臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第2407號
原 告 辰揚不動產有限公司
法定代理人 陳庶璣
訴訟代理人 張麗真律師
被 告 邁萪科技股份有限公司
法定代理人 趙元山
訴訟代理人 吳怡德律師
複代理人 馬翠吟律師
上列當事人間請求給付酬金事件，經本院於民國113年6月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告係不動產仲介公司，被告之人資行政部資深副理楊珮君於民國112年2月7日以LINE(Vicky.Yan…管理部主管）聯絡原告之業務員孔令劭，表示欲出售五股廠區一棟建物，請原告協助處理，原告同意，雙方意思合意。孔令劭遂於112年2月8日至被告公司，與楊珮君、財會中心協理林仕文、法務部專員沈念慈等人就被告欲銷售之廠房即新北市○○區○○段000地號及其上坐落門牌同市區○○○路00號全棟（下稱系爭廠房）現況及原告仲介服務費2％等討論，林仕文請孔令劭提供系爭廠房之建議成交價，以方便公司董事會訂定出售價格，楊珮君則告知孔令劭現在可以帶買家看，並於會後以LINE提供系爭廠房之資訊給孔令劭，此有楊珮君與孔令劭LINE對語可稽。112年2月8日兩造雖未有書面契約，然原告既與被告公司人員開會討論系爭廠房出售事宜且受取系爭廠房相關資料，兩造已成立居間仲介之合意。
㈡112年2月9日原告公司負責人與孔令劭至系爭廠房現場拍照並瞭解現況與周遭環境，孔令劭發LINE給楊副理，建議被告公司就系爭廠房售價可達新臺幣(下同)3.25億元，建議開價3.38億元。原告於112年2月14日開始以電語開發買家，112年2月15日上午開發到訴外人上洋產業股份有限公司(下稱上洋公司)，上洋公司表示有意願去系爭廠房現場看，雙方並約定於112年2月17日下午2時30分到現場，孔令劭為面對買家問答，乃於112年2月15日下午到被告公司瞭解更多有關系爭廠房資料。112年2月17日下午2時30分孔令劭與上洋公司之經理蔡博宸及股長鍾祥瑋報告系爭廠房物件狀況，上洋公司即詢間賣家為什麼要出售？賣家為何人？孔令劭一一回覆，故上洋公司在當日即知悉出賣者為被告公司。會後孔令劭帶蔡博宸經理及鍾祥瑋股長到系爭廠房，並向二人介紹已在現場之原告公司負責人陳庶璣，與陳庶璣一起帶看。完成帶看後，孔令劭遂以LINE告知被告公司楊珮君，次日，孔令劭再發電子郵件給上洋公司提供系爭廠房相關資料如不動產謄本、建物內外照片等。
㈢孔令劭並於112年3月1日應被告要求至被告公司說明細節，又於同年3月3日將五股廠區處理的費用預估以LINE傳送給楊珮君，112年3月20日再提供增值稅試算表予林仕文，112年3月31日原告要求被告給予書面委託書，被告表示可以後，原告乃於112年4月7日告知林仕文帶看客戶為上洋公司，林仕文於112年4月13日傳送不動產委託銷售契約書予孔令劭表示如無問題盡早簽約，然楊珮君於112年4月14日表示董事要求重修委託書第二條委託銷售價格及第五條服務赧酬，服務費會修改為1.5%，原告並於112年4月19日取得兩造間之不動產委託銷售契約書，委託銷售價格為3億5,000萬元，委託期間為112年4月13日至112年7月12日，服務報酬為1.5%，委託銷售契約書第2條、第3條、第5條分別定有明文，另於第10條約定違約之處罰。原告取得書面委託書後正式在591網站刊登銷售廣告。楊珮君隨即又於l12年5月1l日以LINE告知五股廠房若買方開價低於三億四千萬，請勿收斡旋，並於112年6月8日以LINE告知五股廠房已出售了。
㈣詎料，經孔令劭於「公開資訊觀測站」查詢被告公司，發現買家竟係先前所帶看之上洋公司，成交金額為3億4000萬元，且該次買賣「20.經紀人及經紀費用：不適用」，接續在公開資訊觀測站查詢上洋公司發現亦有相同記載，意即該筆買賣雙方未透過經紀人，直接交易，無經紀費用支出，依雙方間委託銷售契約書第10條第1項第2款約定視為受託人(即原告)已完成仲介之義務，且系爭廠房確實於112年7月28日以買賣為原因（發生日期為112年7月5日）由被告公司移轉登記予上洋公司，此有土地及建物謄本可稽。孔令劭於112年6月8日即試圖聯繫楊珮君、林仕文但皆無人回應，被告於取得原告提供之買家資料後，為避免支付經紀報酬，竟跳過原告，私下與買家完成交易，無視原告依法應得之報酬，爰依原證6委託契約書第10條第1項第2款約定、民法第565條、第568條、第199條、第227條第1項規定請求被告支付原告仲介1.5％服務費即5,100,000元(計算式：3億4000萬元×l.5%＝5,100,000元）。
