112年度訴字第2537號

原      告  陳增誠 

訴訟代理人  林立捷律師

被      告  藝達實業有限公司

兼  上一人

法定代理人  陳佩伶 

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年5月16日言詞辯論終結，判決如下：

一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000號房屋騰空遷讓返還予原告。

二、被告應連帶給付原告新臺幣(下同)520,000元，及自民國111年9月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

三、被告應連帶給付原告630,000元，及自112年8月10日起至返還第一項所示房屋之日止，按年息百分之5計算之利息。

四、被告應自112年7月17日起至返還第一項所示房屋之日止，按月於每月16日連帶給付原告60,000元。

五、被告應連帶給付原告72,900元。

六、本判決第一項於原告以7,910,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以23,701,261元為原告預供擔保，得免為假執行。

八、本判決第三項於原告以210,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以630,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

九、本判決第四項各到期部分，於原告每期以20,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如每期以60,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

十、本判決第五項於原告以24,300元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以72,900元為原告預供擔保，得免為假執行。

十一、原告其餘之訴駁回。

十二、訴訟費用由被告負擔。

貳、實體方面：

一、原告主張：

　㈠被告藝達公司自105年起即向原告承租原告所有門牌號碼新北市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋）。兩造並於110年6月10日重新簽立房屋租賃契約書(下稱系爭租約)，約定租期自110年7月1日起至111年12月31日止，每月1日實際給付原告租金新臺幣(下同）6萬元，其餘由被告藝達公司依法辦理所得稅扣繳並負擔扣繳租金。被告藝達公司之負責人即被告陳佩伶為系爭租約承租人之連帶保證人。

　㈡詎料，被告因110年5月15日政府發布新冠疫情三級警戒以後，即未依約繳付租金予原告，直到111年3月7日繳付2萬元、111年4月1日繳付2萬元、111年4月26日繳付3萬元、111年4月27日繳付20萬元、111年7月20日繳付5萬元，共計繳付32萬元後未再繳付任何租金，被告遂於111年8月3日簽立承諾書(下稱系爭承諾書)，允諾於111年8月31日給付52萬元、111年9月8日給付175,000元、24萬元、65,000元，並約定「乙方(即被告藝達公司)示最大誠意特以100萬元本票當作保證，以確保甲方(即原告)權益。若以上允諾日期與金額未如實完成，則乙方應無條件搬遷離開。」等語，並簽立面額100萬元本票（下稱系爭本票)，交予原告作為擔保。然被告未如期履行系爭承諾書，則兩造之租賃關係即於111年8月31日終止，111年9月1日起被告應搬遷離開。為此，請求被告連帶給付所積欠110年12月尚欠之4萬元租金，及111年1月1日至111年8月31日尚欠租金48萬元，合計共52萬元。

　㈢被告自111年9月1日起即無法律上原因無權占有系爭房屋，經原告再三請求被告搬遷及繳付所欠房租，被告迄今仍不予置理，原告得依民法第455條、第767條第1項前段及系爭承諾書之約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告。

　㈣被告自111年9月1日起因系爭租約關係業已終止，被告無權占有系爭房屋，應連帶返還之相當於租金不當得利，計算至112年7月16日止，計10月又16日，即以每月租金6萬元計算，被告無權占有系爭房屋共獲有63萬元不當得利【計算式：6×(10+15/30)=63，7月份31日以16日計算已超過該月15日，故以15/30個月計算】，爰依民法第179條之規定，請求被告連帶給付63萬元。

　㈤另被告自112年7月17日以後迄今仍無權占用系爭房屋，拒絕騰空搬離，故至被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告之前，每月仍受有相當於每月租金不當得利6萬元，爰依民法第179條之規定，請求於每月16日給付相當於租金不當得利6萬元。

　㈥依系爭租約約定：「每月租金應於每月1日給予房東，緩衝期為每月3日，若為第4日後（含）才給予當月租金，即起算罰金，每日300元，並由1日起算。」被告自110年7月1日起即欠繳租金，因被告拖至111年3月7日起至111年7月20日止共給付32萬元，用以抵繳110年7月份至110年11月份的租金及部分110年12月份的租金，原告僅就被告111年1月起至8月止之欠繳租金請求依上開約定給付違約金，計算如附表一所示，共計1,057,200元。

