臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決
112年度斗簡字第219號
原 告 游振卿
被 告 陳彭秀玉（即陳榮森之承受訴訟人）
陳信志 （即陳榮森之承受訴訟人）
陳淑貞 （即陳榮森之承受訴訟人）
陳淑女 （即陳榮森之承受訴訟人）
陳錫忠
陳錫和
陳永元
陳文竹
陳讚炉
陳寶銅
陳松加
陳松鶴
陳啓倫
陳佳妮
曾梅
訴訟代理人 陳邁
被 告 陳冠伶
陳丁春
陳瀚翔
陳莉萍
上二人共同
訴訟代理人 賴輝霞
被 告 陳寶來
訴訟代理人 張鳳嬌
被 告 陳張慶鳳（即陳復興之繼承人）
陳維荏 （即陳復興之繼承人）
陳世育 （即陳復興之繼承人）
陳泯平 （即陳復興之繼承人）
陳薇 （即陳復興之繼承人）
陳汝華 （即陳復興之繼承人）
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段0000地號土地，其分割方法為如彰化縣北斗地政事務所民國113年6月12日北土測字第796號土地複丈成果圖及附表三擬分配人、分配位置及面積所示方式分割，並按附表四所示給付補償金額。
二、原告與被告陳錫忠、陳錫和、陳永元、陳文竹、陳松加、陳松鶴、曾梅、陳張慶鳳、陳薇、陳汝華、陳維荏、陳世育、陳泯平、陳彭秀玉、陳信志、陳淑貞、陳淑女共有坐落彰化縣○○鄉○○段0000地號土地，其分割方法為如彰化縣北斗地政事務所民國113年6月12日北土測字第796號土地複丈成果圖分配位置及面積及附表五擬分配人、分配位置及面積所示方式分割，並按附表六所示給付補償金額。
三、訴訟費用由兩造按附表二「訴訟費用負擔比例」欄所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、查原告訴請分割坐落彰化縣○○鄉○○段0000○0000地號土地（如附表一所示，下分稱1013、1023地號土地，合稱系爭土地），原將如附表二編號1至16之共有人、陳復興、陳榮森列為被告。並聲明：兩造共有系爭土地請准分割。嗣得知陳復興業於起訴前死亡，其繼承人為陳張慶鳳、陳維荏、陳世育、陳泯平、陳薇、陳汝華（下稱陳張慶鳳等6人），原告遂具狀追加陳張慶鳳等6人為被告，並追加聲明陳張慶鳳等6人應就陳復興所遺1013、1023地號土地應有部分120分之4、40分之4辦理繼承登記。又原告陸續變更聲明，且陳張慶鳳等6人已將陳復興所遺之1013、1023地號土地應有部分辦妥繼承登記，最後變更聲明為如主文第1、2項所示。核原告所為追加被告及追加變更聲明部分，合於民事訴訟法第255、256條之規定，均應予准許。
二、又本件訴訟繫屬中被告陳榮森於民國112年6月17日死亡，其繼承人為陳彭秀玉、陳信志、陳淑貞、陳淑女（下稱陳彭秀玉等4人），均未拋棄繼承，並已將陳榮森所遺系爭土地之應有部分辦妥繼承登記，此有繼承系統表、戶籍謄本（除戶部分）、戶籍謄本、家事事件（全部）公告查詢結果、土地登記謄本（見本院卷一第355至361、423頁、本院卷二第135、137、145、147頁）附卷可稽，原告依民事訴訟法第175條規定具狀聲明由陳彭秀玉等4人為陳榮森之承受訴訟人，續行訴訟，核與前揭規定相符。
三、本件除被告陳淑貞、陳錫忠、陳寶銅、陳松加、陳松鶴、曾梅、陳冠伶、陳瀚翔、陳莉萍、陳寶來、陳汝華到庭外，其餘被告經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核其等均無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地為兩造所共有，各共有人應有部分如附表二所示，為共有人部分相同之相鄰土地。系爭土地使用分區編定為鄉村區，使用地類別為乙種建築用地，無法令限制不能分割之情事，亦無因物之使用目的不能分割之情形，兩造復無不分割之約定，茲因無法協議分割，爰依民法第823條第1項、第824條之規定，請求分割系爭土地，並按如彰化縣北斗地政事務所113年6月12日北土測字第796號土地複丈成果圖（下稱附圖二）所示之分割方式分割（下稱原告方案），且請求依宏大不動產估價師聯合事務所之估價報告書（下稱系爭報告書）價額予以補償等語。並聲明：如主文第1、2項所示。
二、被告則以：
㈠陳彭秀玉、陳信志、陳淑貞：原告方案編號乙部分土地上之建物及其前方空地為伊等祖父母生前所使用，自祖父母逝世後已無人使用，伊等同意原告分得編號乙部分土地，惟原告應與其他共有人共同分配道路面積。另待分割確定後，伊等將配合拆除占用原告分得編號乙部分土地之地上物等語。
㈡陳淑貞另補稱：原告所提出之分割分析表，各共有人道路持分面積如何計算，無從得知，原告應提出計算依據及公式。又依法規規定，原告方案編號乙、丁部分土地及編號A、B、C部分土地中間須有3米寬之消防用地，原告應在附圖二將其標示，並合理分配該部分持分。另伊對系爭報告書沒意見，但不同意原告方案。伊希望原告方案能將陳彭秀玉等4人與陳錫忠、陳錫和分開分割清楚等語。
