臺灣嘉義地方法院民事判決
113年度訴字第266號
原 告 喬旺企業有限公司
法定代理人 翁偉倫
訴訟代理人 王百治律師
被 告 黃水森
訴訟代理人 林春發律師
上列當事人間給付違約金事件，本院於民國113年7月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣504,800元，及自民國113年5月17日起至清償日，按年息百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔10分之7，餘由原告負擔。
四、本判決第一項原告勝訴部分，於原告以新臺幣168,267元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣504,800元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第一項為：「被告應給付原告新臺幣(下同)832,800元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」（見本院卷第7頁）。嗣原告於本院審理中將本金部分變更為757,200元（見本院卷第140頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告於民國112年9月8日與原告簽訂專任委託銷售契約書(下稱委託銷售契約書），約定將其與配偶陳莉莉共有之嘉義市○區○○段○○○段000○0○000○00○000○00地號土地及其上門牌號碼嘉義市○區○○街00巷00號房屋（下稱系爭房地）委託原告銷售，委託銷售期間自112年9月21日起至113年3月31日止，約定以1388萬元為刊登網路之銷售價格，並同時簽訂委託銷售契約內容變更同意書（下稱變更同意書），約定委託銷售底價為1262萬元，即以1262萬元為實際之委託銷售價格。嗣原告於000年0月間覓得買方蔡佳峻願以1280萬元購買系爭房地，蔡佳峻並於113年2月17日與原告簽立確認書、買賣議價委託書。惟經原告多次催請被告出面簽認議價委託書等文件，被告均置之不理。依委託銷售契約書第6條第9項、第10條約定，視為原告已完成仲介之義務，而得請求被告給付違約金。爰依委託銷售契約書及變更同意書之約定，請求被告給付委託銷售總價1262萬元之6%計算之違約金，即757,200元（計算式：1262萬元×6%=757,200元)。並聲明：㈠被告應給付原告757,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告委託原告銷售之價格為1388萬元，並非1262萬元。被告會在同一天簽立委託銷售契約書、變更同意書，係因原告之仲介呂佳津稱專任契約一定要簽兩份，要有一個最底價格，才有辦法跟買方收取斡旋金，坐下來討論，再由被告來決定賣不賣。變更同意書所記載之1262萬元是呂佳津提供的，呂佳津稱只有到1262萬元這個價位以上，才會通知被告有潛在客戶要買，再由被告考慮是否出面與買家議價，及討論出售相關細節，被告有最後決定權決定是否出賣，並非買方出價達1262萬元，被告即非賣不可。
㈡次由「底價」之文義解釋，通常係指賣方所能接受之最低之價，始稱「底」價，殊難自文字上理解為「委託銷售價格」。而變更同意書既已明文記載「底價」，刻意區別與「委託銷售價格」之不同，要難認被告之真意係將委託銷售價格變更為1262萬元，否則直接於委託銷售契約書上填載委託銷售價格為1262萬元即可，何須同時簽立變更同意書。
㈢又委託銷售契約書為住商不動產公司所印製，供旗下加盟業者與不特定多數消費者締約之用，為單方面預先訂定內容之定型化契約。而委託銷售契約書第10條違約之處罰，僅規定委託人違約之處罰，卻無任何受託人違約之處罰，違反平等互惠原則。再者，委託人僅居間報告訂約之機會，在實際上未成立買賣契約之情況下，竟約定「視為」受託人已完成仲介之義務，顯與民法第565條、568條之立法意旨有違，該委託銷售契約書第10條違約處罰條款應屬無效。此外被告與蔡佳峻既未成立買賣契約，原告未完成居間事務，自不得請求被告給付服務報酬。況蔡佳峻之出價亦未達委託銷售價格1388萬元，致無法完成簽約，自不可歸責於被告。