㈤對於被告抗辯則以：
1.被告雖提出第一建經之定型化契約即「第一建經價金信託履約保證買賣契約書」，然此並非一般仲介之買賣契約書，更證明買賣雙方係未透過仲介達成買賣，始委託富豪公司辦理履約保證手續，證明兩造於112年5月30日即成立買賣，富豪公司僅係為買賣雙方完成交易手續之經紀，非系爭買賣之居間仲介。
2.內政部所制訂之「不動產鎖售契約書範本」規定委託期間人委託人自行將不動產標的物出售或另行委託第三人仲介者，應全額一次支付服務報酬（詳原證12)，被告自行私下出售系爭廠房給上洋公司，將原告剔除於交易之外，此係可歸責被告。又買賣價格之談判，因上櫃公司買、賣標的物之價格依公開資訊格式第10點規定，買、賣標的物必須提供估價報告，本件被告係透過展茂不動産估價師聯合事務所估價系爭標的廠房地價格為301,551,069元（詳原證8說明欄第10點），由董事會決議價格不低於325,000,000元出售（詳原證8說明欄第9點），而買家上洋公司則透過天下不動產估價師聯合事務所估價所購標的物價格343,275,270元（詳原證9說明欄第10點），由董事會授權董事長全權處理（詳原證9說明欄第9點），故系爭買賣標的價格已介於325,000,000元與343,275,270元之間，談判空間有限，不可能落差很大，只要雙方有買賣意願，成交價格容易談成，故尋獲買家比議價對契約之成立更為重要。又兩造所簽訂之委託銷售契約書第七條受託人之10項義務除第八項外（第五項、第七項係約定遵守事項），其他皆已盡義務，以原告開發之買家而完成被告出售之目的，故原告依契約請求被告給付報酬。退步言，如果鈞院認為原告並未完成後續交易，但被告係因原告提供之買家資訊得以完成交易，亦應許居間人之原告請求相當之報酬。
㈥並聲明：1.被告應給付原告5,100,000元並自本訴狀繕本送達翌日起至清償之日止按年息百分之5計算利息。2.原告願以現金或同面額之可轉讓定期存款單或等值之有價證券或銀行保證書供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告公司擬出售處分系爭廠房，遂與原告在內等多家房屋仲介經紀業者簽署「非專任」之一般委託銷售合約，並於112年6月l日透過不動產經纪業者富豪國際資產管理有限公司（下稱富豪公司）之媒介居間（被證2)，以買賣價金3億4千萬元之價格出售系爭廠房予上洋公司（被證3)，並已支付富豪公司仲介費5,850,000元（被證4、5）。兩造間雖有簽署原證6不動產委託銷售契約書（下稱系爭不動產委託銷售契約書），委託銷售期間自112年4月13日至同年7月13日為止，然原告就系爭廠房之買賣交易，從未提出買方上洋公司之出價意願或斡旋書，亦未周旋遊說於買賣雙方之間參與任何議约、議價及其他交易條件事宜，被告並無故意拒絕訂立「已媒介就緒之契約」，且原告與上洋公司簽署之買賣契約，更非原告媒介就緒之「同一內容」契約，是以，原告請求視為交易成立之居間報酬，要屬無據。
㈡原告主張兩造於112年2月8日已口頭成立居間契約云云，然於兩造簽署成立書面居間契約之前，被告公司董事會尚未決議系爭廠房出售價格及居間報酬金額、給付方式等，故兩造間針對系爭廠房之居間工作內容、委託銷售價格、居間報酬計算方式及給付方式等居間契約要點，均尚未達成意思表示合致，原告主張兩造於112年2月8日已口頭成立居間契約云云，委無足採。
㈢本件並無該當原證6不動產委託銷售契約書第10條第l項第2款約定要件，原告不得依照該條約定為請求：原告並未提供客戶資料予被告，被告亦非於委託期間屆滿後二個月內逕與買方上洋公司成交，不符合前開契約條款之約定，況同條但書已約定：「但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限。」，則被告既然已經由富豪公司出售成交系爭房屋，已如前述，自無需支付第5條約定之服務報酬甚明。
㈣原告起訴迄今，始終無法提出上洋公司有委託原告出價購買系爭廠房之「斡旋書」或「出價記錄」等客戶資料，以及原告有將上開斡旋書或出價記錄轉達被告等事證，故原告依照系爭不動產委託銷售契約書第10條第1項第2款請求仲介費，委無足採。