㈢陳淑女出具同意書表示同意系爭土地合併分割。
㈣陳錫忠：伊對系爭報告書沒意見，但不同意原告方案等語。
㈤陳錫和：同意分割，但不同意原告方案。伊在系爭土地上並無房屋或實際占用之情形等語。
㈥陳永元、陳文竹；同意原告方案。
㈦陳寶銅：伊未實際使用系爭土地，亦不同意原告方案，且認為伊不需要補償等語。
㈧陳松加、陳松鶴：伊等實際占用1023地號土地，陳松加使用範圍如彰化縣北斗地政事務所112年11月3日北土測字第1712號土地複丈成果圖（即附圖一，下稱現況圖）編號F、F1所示，陳松鶴使用範圍如現況圖編號G、G1所示。伊等不同意原告方案，原告應將伊等現居住之建物及建物前之空地分配給伊等即可，該等建物使用之磚塊水泥牆已符合相關法規，不須再留防火間隔或防火巷，故無須將建物後方之空地分配予伊等，倘伊等所分得之土地面積較伊等原應有部分所計算之應受分配面積，有面積增減之情形，則應鑑價找補，不應將無法使用之路地強制分配給伊等。且依法規規定，原告方案編號甲、乙、丙、丁部分土地及編號A、B、C部分土地中間須有3米寬之消防用地，原告應在附圖二將其標示，並合理分配該部分持分。另系爭報告書係以市價估價，伊等認為太高，應以公告地價與市價相加除以2較為合理等語。
㈨曾梅：不同意原告方案。又因系爭土地位處鄉下，成交筆數本就不多，伊參考該處市價僅有一筆，認為系爭報告書估價太高。伊本就不同意購買原告應有部分，因此無庸考慮系爭報告書，伊希望以原應有部分分割即可等語。
㈩陳松加、陳松鶴、曾梅（下稱陳松加等3人）另稱：原告方案編號G、H所示道路仍有部分屬於同段1009、1010、1025地號土地，倘以後該等鄰地地主將地圍起來不作道路使用，則編號G、H所示道路即無法通行，是原告方案欠缺周詳。又伊等之建物現使用面積均未超過所有權狀，均有合格使用執照，符合相關法規，不需另外購買建物後方土地，且該地對伊等無使用價值，又曾梅已高齡91歲，無經濟來源可購買建物後方土地，故請求依原建物位置分割土地予伊等。另伊等建物後方空地原屬陳錫忠等6人使用，加之原告係拍賣取得陳信志之應有部分，原告投標承購後卻將其應有部分劃分伊等購買，顯不合理，當將伊等建物後方空地劃歸陳錫忠等6人及原告取得，始屬地盡其利較為適宜，故請求系爭土地分割方式為如聯合民事答辯狀附件四、五（見本院卷三第177、179頁，下稱陳松加等3人案）所示等語。
陳冠伶：伊實際占用1013地號土地，使用範圍如現況圖編號J、K所示，該建物名義人為陳威伸。又伊希望分割清楚，對系爭報告書沒意見，因伊分得裡地，該付的錢還是要付等語。
陳丁春：不同意原告方案。
陳瀚翔、陳莉萍：伊等不同意原告方案，且認為系爭報告書估價太高等語。
陳寶來：伊實際占用1013地號土地，使用範圍如現況圖編號A所示。伊希望分割清楚，對系爭報告書沒意見等語。
陳汝華：伊不同意原告方案，且認為系爭報告書估價太高，應以公告地價2成作為補償基準。又如現況圖所示編號L建物非陳復興所蓋，亦非陳復興繼承人所使用，編號M、N建物方為陳復興所搭蓋，原告方案為何要將編號L建物劃入附圖二分配區域E部分，伊認為編號L建物所坐落之土地沒有道理一起分歸陳復興之繼承人取得。另編號L建物未與編號M建物完全相連，中間大約有30公分的距離，但現況圖卻劃在一起等語。
陳讚炉、陳啓倫、陳佳妮、陳張慶鳳、陳維荏、陳世育、陳泯平、陳薇均未於言詞辯論期日到庭，亦均未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
㈠原告訴請裁判分割系爭土地於法有據：
⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。系爭土地為各共有人按如附表二所示應有部分比例共有，有土地登記謄本在卷可稽，堪信為真正。又1013、1023地號土地之各共有人無協議不為分割，且2筆土地均無因物之使用目的不能分割之情事，而各共有人未能就分割方法達成協議，因此原告請求分別分割1013、1023地號土地於法有據，應予准許。
⒉又共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割，民法第824條第6項定有明文。雖1013、1023地號土地相鄰，然未經該2筆土地應有部分過半數共有人同意合併分割，是依上開規定，系爭土地不得合併分割，併予指明。
㈡次按共有物之分割，原則上以原物分配於各共有人；但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2項第1款、第3項、第4項各定有明文。又法院為上述分割之裁判時，應斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、價格及利用效益等，以謀分割方法之公平適當。經查：