㈣退步言，若法院認原告仍得請求被告給付違約金，則請審酌被告如以1280萬元簽約，依照委託銷售契約書第5條第1項約定，服務報酬為實際成交價之4%，即512,000元(計算式：1280萬元×4%=512,000元)。反觀原告係以委託銷售底價1262萬元之6%計算違約金，為757,200元。又原告原本預期成交之服務報酬僅30萬元。綜合比較之下，原告請求之金額757,200元極度不合理，爰依民法第252條規定請求酌減違約金。
㈤並答辯聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠被告係以底價1262萬元，委託原告銷售系爭房地，該底價即為實際委託銷售價格：
1.查兩造簽訂之專任委託銷售契約書第2條委託銷售價格約定：「委託人願意出售之土地、建築改良物，合計1388萬元」；而兩造同時簽訂之委託銷售契約內容變更同意書則載明：「茲因實際考慮與必要，雙方一致同意修正原委託契約書事項如下：一、委託銷售底價為1262萬元，底價至委託銷售價格間，受託人均可依市場狀況廣告銷售。…三、其他變更內容：委託銷售底價1262萬元，服務費30萬元，代書費及履保費買賣雙方各半，土地增值稅賣方負擔，如有欠國家稅費賣方負擔。」，此觀委託銷售契約書及變更同意書自明（見本院卷第15、21頁）。依此，兩造於簽約時定有二個銷售價格，一為委託銷售價格，一為委託銷售底價，至堪認定。參以變更同意書業已明確記載：「底價至委託銷售價格間，受託人均可依市場狀況廣告銷售」，足見底價1262萬元以上原告均可銷售，底價1262萬元乃被告同意出售之最低價格。是原告主張底價1262萬元為被告實際上之委託銷售價格，足可採信。
2.次依證人即與被告簽訂委託銷售契約書及變更同意書之仲介呂佳津證稱：我是住商嘉義忠孝店的店長，受僱於喬旺企業有限公司（下稱喬旺公司），系爭房地是我仲介的，是被告找我說有間房子要賣，被告委託的價格是1262萬元，1388萬元是網路的廣告價，刊登在網路的價格，是被告說底價1262萬元，網路價1388萬元，我們是依照被告說的去擬定。喬旺公司的作業習慣，都會簽訂兩份契約書，一份是專任委託銷售契約書，一份是變更委託銷售內容同意書，以往我們都是這麼做，一個是網路的開價，一個是底價，因為仲介不能亂開價格，會有廣告不實的問題，所以才會有委託的底價，另一個就是網路開價。第一次我去被告家拜訪，解釋契約及討論開價、底價，當時價格已經有結論，是1262萬元，網路的開價是1388萬元，第二次被告到店裡，有重複確認價位，被告確定後，我們就開始擬定契約，網路開價1388萬元，委託出售的底價1262萬元，是被告主動跟我說的。變更同意書的服務費本來寫50萬元，被告說服務費能不能算30萬元，我說好，就改成30萬元。委託底價是被告提出的，價格是被告擬定的，委託銷售底價就是委託銷售的價格，於合約書有載明委託銷售底價就是委託銷售的價格，就是變更同意書的記載。根據這兩份契約書記載，只要買方出價有到達1262萬元，就可以成交，被告委託出賣的價格就是1262萬元等語（見本院卷第152至159頁）。審諸證人呂嘉津係與被告接洽委託銷售事宜之人，其就親自見聞之事實，於本院為證，並已以具結擔保證詞之真正，其證述非不可採信。況參以兩造既同時簽訂二個不同價格，可認證人呂佳津所述1388萬元為網路之開價，1262萬元為被告委託出賣之價格，堪可採信，否則兩造實無同時訂定二個不同價格之必要與理由。是被告抗辯呂佳津稱專任契約一定要簽兩份，要有一個最底價格，才有辦法跟買方收取斡旋金，坐下來討論，再由被告來決定賣不賣，只有到1262萬元這個價位以上，才會通知被告有潛在客戶要買，再由被告考慮是否出面與買家議價，及討論出售相關細節，被告有最後決定權決定是否出賣云云，難以憑採。
