109年度訴字第2506號

原      告  旭榮製衣股份有限公司

法定代理人  黃莊芳容

訴訟代理人  林明正律師

            林育生律師

複 代理 人  王雅慧律師

            陳奕霖律師

被      告  新晰企業有限公司

兼

法定代理人  郭昕怡  

被      告  林晟企業股份有限公司

兼

法定代理人  林金宗  

法定代理人  張寶珠  

            林金良  

被      告  林澄新  

            林澄軒  

            林澄曦  

上  一  人

訴訟代理人  郭昕怡  

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年8月19日言詞辯論終結，判決如下：

一、被告新晰企業有限公司、庚○○、林晟企業股份有限公司、丙○○應將新北市○○區○○○路00號8樓房屋即如附圖一新北市新莊地政事務所民國111年8月2日土地複丈成果圖標示地號565-5⑴部分217.52平方公尺，及同號9樓即如附圖一新北市新莊地政事務所民國111年8月2日土地複丈成果圖標示地號565-5⑵部分194.45平方公尺之增建房屋，以及同號地下一層如附圖二所示車位編號29、30、31之停車位，均騰空遷讓返還予原告。

二、被告新晰企業有限公司、庚○○、林晟企業股份有限公司、丙○○應給付原告新臺幣4,879,850元，及自民國110年1月29日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

三、原告其餘之訴駁回。

四、訴訟費用由被告新晰企業有限公司、庚○○、林晟企業股份有限公司、丙○○負擔。

五、本判決第一項於原告以新臺幣3,693,948元為被告新晰企業有限公司、庚○○、林晟企業股份有限公司、丙○○供擔保後，得假執行；但被告新晰企業有限公司、庚○○、林晟企業股份有限公司、丙○○如以新臺幣11,081,845元為原告供擔保後，得免為假執行。

六、本判決第二項於原告以新臺幣1,626,617元為被告新晰企業有限公司、庚○○、林晟企業股份有限公司、丙○○供擔保後，得假執行；但被告新晰企業有限公司、庚○○、林晟企業股份有限公司、丙○○如以新臺幣4,879,850元為原告供擔保後，得免為假執行。

七、原告其餘假執行之聲請駁回。

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第255條第1項第2款規定甚明。本件原告起訴時所列被告為被告新晰企業有限公司（下新晰公司）、被告庚○○、被告林晟企業股份有限公司（下稱林晟公司）、被告丙○○，原訴之聲明為：㈠被告應共同將新北市○○區○○○路00號8樓及同號9樓之增建房屋，以及同號地下一層車位編號29、30、31之停車位，均騰空遷讓返還予原告。㈡被告應共同給付原告新臺幣（下同）4,879,850元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。嗣於民國110年8月27日具狀追加被告戊○○、丁○○、己○○（見本院卷一第265至266頁），並將訴之聲明變更為：㈠被告應共同將新北市○○區○○○路00號8樓房屋即新北市新莊地政事務所土地複丈成果圖標示地號565-5⑴之部分共計217.52平方公尺，同號9樓即新北市新莊地政事務所土地複丈成果圖標示地號565-5⑵之部分共計194.45平方公尺之增建房屋，以及同號地下一層車位編號29、30、31之停車位，均騰空遷讓返還予原告。㈡被告應共同給付原告新臺幣4,879,850元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷二第331至335頁），核與前揭法條規定相符，應予准許。

二、按滿18歲為成年；於民國112年1月1日前滿18歲而於同日未滿20歲者，自同日起為成年，此觀民法第12條、民法總則施行法第3條之1第2項規定甚明。次按能獨立以法律行為負義務者，有訴訟能力；法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；前開所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟；當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟，民事訴訟法第45條、第170條、第175條、第178條亦分別定有明文。查原告於110年8月27日追加被告己○○（00年00月生）、丁○○（00年0月生）時（見本院卷一第265頁），被告己○○、丁○○當時尚未成年，嗣依112年1月1日修正施行後之民法第12條規定滿18歲為成年，被告己○○、丁○○，因上開法律修正施行而先後於訴訟程序中之111年12月、112年7月成年，其等法定代理人喪失代理權，被告己○○已具狀聲明承受訴訟（見本院卷三第125頁），被告丁○○則經本院於113年7月16日依職權裁定命被告丁○○承受訴訟（見本院卷四第137至139頁），合先敘明。

