月17日止，自113年6月5日起至113年7月17日為原告裝潢期間，被告不計收租金，另自113年7月18日起每月租金為3萬8,000元，並自116年7月18日及118年7月18日起各調整月租金為4萬元及4萬2,000元，原告於簽約時交付被告保證金7萬6,000元。
㈡系爭租約第6條約定，系爭房屋係供合法工廠之營業使用。
㈢系爭租約第8條約定，原告如擬在系爭房屋上裝設或加工，
應事先徵得被告同意，並應由原告自行負擔費用及管理維護
之責，且不可損害房屋結構及影響其安全，並於交還房屋時
應負責回復原狀。
㈣系爭租約第14條約定，原告違反系爭租約第6條或第8條約定
，而為使用者，被告得終止租約，如有損害，被告並應負
負賠償責任。
㈤系爭租約第18條第4項約定，原告得於系爭房屋之一樓辦理營業登記及工廠登記，被告應協助原告辦理，並提供相關文件予原告。如因建物或可歸責於被告之事由，致無法辦理前開登記，被告應於一年內處理完成，若確定無法辦理前開登記，雙方得終止租約，被告並應賠償原告50萬元。
㈥原告之負責人及員工於裝潢期間夜間留宿在系爭房屋。
㈦原告於裝潢期間在系爭房屋施作貨梯維修改線工程、庫板隔間工程、安裝分離式冷氣及電力工程，因而在牆面及石板地磚打釘殘留孔痕（如簡卷第89-95頁被證7照片所示）。
㈧被告前以：⑴原告於裝潢期間將系爭房屋作為居住使用，違反系爭租約第6條約定；⑵未經被告同意，而在石板地磚鑿孔，違反系爭租約第8條約定等事由，於113年6月26日以郵局存證信函通知原告終止租約，並經原告於翌日（27日）收受該函。
㈨原告於113年7月14日將系爭房屋交還被告。
四、兩造爭執事項：
㈠被告以：⑴原告於裝潢期間將系爭房屋作為居住使用，違反系爭租約第6條約定；及⑵未經被告同意，而在石板地磚鑿孔，違反系爭租約第8條約定之事由，提前終止系爭租約，
是否合法？
㈡原告之下列請求有無理由？
1.原告主張：被告以上開事由終止租約不合法，依系爭租約第10條，請求被告賠償相當於兩個月租金額之違約金76,000元？
2.原告主張：系爭租約因可歸責於被告之事由，致無法辦理工廠登記，依系爭租約第18條第4項，請求被告賠償50萬元？
3.原告主張：系爭租約已終止，依系爭租約第4條第1項，請求被告返還保證金7萬6,000元？
4.原告依民法債務不履行之規定，請求被告賠償所受損害25萬9,430元（裝潢期間所支出費用），及所失利益48萬元（營業利益）？
㈢原告之請求如有理由，被告抗辯原告應賠償系爭房屋回復原
狀費用18萬3,000元，並行使抵銷權，有無理由？
五、法院之判斷：
㈠被告依系爭租約第6條約定終止系爭租約，應為合法：
1.按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約，民法第438條定有明文。
2.查系爭租約第6條約定，系爭房屋係供原告營業使用，不得作為居住使用，而原告之負責人及員工於裝潢期間留宿在系爭房屋，此據兩造不爭執事項㈡、㈥可明，參酌原告在屋內放置床墊、盥洗用品、洗衣機、瓦斯爐、瓦斯桶等生活用品，亦有此部分照片可稽（見審訴卷第89-93頁、簡卷第81、83頁），已將系爭房屋作為居住使用，應已逾越營業用益之約定，且經被告阻止而仍繼續為之，是被告以原告違反系爭租約第6條之約定，依系爭租約第14條終止租約（見兩造不爭執事項㈧），應屬合法有據，原告陳稱僅提供員工休息使用之情詞，並無可採。
3.至原告於裝潢期間在系爭房屋施作貨梯維修改線工程、庫板隔間工程、安裝分離式冷氣及電力工程，因而在牆面及石板地磚打釘殘留孔痕（見兩造不爭執事項㈦），乃為營業所需之施工，且未達損害系爭房屋之結構，或影響其安全之程度，應屬合理用益範圍，被告以原告另違反系爭租約第8條之約定，終止系爭租約，此部分尚難認合法。
㈡原告之請求有無理由？
1.查系爭租約第10條約定，本契約於期限屆滿前，得終止租約，但應於三個月前通知對方。如租期未滿三年，應賠償他方相當兩個月租金額之違約金。如租期三年以上未滿五年，應賠償他方相當一個月租金額之違約金。如租期滿五年以上，則無庸賠償。此係指出租人或承租人任何一方得提前終止租約，但應賠償他方違約金之約定，如係因可歸責出租人或承租人任何一方之事由，經他方提前終止租約，則無此約定之適用。承前所述，系爭租約因原告違反用益約定，而經被告提前終止租約，乃係可歸責於原告之事由，原告自不得依第10條請求被告賠償違約金，其另依民法債務不履行之規定，請求被告賠償所受損害及所失利益，均屬無據。
2.又系爭租約第18條第4項約定，乙方（原告）得於租賃物之一樓辦理營業登記及工廠登記，而甲方（被告）應協助乙方辦理，並應提供相關文件予乙方。如因建物或可歸責於甲方之事由至無法辦理前開登記，則甲方應於一年内處理完成，若確定無法辦理前開登記，則雙方得終止本契約，甲方並應賠償乙方50萬元，且此期間之租金減半計收。查系爭房屋之使用執照為工業區建物及乙種工業廠房（見兩造不爭執事項㈠），可供辦理營業登記及工廠登記，原告並未舉證被告有何違反此部分約定之事由，且其於裝潢期間即因違反用益約定，而經被告終止租約，原告尚未完成營業準備，自無從辦理營業登記，此係可歸責於原告之事由，自不得依上開約定請求被告賠償，是其此部分請求，亦屬無據。
