臺灣士林地方法院民事判決
110年度湖訴字第6號
原 告 林義一
訴訟代理人 林俊峰律師
駱鵬年律師
被 告 政泰有限公司
法定代理人 張凱菱
訴訟代理人 張立宇律師
複代理人 劉立耕律師
上列當事人間返還租賃物事件，經臺灣臺北地方法院裁定（110年度北簡字第13081號）移送前來，本院於民國111年8月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路000巷0號房屋及如附件臺北市中山地政事務所複丈日期民國111年2月10日複丈成果圖所示A1、A2、B、C、D部分土地騰空返還予原告。
被告應自民國110年1月1日起至騰空返還前項房屋及土地之日止，按月給付原告新臺幣10萬元，及自各月之翌月一日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項、第2項於原告以新臺幣12,590,000元為被告供擔保後得假執行，但如被告以新臺幣37,777,194元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款有明文。本件原告起訴依「兩造間之租賃契約及民法第455條、第179條」為請求權基礎，聲明原為（見臺灣臺北地方法院110年度北簡字第13081號卷<下稱北院卷>第9頁）：（一）被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路000巷0號房屋（下稱系爭房屋）及坐落臺北市○○區○○段○○段○000地號（下稱第519地號）如起訴狀附圖所示A1、A2部分土地（面積各約為100平方公尺、100平方公尺，以實測後為準）暨坐落同小段第432地號（下稱第432地號）如起訴狀附圖所示B部分土地（面積約為30平方公尺）騰空返還原告。（二）被告應自民國110年1月1日起至騰空返還前項房地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）30萬元，及自各月之翌月一日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）願供擔保，請准宣告假執行。嗣於審理中數次變更聲明，最後為（見本院卷第146頁）：（一）先位聲明：1.被告應將系爭房屋及如附件即臺北市中山地政事務所複丈日期111年2月10日複丈成果圖所示A1、A2、B、C、D部分土地（下稱系爭土地，並與系爭房屋合稱系爭租賃不動產）騰空返還予原告。2.被告應自110年1月1日起至騰空返還前項房地之日止，按月給付原告25萬元，及自各月之翌月一日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。3.願供擔保，請准宣告假執行。（二）備位聲明：1.被告應將系爭房屋騰空返還予原告。2.被告應將系爭土地騰空返還予原告及全體共有人。3.被告應自110年1月1日起至騰空返還前2項房地之日止，按月給付原告25萬元，及自各月之翌月一日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。4.願供擔保，請准宣告假執行。查，原告追加備位聲明，除撤回依民法第179條請求被告按月給付相當於租金之不當得利5萬元部分（即保留依租約請求按月給付違約金25萬元部分）外，另依民法第767條第1項、第821條規定為其請求權基礎，其所為追加部分，與原起訴主張之事實，均係兩造於109年3月20日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約）之租賃期間屆滿後所生返還租賃物之爭執，其基礎事實相同，是被告所為訴之變更，於法並無不合，應予准許。
二、又原告為前揭訴之變更後，其金額逾50萬元，且非屬民事訴訟法第427條第2項所定訴訟類型，於事件移送至本院後，本院係依通常訴訟程序為審理，於先予敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：兩造於109年3月20日簽立系爭租約，約定被告向原告承租系爭租賃不動產，每月租金為5萬元，租賃期間自109年1月1日起至同年12月31日止。原告於系爭租約間屆滿前之109年11月21日以存證信函通知被告租期屆滿後不再續租。然被告自110年1月1日迄今仍占有系爭租賃不動產，而未返還，原告得先位依民法第455條規定、系爭租約第6條約定，備位依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告遷讓返還系爭租賃不動產。