三、本件被告均經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：

　㈠原告於99年9月3日與被告林晟公司簽署不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），自林晟公司購得新北市○○區○○段00000號土地（下稱556-5土地，權利範圍全部）及坐落該土地之門牌號碼新北市○○區○○○路00號大樓（含新北市○○區○○段000○號建物及其上未辦保存登記之增建部分即7樓、8樓、9樓），並於99年9月21日以買賣為原因移轉登記為新北市○○區○○段000○號建物（含地上6層及地下層，下稱系爭建物）之所有權人，並取得上開增建部分即7樓（下稱系爭7樓房屋）、8樓（下稱系爭8樓房屋，即附圖一新北市新莊地政事務所111年8月2日土地複丈成果圖標示地號565-5⑴部分217.5平方公尺之增建房屋）、9樓（下稱系爭9樓房屋，即附圖一新北市新莊地政事務所111年8月2日土地複丈成果圖標示地號565-5⑵部分194.45平方公尺之增建房屋）之事實上處分權。

　㈡被告庚○○代表被告新晰公司於99年11月30日向原告承租系爭7樓房屋，租期自99年12月1日起至102年11月30日止，又於101年12月1日起至102年11月30日止向原告承租系爭建物地下1樓停車位6個（其中含如附圖所示編號29、30、31停車位），租期自101年12月1日起至102年11月30日止；被告丙○○代表被告林晟公司於99年11月30日向原告承租系爭8、9樓房屋，租期自99年12月1日起至102年11月30日止，又於101年12月1日起向原告承租系爭建物之機車停車位4個，租期自101年12月1日起至102年11月30日止，最後於104年5月4日間與原告簽訂租賃契約向原告承租系爭7、8樓房屋（租賃期間為104年1月1日起至105年12月31日）。原告於105年10月間業以存證信函函告被告新晰公司、庚○○、林晟公司、丙○○，租期於105年12月31日屆滿且不續租，故於105年12月31日租期屆滿後，兩造之間自106年1月1日起即無任何租賃契約。然被告等人竟無權占有系爭7、8、9樓房屋及地下1樓3個汽車停車位（編號29、30、31停車位，下稱系爭3個停車位）。迭經原告以存證信函催告返還，遲於107年4月18日方由被告庚○○將系爭7樓房屋返還原告，惟系爭8、9樓房屋及系爭3個停車位，仍由被告無權占有至今。系爭7、8、9樓房屋之事實上處分權人、系爭3個停車位之所有權人均為原告，原告自得依民法第767條、第179條規定請求被告返還被告無權占有之系爭8、9樓房屋及系爭3個停車位。

　㈢被告無法律上之原因，占有原告之系爭7、8、9樓房屋及系爭3個停車位受有利益，造成原告相當於租金之損害，原告自得依民法第179條規定向被告請求相當於租金之不當得利共計4,879,850元，分述如下：

　⒈系爭7樓房屋部分：參照系爭7樓房屋以每月租金為100,000元出租予被告新晰公司，被告自106年1月起至107年4月中（約15.5個月）受有相當於租金之不當得利1,550,000元（計算式：100,000元×15.5＝1,550,000元）。

　⒉系爭8、9樓房屋部分：參照系爭8、9樓房屋以每月租金50,000元出租予被告林晟公司，被告自106年1月起至111年9月止（共69個月）受有相當於租金之不當得利3,450,000元（計算式：50,000元×69＝3,450,000元）。

　⒊系爭3個停車位部分：參照系爭3個停車位每月每車位租金3,000元以出租予被告新晰公司，被告自106年1月起至111年9月止（共69個月）受有相當於租金之不當得利621,000元（計算式：3,000元×3×69＝621,000元）。

　⒋經扣除原告曾依前揭系爭7樓房屋租賃契約（保證金300,000元）、系爭8、9樓房屋租賃契約（保證金150,000元）所收取保證金之共450,000元後為5,171,000元（計算式：1,550,000元＋3,450,000元＋621,000元－450,000元＝5,171,000元），原告就其中僅向被告請求返還相當於租金之不當得利4,879,850元（超出4,879,850元部分捨棄）。