　㈦對被告答辯之意見：

　⒈押金6萬元已扣抵被告之前的欠租，雖無證據可提出，但參考原證4可知，兩造在洽談結算租金時，並未提到押金，可見已無押金。

　⒉租金扣繳部分，依系爭租約第20條約定，扣繳憑單由被告繳納，被告亦承認每月租金6萬元是實拿，亦即租金是6萬元加上稅額，故無溢收租金情事。

　⒊被告答辯未返還稅款部分要以1日300元計算罰金，但此部分系爭租約並無約定。

　⒋租金憑單扣繳是固定百分之10，和原告應納所得稅之稅率無關，故不會因為原告每年所得稅率而有所變動，故無退稅問題等語。

　　並聲明：㈠被告應連帶將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應連帶給付原告520,000元，及自111年9月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應連帶給付原告630,000元，及自起訴狀繕本送達對造之翌日起至返還系爭房屋之日止，按年息5%計算之利息。㈣被告應自112年7月17日起至返還系爭房屋之日止，按月於每月16日連帶給付原告60,000元。㈤被告應連帶給付原告1,057,200元。㈥原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

　㈠兩造本來就有共識：租金為實付，故租金扣繳為另外繳納予國稅局。租金扣繳之意為公司先為房東行使繳納所得稅，待每年所得稅申報時，該稅額將轉換成退稅權，退至房東帳戶或抵扣。

　㈡又國稅局網站明示：租金扣繳等同租金。民法亦規定，房東應負擔租賃物的一切稅捐。房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項中，亦規定房屋稅及地價稅由房東負擔。所以，房東不得在契約內將其應負擔的房屋稅、地價稅約定由房客支付。另外，個人只要有所得就應該要繳納所得稅，房東亦不得為逃漏稅。

　㈢但自被告向原告租屋起，每年都有幫原告辦理租金扣繳，但國稅局退稅至原告後，原告卻未退還給原告，同時亦要被告共同支付房屋稅及地價稅。被告多次向原告配偶反應該筆租金扣繳費用應該要返還給被告，但都被含糊帶過。自疫情起，被告內部業務一夕之間歸零，無力承擔租金，更積極與原告配偶協商此事，但原告配偶仍置之不理。雖然如此，被告仍努力籌措金錢繳付租金，未料，原告配偶卻來電威脅，並於000年0月間強迫被告簽立不公平文件，終因被告不從而未簽署成功。

　㈣因租金扣繳等同租金，原告未予返還亦應以1日300元之約定計算罰金。經計算後，共計罰金3,576,900元(詳如附表二)，原告另應返還被告押金60,000元，及未返之租金扣繳金額532,428元，故被告共得向原告請求4,169,328元。被告得就原告本案請求主張抵銷，經計算至113年年底及抵銷後，原告尚需返還被告1,902,128元等語置辯。

　　並聲明：原告之訴駁回。

三、法院之判斷：　　

  ㈠原告主張被告藝達公司邀被告陳佩伶為連帶保證人，自105年起向原告承租系爭房屋，兩造於000年0月間重新簽立系爭租約，約定租期自110年7月1日起至111年12月31日止，每月1日實際給付原告租金6萬元，並由被告藝達公司依法辦理租金所得稅扣繳。然新冠疫情後，被告未依約按時繳付租金，兩造遂於111年8月3日簽立系爭承諾書，嗣因被告未如期履行系爭承諾書，故兩造之租賃關係於111年8月31日終止，而被告尚有110年12月租金4萬元，及111年1月1日至111年8月31日租金48萬元，合計共52萬元，尚未給付，且被告自111年9月1日起無法律上原因無權占有系爭房屋迄今，受有不當得利，致原告受有損害等情，業據其提出112年房屋稅繳款書、系爭租約、系爭承諾書、系爭本票、建物所有權狀及登記謄本、土地登記謄本等件為證（見板簡卷第23頁、第27頁至第33頁、第41頁至第43頁、第75頁至第81頁，本院卷第15頁、第54-9頁至第54-19頁），且為被告所未爭執，堪信原告之主張為真實。

