臺灣高等法院高雄分院民事判決
114年度重上更一字第24號
上 訴 人 吳佳珍
黃北豪
蔡丞恩
共 同
訴訟代理人 鍾秀瑋律師
被上訴人 亞洲仁愛大廈管理委員會
法定代理人 潘阿粉
訴訟代理人 陳忠勝律師
上列當事人間請求拆除地上物等事件，上訴人對於中華民國112年7月21日臺灣高雄地方法院111年度重訴字第230號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，被上訴人並減縮訴之聲明，本院於115年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決（確定部分除外)廢棄。
被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審及發回前第三審（確定部分除外）訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、被上訴人之法定代理人，於本院審理時變更為潘阿粉，經其聲明承受訴訟（見本院卷第131頁），核無不合，應予准許。
二、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文。被上訴人於原審訴之聲明係請求上訴人應各將如原判決附圖所示占用之地上物拆除，將土地騰空返還全體共有人，並給付被上訴人如原審民事更正聲明暨準備書㈠狀附表（原審重訴卷第251頁）所示之金額本息，嗣於本院審理時，減縮請求拆除返還土地面積及給付金額如下述，依上開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、被上訴人主張：上訴人為坐落高雄市○○區○○段0○段0000地號土地（下稱系爭土地）之亞洲仁愛大廈（下稱系爭大廈）區分所有權人（下稱區權人），其專有之建物建號及門牌號碼如原審判決附表備註欄所示。系爭土地為系爭大廈全體區權人共有，上訴人蔡承恩、黃北豪、吳佳珍依序無權占有系爭土地如本院前審判決附圖（下稱附圖）編號A1至A5（下稱A空地）、B1至B3（下稱B空地）、C1至C4（下稱C空地）所示系爭大廈之法定空地（下合稱系爭法定空地），供為私人停車位使用，並依序搭建如附圖編號A1、A2、A3、A5（下稱A雨遮），B1、B3（下稱B雨遮），C1、C3、C4（下稱C雨遮）所示雨遮（下合稱系爭雨遮），無法律上原因而受有相當於租金之利益。伊為系爭大廈管理委員會，為執行系爭大廈民國109、110年區權人會議之決議（下稱109年、110年區權人決議）及管理維護系爭大廈之職務，得請求上訴人各給付按系爭土地申報地價年息6%計算之不當得利等情，爰依公寓大廈管理條例（下稱大廈管理條例）第3條、第10條第2項、第36條及民法第767條第1項前、中段、第179條、第184條規定，求為命蔡丞恩、黃北豪、吳佳珍依序拆除A、B、C雨遮，將占用之A、B、C空地騰空返還全體共有人，及各給付如前審判決附表（下稱附表）不當得利金額欄所示金額之判決。
二、上訴人則以：系爭法定空地依使用執照核定之使用目的為停車位，長期僅供1樓住戶出入及停車使用，迄今已逾30年，94年12月4日系爭大廈94年第2次區權人會議（下稱94年區權人會議）並決議不拆除系爭雨遮，足見系爭土地全體共有人就系爭法定空地，已成立由1樓住戶單獨使用供停車出入之明示或默示分管協議。又109年、110年區權人決議係以多數決之方式，變更系爭法定空地之使用約定，既未經全體區權人同意，自不生終止分管契約之效力，伊有權使用系爭法定空地停車。況系爭法定空地僅供停放車輛，非供出租或營業使用，被上訴人請求相當於租金之利益，亦屬過高等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人應將占用系爭土地如原判決附圖編號A、B、C所示部分之地上物拆除，將占用土地返還全體共有人，另分別給付如原判決附表乙、丙欄所示之不當得利本息，並駁回被上訴人其餘請求。