　㈣爰聲明：㈠被告應共同將系爭8樓房屋即附圖一新北市新莊地政事務所111年8月2日土地複丈成果圖標示地號565-5⑴部分217.52平方公尺，系爭9樓房屋即附圖一新北市新莊地政事務所111年8月2日土地複丈成果圖標示地號565-5⑵部分194.45平方公尺之增建房屋，以及如附圖二所示系爭3個停車位，均騰空遷讓返還予原告；㈡被告應共同給付原告4,879,850元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被告新晰公司、庚○○、林晟公司、丙○○、丁○○、己○○（下稱被告庚○○等人）則以：被告林晟公司於99年間被銀行抽銀根，名下許多資產將遭拍賣，當時被告林晟公司之法定代理人丙○○找了已故父親的朋友即原告法定代理人即壬○○○幫忙，看可否先幫忙出手買下桃園工廠大樓跟五股公司大樓（即門牌號碼新北市○○區○○○路00號建物），至少不讓被告祖業落入他人之手。壬○○○很義氣的出手幫忙買下了這兩棟大樓，並且說：「阿姨幫你們，希望你們年輕人度過這個難關，有朝一日可以再把這兩棟爸爸留下來的房子買回，雖然房產買下過戶給我，但我會維持這兩棟大樓的現狀，外觀都不會改變，你們工廠、公司也不用搬遷，這段時間你們就付房租，你們就安心住，等有錢，再跟我原價買回，如果沒錢，也不用擔心被迫搬家，你們可以一輩子住在這裡，系爭8、9樓房屋沒有產權，但就是你們的家」云云，被告當時真的是感謝萬分，所以就以低於其他買家的總價賣出給原告，但講明就是現況交屋。然原告過戶後，原告公司會計卻以大樓需要修繕為由，扣了2,000,000多元尾款，被告多次向原告說明渠等急需用錢，且係現況交屋，不能扣尾款，惟迄今仍未給付尾款。過了幾年，原告又以系爭7樓房屋的公司，要自用為由要收回，把伊們趕出去，當時積欠了一些房租，在理虧的情況下，伊們只好將辦公室搬出。於前年（108年），伊們累積了一點點錢，終於可以有錢買回，向壬○○○請求原價買回門牌號碼新北市○○區○○○路00號大樓，壬○○○竟毀約，表示目前市價已經翻倍，拒絕被告以當初賣出之金額再買回。其實系爭7、8、9樓房屋屬於違建，沒有所有權狀及稅單，照理說，系爭7、8、9樓房屋仍應屬伊們的財產，且當初買賣契約的前提是系爭7、8、9樓房屋就是永遠屬於伊們使用；另3個小孩（被告戊○○、丁○○、己○○）只有假日會回來團聚，平常不住家裡等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。

三、被告戊○○未於言詞辯論期日到場作何聲明或陳述，亦未提出書狀爭執或抗辯。　

　㈠原告於99年9月3日與被告林晟公司簽署系爭買賣契約，購得556-5土地（權利範圍全部）及坐落該土地上之門牌號碼新北市○○區○○○路00號大樓（含系爭建物）；被告庚○○代表被告新晰公司於99年11月30日向原告承租系爭7樓房屋，租期自99年12月1日起至102年11月30日止，又於101年12月1日起至102年11月30日止向原告承租系爭建物地下1樓停車位6個（其中含如附圖二所示編號29、30、31停車位），租期自101年12月1日起至102年11月30日止；被告丙○○代表被告林晟公司於99年11月30日向原告承租系爭8、9樓房屋，租期自99年12月1日起至102年11月30日止，又於101年12月1日起向原告承租系爭建物之機車停車位4個，租期自101年12月1日起至102年11月30日止，最後於104年5月4日間與原告簽訂租賃契約向原告承租系爭7、8樓房屋（租賃期間為104年1月1日起至105年12月31日），於107年4月18日由被告庚○○將系爭7樓房屋返還原告等情，為兩造所不爭執（見本院卷一第317至321頁、本院卷二第395至397頁、本院卷三第49至53頁、第149至155頁、本院卷四第228至229頁），並有系爭建物之所有權狀、系爭7樓房屋租賃契約、地下室車位租賃契約、系爭8、9樓房屋租賃契約、機車停車位租賃契約、系爭7、8樓房屋租賃契約、107年4月18日保證書、門牌號碼新北市○○區○○○路00號建物照片、系爭建物之建物登記謄本、門牌號碼新北市○○區○○○路00號大樓之房屋稅籍資料、系爭買賣契約、附圖一新北市新莊地政事務所111年8月2日土地複丈成果圖（下稱系爭複丈成果圖）附卷可參（見本院卷一第27至48頁、第57頁、第205至221頁、第349至356頁、本院卷二第287頁），該部分事實應堪認定。