㈤兩造間從未簽署原證12空白契約範本，則原證12契約範本條款自不得能拘束兩造當事人，原告據此主張，亦屬無據。
㈥原告復爭執原證8之被告ll2年6月1日重訊公告內容，據此宣稱被告並無真實經由富豪公司仲介而達成系爭不動產交易，亦未真實給付富豪公司報酬云云，然被告於112年6月1日重訊公告記載經紀人及經紀費用為「不適用」，不足作為本次富豪公司並未真實居間、抑或被告公司並未真實給付富豪公司報酬之佐證。
㈦原告在112年2月17日僅告知被告：「楊小姐，妳好，跟妳報告一下，我們今天下午有批看一組客人，是家公開發行公司，但並未告知係帶看上洋公司，而富豪公司係於ll2年3月l日先提出專任委託銷售契約書（被證l）予被告，告知正與上洋公司洽談，並載明：「本委託合約僅針對『上洋產業（股）』」等語，足稽富豪公司當時亦有接觸上洋公司購買系爭廠房事宜，足以證明究竟是原告或富豪公司先與上洋公司有所聯繫，被告公司完全不知情亦無法判斷。被告公司更無可能預見到原告於且2年2月17日所帶看之「公開發行公司」就係指「上洋公司」，而故意將原告剔除於系爭廠房交易之外，原告主張委無足採。
㈧並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠兩造間之不動產委託銷售契約書於112年4月13日成立：
原告主張兩造於112年2月8日口頭成立居間契約，並提出附件2原告業務員孔令劭不動產經紀營業員證明、原證1被告之人資行政部資深副理楊珮君與孔令劭之ＬＩＮＥ對話紀錄、原證2楊珮君、被告財會中心協理林仕文、被告法務部專員沈念慈之名片、原證5孔令劭與林仕文之ＬＩＮＥ對話紀錄（見本院卷第23頁、第27至41頁、第75至79頁）為證，惟難以上開名片逕認兩造有成立系爭不動產委託銷售契約書，再觀諸原告提出與楊珮君、林仕文間之LINE對話記錄可知，該對話紀錄均係雙方在協商居間委託之過程，且楊珮君於4/14向孔令劭表示：「請先生，昨日委託書送合約審核，針對委託書條件部分董事要求重修才可以用印，修正橋款如下，再麻煩孔先生了...」，孔令劭亦回復：「瞭解，謝謝告知。」楊珮君復表示：「你會先修改用印後再給我司用印嗎？」，孔令劭即稱：「若無其他要修改的地方，我就做修改用印完送過去給妳用印。」，楊珮君回復稱：「合約已送審中。」，孔令劭亦表示：「謝謝副理，若用印完成，請再通知，謝謝。」等語（見本院卷第35頁），益徵於系爭不動產委託銷售契約以書面送被告公司完成簽呈授權程序及法務審閱、正式用印完成前，被告尚未正式委託原告，兩造自尚未達成契約之合意，在此之前，楊珮君及林仕文僅係居於協商確認系爭不動產委託銷售契約書關於系爭廠房委託銷售價格及居間報酬金額計算、給付方式、居間工作內容之地位，均無代表被告與原告成立系爭不動產委託銷售契約書之權限，原告復未舉證證明林仕文、楊珮君有何表見代理之事實，自難為有利於原告之認定。原告主張兩造於112年2月8日口頭成立居間契約，即不可採。又依據原告提出之原證6系爭不動產委託銷售契約書所載兩造於契約用印之日期為112年4月13日（見本院卷第87頁），自應以112年4月13日為兩造成立系爭不動產委託銷售契約書之日。
㈡原告不得依民法第565條、第568條規定請求居間報酬：
⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條、第568條第1項分別定有明文。是民法第565條規定之居間情形有二，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所為報告居間，僅以為他方報告訂約之機會為已足；所謂媒介居間，則以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要。
⒉系爭不動產委託銷售契約書第二條約定：「委託總價格為新臺幣參億伍仟萬元整。」，第三條第1項約定：「委託銷售期間自112年4月13日至112年7月12日止」，第五條第1、2項約定：「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之1.5％（含營業稅）」、「前項受託人之服務報酬，委託人於與買方簽訂買賣契約時，支付服務報酬70％予受託人，餘30％於交屋時繳清，而受託人應開立統一發票為憑據。」，足見兩造約定，被告委託原告以總價3億5千萬元居間銷售系爭廠房，原告需覓得系爭廠房之買方，並處理頁約、斡旋、簽約等買賣交易事宜，促成買賣成交，原告始得向被告收取服務報酬，且係以「實際成交價之1.5％」為原告服務報酬之計算基礎，於「簽訂買賣契約時」，被告始支付服務報酬70％予受託人即原告，餘30％服務報酬則於交屋時給付原告，足證原告非僅向被告報告訂約之機會為已足，尚須斡旋於被告與買方之間，媒介說合使雙方就買賣系爭廠房之必要之點達成合意而成立買賣契約，是系爭不動產委託銷售契約書為「媒介居間」契約。據此，原告須媒介居間而成立系爭廠方之買賣契約，始得對被告請求居間報酬。