上訴人就其等敗訴部分不服，提起上訴，經本院以前審判決：關於㈠命吳佳珍拆除占用逾C雨遮部分之地上物、騰空返還逾C空地之土地，及給付逾附表甲、乙、丙欄所示金額；㈡命黃北豪拆除占用逾B雨遮部分之地上物、騰空返還逾B空地部分之土地，及給付逾如附表甲、乙、丙欄所示金額；㈢命蔡丞恩拆除占用逾A雨遮部分之地上物、騰空返還逾A空地部分之土地，及給付逾如附表甲、乙、丙欄所示金額，及各該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄；並就前開㈠、㈡、㈢廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。上訴人再為上訴，經最高法院114年度台上字第908號判決就上訴人敗訴部分發回更審，上訴人上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人減縮聲明即附圖A2、B2、C2部分已告確定，非本院審理範圍，茲不贅述）。
四、兩造不爭執之事項：
㈠系爭大廈所坐落之系爭土地為系爭大廈全體區權人共有，被上訴人為系爭大廈之管理委員會。
㈡上訴人均為系爭大廈區權人，各該區分所有建物建號及門牌號碼如原判決附表備註欄所示。
㈢原判決附圖編號A、B、C所示部分為系爭大廈之法定空地，依使用執照所示應係法定停車位。
㈣蔡丞恩所有門牌號碼高雄市○○區○○○路00巷00號1樓房屋（106年3月13日取得區分所有權，下稱系爭16號房屋）之A雨遮（含支撐遮雨棚之鐵柱），占有系爭土地如附圖編號A1、A2、A3、A5所示部分（面積共22.82平方公尺），蔡丞恩另占用系爭土地如附圖編號A3、A4部分（面積共7.73平方公尺）作為其私人汽車停車位。
㈤黃北豪所有門牌號碼高雄市○○區○○○路00巷00號1樓房屋（100年6月20日取得區分所有權，下稱系爭14號房屋）之B雨遮（含支撐遮雨棚之鐵柱），占有系爭土地如附圖編號B1、B3所示部分（面積共15.17平方公尺），黃北豪另占用系爭土地如附圖編號B1、B2部分（面積共14.41 平方公尺）作為其私人汽車停車位。
㈥吳佳珍所有系爭12號房屋（於80年9月9日取得區分所有權）之C雨遮（含支撐遮雨棚之鐵柱），占有系爭土地如附圖編號C1、C3、C4所示部分（面積共31.92平方公尺），吳佳珍另占用系爭土地如附圖編號C1、C2部分（面積共15.06 平方公尺）作為其私人汽車停車位。
㈦被上訴人另在系爭土地上如附圖編號A1、B3、C4所示位置劃設公用機車停車格（面積依序為7.73平方公尺、5.81平方公尺、15.11平方公尺）。
㈧系爭土地於106年8月5日至106年12月31日之申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）33,029元；於107年1月1日起至110年12月31日之申報地價為每平方公尺32,213元；於111年1月1日起至同年8月4日之申報地價為每平方公尺32,852元。
㈨系爭大廈94年區權人會議之會議紀錄記載：「案由三：因公共走廊係供住戶出入通過，而一樓住戶擅自裝遮雨棚，停放汽車及放置物品，除影響住戶出入外，也造成環境之雜亂，故建議拆除公共走廊遮雨棚。決議：經出席人員表決通過：①公共走廊遮雨棚不拆除，但一律地面淨空，不可放置任何物品，以免影響住戶出入逃生安全及環境整潔。②96巷公共通道劃設機車位，並預留2米半走道，供店面營業出入使用，AM8：00～22：00禁止停放汽車，PM22：00～AM8：00一樓住戶可停汽車」（下稱系爭94年決議）。
㈩系爭大廈109年11月13日召開109年區權人會議之會議紀錄記載：「議案三：96巷公共空間空地住戶佔用停放汽車問題【說明】1.96巷7梯至10梯前空地是屬本大樓公共空間用地，其所有使用權，是我們全體共同所有，而非店面私人領域，不能長期佔用而停放汽車，實屬不該。2.凡住戶佔用公共空間而停放汽車者予以索回，保留店面人行通道，其餘空間規劃為機車格供全體住戶使用。【決議】贊成96巷公共空間空地索回，並移請下屆管委會執行。同意91票，不贊成2票，故本案通過，請下屆管委會執行時釐清是否有約定專用或分管協議等相關事宜」（下稱系爭109年決議）。
