113年度聲字第114號

聲  請  人  王瓊珠

            張樹仁

            張智誠

            張靜文

            張樹泉

            勁昇建設有限公司

上  一  人

法定代理人  廖其隆

共同代理人  王東山律師

複 代理 人  許富雄律師                     

相  對  人  力新木業有限公司

法定代理人  陳菁芸

上列當事人間變更共有物管理事件，本院裁定如下：

聲請駁回。

聲請程序費用由聲請人負擔。

一、按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之；前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之，民法第820條第1項、第2項、第3項定有明文。次按分管契約，係共有人全體就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思。又裁判分割共有物，屬形成判決，故於判決確定時即生分割效力，共有關係原則上消滅，惟如係命變價分割者，係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，共有人得自行變賣或以判決為執行名義聲請強制執行，故共有人之共有關係應於共有物變賣，由第三人取得所有權後始歸消滅。據此，法院判決分割共有物確定者，無論所採行分割方法為何，均有使原分管契約發生終止之效力。僅分割方法採行變價分割時，因於該判決確定時，不當然發生共有物變賣之效果，共有物之所有權主體尚未發生變動，共有人間之共有關係應延至變賣完成時消滅而已。而分管契約既經判決分割共有物確定而消滅，共有物之用益及管理回復原來之關係，除非經共有人協議（明示或默示）或依民法第820條第1項規定為決定，共有人不得任意占有使用共有物之特定部分（最高法院107年台上字第2074號裁判意旨參照）。

二、本件聲請之聲明：坐落新北市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地或系爭000土地、系爭000土地）如民事聲請狀附件2所示之共有土地出租使用決定書，請予廢棄。並主張略以：

　㈠系爭土地係聲請人及相對人所共有，相對人主張其於民國113年4月3日單獨作成共有土地出租使用決定書（下稱系爭決定書），由其將兩造所共有之系爭土地單獨出租給相對人所有之門牌號碼為新北市○○區○○街○○巷0000號建物（下合稱系爭建物）使用云云。惟相對人單方決定之出租使用土地已侵害聲請人共有土地使用利益，顯失公平，且有情事變更之情況，自應予變更分管決定。

　㈡按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之；因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之，民法第820條第l項、第2項、第3項分別定有明文。

　㈢參酌98年l月23日之修正理由為：「一、為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，已傾向依多數決為之（如瑞士民法第647條之1、第647條之2、日本民法第252條、義大利民法第1105條、第1106條、第1108條、奧國民法第833條、德國民法第745條），爰仿多數立法例，修正第1項。二、共有人依第1項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，爰增訂第2項。又依第1項規定之管理，係指多數決或應有部分超過三分之二所定之管理。」準此，民法第820條第1項所稱之管理，應包含共有人間約定分管契約之管理方式，故共有人間如以多數決依本條第2項規定聲請為變更共有物管理，如其共有物之管理係經同條第1項規定而定之管理，且聲請人為不同意之共有人，並所定之管理有顯失公平之情事，自得為之（臺灣高等法院暨所屬法院103年法律座談會民事類提案第6號參照）。

　㈣相對人單方決定將系爭土地單獨出租給相對人所有之系爭建物使用，除不符合民法第820條第1項、第2項、第3項外，亦與民法第421條規定不符。蓋民法421條第l項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約」，也就是承租人與出租人是不同之二個人，方能形成租賃之法律關係。惟相對人既是系爭土地之共有人，同時為系爭建物之事實上處分權人，則相對人如何將自己之物出租與自己？此部分容有矛盾之情。加以相對人並未實際使用系爭建物，該建物客觀上屬於廢棄狀態，如今竟主動提出要將系爭建物與系爭土地成立租賃關係，顯然別有所圖。倘若就上開建物與基地所有權人成立租賃關係，是否將使相對人可以取得依民法第422條之l所定之「地上權登記」？或依民法第426條之2規定取得具有物權性質之優先購買權？或將衍生土比法第103條優先購買權之爭議？故相對人所提出之分管方案，僅係徒生爭議而無實際意義。