另依系爭租約第6條約定「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方…，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」，原告得請求被告自110年1月1日起按月給付違約金25萬元。爰依先位依民法第455條規定、系爭租約第6條約定，備位依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告騰空返還系爭租賃不動產。並依系爭租約第6條約定請求被告給付違約金等語。並聲明：如前述變更後聲明。
二、被告則以：兩造簽立系爭租約日為109年3月20日，租期1年，系爭租約屆期是110年3月19日。被告已於110年3月19日租約屆期前將下一年度之租金，一次性開立12張面額5萬元支票方式寄給原告，並經原告收受，堪認原告已同意續租。又系爭租約第20條約定「交付房屋日起，房屋之水電費、電話費、瓦斯費、管理費、清潔費等由乙方負擔」，其文義解釋指租約有效期間內，應由乙方負擔系爭租賃不動產之相關使用費用，而上開相關費用迄今仍由被告繳納，足見系爭租約仍為有效。被告自110年3月19日後繼續使用系爭租賃不動產，原告未向被告為反對之意思，依民法第451條規定，兩造就系爭租賃不動產已成立不定期租賃契約，原告並未合法終止租約，被告即屬有權占有，原告依民法第455條、第767條規定請求被告騰空返還系爭租賃不動產，並無理由。既系爭租約已變成不定期租賃，被告亦已給付租金，則原告請求被告給付違約金，並無理由。縱認系爭租約業已終止，原告僅能提出房屋稅單，而非系爭房屋之建物謄本，並未能證明系爭房屋為其所有，原告請求被告返還所有物，並無理由。且被告已就系爭房屋所坐落之土地即第432地號土地與訴外人吉田開發有限公司（下稱吉田公司）、林明脩等人簽立租賃契約，則原告是否有權請求被告騰空返還第432地號土地，非無疑義。又系爭租約第6條約定係屬損害賠償預定額之違約金，被告已一次性給付租金予原告，原告實際上並無任何損失，其不得另行請求違約金等語，以資抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，兩造於109年3月20日簽立系爭租約，約定被告向原告承租「系爭房屋，包含屋前空地及屋後空地（約100坪使用權）詳如附圖」，有系爭租約及租約附圖可佐（見北院卷第29頁、第33頁）。而上開承租範圍，經本院會同兩造及臺北市中山地政事務所派員到場確認及測量後，原告指出之「屋前空地及屋後空地」（即系爭土地）範圍經測量後如附件複丈成果圖所示之A1、A2（使用第519地號）、B（使用第432地號）、C（使用第520地號）、D（使用第523地號），面積合計為320.61平方公尺（換算約96.98坪）等情，亦有附件之複丈成果圖可佐，堪信為真實。
四、本院之判斷：
（一）系爭租約已終止
1.原告主張系爭租約已於109年12月31日終止，被告以前揭情詞否認之。按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例要旨參照）。經查，系爭租約第2條載明「租賃期限經甲乙雙方洽訂為1年，即自109年1月1日起至109年12月31日止」（見北院卷第29頁）。另被告曾以支票支付109年1月至12月租金予原告，並經原告於109年3月31日簽收支票等情，亦有原告提出付款簽收單可佐（見本院卷第91頁）。可知兩造約定租賃期間自109年1月1日起至同年12月31日止，至為明確，自不能再以系爭租約之書面簽立日期為109年3月20日之事實，曲解為系爭租約係自簽立書面契約之日起算1年。
2.另按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。被告抗辯系爭租約已轉為不定期租賃契約等語。經查，原告於109年11月21日寄送存證信函通知被告，系爭租約租期屆滿後不再續租乙節，有存證信函及回執在卷可佐（見北院卷第35頁、第37頁）。可見原告已有表示反對續租之意思。又被告雖於110年3月17日曾寄送支票號碼NN0000000-NN0000000面額均為5萬元、到期日為110年每月1日之支票共12紙連同付款簽收單予原告，然原告收到上開12紙支票並未提示兌現，亦未將付款簽收單於公司簽章欄蓋章後寄回予被告。則不能單純以原告收到被告寄送之上開支票，即認原告不反對被告就系爭租賃不動產繼續為使用收益。是以本件並無民法第451條規定之情形，不能認兩造默示系爭租約轉成不定期租約。