　㈡原告是否具有系爭7、8、9樓房屋之事實上處分權及系爭3個停車位之所有權：

　⒈原告主張於99年9月3日與被告林晟公司簽署系爭買賣契約，購得556-5土地（權利範圍全部）及坐落該土地之門牌號碼新北市○○區○○○路00號大樓（含系爭建物、系爭7、8、9樓房屋），並於99年9月21日以買賣為原因移轉登記為系爭建物（含地上6層及地下層）之所有權人，並取得上開增建部分即系爭7、8、9樓房屋之事實上處分權等情，並提出系爭建物之所有權狀、門牌號碼新北市○○區○○○路00號建物照片、建物登記謄本、房屋稅籍資料、系爭買賣契約、系爭複丈成果圖、買賣雙方交屋明細表、土地增值稅繳款書、補充協議書、匯款單、匯款明細表、土地所有權狀在卷為證（見本院卷一第27至28頁、第205至221頁、第349至356頁、本院卷二第287頁、本院卷三第189至207頁）。經查：

　⑴觀諸系爭買賣契約第1條已載明：「建物總使用面積約：2350坪（含自行增建部分）」等語；第10條記載：「如有增建物等均應依簽約現狀連同本案建物一併移交甲方」；第6條記載：「乙方應於甲方交付第一次款之同時備齊辦理產權移轉登記所需之一切文件，交付委請之登記代理人（地政士）辦理產權移轉登記銀行貸款設定登記等相關事宜」；第3條第1款記載：「簽訂本約時甲方給付乙方2000萬元整，同時乙方交付買賣的物所有權狀正本、公司登記表正、影本文件、負責人身分證影本及近期地價稅單、房屋稅單並於過戶文上用印,接續辦理土地增值稅、契稅申報」；第3條第2款記載：「於辦妥過戶登記至甲方名下並取得銀行貸款」等語。

　⑵就系爭買賣契約之買賣價金268,800,000元，被告有收到原告給付訂金20,000,000元、原告代償被告林晟公司借款200,000,000元、且收到原告4,659,711元支票兌現等情，為兩造所不爭執（見本院卷三第132頁、第149至155頁、本院卷四第228至229頁），並有轉帳傳票明細及支票影本在卷可參（見本院卷二第511至515頁），該部分事實應堪認定。

　⑶觀諸系爭建物之建物登記謄本（見本院卷一第211至213頁）載明含地上6層及地下層並於99年9月21日以買賣為原因所有權移轉登記（原因發生日期為99年9月3日）。且門牌號碼新北市○○區○○○路00號大樓之109年5月間房屋稅籍資料（見本院卷一第215至221頁）記載納稅義務人為原告，且房屋層次除地下1層及地上6層外，更包括7層、屋突等部分。

　⑷證人即原告法定代理人壬○○○於本院準備程序時證稱：系爭買賣契約當時就是約定買受全棟的建物包含所有的增建物；當時（99年9月間）丙○○要求系爭7樓房屋讓他們當辦公室，系爭8、9樓房屋給他們當住家，系爭7、8、9樓房屋都有簽租約等語（見本院卷三第16至19頁）。且證人即系爭買賣契約之地政士乙○○於本院準備程序時證稱：系爭買賣契約為伊承辦，系爭買賣契約是按照雙方約定製作，系爭買賣契約有寫含自行增建的部分應該就是有包括，系爭買賣契約第3條有付款的方式，應該就是照約定執行，先過戶再付清價金都是雙方協商同意才會載明在契約，當時是帳都算清楚了，被告也同意伊交付所有權狀，伊交付權狀的時候，兩方都在場，交權狀當天結算完後該給買方的資料就給買方等語（見本院卷三第12至16頁）

　⑸再由卷附系爭7樓房屋租賃契約、地下室車位租賃契約、系爭8、9樓房屋租賃契約、機車停車位租賃契約、系爭7、8樓房屋租賃契約、107年4月18日保證書、原告之稅務資料等影本（見本院卷一第29至48頁、第57頁、本院卷三第208至210頁）亦可顯示被告新晰公司、庚○○、林晟公司、丙○○於承租當時並未對原告具有系爭7、8、9樓房屋之事實上處分權及系爭3個停車位之所有權有所爭執。

