112年度上易字第261號

上訴人即附 

帶被上訴人  黃清福 

被上訴  人  張簡主文　住○○市○○區○○○路000號

　　　　　　　　　　　居高雄市○○區○○○路000巷0○0號

被上訴人即　

附帶上訴人　張簡主民　住○○市○○區○○○路000號

共      同

訴訟代理人　陳樹村律師

　　　　　　宋瑞政律師

上列當事人間請求給付不當得利事件，上訴人對於中華民國112年7月21日臺灣高雄地方法院111年度訴字第681號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，被上訴人張簡主民提起附帶上訴，本院於民國113年5月1日言詞辯論終結，判決如下：

原判決關於駁回黃清福後開第二項之訴部分，及訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。

上開廢棄部分，張簡主民應再給付黃清福新臺幣參萬陸仟柒佰伍拾玖元，及自民國112年3月13日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

黃清福之其餘上訴及張簡主民之附帶上訴均駁回。

核定張簡主文所有坐落高雄市○○區○○段000○0地號土地上如原判決附圖暫編地號000-0（0）部分，面積93.41平方公尺之門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷0○0號房屋，占有黃清福所有上開土地之每月租金為新臺幣伍佰零柒元。

張簡主文應給付黃清福新臺幣參萬參仟玖佰陸拾玖元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

黃清福其餘追加之訴駁回。

第一（除確定部分外）、二審（含追加之訴及附帶上訴）訴訟費用，由張簡主文負擔十分之一、張簡主民負擔負擔十分之一，餘由黃清福負擔。

一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人即附帶被上訴人黃清福（下稱黃清福）在原審依民法第179條規定請求被上訴人張簡主文（下稱張簡主文）、被上訴人即附帶上訴人張簡主民（下稱張簡主民）各給付無權占有坐落高雄市○○區○○段00000地號土地（下稱系爭000-0地號土地）所有權全部）、同段000-0地號土地（下稱系爭000-0地號土地）應有部分1萬分之4157（系爭000-0地號土地應有部分，與系爭000-0地號土地下合稱系爭土地）所受相當於租金之不當得利。嗣於本院追加備位之訴，依民法第425條之1第2項、第421條規定，請求核定張簡主文所有門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷0○0號房屋（下稱系爭C屋）占用系爭土地之租金為每月新臺幣（下同）4,252元，並請求張簡主文給付租金284,898元本息（見本院卷第161頁）。其追加之訴與原訴請求之基礎事實均為上開房屋占用系爭土地之事實，二者基礎事實同一，核無不合，應予准許。

三、張簡主文、張簡主民則以：系爭土地原登記於張簡主文名下，於81年10月1日以買賣為原因移轉登記予訴外人張貴華，張貴華嗣後再轉賣予黃清福，而原法院108年度簡上字第240號民事確定判決（下稱另案判決）已認定含系爭土地在內之不動產買賣契約書係為借款之擔保，無買賣讓與物權之合意，張貴華未取得系爭土地所有權，且為黃清福向張貴華購買系爭土地時所知悉，故黃清福非善意第三人，無從取得系爭土地所有權。縱認黃清福確為系爭土地之所有權人，因張簡主文於79年8月1日登記為系爭土地共有人，其後於79年間即自張簡水獺處受贈取得系爭C屋之事實上處分權，系爭土地後由黃清福輾轉受讓取得系爭土地，使系爭C屋與系爭土地分屬不同人所有，依民法第425條之1規定，應推定兩造間在系爭C屋得使用期限內有法定租賃關係，伊非無權占有系爭土地，黃清福請求張簡主文給付相當於租金之不當得利，於法無據。此外，張簡主民自張簡水獺處受贈取得系爭B屋之事實上處分權時，與系爭土地共有人張簡主文就系爭土地成立使用借貸契約，系爭B屋係有權占有系爭土地。黃清福嗣後與張貴華簽訂買賣契約時，已於買賣契約明確約定系爭B屋為他人占有，張貴華不負點交之責，且系爭土地已交付伊使用多年，是黃清福自始明知伊對系爭土地存在使用借貸關係，依債權物權化法理，系爭B屋非無權占用系爭土地，黃清福請求張簡主民給付不當得利，亦屬無據。倘張簡主文、張簡主民須給付租金或相當於租金之不當得利，因系爭B屋、系爭C屋所處地點生活機能並不便利，土地租金應以土地申報地價2％至3％計算方屬適宜等語置辯。