3.被告抗辯系爭租賃不動產之相關水電費、電話費、瓦斯費、管理費、清潔費等仍由其負擔，依系爭租約第20條約定之文義解釋，足見系爭租約仍為有效等語。查，系爭租約第20條約定「交付房屋日起，房屋之水電費、電話費、瓦斯費、管理費、清潔費等由乙方負擔」，僅在約定於承租人使用房屋期間，該房屋所生之相關費用由承租人負擔，並不能解釋為只要承租人負擔房屋之相關費用，租約即繼續有效，被告此部分抗辯亦非可採。
（二）原告依系爭租約第6條請求被告遷讓返還系爭租賃不動產為有理由
1.依系爭租約第6條約定「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方…」，系爭租約既已於109年12月31日租期屆滿，復未經原告同意繼續出租，則原告依上開約定請求被告騰空返還系爭租賃不動產，即有理由。
2.被告抗辯原告非系爭房屋之所有人，不得請求被告返還所有物。且被告已就系爭房屋所坐落之土地即第432地號土地與吉田公司、林明脩等人簽立租賃契約，則原告無權請求被告騰空返還第432地號土地等語。按基地之出租人，並不以基地之所有權人為必要，上訴人出租系爭土地時，縱僅有應有部分，且未得過半數共有人之同意，僅該租賃契約，對他共有人不生效力而已（最高法院74年度台上字第1072號判決要旨參照）。本件不論原告是否為系爭房屋或系爭土地之所有權人，均不影響其與被告簽立系爭租約之成立，以及原告依系爭租約行使租賃物返還請求權。另系爭租約承租範圍係包括附件所示坐落在第432地號土地上之B部分土地，而被告固另向吉田公司承租第432、518、520、521、523、524地號土地，及向林明脩承租第397-1、397-2、397-3、432地號之持分土地，並提出土地租賃契約書為佐（見本院卷第33頁、第35頁）。然上開被告向吉田公司及林明脩承租土地之契約，原告並非該契約當事人，自不受其拘束，因此並無提供第432地號土地予被告使用之義務。是被告此部分抗辯並非可採。
（三）原告請求違約金為有理由，但應酌減為每月10萬元
1.原告主張被告應自110年1月1日起按月給付違約金25萬元等語。查，系爭租約第6條約定「…，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」，系爭租約已租約期滿，被告仍未遷讓交還系爭租賃不動產，則原告依上開約定請求被告給付違約金，為有理由。
2.按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；懲罰性違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求；違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院49年台上字第807號判例要旨，83年度台上字第2879號、82年度台上字第2529號判決意旨參照）。本院審酌被告承租系爭租賃不動產之用途係經營廢棄汽機車回收業（見北院卷第47頁至50頁），於租期屆滿後仍未騰空返還予原告，致原告無法就系爭租賃不動產再為出租或為其他利用，而受有預期獲利之損失，及因此支出相關費用等情形，認原告請求5倍租金即25萬元之違約金尚屬過高，應酌減為月租金之2倍即10萬元為適當，逾此範圍，為無理由。
（四）原告先位依系爭租約第6條請求被告遷讓返還系爭租賃不動產為有理由，其備位另依民法第767條第1項、第821條規定為請求權基礎，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告，及將系爭土地騰空返還予原告及全體共有人部分，即無庸再審究，併此敘明。
五、從而，原告先位之訴依系爭租第6條約定，請求被告將系爭租賃不動產（即系爭房屋及如附件所示A1、A2、B、C、D部分土地）騰空返還予原告，及請求被告自110年1月1日起至騰空返還系爭租賃不動產之日止，按月給付原告10萬元，及自各月之翌月一日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金准許之。原告敗訴部分，其假執行之聲請即失其依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 111 年 9 月 5 日
民事庭 法 官 林銘宏
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 9 月 5 日
書記官 許秋莉