110年度重訴字第220號

原      告  李紹榮 

            何予甯 

共      同

訴訟代理人  張名賢律師

            吳孟蓉律師

被      告  興富發建設股份有限公司

法定代理人  曹淵博 

訴訟代理人  吳玉豐律師

上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國113年7月2日言詞辯論終結，判決如下：

一、被告應依高雄市土木技師公會民國一百一十一年十二月六日高市土技字第一一一○六五八五號鑑定報告書附件八所示之修繕方式，將原告所有門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○○號三十八樓房屋修繕至無漏水狀態。

二、被告應給付原告新臺幣貳佰零壹萬肆仟陸佰參拾陸元，及自民國一百一十一年三月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

三、原告其餘之訴駁回。

四、訴訟費用由原告負擔百分之六十九，餘由被告負擔。

七、原告其餘假執行之聲請駁回。

一、原告主張：

  ㈠原告於民國109年7月3日與被告簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），以總價新臺幣（下同）45,080,000元，向被告購買坐落高雄市○○區○○段000地號土地及其上同段6673建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路000號38樓，下稱系爭房屋，並與前揭土地合稱系爭房地），與編號B1-542、543、544號車位（下合稱系爭車位），並於109年12月17日付訖系爭車位價金5,100,000元，及於110年10月26日付訖系爭房地價金39,980,000元。原告於109年8月27日至現場驗屋時，位於大樓頂樓之系爭房屋即因前日降雨而有7處漏水，多次反應後，被告雖承諾修繕後始交屋，但僅願針對漏水點修繕，拒絕將頂樓露台防水層全面重新施作。被告以局部打漏水針方式處理並宣稱修繕完畢，但拒絕原告試水確認，即於109年10月29日交屋。詎於110年6月5日適逢降雨，被告宣稱修繕完畢之上開7處漏水處再度漏水，且另出現4處漏水，被告就此仍僅願針對單點修繕，且要求原告應負擔部分費用。原告遂委請高雄市土木技師公會進行漏水鑑定，結果判定係系爭房屋上方露台防水功能失效導致滲漏水，且包含主臥室在内共有13處漏水，且因被告頂樓露台施工有諸多不完善處，造成漏水現象無法改善，迄至目前仍有漏水狀況。又於締結買賣契約時另簽立之協議書（下稱系爭協議書）僅就走廊面積部分特約，並未免除漏水之瑕疵擔保責任，況雙方另有交屋後漏水保固二年之特約，亦徵原告並無免除被告對系爭房屋漏水瑕疵擔保責任之意思表示。

  ㈡系爭房屋主打精華地段豪宅頂樓，若有漏水情事必致交易價格減損，且此種交易價格減損之狀態並不會在系爭房屋修繕漏水後即不存在。經不動產估價師辦理估價（下稱系爭估價報告）後，系爭房屋交易性貶值金額為2,014,636元。被告認縱有交易價值減損亦僅限於建物而不包含土地及停車位，惟建物與土地互有貢獻形成整體不動產之價值而互為連動，停車位亦會連動造成交易價值之減損，故若瑕疵問題僅存在於建物，瑕疵價值減損並不以建物價值為限。原告爰依民法第359條請求減少價金2,014,636元，且因價金若合法減少，買受人原受領之該部分給付其原有之法律上原因即不存在，原告並依民法第179條，請求被告返還不當得利。

　㈢原告因系爭房屋漏水狀況，自109年10月29日以毛胚屋交屋後根本無法進行裝潢作業，亦無法入住，因此受有無法使用系爭房屋之損害。依據系爭估價報告所載，系爭房屋每月租金為126,813元，爰依民法第227條第1項準用民法第231條第1項，主張被告應賠償給付遲延之損害。又依民法第184條第1項前段主張被告過失侵害原告對系爭房屋所有權而生之使用收益權，該不能使用收益期間受有相當於租金之損害。此部分請求擇一為有利判決。

　㈣綜上，原告爰依保固證明書、民法第359條、第179條、第227條第1項準用第231條第1項、民法第184條第1項前段擇一請求，並聲明：㈠被告應依高雄市土木技師公會111年12月6日高市土技字第00000000號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）附件八所示之修繕方式，將系爭房屋修繕至無漏水狀態。㈡被告應給付原告2,014,636元，及自民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自109年10月29日起至將系爭房屋修繕至無漏水狀態之日止，按月給付原告126,813元。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