四、原審判決張簡主文應給付黃清福20,298元本息，張簡主民應給付黃清福14,703元本息，並為假執行之宣告，駁回黃清福其餘請求，黃清福就其敗訴部分不服提起上訴，並為訴之追加，張簡主民就其敗訴部分提起附帶上訴。黃清福於本院聲明：㈠上訴聲明：1.原判決駁回後開第二、三項部分廢棄；2.上開廢棄部分，張簡主文應再給付黃清福不當得利28萬4898元，並自111年3月26日起至清償日止，按年息5％計算利息；3.上開廢棄部分，張簡主民應再給付黃清福不當得利43萬3921元，並自111年3月13日起至清償日止按年息5％計算利息。㈡上開㈠之部分，追加備位聲明：1.請求核定張簡主文所有系爭C屋占有黃清福所有系爭土地，每月應給付之租金為4,252元；2.張簡主文應給付黃清福284,898元，及自112年3月26日起至清償日止按年息5％計算利息。㈢附帶上訴答辯聲明：附帶上訴駁回。張簡主文答辯聲明：上訴及追加之訴駁回。張簡主民附帶上訴及答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡原判決關於命張簡主民給付部分廢棄；㈢上開廢棄部分，駁回黃清福在第一審之訴。

五、兩造不爭執事項：　　

  ㈠黃清福於106年6月29日向張貴華買受系爭土地（即系爭000-0地號土地所有權全部、系爭000-0地號土地應有部分4157/10000），並於106年8月28日辦畢所有權移轉登記。

  ㈡被上訴人之父張簡水獺於79年6月1日於系爭土地上搭建三棟未保存登記建物，即原審卷第149至151頁三棟房屋由左至右依序為「高雄市○○區○○○路000巷0○0號」、「無門牌號碼」、「高雄市○○區○○○路000巷0○0號」（依序稱為系爭A、B、C屋）；張簡主文為系爭C屋（即原審卷第149 -151頁最右邊藍色鐵捲門房屋、原審卷第153-155頁之藍色鐵捲門房屋）之現居住人；張簡主民為系爭B屋（即原審卷第149至151頁中間銀色鐵捲門房屋）之現居住人。

  ㈣系爭土地之公告現值均為每平方公尺10,400元；申報地價則均為每平方公尺2,240元。

  ㈤系爭A屋至C屋由張簡水獺出資興建，取得三棟房屋之所有權，張簡水獺於生前將系爭B房屋贈與張簡主民、系爭C房屋贈與張簡主文，其等因而各取得系爭B房屋、系爭C房屋之事實上處分權。

  ㈦系爭000-0地號土地、系爭000-0地號土地重測前為坐落高雄縣○○鄉○○段00000○000000地號土地（下合稱系爭重測前土地），張簡主文於79年8月14日分別以贈與為原因登記為系爭重測前土地之共有人（應有部分分別為384分之27、69,720分之3,467），張簡主民非共有人。

