臺灣南投地方法院民事判決
111年度訴字第263號
原 告 財胤建設有限公司
法定代理人 黃漢哲
訴訟代理人 黃進財
被 告 李標
王凱蓁（原名：王秀枝）
王昭容（原名：吳王昭容）
邱王秀鳳
共 同
訴訟代理人 沈明欣律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年5月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落南投縣○○鎮○○段000地號土地，應分割為如附表五、附圖一所示，並依附表六所示之金額互為補償。
訴訟費用由兩造依附表七「訴訟費用負擔比例」欄所示之比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造共有坐落南投縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地），應有部分如附表一所示，無不能分割之原因，且無法協議決定分割方法，茲依民法第823條第1項規定，提起本件訴訟，請求依附表一、附圖一所示之方案分割系爭土地，及依安立不動產估價師事務所不動產估價報告書（下稱本件估價報告）分割方案甲之應付、受補金額配賦表相互補償（即如附表二所示；下合稱甲方案）等語。並聲明：系爭土地應依甲方案分割。
二、被告則辯以：同意分割，但不同意甲方案，請求依附表三、附圖一所示之方案分割系爭土地，及依本件估價報告分割方案乙之應付、受補金額配賦表相互補償（即如附表四所示；下合稱乙方案）等語。
三、本院之判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。又共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，為適當之分配，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項前段定有明文。經查：系爭土地為兩造所共有，兩造應有部分如附表一所示，無因物之使用目的不能分割或約定有不分割之期限，且兩造無法協議決定分割方法等節，為兩造所不爭執，並有土地登記第一類謄本、南投縣政府民國111年6月6日府建管字第1110134187號函、111年8月30日府建管字第1110207328號函、南投縣竹山鎮公所111年8月29日竹鎮工字第1110019945號函、南投縣竹山地政事務所111年6月7日竹地二字第1110002607號函等件在卷可稽（見本院卷一第67至70、99、101至102、125、131頁），應屬真實。從而，原告依前揭規定，請求裁判分割系爭土地，即屬有據。
㈡按共有物之分割，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人，民法第824第2項第1款定有明文。又裁判分割共有物訴訟，為形式之形成訴訟，其事件本質為非訟事件，法院定共有物之分割方法，不受當事人聲明之拘束，然應斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用等情，並符合公平原則，始得謂為適當。
㈢經查：
⒈系爭土地面積為391平方公尺，使用分區為都市計畫住宅區；又系爭土地略呈長方形，地勢平坦，僅西南側得經由他人土地上之私設巷道，通往大明路而可對外出入，其餘部分則遭他人建物或鐵皮圍籬、雜草阻隔；另系爭土地西側上坐落相連之建物4棟，均有獨立出入門戶，大致得以屋頂之材質、輪廓區分各建物之範圍，其中磚造屋頂之建物（下稱被告建物），掛有新、舊門牌號碼南投縣○○鎮○○路000巷0號、枋坪巷1-11號，現為被告及訴外人王聯堯、王連興所共有；除另搭有車棚2座外，其餘則為舖設水泥之路面、雜草及雜木橫生等情，為兩造所不爭執，並有地籍圖謄本、土地登記第一類謄本、本院勘驗測量筆錄、現況照片、附圖二、被告建物之房屋稅藉證明書、本件估價報告存卷可參（見本院卷一第31、67至70、143至161頁；卷二第45至50頁；本件估價報告第38頁），堪認屬實。
⒉系爭土地分割方案之採取：