系爭大廈110年11月19日召開之110年區權人會議會議紀錄記載：「議案一：96巷公共空間空地住戶佔用停放汽車問題【說明】…。3.管委會於10月18日函請建管處處理1樓搭設遮雨棚及長期占用乙案：⑴請管委會依公寓大廈第8條條文規定，詳查貴大樓規約是否有無相關限制規定，如有則予以書面制止通知限期改善，如未改善得依貴大樓規約處理，將佐證資料報請建管處協處。⑵另公共空間遭佔用爭議，建請召開區分所有權人會議決議之，如執行上仍有爭議，建請循司法途徑解決之。【決議】贊成如需法律訴訟費給予管委會追討96巷公共空間空地，循法律訴訟途徑解決之，同意有95票，不贊成有1票，本案通過」（下稱系爭110年決議）。
五、本院之判斷：
㈠被上訴人是否經區權人授權提起本件訴訟？
⒈按管委會有當事人能力。共用部分之管理、維護，由管委會為之，大廈管理條例第38條第1項、第10條第2項前段定有明文。又依該條例設置之管委會雖非區權人，然在其職務範圍內，本於管理權就公寓大廈共用部分遭無權占用所生之私法上爭議，依規約約定或區權人會議決議，或基於權利義務主體即公寓大廈區權人之授權，自有訴訟實施權，本於任意訴訟擔當法理，對他人提出訴訟，使判決效果直接歸屬於區權人（最高法院109年度台上字第903號、第2087號判決參照）。
⒉訴請上訴人拆除系爭A、B、C雨遮及返還雨遮下方供停放機車之土地（如附圖A1、B3、C4）部分：
上訴人辯稱系爭94、109、110年決議並未具體論及拆除系爭雨遮及返還雨遮下方供停放機車之土地（即A1、B3、C4部分）事宜，被上訴人之授權範圍未及該部分等語，而查，系爭大廈94年區權人會議就案由三「公共走廊遮雨棚拆除事宜」就雨遮部分已決議「①公共走廊遮雨棚不拆除但一律地面淨空，不可放置任何物品…」等語，即已表明無庸拆除系爭雨遮，而109、110年區權人決議討論之議案，均為「96巷公共空間空地住戶佔用停放汽車問題」，其決議內容並未就前開94年決議為變更，且109年區權人會議紀錄之說明並記載「⒉凡住戶佔用公共空間而停放汽車者予以索回，保留店面人行通道，其餘空間規劃為機車格供全體住戶使用」等語，有各該會議紀錄在卷可稽（原審重訴卷第341頁以下、363頁以下），故系爭大廈區權人會議確未於109、110年區權人會議中授權被上訴人訴請拆除系爭雨遮及返還下方已供停放機車使用之A1、B3、C4土地範圍，被上訴人此部分主張既未經區權人合法授與訴訟實施權，自不得本於區權人之權利起訴，且未經補正，其此部分主張，應不具當事人適格。
⒊訴請上訴人騰空返還系爭A、B、C空地其餘土地（附圖A1、B3、C4除外）部分
系爭大廈109年區權人會議之會議紀錄中「議案三：96巷公共空間空地住戶佔用停放汽車問題」下記載「⒉凡住戶佔用公共空間而停放汽車者予以索回」等語，而系爭110年區權人會議之會議紀錄亦表明「另公共空間遭佔用爭議，建請召開區分所有權人會議決議之，如執行上仍有爭議，建請循司法途徑解決之」、「贊成如需法律訴訟費給予管委會追討96巷公共空間空地，循法律訴訟途徑解決之，同意有95票，不贊成有1票，本案通過」等語，有該等會議紀錄可憑（原審重訴卷第366頁、370頁），則依上開區權會之決議內容，足認系爭大廈區權人已於109、110年間透過決議要求被上訴人索回遭占用之法定空地，並授權若執行過程發生爭議時得以司法途徑即訴訟方式為之，而本件上訴人所占有使用之A、B、C空地（除A1、B3、C4供停放機車使用區域外），既均屬位於系爭大廈法定空地之上及空間，自為被上訴人經授權而得起訴請求之範圍，被上訴人就此部分應具訴訟實施權。
㈡上訴人就系爭法定空地有無使用權？
⒈按大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經全體共有人之同意終止，自不因大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院99年度台上字第1191號判決要旨可參）。次按共有人間經全體訂立分管契約，約定各自占有共有物之特定部分而為管理者，該分管契約之終止，僅得經全體共有人同意為之，此即第820條第1項所稱「除契約另有約定外」之情形，共有人尚不得逕以多數決終止分管契約，變更共有物管理方法之決定（最高法院108年度台上字第1278號判決意旨參照）。另按共有物分管之約定，亦不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上約定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院99年度台上字第546號判決意旨可參）。