  ㈡按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條前段分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，復為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。次按系爭租約第3條約定「租金每個月6萬元正（收款付據）乙方（即被告藝達公司）不得藉任何理由拖延或拒納（電費及水費另外）。」第6條約定「乙方於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋（即系爭房屋）誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。」(見板簡卷第29頁至第31頁)，兩造並約定租金延遲罰金方案「每月租金應為每月1日給予房東，緩衝期為每月3日，若為第4日後(含)才給予當月租金，即起算罰金，1日300元，並由1日起算。例：當月5日給租金，罰金為300×5=1,500；當月15日給租金，罰金為300×15=4,500。以此憑據計算。」(見板簡卷第33頁)。再按系爭承諾書約定「111年8月31日：應付給520,000元…若以上允諾日期與金額未如實完成，則乙方應無條件搬遷離開。」(見板簡卷第41頁)。

  ⒈系爭房屋為原告所有，有建物謄本在卷可按（見板簡卷第79頁），且依系爭租約所載，系爭租約之租賃期間自110年7月1日起至111年12月31日止，此經兩造用印於上（見板簡卷第29頁、第33頁），原告復於111年8月3日與被告簽訂系爭承諾書，並約定若允諾日期111年8月31日給與金額52萬元未如實完成，則被告應無條件搬遷離開，則原告與被告間之租賃關係已於111年8月31日因被告未依系爭承諾書履行給付52萬元，而提前終止，堪可認定，故被告已無權繼續占有使用系爭房屋。是原告主張依民法第455條、第767條第1項前段及系爭承諾書之約定，請求被告將系爭房屋全部騰空遷出返還原告，即屬有據。

  ⒉另被告積欠自110年12月迄111年8月31日止之房租，計52萬元，故原告請求被告連帶給付52萬元，亦屬有據。

  ⒊又兩造間租約已於111年8月31日終止，被告仍占有系爭房屋自屬無權占有，依前揭說明，本件被告無權占用系爭房屋因而受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告亦得依不當得利之法律關係，請求被告連帶返還自111年9月1日起至112年7月16日期間之相當於租金之利益。又經計算後，該期間不當得利之金額為630,968元【計算式：60,000×(10+16/31)=630,968，元以下四捨五入】，原告僅請求63萬元，未逾上開範圍，亦屬有理由，應予准許。

  ⒋原告復請求被告連帶返還自112年7月17日起至被告返還系爭房屋之日止，按月返還原告6萬元不當得利，原告此部分請求亦屬有據。

　㈢至於原告主張被告應連帶給付違約金之部分，按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項前段定有明文。又違約金有損害賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條規定，視為損害賠償性違約金(最高法院86年度台上字第1620號判決意旨參照)。本院審酌被告藝達公司為大圖輸出印刷之廠商，於承租過程中歷經疫情，目前營業狀況不穩定，仍持續占用系爭房屋，雖造成原告受有無法立即收取租金並加以利用租金之損害，且該損害應可以利息損失計算，惟依原告之請求，被告每遲延一日交付租金6萬元，即罰以300元，換算年利率高達182.5%，亦遠高於法定利率5%。另斟酌系爭房屋之建築日期、位置、狀態、使用情形及一般租賃之客觀事實、社會經濟狀況、系爭租約之約定等情形，又考量原告雖遲延收租，而受有利息損害，但同時原告除違約金外，亦得向被告請求遲延日數之遲延利息，認原告請求違約金以遲延日數乘以1日300元計算，實屬過高，認違約金應以1日300元計算，然每期租金最多僅能請求當月日數的違約金為適當，則原告得向被告連帶請求違約金為72,900元(計算式：300×243=72,900)，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。

　㈣被告主張抵銷部分：

　⒈系爭房屋租賃所得稅應由何人負擔：

　⑴按民事，法律所未規定者，依習慣，無習慣者，依法理，民法第1條定有明文。復按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意，最高法院96年度台上字第2631號判決意旨可資參照。又按民法第427條固規定就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔，惟該條並非強制規定，當事人自不妨為相反之約定，最高法院65年台上字第1119號判例意旨亦可參照。

　⑵經查，原告於000年0月間與被告簽訂系爭租約，約定由被告藝達公司承租原告所有之系爭房屋，租賃期限為110年7月1日起至111年12月31日止，約定租金每月60,000元，並由被告陳佩玲擔任被告藝達公司之連帶保證人；而依系爭租約第20條約定：「本租金憑單扣繳由乙方(即被告藝達公司)負責向稅捐稽征機關負責繳納」等語（見本院卷第24-18頁），可見雙方就系爭房屋租賃所得稅之負擔，已有特別約定，依前揭規定，並非法之不許。另參諸一般民間習慣，出租人多將房屋租賃所得稅轉嫁承租人負擔，故有將房屋租賃所得稅另外計算而降低租金，但約定該等稅賦由承租人負擔者。又被告亦自承「租金為實付，租金扣繳為另外繳納予國稅局」等語(見本院卷第80頁)，足認被告亦清楚明白系爭租約業已約明原告就系爭租約之房屋租賃所得稅應由承租人即被告藝達公司負擔，則原告主張則被告藝達公司依系爭契約第20條約定應負擔系爭房屋之租賃所得稅，應屬可採。