　⑹綜上所述，足見被告庚○○等人以前詞抗辯系爭7、8、9樓房屋仍應屬其等財產云云，顯與前揭事證不符，尚難採信。本件參酌卷內事證，堪認系爭買賣契約之買賣標的除系爭建物外尚包括增建部分即系爭7、8、9樓房屋，且原告應自99年9月21日以後具系爭7、8、9樓房屋之事實上處分權及系爭3個停車位之所有權。

　㈢原告主張系爭7樓房屋於106年1月1日起至107年4月18日由被告庚○○將系爭7樓房屋返還原告前、系爭8、9樓房屋及系爭3個停車位於106年1月1日起至本案言詞辯論終結前，為被告新晰公司、庚○○、林晟公司、丙○○所共同占有等情，為兩造所不爭執（見本院卷一第317至321頁、本院卷二第395至397頁、本院卷三第49至53頁、第149至155頁、本院卷四第228至229頁），又觀諸系爭7樓房屋由被告庚○○於107年4月18日交還原告時所簽署之保證書亦記載立書人為被告新晰公司、林晟公司等語，有107年4月18日保證書在卷可參（見本院卷一第57頁），復參以被告庚○○於本院言詞辯論時陳稱：系爭買賣契約的條件有系爭8、9樓房屋永遠給伊跟丙○○當住家使用，伊是被告新晰公司的負責人，丙○○是被告林晟公司的負責人，當時沒有特別區分是要給法人或個人使用等語（見本院卷二第396至397頁），且被告丙○○於本院囑託員警訪查時亦陳稱：伊有活動居住在系爭8、9樓房屋，被告新晰公司地址曾為系爭8、9樓房屋，被告新晰公司之前實際經營人是伊，被告庚○○是伊前妻，這3個車位本來就伊在使用等語，有新北市政府警察局新莊分局查訪紀錄表影本在卷可稽（見本院卷一第241頁）。據此，原告主張該部分事實應堪認定。

　㈣系爭7樓房屋於106年1月1日起至107年4月18日由被告庚○○將系爭7樓房屋返還原告前、系爭8、9樓房屋及系爭3個停車位於106年1月1日起至本案言詞辯論終結前，是否為被告新晰公司、庚○○、林晟公司、丙○○無權占有等節。經查：

　⒈原告主張於105年10月間業以存證信函函告租期於105年12月31日屆滿且不續租，故於105年12月31日租期屆滿後，兩造之間自106年1月1日起就系爭7、8、9樓房屋及系爭3個停車位即無任何租賃契約等節，核與卷附系爭7樓房屋租賃契約、地下室車位租賃契約、系爭8、9樓房屋租賃契約、機車停車位租賃契約、系爭7、8樓房屋租賃契約、107年4月18日保證書、存證信函所示相符（見本院卷一第29至57頁、本院卷四第57至63頁），且被告庚○○亦於本院陳稱：系爭買賣契約是便宜賣給原告，條件就是系爭8、9樓房屋永遠給伊跟被告丙○○當住家使用，不用交付給原告，因為伊是被告新晰公司的負責人，被告丙○○是被告林晟公司的負責人，當時沒有特別區分是要給法人或個人使用，等將來伊們有能力原價買回的時候再買回，所以不用另外訂租約，當時之所以有定租約是為了要感謝原告及補貼原告買賣價金的利息。以上是買賣當時伊跟原告法定代理人壬○○○的口頭約定等語（見本院卷二第396至397頁）。是參酌卷內事證，堪認兩造之間自106年1月1日起就系爭7、8、9樓房屋及系爭3個停車位即無任何租賃契約。

