111年度簡上字第81號

上  訴  人  陳德村   

訴訟代理人  黃見志律師

被上訴人    陳美蓉 

訴訟代理人  陳順強 

上列當事人間請求返還定金等事件，上訴人對於中華民國111年5月2日本院110年度屏簡字第406號第一審判決提起上訴，本院於民國113年1月31日言詞辯論終結，判決如下：

一、原判決關於命上訴人給付逾新臺幣125,114元本息部分，及該部分之假執行宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。

二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

三、上訴人其餘上訴駁回。

四、第一審訴訟費用經廢棄部分及第二審訴訟費用由被上訴人負擔4分之3，餘由上訴人負擔。

　　㈠兩造前於民國109年6月1日在本院民事庭109年度訴字第175號遷讓房屋案件（下稱前案）審理時，就坐落屏東縣○○鄉○○段00000地號土地權利範圍全部，及位於其上建物即同段000建號房屋（門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路00號，下稱系爭房屋，2筆不動產下合稱系爭房屋）成立訴訟上和解契約(下稱系爭和解契約)，雙方於系爭和解契約第1、3條約明：兩造就系爭房屋成立一買賣契約(下稱系爭買賣契約)，由被上訴人向上訴人以新臺幣（下同）3,200,000元購買系爭房屋，其中價金100,000元部分被上訴人已於108年3月24日給付上訴人，尾款3,100,000元部分，被上訴人至遲應於109年8月14日前匯入上訴人指定之帳戶，被上訴人如逾上開期限未能付款時，雙方合意解除系爭買賣契約。

　　㈡嗣上訴人於系爭和解契約成立後，始終拒絕配合被上訴人辦理系爭房屋貸款事宜，致被上訴人無法順利籌措3,100,000元價金尾款，而依系爭和解契約第3條約定，系爭買賣契約已於109年8月14日後因被上訴人逾期未能支付尾款而雙方合意解除契約，現兩造間已無買賣契約存在。惟上訴人既已自被上訴人處收有系爭房屋之買賣定金100,000元，即應依民法第179條前段不當得利規定，負返還該定金之責。

　　㈢又被上訴人自108年3月24日起即已獲上訴人同意而預先遷入系爭房屋居住，並直至110年1月27日遭上訴人聲請強制執行遷出，期間被上訴人就系爭房屋並有如附表所示各該項目房屋改良情事，被上訴人總計支出有益費用394,980元，上訴人亦應依民法第179條前段不當得利、同法第431條第1項等規定，負返還之責。

　　㈣並聲明：上訴人應給付被上訴人494,980元(100,000+394,980=494,980)，及自調解聲請狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、上訴人則以：

　　㈠兩造前分別於108年3月24日(第1次買賣契約)、108年10月20日(第2次買賣契約)，就系爭房屋買賣事宜，2次簽立買賣契約，嗣更第3度於前案審理中以系爭和解契約成立系爭買賣契約，由被上訴人向上訴人購買系爭房屋。本案之所以會簽立數次買賣契約，均係被上訴人自行籌款不力所致，上訴人身為賣方，已盡力配合被上訴人需求並數度更改契約約定內容。而依據第2次買賣契約其中第14條約定，於買方違反契約義務者，賣方得沒收全部定金，復民法第249條第2款規定，可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。本件既係被上訴人自己無資力致無法履行契約，自係可歸責於買方即被上訴人事由，且屬不可歸責於賣方即上訴人者，上訴人自無返還該100,000元定金義務。

　　㈡另就被上訴人主張，系爭房屋於租賃期間有如附表所示之屋況改良，並請求上訴人返還不當得利部分，查上訴人並無事前同意被上訴人就系爭房屋為修繕改良，本件自無民法第431條第1項規定之適用，上訴人即無返還該修繕金額義務。退步言之，縱認上訴人並未積極反對被上訴人賃居系爭房屋期間就屋況為修繕，惟被上訴人除僅提出估價單1紙、收據2紙等為據外，並未見其積極舉證系爭房屋有何大肆修繕情事，則上訴人亦無返還附表所示增益金額義務。再上訴人本件亦以下列金額向被上訴人主張抵銷：①從108年3月24日起至110年1月27日被上訴人遷出系爭房屋時止，扣除被上訴人已給付之系爭房屋租金65,000元，被上訴人現仍積欠伊租金：45,000元（每月以5,000元計算）。②前案訴訟費用10,893元之2分之1，即：5,447元。③聲請強制執行被上訴人遷離系爭房屋所繳納之執行程序費用：1,781元。④109年11月10日至110年3月14日止，系爭房屋兩個電錶電費合計：5,126元。合計上開①至④金額為：57,354元，上訴人以此債權主張對被上訴人抵銷。