　⒉被告雖辯稱租金扣繳後，於每年所得稅申報時，因該稅額將轉換成退稅權，退至房東帳戶或抵扣，故原告應將該等退稅權金額返還予被告等語，然系爭租約第20條只約定：「本租金憑單扣繳由乙方(即被告藝達公司)負責向稅捐稽征機關負責繳納」等語，並未約定退稅等事宜，而被告就上開主張並未再舉證以實其說，故認被告此部分所辯，尚無可取。

　⒊被告另抗辯原告同時亦要被告共同支付房屋稅及地價稅等語，為此部分並未舉證以實其說，並無可信。

　⒋被告再抗辯：原告違反房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項中，房屋稅及地價稅由房東負擔之規定，及房東不得逃漏稅之規定等語。惟按定型化契約條款，指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。違反第1項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。消費者保護法第2條第7款、第17條第1項、第4項前段分別定有明文。而「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，係中央主管機關內政部依消費者保護法第17條之授權而制定公告，是依消費者保護法之規定，自以締約之一方為企業經營者，一方為消費者，方有適用之餘地。然被告並未舉證證明本件原告有何反覆實施出租行為，並以出租為業之情，亦無從認定原告為企業經營者，則系爭租約應無上述「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」之適用。是以，被告上開抗辯，均不可採。

　⒌被告復抗辯因原告未返還租金扣繳金額，故亦應系爭租約約定，按1日300元之約定計算罰金等語，然如前所認定，本件系爭租約既已約定租金扣繳由被告繳付，復無證據證明原告有返還被告之義務，則原告並無應返還而未返還之情事，是被告主張應按日計算罰金等節，無並可取。

　⒍被告末抗辯，本件系爭租約有押金60,000元，應可主張抵銷等節，然為原告所否認，經查：

　⑴按因擔保承租人之債務而接受押租金，為別一契約；又押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院65年台上字第156號、83年台上字第2108號判例意旨可資參照）。次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334條第1項定有明文。

　⑵系爭租約第5條約定：「乙方(即被告藝達公司)應於訂約時，交於甲方(即原告)6萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房(店)屋後無息退還押租保證金。」(見本院卷第54-15頁)。

　⑶原告雖主張押金業已抵扣欠租，然為被告所否認，原告復未能舉證以實其說，是此部分應認確有押金6萬元存在。惟系爭租約雖已終止，業經本院認定如前，然被告迄今仍占有系爭房屋尚未遷空返還予原告，此為被告所不爭執，則原告依系爭租約第5條之約定，尚無返還押金予被告之義務，是被告請求以押金主張抵銷等節，並無理由。　　

　㈤末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229條、第203條分別定有明文。經查，本件兩造就聲明第二項約定確定之給付期限為111年8月31日，則原告請求自期限屆滿之翌日起，即自111年9月1日起，至清償日止，按年息5%計算之利息；原告就聲明第三項，請求自起訴狀繕本送達之翌日起，即自112年8月10日起(見板簡卷第51頁)，至清償日止，計算之法定遲延利息，皆為有理由，應予准許。

四、從而，原告依兩造間之系爭租約、系爭承諾書、民法第455條前段、第767條第1項前段及第179條之規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告；請求被告連帶給付原告52萬元，及自111年9月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息；請求被告連帶給付原告63萬元，及自112年8月10日起至返還系爭房屋之日止，按年息5%計算之利息；請求被告自112年7月17日起至返還系爭房屋之日止，按月於每月16日連帶給付原告6萬元；並請求被告連帶給付原告72,900元，均為有理由，皆應准許。至於原告其餘請求，則為無理由，應予駁回。　

五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；併依職權酌定相當擔保金額，准被告預供擔保後，得免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。

七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，因此判決如主文。　

中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　20　　日

                  民事第七庭    法　官　謝宜雯

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　20　　日

                                書記官　陳俞瑄　　　　　

附表一：

附表二：