  ㈠系爭房地係於104年間完工，位處大樓頂樓，迄至109年簽訂系爭買賣契約，已歷時5年，兩造均認知系爭房屋必有雙方無從確定之瑕疵存在，為免無謂爭端，於締結買賣契約時即另簽立系爭協議書，明定以現況交屋，被告僅負依交屋日現況交付買賣標的物予原告之義務，原告不得對系爭房屋之狀況、品質、價值及效用等對被告為任何主張或請求，不得行使減少價金、解除契約或損害賠償，以此特約排除物之瑕疵擔保責任，並因此合意減少買賣價金334,328元，原告自應受此契約特約條款之拘束。系爭契約既為成屋並採現況交屋之給付標準，則交屋後發生之使用狀態中耗損，僅得以「保固」為修繕；而原告所稱之樓頂露臺滲漏水，依兩造間交屋日所立保固證明書附註第貳項關於漏水保固之約定，其法律效果應係予以修繕並廷長保固1年。系爭房屋於109年8月27日驗屋時，固有7處滲漏水痕跡，但被告已為合理修繕，故嗣後於109年10月29日辦理交屋會勘時未有滲漏水情事；嗣於110年6月5日因逢超大豪雨，確有多處渗漏水痕跡，被告仍同意為保固修繕。有關系爭房屋滲漏水之修繕工法，係兩造在本件訴訟期間合意由「高雄市土木技師公會」鑑定，並於系爭鑑定報告確定修繕工法，而被告在原告聲明追加前，即同意依系爭鑑定報告指明之工法為修繕，並明文通知原告請求原告同意並配合修繕工程，但均為原告所拒絕，是原告一面請求被告應為修繕，一面又拒絕被告之修繕，不僅於法不合，更有違民法第148條第2項之誠信原則而有權利濫用之虞。　

　㈡又系爭估價報告就系爭房屋縱依系爭鑑定報告書附件八之工法為修繕至完全不漏水之狀態下，仍認基於人之「心理因素」而為價值貶損之鑑定結論，並以全部之房屋、土地及車位合計總價為價值減損之計算，被告不同意。系爭房屋滲漏水之部分，按照系爭鑑定報告書附件八之工法係以全部重新施工為修繕工法，其修補完成後，除已完全回復應有狀態外，又更勝於原有狀態，自不可能有發生交易貶值的情況。況心理上減損應屬「精神上損害賠償」，而應以法律上特別規定為限，非物之毀損之請求範圍。系爭估價報告又將無任何瑕疵之土地及車位納入瑕疵計算，亦違經驗法則與論理法則，蓋房屋與車位可分別使用，且可分割獨立出售，縱系爭房屋有滲漏水，亦與車位無關，原告仍得使用系爭三個車位，而無受每月9,000元之車位租金收益損害。系爭估價報告未有客觀之事證及法律依據，且所評估之減損比例4.3％，更無從依科學數據為客觀之事後檢驗，核非合法有據之估價。

  ㈢本於契約特別約定事項為「現況交屋」，即屬合於債之本旨，自不生損害賠償之責。系爭房屋為純毛胚屋空屋狀態，且既已置於原告自主決定其使用、收益及處分之完整權能下，其刻意誇大滲漏水程度，並自主停止裝修工程，非可歸責於被告。退萬步言之，本件原告既係對系爭房屋（毛胚屋）進行裝修工程，若真有滲漏水，亦得於營建裝修工程之同時為修繕，再向被告請求修繕之合理、必要費用，可證，系爭房屋之使用狀態為原告自己行為所致，被告無遲延責任。而有關系爭房屋滲漏水之修繕工法，係兩造在本件訴訟期間合意由高雄市土木技師公會鑑定後，才因鑑定機關提出確定之修繕工法，故有關此修繕義務之履行，應屬未定履行期之契約履行義務，依民法第229條第2項規定，應由原告先為催告後始有遲延責任可言。又本件原告本無出租之作為，自不生租金收益減損之損害賠償請求權等語置辯，並聲明：原告之訴暨假執行聲請均駁回。