　㈤系爭000土地面積為1,175.19平方公尺、系爭000土地為2,365.92平方公尺，合計3,541.11平方公尺。惟依相對人所主張，其單方決定欲承租之範圍僅有371.98平方公尺，占比略高於10％爾，且系爭建物座落位置零散，如承認相對人片面決定的出租使用方式，將造成聲請人無法利用土地而受有嚴重損害。又基地租金之數額，須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項綜合判斷，又公告現值乃主管機關依區域發展繁榮程度調查所得，與市價較為吻合，自得採為計算不當得利之客觀標準（最高法院104年台上字第2124號、最高法院102年度台上字第2461號、最高法院102年台上字第666號、臺灣高等法院104年度上字第1086號、臺灣高等法院104年度重上字第2號等裁判參照）。詎料，相對人所提出之租金數額，每平方公尺竟是以申報地價6％計算，每平方公尺以114元計算，嚴重悖於市場行情且侵害到聲請人之權益。

　㈥兩造共有之系爭土地，目前尚有分割共有物訴訟繫屬於最高法院，該案雖前經臺灣新北地方法院109重訴288號、臺灣高等法院111重上65號判決在案，惟因判決有諸多違誤之處，目前正由最高法院審理中，在最高法院尚未決定之情況下，相對人於113年4月3日單獨作成共有土地分管使用決定書，顯然動機非良善，而係出於侵害聲請人權益，該出租使用決定書之內容恐因情事變更難以繼續。又相對人前曾對聲請人張樹仁、王瓊珠提起拆屋還地訴訟（臺灣高等法院111年度重上字第389號），該案業已確定並已進行強制執行，惟相對人身為強制執行之聲請人卻一再推延強制執行之進行，令人費解。且聲請人前已提出拆屋還地之訴訟（臺灣新北地方方法院113年度板調字第17號），則相對人在113年4月3日單方作成共有土地出租使用之決定，顯然是要規避聲請人所提出之拆屋還地訴訟，該等共有物出租分管之決定，顯有權利濫用及違反諴信之嫌疑。

　㈦於聲請人提起本件聲請時，兩造為系爭土地之共有人，且本件仍有聲請必要之原因為：

　⒈本件主要的爭點在於法律解釋，也就是相對人單方決定將系爭土地單獨出租給相對人所有之系爭建物使用，是否符合民法第820條第1項、第2項、第3項規定？是否符合民法第421條規定？

　⒉且縱系爭土地分割判決業已定，然此部分像向未來生效，并無溯既往之效力，而相對人所提之分管方式是否有侵害聲請人之權益？有無權利濫用？仍有釐清之必要性。

　㈧綜上，相對人之行為嚴重侵害到聲請人之權益且構成權利濫用，爰依法聲請鈞院裁定廢棄系爭決定書等語。

三、相對人答辯以：按分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思。分管契約既經判決分割共有物確定而消滅，共有物之用益及管理回復原來之關係，除非經共有人協議或依民法第820條第1項規定為決定，共有人不得任意占有使用共有物之特定部分（最高法院110年台上字第662號裁定參照）。相對人原與聲請人共有系爭土地，然系爭土地經聲請人張智誠提起分割共有物訴訟，並經最高法院於113年5月1日以112年度台上字第1317號駁回相對人之上訴而確定在案，則依上開實務見解，本件聲請聲請廢棄之系爭決定書於上開分割共有物訴訟確定後即消滅，本件聲請實無必要性等語。

四、經查：本件系爭決定書，乃就系爭土地特定位置出租使用之意思表示，而民法第820條所謂共有物管理，依其文義解釋，必須以存在共有關係為前提。兩造於上開分割共有物訴訟判決確定後，就系爭土地已不存在共有關係，其縱有分管契約，亦經判決分割共有物確定而歸於消滅，聲請人再聲請變更共有物之管理，即屬無據。按民法第820條有關共有物管理方式之變更乃屬非訟事件，係針對裁判當下共有物管理方式有無顯失公平或有無情事變更所為之判斷，並非審酌過去某一時間點之共有物管理方式是否合理，亦無確定當事人間財產上權利變動或歸屬之效果。是以，兩造若於系爭土地分割共有訴訟確定前存在使用土地之紛爭，應另提起相關訴訟以資解決，自無於共有關係消滅後，仍請求法院變更共有物管理之必要。從而，聲請人聲請依民法第820條之規定，裁定廢棄系爭決定書，自屬無據，應予駁回。　　

中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日

                  民事第六庭    法　官　許映鈞