⒊兩造間簽署系爭不動產委託銷售契約書係「非專任委託銷售契約」（此為兩造所不爭），則被告本得同時與不同仲介公司接觸、委託銷售系爭廠房，而原告提供之客戶資料，除潛在買方之公司名稱之外，至少應提供買方擬出價購買金額及條件等客戶資料予被告，被告始得判斷該潛在買方有無購買真意，及原告璀實有居中仲介買方購買系爭廠房，如此方符合兩造間係成立媒介居間契約之真意。惟原告在112年2月17日僅告知被告：「楊小姐，妳好，跟妳報告一下，我們今天下午有批看一組客人，是家公開發行公司。」（見本院卷第31頁），但並未告知係帶上洋公司至系爭廠房確認不動產狀況；原告雖又主張112年2月17日帶看買方上揚公司人員參觀系爭廠房云云，並提出原證11通話明細表為證，惟該通話明細僅載明通話日期、時間，不足證原告所指其帶上揚公司參觀系爭廠房之事實，亦不足認定原告已完成媒介居間之契約義務；再者，遍查卷內事證，原告就系爭廠房之買賣交易，均未提出買方上洋公司有委託原告出價購買系爭廠房之「斡旋書」或「出價記錄」等客戶資料，亦未提出周旋遊說於買賣雙方之間參與任何議约、議價及其他交易條件事宜或原告有將上開斡旋書或出價記錄轉達被告等事證。況被告與買方上揚公司就系爭廠房成立買賣契約，非因原告之媒介居間，此有被告提出其與富豪公司成立之委託銷售契約書、系爭廠房買賣契約書、富豪公司112年8月15日開立之統一發票、第一建經專戶收支明細表暨點交確認單記載自履保專戶撥款仲介服務費585萬元附卷可佐（見本院卷第163至211頁）。則原告主張其已盡系爭不動產委託銷售契約書之義務，得依民法第565條、第568條規定請求服務報酬云云，即屬無據。
㈢原告不得依系爭不動產委託銷售契約書第10條第1項第2款之約定請求服務報酬：
1.系爭不動產委託銷售契約書契約第10條第l項第2款約定：「一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第五條約定之服務報酬，並應全額一次給付委託人：（二）受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業者仲介成交者，不在此限」（見本院卷第85頁）。可知原告主張上開條款請求被告給付服務報酬，應以被告於「委託期間屆滿後二個月內」，與原告所提供曾經仲介客戶資料之客戶自行成交，且「非」係經由其他不動產經紀業者仲介成交者，始足當之。
⒉原告並未提供買方上洋公司有委託原告出價購買系爭廠房之「斡旋書」或「出價記錄」等客戶資料，亦未提出周旋遊說於買賣雙方之間參與任何議约、議價及其他交易條件事宜或原告有將上開斡旋書或出價記錄轉達被告客戶資料予被告（見前述），被告亦非於委託期間屆滿後二個月內逕與買方上洋公司成交，已與前開契約條款之約定不符，原告自不得依系爭不動產委託銷售契約書第10條第1項第2款之約定向被告請求服務報酬。
㈣原告不得依民法第277條第1項之規定請求行使權利：
原告又提出原證12不動產委記銷售契約書範本第11條，主張被告故意將原告剔除於交易而可歸責於原告云云，惟兩造間未簽署原證12空白契約範本，原證12契約範本條款自不得拘束兩造。原告據此主張被告故意將原告剔除於交易而可歸責云云，自屬無據。
四、綜上所述，原告依系爭不動產委託銷售契約書第10條第1項第2款約定、民法第565條、第568條、第199條、第227條第1項規定請求被告支付原告仲介1.5％服務費即5,100,000元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，假執行之聲請亦失依附，應併駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
民事第一庭 法 官 傅紫玲
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
書記官 羅婉燕