三、兩造不爭執之事實（重訴卷一第390至391頁、重訴卷二第99頁）：

　㈠兩造於109年7月3日簽訂系爭買賣契約，約定原告向被告購買系爭房地及系爭車位，系爭房地之價金為3998萬元、系爭車位之價金為510萬元，合計4508萬元。

　㈡原告於109年12月17日付訖系爭車位價金。

　㈢原告已付訖系爭房地價金。

　㈣系爭房地所有權於109年10月23日移轉登記予原告（應有部分各1/2）。

　㈤系爭房屋位於大樓頂樓，於109年8月27日驗屋時，共7處有滲漏水情事；被告就該等漏水處進行修繕後，兩造於109年10月29日辦理交屋會勘，原告並於當日簽署交屋設備、器具數量表及房地使用證明單等文件。

　㈥系爭房屋共7處有滲漏水情事；系爭房屋之滲漏水點在於屋頂花圃（詳參系爭鑑定報告書第71、77頁）。

　㈦被告應依系爭鑑定報告書附件八所示之修繕方式，將原告所有門牌號碼高雄市○○區○○路000號38樓房屋修繕至無漏水狀態，修繕費用由被告負擔。

四、本件爭點：

　㈠原告主張被告應依保固證明書，請求被告將系爭房屋修繕至無漏水狀態，是否有據？

　㈡原告主張依民法第359、179條等規定，請求被告應給付原告減少價金2,014,636元，是否有據？

　㈢原告主張依民法第227條第1項準用第231條第1項及第184條1項前段等規定，請求被告應自109年10月29日至將系爭房屋修繕至無漏水狀態之日止，按日給付原告126,813元，是否有據？

五、本院之判斷：

　㈠兩造於109年7月3日簽訂系爭買賣契約，約定原告向被告購買系爭房地及系爭車位，系爭房地之價金為3998萬元、系爭車位之價金為510萬元，合計4508萬元，原告並已付訖系爭房地、車位價金，且系爭房地所有權於109年10月23日移轉登記予原告（應有部分各1/2），有系爭買賣契約影本、購屋臨時證明單影本、建物登記第一類謄本等件在卷可稽（審重訴卷第21至94、311至313頁），復為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈠至㈣），此部分事實首堪認定。

　㈡修繕漏水部分：

　⒈按依保固證明書所載：「項目：全屋室内樓頂版（天花板）防水保固」、「交屋日期：109年10月29日」、「保固年限：兩年（自109年10月29日至111年10月28日止）」、「附註：貳、於保固内發現漏水得予改善後延長保固一年」等語，有保固證明書為佐（審重訴卷第91頁），堪認被告自109年10月29日交屋當日至111年10月28日止，對於全屋室内樓頂版（天花板）防水均有保固，且於前揭保固年限內若發現漏水得予改善後延長保固一年。

　⒉經查，系爭房屋位於大樓頂樓，於109年8月27日驗屋時，共7處有滲漏水情事；被告就該等漏水處進行修繕後，兩造於109年10月29日辦理交屋會勘，原告並於當日簽署交屋設備、器具數量表及房地使用證明單等文件；系爭房屋共7處有滲漏水情事；系爭房屋之滲漏水點在於屋頂花圃（如系爭鑑定報告書第71、77頁所示）；被告應依系爭鑑定報告書附件八所示之修繕方式，將系爭房屋修繕至無漏水狀態，修繕費用由被告負擔等情，有系爭鑑定報告書及其附件七、八為證（見外放系爭鑑定報告書第5至6、68至80頁），復為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈤至㈦），被告訴訟代理人亦於本院審理時陳稱：我們自始均願意就系爭房屋進行修繕，也同意依附件八鑑定工法修繕，不爭執原告訴之聲明第1項等語（重訴卷一第392頁、重訴卷二第99頁），且按系爭鑑定報告書所載：⒈系爭房屋於買賣時為毛坯屋，屋内管線為明管，若有漏水痕跡勢必清晰可見，經現場觀察其漏水點非屋内管線漏水所致。⒉會勘階段（未72小時蓄水檢驗前）經用紅外線熱顯像儀（如系爭鑑定報告書附件六）檢測結果：⑴RF頂樓花圃下方客廳，主臥室有漏水痕跡，但經用紅外線熱顯像儀檢測無漏水反應（如系爭鑑定報告書附件五照片9〜15、附件六第53頁至第55頁)；⑵RF頂樓花圃有漏水結晶青苔（如系爭鑑定報告書附件五照片55~63)；⑶RF頂樓發電機排風基座防水不佳。（如系爭鑑定報告書附件五照片64〜67）。⒊於第二次會勘分三階段對屋頂平台地板作蓄水72小時後檢測結果，無漏水反應（如系爭鑑定報告書附件六照片第53頁至第58頁），惟再對RF頂樓花圃作灑水72小時後檢測結果，於其下方之客廳及主臥室天花板有部分產生漏水反應（如系爭鑑定報告書附件六照片第59頁至第67頁），且漏水之程度亦會隨漏水時間之長短而有程度上之差異；經三階段72小時之蓄水、灑水檢測後則有如系爭鑑定報告書附件七所示之7處漏水（見外放系爭鑑定報告書第5頁）。則原告主張依保固證明書，請求被告將系爭房屋修繕至無漏水狀態，應為可採。