⒉查系爭大廈係於70年8月15日取得高雄市政府工務局核發使用執照之建物，有高雄市政府工務局（70）高市工建築使字第02771號使用執照可稽（原審審重訴卷第41-43頁），屬大廈管理條例於84年6月28日公布施行前即已取得使用執照之公寓大廈。而上訴人占用系爭土地如前揭不爭執事項㈣、㈤、㈥所載之部分係屬法定空地，並依使用執照規劃為法定停車位，亦有上開使用執照及所一樓平面圖可參（原審審重訴卷第45頁），依該使用執照之記載，系爭大廈之地下1層為避難室及停車場，設有65輛之室內法定停車位，地上1層為店舖，設有18輛之室外法定停車位，未劃設獎勵停車位（原審審重訴卷第42至43頁），經比對上開一樓平面圖，顯示該18輛室外法定停車位均劃設在地上一層編號A2至A8所示7間店鋪之店面正前方（編號1、2、3車位在A8店鋪前方；編號4、5車位在A7店鋪前方；編號6、7、8車位在A6店鋪前方；編號9、10車位在A5店鋪前方；編號11、12、13車位在A4店鋪即系爭12號房屋前方；編號14、15車位在A3店鋪即系爭14號房屋前方；編號16、17、18車位在A2店鋪即系爭16號房屋前方），並另於地上二層以上住戶通行出入之梯間前方及各停車位與店鋪間留設通道供通行使用（原審審重訴卷第42-45頁）。是系爭大廈起造人既將地上一層上開7間店鋪前方之法定空地劃設18個法定停車位，並另留設通行通道，衡諸常情，其於對外銷售系爭大廈區分所有建物時，應會將該法定停車空間留供店鋪住戶專用，蓋因該部分法定停車位係劃設在各該店鋪正前方，若非專供各該店鋪區權人使用以利其等進出或營業使用，店鋪住戶即難維持自身店面前方空間之通暢，營業及生活即有重大不便，如此勢必致購買意願降低，況一般人對店鋪住戶應得專用其前方空間乙節，應有認識並均會予以默認，再佐以被上訴人所提歷年區權人會議紀錄（原審重訴卷第341-376頁），系爭大廈區權人迨於94年區權人會議始就一樓店鋪住戶占用公共走廊停車輛之事為討論，而被上訴人亦自陳查無94年前對系爭法定空地遭占用部分作成決議之相關資料等語（本院卷第175頁），均堪認上開法定停車位空間於94年12月4日以前確實分別由1樓店鋪住戶各自占用店鋪前方土地停放車輛，亦即系爭大廈1樓店鋪住戶自70年迄94年止長達24年期間，均各自占有使用店鋪前方法定空地停放車輛。再參以上開法定停車位係劃設在臨六合一路96巷旁之法定空地，其占用狀態為各區權人每日行經六合一路96巷進出時所得發見知悉，而其他區權人或被上訴人於94年12月以前始終未予干涉，則依前揭說明，已堪認系爭大廈起造人與1樓店鋪區權人間確已約定各店鋪前方劃設之法定停車位由1樓各店鋪區權人專用（下稱系爭停車位分管契約），而1樓店鋪區權人買受各店鋪後均占有使用店鋪前方之停車位，其他區權人亦均之情並默示同意上開分管約定，是全體區權人間就系爭停車位分管契約均已達成意思表示一致甚明，且縱各1樓店鋪區權人嗣後另將店鋪出售，致系爭土地之應有部分所有權移轉予第三人，系爭大廈各區權人仍受系爭停車位分管契約拘束。故上訴人主張系爭大廈全體區權人成立系爭停車位分管契約，而其於購入系爭16、14、12號建物房屋而成為系爭大廈區權人後亦繼受系爭停車位分管契約而得專用房屋前方之各該系爭法定空地，應屬有據。
⒊被上訴人固辯稱系爭大廈區權人會議屢次要求被上訴人處理非法占用事宜，且系爭大廈住戶規約第2條第3項規定，非經區權人會議決議，法定空地不得約定為約定專用部分，故兩造不可能成立默示分管協議而約定由上訴人專用云云。查系爭大廈規約第2條第3款固約定「本公寓大廈法定空地…應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經區權人會議之決議不得約定為約定專用部分」等語（原審重訴卷第67-68頁），及94、109、110年區權人會議中確有討論1樓店鋪住戶占用法定空地停放車輛問題，有各該會議紀錄可據（原審重訴卷第341-376頁），然系爭大廈之起造人係於70年系爭大廈取得使用執照時，即與1樓店鋪區權人約定將店鋪前方劃設之法定停車位由1樓各店鋪區權人專用，而其他區權人迄於94年間長達24年之期間就此均明知且未加干涉，而有默示分管契約之存在乙節，業經本院認定如上，而系爭大廈之規約乃大廈管理條例實施後始制訂，且上開94、109、110年區權人會議亦係於94年後始召開作成決議，均係發生於系爭停車位分管契約成立之後，自無從據該等會議紀錄及規約約定為上訴人不利之認定，被上訴人此部分主張，實難採信。