  ㈧若張簡主文依民法第425條之1規定與黃清福就系爭C屋存在法定租賃關係，其等就系爭C屋使用系爭土地之租金數額未能達成協議。

六、本件爭點：

  ㈠張簡主文之系爭C屋是否無權占有系爭土地？黃清福依民法第179條規定請求張簡主文給付相當於租金之不當得利，有無理由？數額若干？

  ㈡承上若否，黃清福追加依民法第425條之1規定，請求本院核定系爭C屋占用系爭土地之租金，並請求張簡主文給付租金，有無理由？

  ㈢張簡主民之系爭B屋是否無權占有系爭土地，黃清福依民法第179條規定請求張簡主民給付相當於租金之不當得利，有無理由？數額若干？

七、得心證之理由：

　㈠張簡主文之系爭C屋是否無權占有系爭土地？黃清福依民法第179條規定請求張簡主文給付相當於租金之不當得利，有無理由？數額若干？

　1.黃清福為系爭土地之共有人：

　⑴按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。民法第759條之1定有明文。次按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1項定有明文。此項登記之推定力，乃登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。該直接前手之真正權利人以外之人，須依法定程序塗銷登記名義人之登記，始得推翻其登記之推定力（最高法院112年度台上字第64號判決意旨可參）。經查，黃清福於106年6月29日向張貴華買受系爭土地，並於106年8月28日辦畢所有權移轉登記，為兩造所不爭執，並有土地登記第一類謄本、高雄市政府地政局大寮地政事務所111年3月28日高市地寮登字第11170225700號函暨土地登記公務用謄本、地籍異動索引等件附卷可稽（見原審審訴卷第17至19頁、第57至105頁、原審卷第55至61頁）。依前揭規定，黃清福自為系爭土地之所有權人無疑。

　⑵張簡主文、張簡主民雖抗辯張貴華未實際受讓系爭土地所有權，黃清福亦非善意第三人，故黃清福非系爭土地所有權人，並引用另案判決為其論據。然綜觀另案判決僅認定：黃清福所提出張簡主文與訴外人徐志明簽立之門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷0○0號之兩棟房屋及持分土地買賣契約書，為張簡主文等否認形式上真正，但黃清福未證明買賣契約之真正，且該買賣契約書縱使為真，徐志明與張簡主文等係基於借款之擔保而簽約，無買賣讓與房屋事實上處分權之合意，不足認定張貴華已取得系爭C屋之事實上處分權，黃清福無從自張貴華受讓系爭C屋之事實上處分權等語（見原審卷175-187頁），並未認定黃清福非善意第三人，故張簡主文、張簡主民辯稱黃清福非善意第三人，未受讓系爭土地所有權，難認可信。況系爭土地現仍登記在黃清福名下，該登記未經塗銷，無從推翻登記之推定力。

　2.系爭C屋係有權占有系爭000-0地號土地：

　⑴按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425條之1定有明文。其立法目的在於使房屋不因土地物權嗣後變動而受影響，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，並兼顧受讓人利益。而在上開條文修正前，最高法院48年台上字第1457號裁判先例亦闡釋土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人有繼續使用該土地之租賃關係存在。乃因同屬一人情形時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，乃承認在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。該條文所謂「土地及房屋同屬一人」應包括 「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內。又法條雖明揭係讓與所有權，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質所有權無殊，應認就無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處分權者，亦有適用（最高法院107年度台上字第1797號、109年度台再字第18號判決要旨參照）。

　⑵經查，張簡水獺於00年0月0日出資興建系爭C屋，而稅籍編號Z00000000000號之房屋稅完稅標的即為系爭C屋，為兩造所不爭執（見原審卷第252頁），系爭C屋之房屋稅起課年月為79年7月，原始納稅義務人為張簡主文，嗣於81年10月9日依契稅資料變更為張貴華，有高雄市稅捐稽徵處大寮分處111年3月24日高市稽寮房字第1119152163號函及高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書可參（見原審審訴卷第49-51頁），堪認張簡水獺於系爭C屋興建完成後即將系爭C屋贈與張簡主文，故以張簡主文之名義申辦房屋稅稅籍登記。又張簡主文係於79年8月14日登記取得系爭000-0地號土地應有部分27/384，於81年4月7日再將該應有部分贈與第三人，有土地登記簿為證（見原審卷第45頁），是以，張簡主文自79年8月14日至81年4月6日止，同時為系爭C屋之事實上處分權人及系爭000-0地號土地之共有人，即屬民法第425條之1及前揭裁判先例所稱「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形相符，故張簡主文抗辯系爭000-0地號土地嗣雖移轉予他人，系爭C屋在使用期限內，推定與系爭000-0地號土地存在法定租賃關係，應屬有據。

　3.從而，張簡主文之系爭C屋與系爭000-0地號土地存在法定租賃關係，非無權占有系爭000-0地號土地，黃清福依民法第179條規定請求張簡主文給付相當於租金之不當得利，於法無據。　