　⒊至於修繕方式，兩造既不爭執被告應依系爭鑑定報告書附件八所示之修繕方式，將系爭房屋修繕至無漏水狀態，修繕費用由被告負擔等情，已如前述。被告訴訟代理人亦於本院審理時陳稱：修繕的方式，被告從頭到尾都沒有拒絕，對於鑑定報告建議修繕工法被告也沒有意見；我們自始均願意就系爭房屋進行修繕，也同意依附件8鑑定工法修繕等語（重訴卷一第315、392頁）。從而，系爭房屋既有如系爭鑑定報告書附件七所示之漏水（見外放系爭鑑定報告書第68至71頁），原告依保固證明書約定，請求被告依系爭鑑定報告書附件八所示之修繕方式，將系爭房屋修繕至無漏水狀態，為有理由，應予准許。

　⒋又被告雖以兩造約定現況基礎」、「現況受領」、「同意絕不因此就買賣標的之登記、性質、狀況、品質、價值及效用等相關情事，對乙方為任何主張或請求」等內容為由，抗辯兩造合意排除物之瑕疵擔保責任，並提出協議書為證（審重訴卷第361頁），雖原告同意此份協議書為系爭買賣契約之一部（重訴卷二第98頁），惟細繹前揭協議書之文字，就上開「同意絕不因此……」之文字，不僅未明確記載包含漏水問題外，且該文字緊接於前面所稱「甲方同意無論主管機關未來是否就該走廊之面積登記或使用（專有或共用）為任何調整變更，均不影響甲方購買之目的與使用需求及付款」等走廊面積問題之後，則是否當然排除關於漏水之物之瑕疵擔保責任已有疑問。又參前揭協議書係於109年7月3日所提出，被告嗣於同年10月29日提出保固證明書予原告，並於該保固證明書明確記載關於全屋室内樓頂版（天花板）防水保固，保固年限為兩年（自109年10月29日至111年10月28日止），顯見前揭協議書排除範圍並不包含漏水乙事，被告所辯，不足可採。況被告對於原告曾於前揭保固期間陸續於110年6月6日、111年5月17日通知被告漏水情事等節不爭執，並強調被告均有前往處理漏水問題等語（重訴卷二第97至98頁），更可證明兩造並無免除被告關於漏水部分瑕疵擔保責任之合意，併此敘明。

　㈢交易價值減損部分：

　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照）。查原告於系爭房屋交屋後因發現系爭房屋有如系爭鑑定報告書附件七所示之漏水（見外放系爭鑑定報告書第68至71頁）等情，有系爭鑑定報告書可按，且為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈥），堪認系爭房屋在危險負擔移轉前即交屋前即存有漏水之瑕疵，且漏水瑕疵高達7處，顯然影響裝潢結構之安全及品質，減少得以長久居住使用而安全無虞之通常效用，不但為交易大眾難以接受，亦使系爭房屋在不動產交易市場競爭力較為薄弱，減少其經濟價值，不論主、客觀之價值與效用均有減損，原告主張系爭房屋有漏水之情事構成物之瑕疵，自屬有據。