　⒉至被告庚○○等人主張系爭7、8、9樓房屋於系爭買賣契約時約定可由被告永久使用及約定新北市○○區○○○路00號大樓可原價買回云云。為原告所否認。經查：

　⑴證人壬○○○於本院準備程序時證稱：98年間被告丙○○本人來找伊，問伊能否買下門牌號碼新北市○○區○○○路00號大樓就是整棟樓，當時是金融海嘯，伊本來沒有想要買該大樓，伊是先向被告林晟公司買該大樓，後來才發現還有蘆竹房地貸款的事情；系爭買賣契約伊是簽約完後有跟被告丙○○本人說如果一、二年內有錢可以買回去，但被告丙○○是六、七年後才來跟伊說要買回去，伊當初講只是暖暖場面安慰鼓勵被告丙○○，伊講完原告旭榮公司股東不同意，伊幫被告丙○○買下系爭房地才讓他可以保住內湖的住家、基隆路的辦公室、新莊的房子都不用被拍賣；當時（99年9月間）丙○○要求系爭7樓房屋讓他們當辦公室，系爭8、9樓房屋給他們當住家，系爭7、8、9樓房屋都有簽租約，被告支付的租金不是補貼伊銀行貸款的利息；被告丙○○是找第三人在107年間向伊說要買回，並不是在101年，那時候是房地產已經上來了，而且被告丙○○官司很多，其他房屋也被拍賣，沒有錢可以購買等語（見本院卷三第16至19頁），足見證人壬○○○否認有被告庚○○等人所指永久使用情事，至所謂買回言語亦非約定可不限時間原價買回，且至多僅係鼓勵被告庚○○等人日後有錢時可以出價議價。

　⑵證人乙○○於本院準備程序時證稱：系爭買賣契約為伊承辦，系爭買賣契約是按照雙方約定製作，就系爭買賣契約伊沒有印象有聽到被告可以原價買回，如果有的話會在合約上載明，伊也沒有聽過被告可以無條件永久居住在係爭7、8、9樓房屋；伊只有承辦買賣，租約的不分伊沒有參與，伊不知道有租金補貼原告向銀行貸款之利息情事等語（見本院卷三第12至16頁）。又證人即原告公司法定代理人配偶辛○○於本院準備程序時則證稱：被告林晟公司的老闆是伊的好朋友，他過世後，財產是由被告丙○○繼承，被告丙○○來找壬○○○幫忙，因為銀行要拍賣被告丙○○的財產，伊跟伊太太說如果價錢可以就買，後續他怎麼談細節伊沒有參與，伊只知道大原則，交易是伊太太處理，伊沒有參與，伊不知道有承諾被告可以無償使用門牌號碼新北市○○區○○○路00號之房屋或增建部分，也不知道有承諾被告不限期限可以用原價買回的事情等語（見本院卷三第135至139頁）。至證人甲○○亦於本院準備程序時證稱其未在原告公司任職，未參與門牌號碼新北市○○區○○○路00號房屋及基地買賣等語（見本院卷三第131至135頁），足見證人乙○○、辛○○、甲○○於本院證述均無法證明被告庚○○等人前揭所指永久使用及約定新北市○○區○○○路00號大樓可原價買回情事。

　⑶觀諸卷附系爭買賣契約（見本院卷一第349至356頁），亦確未記載被告庚○○等人前揭所指永久使用及約定可原價買回之約定。

　⑷另被告新晰公司、被告庚○○、被告林晟公司、被告丙○○亦曾於110年11月12日陳報狀陳明：於前年（108年），伊們累積了一點點錢，終於可以有錢買回，向壬○○○請求原價買回門牌號碼新北市○○區○○○路00號大樓等語（見本院卷一第319頁），亦可知被告庚○○等人係於108年間始向原告之法定代理人壬○○○表示欲買回門牌號碼新北市○○區○○○路00號大樓。

　⑸從而，參酌卷內事證，被告庚○○等人主張系爭7、8、9樓房屋於系爭買賣契約時約定可由被告永久使用及約定可原價買回云云，尚難採信。

　⒊綜上所述，被告新晰公司、被告庚○○、被告林晟公司、被告丙○○均無法舉證證明其等於106年1月1日起至107年4月18日由被告庚○○將系爭7樓房屋返還原告前占有系爭7樓房屋、於106年1月1日起至本案言詞辯論終結前占有系爭8、9樓房屋及系爭3個停車位係具合法正當權源，是堪認系爭7樓房屋於106年1月1日起至107年4月18日由被告庚○○將系爭7樓房屋返還原告前、系爭8、9樓房屋及系爭3個停車位於106年1月1日起至本案言詞辯論終結前，為被告新晰公司、庚○○、林晟公司、丙○○無權占有。

　㈤至原告主張系爭7樓房屋於106年1月1日起至107年4月18日由被告庚○○將系爭7樓房屋返還原告前、系爭8、9樓房屋及系爭3個停車位於106年1月1日起至本案言詞辯論終結前，被告戊○○、丁○○、己○○亦共同占有云云。惟查：