⒈觀之系爭土地現況：系爭土地上有現況圖所示之建物，編號A建物之使用人為陳寶來、C、C1建物使用人原為陳榮森、F、F1建物使用人為陳松加、G、G1建物使用人為陳松鶴、I、I1建物使用人為曾梅、J、K建物使用人為陳威伸、L、M、N建物建物使用人為陳復興，有本院勘驗筆錄、現場照片、現況圖存卷可參（見本院卷二第13至51頁、第57頁）。
⒉本院認系爭土地依原告方案分割最為妥適：
⑴經審酌系爭土地之使用現況，認原告方案較符合使用現狀，可保留系爭土地上大部分建物，降低因房地異其所有而生拆除問題之可能性，某程度簡化法律關係。又系爭土地北側鄰下樹巷，附圖二所示編號甲部分土地北側即臨下樹巷，而原告方案留有維持共有之編號戊、G、H做為道路供編號丙、丁、A、C、B、F、E部分土地通行至下樹巷，通行將無阻礙，雖可能如陳松加等3人所述於鄰地地主將其等所有之土地圍起之情形，然此乃為保留系爭土地上大部分建物不得不之選擇。
⑵陳松加等3人固有提出分割方案（即陳松加等3人案），然此方案係將1013、1023地號土地合併分割，而本件未經該2筆土地應有部分過半數共有人同意，因而不得合併分割，已如前述，是陳松加等3人案與民法第824條第6項之規定有違，不應採取。
⑶從而，本院審究系爭土地之型態、經濟效用、兩造之利益等一切情狀，認系爭土地之分割方法以原物分割如原告方案，最為妥適。
㈢共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號判決意旨參照）。經查：
⒈1013、1023地號土地分割後，各該共有人取得土地面積比例與應有部分並不相同，且坐落位置有異而導致價值有所差異，經本院囑託宏大不動產估價師聯合事務所鑑定各共有人分得土地之價值及互為找補金額等事項，該事務所針對一般因素、區域因素、土地個別因素、不動產市場概況、勘估標的、最有效使用分析，及該估價師專業意見分析等，採用比較法及土地開發分析法作為估價方法，認1013、1023地號土地之各共有人分得部分價值分別有如附表四、附表六所示金額差異，有系爭報告書可佐。是系爭土地分割後，各共有人實際分得土地之價值較分割前應有部分價值確有增減之情形，故附表四、附表六應補償人欄位所示之人，應補償受補償人欄位所示之人如各該附表所示之金額，始為公平。
⒉至陳松加等3人、陳瀚翔、陳莉萍、陳汝華固以前詞辯稱補償金額不合理云云。惟系爭報告書已詳載擇定估價方法及比較標的之理由，其所採取鑑定方法尚無明顯瑕疵可指，或有何違反技術法規或與經驗法則相違背之情事，而公告地價或公告現值往往與市場交易價值顯有差距，此為審判實務所知，陳汝華主張以公告地價2成作為補償基準、陳松加及陳松鶴主張以公告地價與市價相加除以2云云，均毫無憑據，其等未具體指摘鑑定結果有何違誤，徒憑己見認鑑價結果補償金額過高，自非可採。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不再逐一論列，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：兩造就共有物分割方法不能達成協議時，固得由原告起訴請求裁判分割，然原告主張之分割方法，僅供法院參考，就該部分並不生其訴有無理由之問題，況縱法院認原告請求分割共有物為有理由，依法定方法分割，然依民法第825條規定，分割後各共有人間就他共有人分得部分係互負擔保責任，即該判決尚非片面命被告負義務；遑論兩造主張不同之分割方法，以致不能達成協議，毋寧為其等伸張或防衛權利所必要，如僅因法院准原告分割共有物之請求，即命被告應負擔全部訴訟費用，不免失衡，故依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書規定，諭知訴訟費用之負擔如主文第3項所示。
中 華 民 國 114 年 6 月 26 日
北斗簡易庭 法 官 吳怡嫺
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須按對造人數附繕本)。
中 華 民 國 114 年 6 月 26 日
書記官 陳昌哲
附表一：土地明細
| | | |
| 彰化縣○○鄉○○段0000地號 （重測前：彰化縣○○鄉○○段000地號） | | |
| 彰化縣○○鄉○○段0000地號 （重測前：彰化縣○○鄉○○段000地號） | | |
附表二：系爭土地共有人應有部分及訴訟費用負擔
附表三：1013地號土地分割後土地位置、面積配置表
附表四：1013地號土地各共有人應受補金額配賦表
（單位：新臺幣／元）
附表五：1023地號土地分割後土地位置、面積配置表
附表六：1023地號土地各共有人應受補金額配賦表
（單位：新臺幣／元）
附圖一：彰化縣北斗地政事務所112年11月3日北土測字第1712號
土地複丈成果圖
附圖二：彰化縣北斗地政事務所113年6月12日北土測字第796號
土地複丈成果圖