　⒉次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。復按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第354條、第359條前段分別定有明文。而買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，於買受人以意思表示行使時，則出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在；且買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額(最高法院87年度台簡上字第10號、107年度台上字第1030號判決意旨參照)。經查，研揚不動產估價師事務所經本院囑託鑑定後，以針對系爭房屋進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析，以及本估價師專業意見分析後，並依據中華民國不動產估價師公會全國聯合會第九號公報「瑕疵不動產污名價值減損估價指引」内容及相關論文與實證等方法進行估價，結果略以：系爭房屋若經漏水修復後仍有「交易性」償值損失金額，其未發生漏水瑕疵事件之合理總價（含車位）為46,852,000元，經修復後之交易性價值損失率為4.3％，故交易性貶值之金額為2,014,636元等語，此有該所不動產估價報告書（估價案號：研高字第00000000號，下稱系爭估價報告書）為證（見外放系爭估價報告書第3頁），足認系爭房屋發生漏水瑕疵事件經修復後，仍有交易價值貶損2,014,636元。被告空言系爭房屋修繕完成後，即無損害，及系爭估價報告書未有客觀之事證及法律依據，且所評估之減損比例4.3％，更無從依科學數據為合於客觀之事後檢驗，核非合法有據之估價云云，不足可採。

　⒊從而，原告依民法第359條及179條規定，請求被告應給付原告2,014,636元本息，為有理由，應予准許。

　㈣租金損害部分：

　⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第227條、第216條分別定有明文。所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少，屬於積極的損害。所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害（最高法院48年台上字第1934號裁判要旨參照）。再按損害賠償之範圍，應以被害人實際所受損害為衡；且當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，此觀民法第216條第1項，及民事訴訟法第277條之規定自明（最高法院85年度台上字第2248號民事裁判意旨參照）。經查，系爭房屋固因漏水而有瑕疵，然依前揭說明，原告就其所受實際損害之部分，仍應負舉證之責。原告雖主張因無法使用收益系爭房屋而請求被告應自109年10月29日（即交屋日）起至將系爭房屋修繕至無漏水狀態之日止，按月給付原告126,813元云云，並提出系爭估價報告書為佐。經查，系爭估價報告記載：系爭房屋在修復期間短少之租金收益金額為211,355元，每月租金126,813元含三車位租金共9,000元等語（見外放系爭估價報告書第3頁）。然查，系爭房屋為毛胚屋為兩造所不爭執，並同意以此為條件送請鑑定（見外放系爭估價報告書第1至2頁），而系爭房屋為毛胚屋，於原告起訴時及起訴後之111年3月之內部狀況，並無適當之隔間或設備家具供居住使用，此有原告提出之照片為證（審重訴卷第95至112頁、重訴卷一第133至135頁），足認原告於起訴時本即無法居住於系爭房屋而需另居住於他處，自難逕認原告於起訴後另於他處租屋居住之租金或因此無法出租等損害應由被告負擔，遑論原告既不能提出另於他處租屋居住或擬將系爭房屋出租第三人之舉證，難認原告有何依通常情形、已定計劃、設備或其他特別情事可得預期之利益，揆諸前揭說明，自難認原告有無法使用或出租系爭房屋致生每月相當於租金之損害。是原告請求被告賠償上開期間之相當於租金之損害，難認有據。至原告固援引最高法院108年度台上字第2338號判決為佐，然該判決係以被害人之房屋業已隔間裝潢完畢，並已擺設相當數量之家具為其前提，此觀諸該判決記載：「原審……係以：上訴人所有系爭房屋漏水所造成受損位置包括客廳、主臥房、房間、廁所，部分天花板飾材有水漬，部分牆面及地板有水漬，局部牆面及天花板嚴重斑駁，室內2樓廁所外之崁燈燈具周邊有水珠，其下方之木地板有積水，堪認系爭房屋漏水情形嚴重，已達使上訴人無法居住使用之程度」等語（重訴卷二第102頁）自明，與本件尚在毛胚屋階段之系爭房屋迥然不同，尚無比附援引之餘地，併此敘明。

　⒉從而，原告依民法第227條第1項準用第231條第1項、民法184條第1項前段規定，請求被告應自109年10月29日起至將系爭房屋修繕至無漏水狀態之日止，按月給付原告126,813元部分，均為無理由，應予駁回。

　㈤綜上，原告依保固證明書約定，請求被告依系爭鑑定報告書附件八所示之修繕方式，將系爭房屋修繕至無漏水狀態，及依民法第359條及179條規定，請求被告應給付原告2,014,636元，及自民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日（即111年3月23日，見重訴卷一第87頁）起自清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；其逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

六、兩造各陳明願供擔保以代釋明，聲請准、免假執行之宣告，經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。​​​​​

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　9 　　日

                　民事第五庭  審判長法　官　王耀霆

                              　　　法　官　賴寶合

                                    法　官　周玉珊