  ㈡黃清福依民法第425條之1規定，請求核定系爭C屋占用系爭000-0地號土地之租金，並請求張簡主文給付租金，有無理由？

　1.按承租人自租賃關係成立時起，即有給付租金之義務，此於民法第425條之1第1項所定推定租賃關係亦然。依該規定，土地及其土地上房屋同屬一人所有，其後因移轉而異其所有人時，即推定於不同之房、地所有人間，成立土地租賃關係，自斯時起，承租人(房屋所有人)即有給付租金予出租人(土地所有人)之義務，僅因兩造間於此推定租賃關係成立時未有意思表示，事後復未能協議定租金數額，始按同法條第2項規定，由法院以判決定之，替代當事人成立契約時應互相一致之意思表示。租賃關係既非於當事人請求核定租金數額時方成立，租金給付義務亦非於斯時始發生，法院判決主文，自得於「推定租賃關係成立後」，當事人聲明之期間範圍內，宣示其租金數額，並命房屋所有人給付該期間之租金，尚不以自起訴狀(載明請求核定租金數額之旨)繕本送達房屋所有人後之期間為限（最高法院110年度台上字第3013 號判決要旨參照）。

　2.次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；且此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。又所稱土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即土地法第148 條所定土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價。平均地權條例第16條前段及其施行細則第21條前段分別定有明文。而上開規定以年息10％為限，乃指租金之最高限額而言，非謂所有租金必須照申報價額年息10％計算之，即基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。

　3.經查：

　⑴張簡主文之系爭C屋在使用期限內，與系爭000-0地號土地存在法定租賃關係，業經本院認定如前，且黃清福與張簡主文就系爭C屋使用系爭000-0地號土地之租金數額未能達成協議，為兩造所不爭執，故黃清福依民法第425條之1第2項規定，請求本院核定系爭C屋自106年8月28日至112年3月27日使用系爭000-0地號土地之租金，並請求張簡主文給付此段期間之租金，自屬有據。

　⑵系爭000-0地號土地位於位於高雄市大寮區，前方為鳳林一路161號（約8米寬未劃有線道），附近有7-11便利商店、診所及公車站牌等情，業經原審現場履勘無誤，並有勘驗筆錄、現場照片及Google地圖可佐（見原審卷第147-161頁、本院卷第175頁）。本院審酌系爭C屋坐落之系爭000-0地號土地，位置及周圍之交通便利性、生活機能尚可，且張簡主文係將系爭C屋自住使用，為兩造所不爭執（見原審卷第252頁），認系爭C屋占用系爭000-0地號土地之租金應以申報地價年息7％計算為適當。黃清福主張應按公告現值之10％計算租金，張簡主文抗辯應以申報地價2％計算年租金，均非可取。又系爭000-0地號土地自106年度迄今之申報地價均為每平方公尺2,240元，有地價第一類謄本、土地登記公務用謄本、土地登記第二類謄本等件足憑（見原審卷第277頁、第283頁、第289頁），系爭C屋占用系爭000-0地號土地面積93.41平方公尺，按黃清福所有系爭000-0地號土地應有部分4157/10000計算，張簡主文之系爭C屋每月應給付黃清福之租金應為507元（計算式：2,240元×93.41平方公尺×7％÷12月×4157/10000＝507.38，元以下四捨五入，下同）。故而，黃清福依民法第425條之1第2項規定，請求就系爭C屋占用系爭000-0地號土地之租賃關係，核定租金為每月507元，為有理由，逾此數額之主張為無理由。據此，張簡主文自106年8月28日至112年3月27日共67個月，應給付黃清福之租金合計33,969元（計算式：507元×67月＝33,969元），黃清福逾此範圍之請求，為無理由。

　⑶黃清福固主張依平均地權條例第16條規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價；土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之120時，以公告地價百分之120其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之80時，得照價收買或以公告地價百分之80為其申報地價，本件應按系爭000-0地號土地公告現值每平方公尺10,400元之80％計算申報地價始屬適當等語。然平均地權條例第16條所稱公告地價，非等同同法第46條所稱公告土地現值，是以，上訴人主張應以公告現值之80％計算申報地價，於法不合，要無可取。