⑴系爭土地面積合計為391平方公尺，業如前述，以原物分配並無困難，故應以原物分配系爭土地與兩造或部分共有人。
⑵系爭土地之分割方法，業經原告、被告分別提出甲方案、乙方案，觀諸上開方案，甲方案係由全體共有人均取得原物分配，由原告分配如附圖一所示編號A部分之坵塊，由被告分配附圖一所示編號B部分之坵塊，並維持共有，再分別依各坵塊分割前、後之價值落差，為相互補償；乙方案則係由被告李標單獨取得系爭土地全部，再就其餘共有人為相互補償。參諸原告陳稱：其有取得部分土地之意願，為免將來與被告間就被告建物另有糾紛，願分配如附圖一所示編號A部分之坵塊等語（見本院卷二第85頁）；被告則陳稱：被告4人無意願繼續維持共有關係，願由李標單獨取得土地，再以金錢補償其他共有人等語（見本院卷一第133至135頁），依原告、李標願受原物分配、被告王凱蓁、王昭容、邱王秀鳳（下稱王凱蓁等3人）願受金錢補償之意願，並考量被告建物坐落於系爭土地西側之現況，且系爭土地如分配於兩造，則被告依其等應有部分比例折算之面積，每人僅得分配約65平方公尺，不利日後使用，亦違反王凱蓁等3人不願分配土地之意願，則系爭土地分配於各共有人顯有困難。本院爰依職權提出依附表五、附圖一所示之方案分割系爭土地，及依附表六所示應付、應受補償金額相互補償（下稱丙方案）。
⑶依丙方案之分割結果（即如附表五、附圖一所示），原告及李標受分配如附圖一編號A、B所示之坵塊，地形尚屬方正，適於開發利用；原告受分配之坵塊，與其依應有部分比例折算之面積相當，而李標所受分配之坵塊，核與附圖二編號A即被告建物所坐落之位置，大抵相符，且李標受分配如附圖一編號B所示之使用面積為261平方公尺，除涵蓋被告建物所使用之面積148平方公尺外，尚保有被告建物前方相當範圍之水泥鋪面，應適於被告建物之繼續使用。又考量李標與被告王凱蓁為配偶關係，且被告亦自陳：被告建物之共有人，除李標外，係因繼承關係而取得等語（見本院卷一第195頁；卷二第69頁），可見李標與該建物之其他共有人均具一定親屬關係，由李標取得該建物坐落之土地範圍，應得使李標自行評估被告建物留存與否之經濟價值，俾利其有效規劃土地之整體利用，故此分割結果已考量系爭土地目前之使用現狀，對李標使用土地之利益並無不利。至甲方案之分割結果（即如附表一、附圖一所示），與丙方案之差異，僅在附圖一編號B所示之坵塊係分配由被告維持共有，然被告已表明不願繼續保持共有，酌以共有物分割應以解消共有關係之原則，及原告亦同意依丙方案為分割之意願（見本院卷二第99頁），本院認以丙方案分割系爭土地應屬妥適，甲方案則應無可採。
⑷依乙方案之分割結果（即如附表三、附圖一所示），原告全無受分配之土地，而李標則單獨受分配取得土地之全部，未慮及原告獲配土地之權益，其分割規劃顯對原告不公，並有違民法第824條第2項以原物分配為優先之原則。被告雖陳稱：為維持被告家族使用系爭土地之完整性，避免過度細分造成系爭土地價格減損，故願由李標取得系爭土地之全部等語（見本院卷二第85頁），然依附圖一所示編號A、B使用面積分別為130、261平方公尺，坵塊形狀亦屬完整，並無過度細分之問題。況被告既稱：被告建物因屋齡已久，並無經濟價值，同意日後配合拆除；系爭土地上之車棚2座係由王連興、王聯堯所搭建，供鄰居停放車輛使用等語（見本院卷一第135、195頁），可見被告建物、系爭土地上之車棚，現均非供被告自己所用，自無被告所稱長期利用之情形。另參以土地法第34條之1第4項規定，原告於000年00月間以買賣為原因取得系爭土地之應有部分時，被告既得基於共有人之地位，以同一價格共同或單獨優先承購該應有部分，卻未依法行使權利，亦足見被告非無容任家族以外之人共有系爭土地之意，自難遽認被告就系爭土地存在一定程度之依附情感，而有將系爭土地全部分配由李標取得之必要，是被告上開所陳，即非可採。
⑸被告雖陳稱：如李標無法受分配系爭土地之全部，便主張變價分割等語（見本院卷二第24頁），惟該土地經編定為住宅區，除有被告建物坐落外，其餘部分則為空地，非不得作為建築開發利用，故仍具有相當之經濟價值，且與原告願受原物分配之意願相違（見本院卷二第98頁），自不得僅因未採取被告抗辯之乙方案分割，即認應採取變價分割，是本院審酌共有人之意願及全體共有人之利益，認被告抗辯不依乙方案分割，即應變價分割，尚非可採。