3.再按押租金契約，乃承租人擔保租賃契約所生債務履行為目的，移轉押租金所有權與出租人，並於租賃關係消滅後，承租人履行租賃債務完畢，出租人始負返還之責。租賃關係消滅後，倘承租人尚有欠租及其他租賃債務未履行，其所交付之押租金，不論當事人意思表示為何，或出租人行使與否，發生當然抵充（法定抵充）效力（最高法院104年度台上字第1569號號裁判要旨參照）。經查，原告簽約時交付被告保證金7萬6,000元，其於裝潢期間因違反系爭租約第6條之用益約定，經被告以113年6月26日存證信函通知終止租約，並經原告於翌日（27日）收受該函，系爭租約應於113年6月27日終止，且原告已於113年7月14日將系爭房屋交還被告等情，此據兩造不爭執事項㈠、㈧、㈨可資認定，系爭租約既已終止，則原告請求被告返還保證金，應屬有據。
4.另依系爭租約第8條約定，原告在系爭房屋上之裝設或加工，應於交還房屋時負責回復原狀，則其於裝潢期間在系爭房屋施作貨梯維修改線工程、庫板隔間工程、安裝分離式冷氣及電力工程，因而在牆面及石板地磚打釘殘留孔痕（如簡卷第89-95頁被證7照片所示），應負回復原狀之責任。然其於交還系爭房屋時，並未將裝潢所殘留在牆面及石板地磚上之孔痕回復原狀，復據兩造不爭執事項㈦可明，是被告就此部分回復原狀所需費用，與原告之保證金行使抵銷權，亦屬有據。
5.然被告陳稱上開牆面及石板地磚殘留孔痕回復原狀所需費用共計18萬3,000元乙節，固據提出鴻恒工程有限公司工程估價單影本（石板地磚坑洞修補及清潔費用10萬5,000元，見審訴卷第101頁，此部分尚未施作），暨金萬象企業有限公司估價單及收據影本（全屋牆面1-2樓修補油漆費用7萬8,000元，見審訴卷第101頁及簡卷第97頁，此部分已施作）。然茲據證人魏百鴻（即鴻恒工程有限公司負責人）證述：當時沒有算地面石板磚需要修補坑洞約有幾處，是業主叫我們修補1樓地面坑洞及全部地面清潔，估價總費用10萬元，地面坑洞修補占四成，清潔工程款占六成，我無法判斷地面孔洞及污漬新舊，只能就現有孔洞去修復等語（見簡卷第142-145頁），尚無從證明此部分估價費用，即為原告應負擔之必要費用。
6.反觀證人吳德仁證述：我從事室內油漆工程10年以上，原告於113年7月12日有找我到系爭房屋現場勘查估價，當時屋內牆壁有些釘孔或鑽孔局部凹洞，當時有清查需要修補的數量不超過10個，我估價批土填孔再上漆做局部處理即可，所需費用1萬元，我當時表示1週後才能去施工，但原告急著要施工，我沒有辦法配合，就沒有去施作等語（見簡卷第213-218頁），並出具證明書可參（見簡卷第173頁）；另依證人洪坤生證述：我做磁磚工程約30年，113年7月12日有到系爭房屋現場勘查估價，裝潢前也有去過1次，裝潢拆除後，原告請我去填補地磚的鑽孔，孔洞不大，用填縫劑填補磨平即可，費用3,000元，原告剛開始承租後也有請我去看過，問我地板的污漬要如何處理，原先地板污漬更黑，還沒有開始裝潢前，我們有用清潔劑清洗過等語（見簡卷第219-224頁），均可證明原告裝潢所殘留在牆面及石板地磚之孔洞，僅為局部缺損，局部修補即可回復，且地面污漬新舊不一，部分應為出租前所既有，並非全然為原告裝潢所殘留。
7.審酌上開證人所述，原告裝潢所殘留在牆面及石板地磚之孔洞僅為局部缺損，局部修補即可回復，並未達至需全屋牆面粉刷油漆之必要，參酌石板地磚孔洞尚未修復前，被告即將系爭房屋另行出租，顯示此部分缺損亦不影響其之使用收益，至地面污漬新舊不一，原告自113年6月5日開始承租，至翌月14日交還房屋，裝潢期間僅短暫月餘，亦難謂其應就全部地面新舊污漬負清潔之責，認原告應負擔回復原狀所需費用，應以證人吳德仁及洪坤生所述之金額為可採，是被告得以抵充保證金之回復原狀必要費用，應為1萬3,000元即為已足。從而，原告請求被告返還之保證金7萬6,000元，扣除其應負擔回復原狀費用1萬3,000元後，得再請求被告返還之金額應為6萬3,000元。
㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，復分據民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條所規定。是原告就其得請求被告給付之上開金額，併請求被告應自起訴狀繕本送達翌日即113年12月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，亦應准許。
六、綜上所述，原告請求被告給付6萬3,000元，及自113年12月17日起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
七、本判決原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，法院應依職權宣告假執行；另依同法第392條第2項規定，酌定被告得免為假執行之擔保金額。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上結論，原告之訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 6 月 12 日
民事第一庭 法 官 陳淑卿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 12 日
書記官 蔣禪嬣