　4.次按關於請求法院核定地租，其訴之性質，為形成之訴，未經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利；而請求給付地租，屬給付之訴，內容並未含有請求法院核定地租之意。故當事人就地租協議不成時，必先經法院核定其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付（最高法院84年度台上字第27077號判決要旨參照）。因此，張簡主文雖有給付上開租金金額之義務，然應待本件核定租金判決確定後，始屆清償期，在本件判決確定前，自無遲延給付之情形（最高法院101年度台上字第1788號判決意旨參照），是黃清福請求給付自本判決確定翌日起之法定遲延利息，係屬有據，逾此範圍之請求，為無理由。

　㈢張簡主民之系爭B屋是否無權占有系爭土地，黃清福依民法第179條規定請求張簡主民給付相當於租金之不當得利，有無理由？數額若干？

　1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又民法第179 條規定不當得利之成立要件，必須無法律上之原因而受利益，致他人受損害，且該受利益與受損害之間應有因果關係存在。次按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判先例要旨足資參照）。

　2.經查，張簡主民所有系爭B屋占用系爭土地如附圖暫編地號000-0（1）及000-0（1）部分，面積分別為56.97、4.36平方公尺，總計為61.33平方公尺，為兩造所不爭執。張簡主民固辯稱自張簡水獺受贈系爭B屋之事實上處分權時，即與系爭土地共有人張簡主文成立使用借貸契約（下稱系爭借貸契約），黃清福其後向張貴華買受系爭土地時明知系爭借貸契約之存在，依債權物權化法理，張簡主民非無權占有系爭土地等語，惟黃清福否認之，張簡主民就系爭借貸契約存在之利己事實，並未舉證以實其說（見本院卷第165頁），自難憑採。系爭借貸契約既不存在，黃清福要無知悉上情而受系爭借貸契約拘束之理，故張簡主民之系爭B屋係無權占有系爭土地，應堪認定。

　3.而系爭土地位於位於高雄市大寮區，前方為鳳林一路161號（約8米寬未劃有線道），附近有7-11便利商店、診所及公車站牌等情，業經原審現場履勘無誤，有前揭勘驗筆錄、現場照片及Google地圖可參，本院審酌系爭B屋占用之系爭土地，位置及周圍交通便利性、生活機能尚可，且張簡主民係將系爭B屋自住使用，為兩造所不爭執（見原審卷第252頁），認系爭B屋占用系爭土地之租金應以申報地價年息7％計算為適當。上訴人主張應按公告現值之80％計算申報地價，再按申報地價之10％計算相當於租金之不當得利，張簡主民辯稱應以申報地價之年息2％計算年租金，均無可取。準此，黃清福依民法第179條規定，請求張簡主民給付自106年8月28日至112年3月27日之67月相當租金之不當得利51,462元【計算式：（申報地價2,240元×占用系爭000-0地號土地面積56.97平方公尺×7％÷12月×67月＝49,875元）＋（申報地價2,240元×占用系爭000-0地號土地面積4.36平方公尺×7％÷12月×67月×應有部分4157/10000＝1587元）＝51,462元】為有理由，黃清福逾此範圍之請求，為無理由。

八、綜上所述，黃清福依民法第179條規定，請求張簡主民給付51,462元，及自112年3月13日起至清償日止按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。從而，原審就上開應准許其中36,759元本息部分（即51,462-14,703＝36,759），判決黃清福部分敗訴，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示；其餘應准許部分判命張簡主民應給付黃清福14,703元本息，並為假執行之宣告，並無不合，張簡主文之附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其附帶上訴。又原審就上開不應准許部分，為黃清福敗訴之判決，經核並無不合，黃清福之上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。此外，黃清福備位依民法第425條之1第2項規定，請求核定張簡主文之系爭C屋占用系爭000-0地號土地之每月租金為507元，並依同法第421條規定請求張簡主文給付租金33,969元，及自本判決確定之翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

十、據上論結，本件黃清福之上訴及追加之訴為一部有理由、一部無理由，張簡主民之附帶上訴為無理由，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　22　　日

                            民事第六庭   

                                審判長法  官  魏式璧

                                      法  官  黃悅璇

                                      法  官  徐彩芳

以上正本證明與原本無異。

本件不得上訴。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　22　　日

                                      書記官  楊馥華