114年度員簡字第558號

原      告  張國楨

訴訟代理人  劉雅榛律師

被      告  大豐餐飲股份有限公司

法定代理人  黃名締

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國115年1月9日言詞辯論終結，判決如下：

一、被告應將門牌號碼彰化縣○○市○○路0段000號房屋騰空遷讓返還予原告。

二、被告應給付原告新臺幣11萬9,000元，及自民國114年7月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

三、被告應自民國114年7月5日起至遷讓返還第1項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣12萬6,000元。

四、原告其餘之訴駁回。　　

五、訴訟費用由被告負擔。

一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：

　㈠被告於民國113年10月25日與原告簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），被告向原告承租原告所有門牌號碼彰化縣○○市○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自113年10月25日起至117年10月25日止，並由訴外人李志達擔任連帶保證人，系爭房屋每月租金新臺幣（下同）6萬3,000元，惟被告自114年1月起即未給付租金，現已積欠114年1至6月共6個月之租金共37萬8,000元。

　㈡原告自114年2月起多次以通訊軟體Line向被告催討租金，被告已讀受領前開催告之意思表示後，屆期仍未給付。原告遂委請律師於114年5月27日寄發存證信函，通知被告於函達7日內給付房屋租金，否則將依法終止租約及請求相關賠償。被告都未收取存證信函，但原告另於114年6月14日以通訊軟體Line將前開存證信函再次通知被告，表達終止租約意思，但被告仍未給付租金。

　㈢原告再於114年7月4日以通訊軟體Line通知被告表達終止租約意思，故系爭租約已於114年7月4日正式終止租約，被告於系爭租約租期屆滿後，並未回復原狀，且其相關設施及器具仍放在系爭房屋內，則被告乃係繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占有。

　㈣原告已與李志達調解成立，李志達願給付原告114年1月至6月之部分租金14萬9,000元及律師費用8萬元，扣除此部分金額後，原告對被告為下列請求：

　　⒈遷讓房屋部分：被告積欠租金達2個月以上，經催告仍不給付，且系爭租約業經合法終止，被告已無合法占有權源，爰依系爭租約第14條、民法第455條及第767條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。

　　⒉積欠租金部分：被告積欠114年1月至6月租金共37萬8,000元，扣除連帶保證人已清償之14萬9,000元，尚餘22萬9,000元未受償。爰請求被告給付上開金額及法定遲延利息。

　　⒊不當得利及違約金：

　　　系爭租約終止後，被告無權占有系爭房屋，獲有相當於租金之不當得利，並應依約給付違約金。系爭租約第6條雖約定違約金為租金之5倍，惟原告僅請求按租金1倍計算之違約金。故請求被告自114年7月5日起至返還房屋之日止，按月給付12萬6,000元【相當於租金之不當得利63,000元＋違約金63,000元】。

　㈤爰依物上請求權、租賃契約及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將系爭房屋騰空謙讓返還原告；被告應給付原告22萬9,000元，及自114年7月5日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；被告應自114年7月5日起至返還系爭房屋之日止，按月給付12萬6,000元。

三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。　　

四、本院之判斷：

　㈠原告主張之上開事實，業據提出系爭租約、系爭房屋房屋稅繳款書、Line對話紀錄、存證信函及房屋現況照片為證，被告就原告主張之上揭事實，業於相當時期受合法之通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項本文、第1項本文規定，視同自認，自堪信原告上開主張為真實。

　㈡遷讓房屋部分：

　　按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲延租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段、第767條第1項前段定有明文。可知，承租人遲付租金已達2個月之租額者，出租人自得終止租約，並請求返還房屋。查被告自114年1月起即未繳納租金，積欠總額已逾2個月租額。原告雖曾寄發存證信函未果，然已於114年6月14日及同年7月4日透過Line通訊軟體將催繳租金及終止租約之意思表示送達被告（訊息顯示已讀，見本院卷第39頁至第45頁），堪認系爭租約於114年7月4日發生終止效力。租約既經終止，被告對系爭房屋即無占有權源，從而，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段規定請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。

　㈢積欠租金部分：

　　⒈查被告積欠114年1月至6月之租金共計37萬8,000元【63,000元×6個月】，扣除李志達已代償之14萬9,000元，尚餘22萬9,000元。

　　⒉次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。系爭租約第5條約定被告已交付押租保證金11萬元，從而，上開未償租金22萬9,000元，於扣除押租金11萬元後，被告尚應給付原告11萬9,000元。原告此部分之請求，及自租約終止翌日即114年7月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核屬正當，應予准許；逾此範圍之請求（即未扣除押租金部分），則無理由，應予駁回。

　㈣不當得利及違約金部分　

　　⒈不當得利：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。被告於租約終止後繼續占有系爭房屋，受有相當於免付租金之利益，致原告受有損害。原告於114年7月4日終止系爭租約，已如上述，被告既未於斯時返還系爭房屋，則被告自114年7月5日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，系爭房屋每月租金為6萬3,000元，則原告請求自114年7月5日起至騰空返還房屋日止，按月給付相當於租金6萬3,000元之不當得利，為有理由。

　　⒉按系爭租約第6條約定：「……如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止……」本院審酌系爭房屋之坐落位置、工商業繁榮程度及一般租賃行情，認原告請求將違約金酌減為按租金1倍計算（即每月6萬3,000元），尚屬公允適當。

　　⒊綜上，原告請求被告自114年7月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付12萬6,000元【即不當得利6萬3,000元＋違約金6萬3,000元】，為有理由，應予准許。

五、綜上所述，原告依租賃契約、物上請求權及不當得利之法律關係，請求判決如主文第1項、第2項及第3項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌與判決結果不生影響，爰不逐一論述。

七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當擔保，得免為假執行。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　

中　　華　　民　　國　　115 　年　　1 　　月　　23　　日

　　　　　　　　　員林簡易庭　法　官　張鶴齡

以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　115 　年　　1 　　月　　23　　日

　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡政軒