3.又「委託人（即被告）如有下列情形之一者，視為受託人（即原告）已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人委託銷售總價百分之6計算之違約金，並應全額一次付予受託人。…（二）違反本約第6條第9項之約定。」、「委託期間內，若受託人已覓得符合底價及相關條件之買方時，委託人應於通知後5日內，配合簽認要約書、議價委託書或買賣契約書等相關契約」，委託銷售契約書第10條第2項第1款、第6條第9項定有明文。查系爭房地被告既以底價1262萬元委託原告銷售，原告並於委託期間內之113年2月17日覓得買方蔡佳峻同意以1280萬元購買，蔡佳峻並簽署確認書及交付議價保證金20萬元，有確認書及買賣議價委託書在卷可參（見本院卷第25頁）。而原告以LINE及嘉義後湖郵局158號存證信函，通知被告於5日內，配合簽署議價委託書或買賣契約書一節，亦有LINE對話紀錄、文字檔及存證信函、掛號郵件收件回執在卷可憑（見本院卷第27至33、35至41、71頁）。是被告經通知仍未出面簽署買賣契約書等文件，自屬違反委託銷售契約書第6條第9項之約定，依第10條第2項第1款，被告應給付原告按委託銷售總價1262萬元之百分之6計算之違約金。
4.被告雖辯稱委託銷售契約書為定型化契約，該契約第10條違約之處罰，僅規定委託人違約之處罰，卻無受託人違約之處罰，違反平等互惠原則。又該契約在實際未成立買賣契約之情況下，約定視為受託人已完成仲介之義務，顯與民法第565條、568條之立法意旨有違，該契約第10條違約處罰條款為無效云云。惟查，委託銷售契約書第7條定有受託人之義務，及受託人應負損害賠償責任之約定，對於兩造均有義務之規範，自無顯失公平之情。又原告受託銷售房地，已支出相當之廣告費用及勞務成本，故於被告未依約出面與買方簽訂議價委託書或買賣契約時，約定被告應給付原告違約金，亦符合仲介實務及交易習慣，為社會觀念所能接受。是本於私法自治原則，應認委託銷售契約書第10條違約處罰之約定為有效。被告上開抗辯，難認有據。
㈡原告得請求被告給付之違約金，應酌減為504,800元：
1.按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。衡量違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。上開違約金酌減之規定，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院79年台上字第1915號、51年台上字第19號、70年度台上字第3796號判決意旨參照）。
2.查原告於被告委託銷售期間，已於113年2月17日覓得買方蔡佳峻同意以1280萬元購買系爭房地，有確認書及買賣議價委託書在卷可參（見本院卷第25頁），而本件雖因被告未配合出面與蔡佳峻簽訂買賣契約，致無法完成交易，依委託銷售契約書第10條第2項第1款之約定，被告仍應支付原告按委託銷售總價百分之6計算之違約金，已如前述。審諸原告得請求之違約金，核屬損害賠償總額預定性質之違約金，倘被告依約履行，原告可以獲得之服務報酬總計為買賣總價1280萬元之6%（含委託銷售契約書第5條第1項被告應支付之服務報酬4%，及確認書第2條蔡佳峻應支付之服務費用2%，見本院卷第15、25頁），為768,000元（計算式：1280萬元×6%＝768,000元），及被告之委託銷售期間自112年9月21日起至113年3月31日止（見本院卷第15頁），原告歷經5個月，始於113年2月17日覓得買家蔡佳峻，投入相當之廣告及人力成本。另考量原告雖受有無法取得居間報酬之損害，然原告此後無需再辦理買賣雙方簽訂買賣契約、交付文件、過戶、貸款等事宜，減省相當勞費。因認前揭違約金數額，按委託銷售總價1262萬元之6%計算，尚屬過高，應核減為按委託銷售總價1262萬元之4%計算，即504,800元（計算式：1262萬元×4%＝504,800元)，較為允當。
四、綜上所述，原告依委託銷售契約書第6條第9項、第10條第2項第1款之約定，請求被告給付違約金504,800元，及自起訴狀繕本送達之翌日即113年5月17日（見本院卷第65頁送達證書）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
五、原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保聲請准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 8 月 9 日
民事第三庭 法 官 黃佩韻
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 9 日
書記官 蘇春榕