　⒈按民法第942條規定「受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人。」。又按民法第942條所規定之占有輔助人於受他人指示而為他人管領物品時，應僅該他人為占有人，其本身對於該物品即非直接占有人，與同法第941條所定基於租賃、借貸關係而對於他人之物為直接占有者，該他人為間接占有人之情形不同（最高法院101年度台上字第563號裁判意旨參照）。

　⒉參以被告新晰公司、被告庚○○、被告林晟公司、被告丙○○以110年11月12日陳報狀陳稱：3個小孩（被告戊○○、丁○○、己○○）只有假日會回來團聚，平常不住家裡等語（見本院卷一第317至321頁）；又證人即原告法定代理人壬○○○於本院準備程序時證稱：當時（99年9月間）被告丙○○要求系爭7樓房屋讓他們當辦公室，系爭8、9樓房屋給他們當住家，系爭7、8、9樓房屋都有簽租約等語（見本院卷三第17頁），且被告丙○○於本院囑託員警訪查時陳稱：系爭8、9樓有伊跟3位小孩居住等語，有新北市政府警察局新莊分局查訪紀錄表影本在卷可稽（見本院卷一第241頁）；復參酌卷附戶籍資料（見本院卷一第269至271頁）所示被告戊○○、丁○○、己○○被告庚○○、丙○○之子女且當初均未成年，綜合以觀，堪認系爭7樓房屋應係作為被告新晰公司、林晟公司辦公室使用，故被告戊○○、丁○○、己○○並未占有使用；至系爭8、9樓房屋及系爭3個停車位為被告丙○○、被告庚○○作為住家及家庭生活使用，故被告戊○○、丁○○、己○○作為家屬亦有居住使用情形，至多僅能認係受被告丙○○、被告庚○○指示之占有輔助人，而非占有人甚明。

　㈥原告請求被告返還系爭8、9樓房屋及系爭3個停車位是否有據：

　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又按民法第179條前段規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。是否該當上述不當得利之成立要件，應以「權益歸屬」為判斷標準，亦即倘欠缺法律上原因，而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利。又未為所有權登記之建物之占有利益，應歸屬於享有事實上處分權之人，第三人未經事實上處分權人同意而占有該建物，受有占有之利益，致事實上處分權人受有損害，且無法律上原因時，該事實上處分權人自得依民法第179條規定，請求返還其占有（最高法院106年度台上字第187號民事判決意旨參照）。

　⒉原告就系爭8、9樓房屋有事實上處分權，且被告新晰公司、庚○○、林晟公司、丙○○無權占有系爭8、9樓房屋，業如前述，原告依民法第179條規定請求被告新晰公司、庚○○、林晟公司、丙○○將系爭8、9樓房屋騰空遷讓返還予原告，核屬有據，應予准許。就系爭8、9樓房屋，被告戊○○、丁○○、己○○僅為占有輔助人，並非占有人，是原告依民法第179條或民法第767條第1項規定請求被告戊○○、丁○○、己○○將系爭8、9樓房屋騰空遷讓返還予原告，均屬無據，應予駁回。

　⒊原告具系爭3個停車位之所有權，且被告新晰公司、庚○○、林晟公司、丙○○無權占有系爭3個停車位，業如前述，原告依民法第767條第1項前段規定請求被告新晰公司、庚○○、林晟公司、丙○○將系爭3個停車位騰空遷讓返還予原告，核屬有據，應予准許。就系爭3個停車位，被告戊○○、丁○○、己○○僅為占有輔助人，並非占有人，是原告依民法第179條或民法第767條第1項規定對被告戊○○、丁○○、己○○將系爭3個停車位騰空遷讓返還予原告，均屬無據，應予駁回。　

　㈦原告請求被告給付系爭7、8、9樓房屋及系爭3個停車位之相當於租金之不當得利共4,879,850元本息是否有據：　

　⒈按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還

　　其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段及第181條但書分別定有明文。而無權占有他人之物為使用收益，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院106年度台上字第461號、61年度台上字第1695號裁判意旨參照）。