⑹綜上，本院審酌共有人之意願、系爭土地使用現況、將來利用價值、兩造間之公平等因素後，認以丙方案分割系爭土地較為妥適，符合共有人整體利益，而屬可採之分割方法，至甲、乙方案，則礙難採取。
㈣共有人間之金錢補償：
⒈按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨。
⒉經查：依丙方案之分割結果，王凱蓁等3人並未受原物分配，而原告及李標所受分配坵塊之地形及臨路條件亦有不同，導致價值有所差異，故兩造間自當以金錢補償之。而本件經本院囑託安立不動產估價師事務所由許智清不動產估價師以市場比較法、土地開發分析法鑑定後，結果依甲方案分割系爭土地後，原告應依附表二所示之金額補償被告，此有本件估價報告存卷可憑。而甲、丙方案之差異，已如前述，故依丙方案為分配時，原告應就其分割前、後之增減金額新臺幣（下同）6萬8,465元，補償與未受分配之王凱蓁等3人；李標則應就其分割前、後之增減金額596萬3,536元【計算式：12,064,003（即分割後系爭土地之價格）－4,089,800（即分割後編號A區塊之土地價格）－2,010,667（即分割前李標持分金額）】，補償與未受分配之王凱蓁等3人。上開估價報告書乃係由本院委請不動產估價師鑑定而得之結論，該估價師有專業證照且與系爭土地共有人均無利害關係，其所為鑑定既係本於中立客觀立場及專業知識而為之，自有相當之憑信性；且兩造當庭均對估價報告書所載之補償結果無意見（見本院卷二第84至85頁）。本院審酌上情，故命原告、李標應按如附表六所示之金額補償王凱蓁等3人，應屬允當。
四、綜上所述，原告依民法第823條第1項規定，請求分割系爭土地，為有理由，應予准許，且經本院審理後，認以丙方案分割系爭土地為適當，爰諭知如主文第1項所示。
五、按民法第824條第3項之情形，如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權；前項抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記，其次序優先於第2項但書之抵押權，民法第824條之1第4項、第5項定有明文。準此，法院為裁判分割時，就原物分割，並命金錢補償時，應就土地之金錢補償分別諭知，以明法定抵押權所擔保債權之範圍，於辦理共有物分割登記時，一併登記。經查：系爭土地之依丙方案分割，應由原告、李標以金錢補償王凱蓁等3人，業如前述，則如附表六所示應受補償之人，對於應付補償之人就其所分得之土地，在如附表六所示之金額內，依前揭規定，依法有法定抵押權。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
七、本件為分割共有物事件，兩造本可互換地位，而分割方法是由本院依法裁量，不受當事人主張拘束，故實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題，本院審酌兩造各自因本件分割訴訟所得利益等情，認倘由一造負擔全部訴訟費用顯失公平，爰依民事訴訟法第80條之1之規定，認本件訴訟費用，應由兩造依附表七「訴訟費用負擔比例」欄所示分擔，較為公允，爰諭知如主文第2項所示。
中 華 民 國 113 年 6 月 5 日
民事第一庭 審判長法 官 徐奇川
法 官 曾瓊瑤
法 官 魏睿宏
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 5 日
書記官 洪裕展
附件：
一、附表一：甲方案分割表。
二、附表二：甲方案應受補金額配賦表。
三、附表三：乙方案分割表。
四、附表四：乙方案應受補金額配賦表。
五、附表五：丙方案分割表。
六、附表六：丙方案應受補金額配賦表。
七、附表七：訴訟費用負擔表。
八、附圖一：南投縣竹山地政事務所112年2月15日竹丈字第14100號土地複丈成果圖（即分割方案圖）。
九、附圖二：南投縣竹山地政事務所111年10月21日竹丈字第127500號土地複丈成果圖（即現況勘測圖）。