⒋被上訴人另以縱系爭大廈之區權人間曾存有系爭停車位分管契約，亦已因94年區權人會議決議在附圖A1、B3、C4所示位置劃設公用機車停車位供系爭大廈住戶使用，及109、110年區權人會議決議收回系爭法定空地而終止云云，然查，94年區權人會議係因前次出席人數未達法定人數而重新召集，當日出席人數只須符合大廈管理條例第32條即區權人數1/5及區權比例合計1/5以上，並以出席人數及區權比例佔出席區權合計過半數之同意即可作成決議；而109、110年區權人會議之出席人數各為128、134人（全部區權人計249人），就「96巷公共空間空地住戶佔用停放汽車問題」之議題，則分別以91票、95票同意而作成決議等情，有各該會議記錄可參（見原審卷341、363、367頁），足見94、109、110年決議並未經全體區權人一致同意，而僅係透過多數決之方式作成，自無從採認系爭停車位分管契約已經全體區權人同意而終止。況依109、110年區權人會議紀錄，當日出席之區權人本已有部分不同意上開決議，遑論被上訴人就未與會之其他區權人嗣後有何足使社會一般人推知其有明示或默示同意終止系爭停車位分管契約之意思表示乙節，始終未曾舉證以實其說，則依前開說明，系爭停車位分管契約既未經全體區權人同意終止，自不生終止效力而仍有效存在，上訴人仍得本於該分管契約繼續專用各該店鋪前方之停車位，應堪認定。被上訴人主張上訴人為無權占有，應屬無據。
㈢被上訴人請求上訴人騰空返還占用之A、B、C空地（除附圖A1、B3、C4部分外）及給付不當得利，有無理由？
系爭大廈之全體區權人於70年間即已就系爭法定空地成立系爭停車位分管契約，且於蔡丞恩、黃北豪、吳佳珍受讓取得系爭16、14、12號房屋後，仍受拘束，又系爭停車位分管契約，迄未經全體區權人同意終止而仍有效等情，業經本院認定如上，則蔡丞恩、黃北豪、吳佳珍本得依系爭停車位分管契約，各自占用其店鋪前方之A、B、C空地作為停車空間使用，其等就A、B、C空地既非無權占有，即無不當得利或侵權行為之可言，則被上訴人依民法第767條第1項請求蔡承恩、黃北豪、吳佳珍依序將占用之A、B、C空地（除A1、B3、C4部分外）騰空返還全體共有人，暨依民法第179條、第184條之規定，請求上訴人給付因無權占有所受如附表所示相當租金之不當得利金額，即屬無據，均不應准許。
六、綜上所述，被上訴人就拆除系爭A、B、C雨遮及返還下方如附圖A1、B3、C4所示供停放機車使用之土地，並無訴訟實施權，而其依民法第767條第1項前、中段規定請求蔡丞恩、黃北豪、吳佳珍依序將占用之A、B、C空地其餘部分（除附圖A1、B3、C4部分外)騰空返還全體共有人，及依民法第179條、184條規定請求上訴人各給付如附表甲、乙欄合計金額本息，暨按月給付如附表丙欄所示之金額，均屬無據，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附，爰併予駁回。原審決上訴人應將如原判決附圖編號A、B、C所示部分之地上物拆除，並將占用土地返還全體共有人，另分別給付如原判決附表乙、丙欄所示之不當得利本息，且為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄，並改判如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 5 月 15 日
民事第一庭
審判長法 官 黃宏欽
法 官 劉傑民
法 官 謝雨真
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 115 年 5 月 15 日
書記官 林秀珍
附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。