　⒉系爭7樓房屋於106年1月1日起至107年4月18日由被告庚○○將系爭7樓房屋返還原告前、系爭8、9樓房屋及系爭3個停車位於106年1月1日起至本案言詞辯論終結前，為被告新晰公司、庚○○、林晟公司、丙○○共同無權占有，則原告依民法第179條規定請求被告新晰公司、被告庚○○、被告林晟公司、被告丙○○給付相當於租金之不當得利，核屬有據，應予准許。至被告戊○○、丁○○、己○○就系爭7樓房屋並未占有使用，就系爭7、8、9房屋及系爭3個停車位僅為占有輔助人，並非占有人，業如前述，是原告依民法第179條規定請求其等給付系爭7、8、9樓房屋及系爭3個停車位之相當於租金之不當得利，核屬無據，應予駁回。

　⒊原告自99年9月21日以後具系爭7、8、9樓房屋之事實上處分權及系爭3個停車位之所有權，業如前述，則原告主張被告新晰公司、庚○○、林晟公司、丙○○無權占有系爭7、8、9房屋及系爭3個停車位，各以獲有以原租約租金行情計算之相當租金之不當得利即系爭7樓房屋以每月租金為100,000元、系爭8、9樓房屋以每月租金50,000元、系爭3個停車位每月每車位租金3,000元計算乙節，業據其提出系爭7樓房屋租賃契約、地下室車位租賃契約、系爭8、9樓房屋租賃契約、機車停車位租賃契約、系爭7、8樓房屋租賃契約附卷可參（見本院卷一第29至48頁）。而該等約定之租金價格既前為被告新晰公司、庚○○、林晟公司、丙○○所同意，是本院審酌上情，並考量系爭7、8、9房屋及系爭3個停車位為被告新晰公司、被告庚○○、被告林晟公司、被告丙○○無權占有，原告因此無法使用收益，且系爭房屋位在新北市五股區，屬市區範圍，交通地理位置尚佳等情況，堪認原告主張以上開約定租金數額計算相當於租金之不當得利，應屬可採。並分述如下：

　⑴系爭7樓房屋部分：被告新晰公司、庚○○、林晟公司、丙○○自106年1月起至107年4月中（約15.5個月）受有相當於租金之不當得利1,550,000元（計算式：100,000元×15.5＝1,550,000元）。

　⑵系爭8、9樓房屋部分：被告新晰公司、庚○○、林晟公司、丙○○自106年1月起至111年9月止（共69個月）受有相當於租金之不當得利3,450,000元（計算式：50,000元×69＝3,450,000元）。

　⑶系爭3個停車位部分：被告新晰公司、庚○○、林晟公司、丙○○自106年1月起至111年9月止（共69個月）受有相當於租金之不當得利621,000元（計算式：3,000元×3×69＝621,000元）。

　⑷依原告主張經扣除原告曾依前揭系爭7樓房屋租賃契約（保證金300,000元）、系爭8、9樓房屋租賃契約（保證金150,000元）所收取保證金之共450,000元後為5,171,000元（計算式：1,550,000元＋3,450,000元＋621,000元－450,000元＝5,171,000元），就原告主張就其中向被告新晰公司、庚○○、林晟公司、丙○○請求返還相當於租金之不當得利4,879,850元（超出4,879,850元部分捨棄），核屬有據，應予准許。

　⑸按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告新晰公司、被告庚○○、被告林晟公司、被告丙○○請求返還相當於租金之不當得利4,879,850元，係以給付金錢為標的，無約定期限或利率，則其請求自起訴狀繕本送達被被告新晰公司、庚○○、林晟公司、丙○○翌日即110年1月29日（見本院卷一第189至195頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，於法有據，應予准許。

五、從而，原告依民法第767條第1項前段規定（僅系爭3個停車位部分）、民法第179條第1項規定請求：㈠被告新晰公司、被告庚○○、被告林晟公司、被告丙○○應將系爭8樓房屋（即附圖一新北市新莊地政事務所111年8月2日土地複丈成果圖標示地號565-5⑴部分217.52平方公尺之增建房屋）、系爭9樓房屋（即附圖一新北市新莊地政事務所111年8月2日土地複丈成果圖標示地號565-5⑵部分194.45平方公尺之增建房屋），以及如附圖二所示系爭3個停車位，均騰空遷讓返還予原告；㈡被告新晰公司、庚○○、林晟公司、丙○○應給付原告4,879,850元，及自110年1月29日起至清償日止，按年息5％計算之利息。為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

六、原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核於法要無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許，並依被告聲請酌定相當之擔保金額，宣告被告得供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日

　　　　　　　　　民事第四庭　　審判長法　官　張筱琪

　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　古秋菊

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　胡修辰

中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇莞珍