　　㈢並聲明：被上訴人之訴駁回。

三、原審判決上訴人應給付被上訴人370,646元，及自110年2月25日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴，理由略以：系爭和解契約約定之系爭買賣契約既經兩造合意解除，則上訴人所受領之定金100,000元，依民法第259條第2款規定即應返還之。至關於被上訴人已支出如附表之修繕費用，或屬必要或為有益費用，亦得請求上訴人於328,000元範圍內返還之，被上訴人逾此金額之主張則無理由。上開金額加計100,000元定金後，被上訴人可請求上訴人給付之金額為428,000元，經與上訴人主張之57,354元互為抵銷後，被上訴人可請求上訴人給付之金額即為370,640元等語。

四、上訴人不服，提起上訴，主張略以：系爭100,000元定金性質應屬違約定金，乃最低損害賠償額之預定，況契約解除並不妨害損害賠償之請求，原審此部分認定顯有違誤。又系爭房屋油漆部分為上訴人之女婿及友人所施作，其他工程項目，除證人片面之詞外無任何證據，且所謂全屋防水及油漆、浴室修繕、地板維護、全屋水電線路修繕、廚房修繕等均未施作，垃圾清運及完工清潔費用非屬民法第431條現存之增價額，原審竟也將其列入，並在無任何客觀證據下，即認定上開工程款項為328,000元，恐嫌速斷。而本件經上訴審囑託屏東縣建築師公會鑑定結果，於110年1月27日強制執行而清空返還系爭房屋與上訴人時：外牆防水油漆殘值為22,168元；木門殘值為12,500元；造型隔屏殘值為20,800元；室內全屋油漆殘值為20,000元，總計為75,468元。則縱然認為上訴人有給付增益費用義務，亦僅以此金額為限，且經與原審認定之上訴人債權金額57,354元互為抵銷後，被上訴人本件所得請求之金額應僅為18,114元等語。並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

五、被上訴人除續引用原審之主張外，並補充略以：系爭房屋相關工程施作時間為108年，現已經過3年，裝修部分經過時間之推移而自然減損其價值，實乃在所難免等語。並聲明：上訴駁回。

六、經查，系爭房屋為上訴人陳德村(下稱陳德村)所有；被上訴人陳美蓉(下稱陳美蓉)前於108年3月24日、108年10月20日，迭次就系爭房屋買賣事宜與陳德村2度簽立買賣契約；陳美蓉前於108年3月24日已獲陳德村同意而預先遷入系爭房屋居住；陳美蓉就系爭房屋買賣價金已於108年3月24日給付陳德村定金100,000元；嗣因陳美蓉始終無法付清全額房價即尾款3,100,000元，兩造為此發生前案遷讓房屋訴訟；嗣兩造於前案中之109年6月1日成立訴訟上和解，系爭和解契約內容如原審卷一第69至70頁所附和解筆錄所載；陳美蓉嗣並因逾期無法於約定之109年8月14日如數給付尾款3,100,000元，兩造依系爭和解契約第3條約定，已合意解除系爭買賣契約；兩造於系爭和解契約第3條亦約定，於騰空返還系爭房屋前，陳美蓉應按月給付陳德村5,000元租金；陳德村嗣於本院就陳美蓉聲請強制執行遷讓房屋，陳美蓉並於110年1月27日遷出系爭房屋，惟仍有遺留有部分個人物品於系爭房屋內未遷出；嗣兩造又於本件原審110年2月24日成立調解契約，約定陳美蓉應至遲於110年3月7日前騰空返還系爭房屋完畢，陳美蓉嗣並依約於110年3月7日前已清理物品完畢並清空返還系爭房屋與陳德村等節，除為兩造不爭執外，並有卷附系爭和解契約1紙(原審卷一第69至70頁)、第1、2次買賣契約影本各1紙(原審卷一第99至119頁)、原審110年2月24日調解委員調解紀錄表1紙(原審卷一第53頁)等可佐，上情堪信屬實。兩造既分別主張如上，則本件爭點應為：陳美蓉請求陳德村返還494,980元之定金及增益費用不當得利，有無理由？如有理由，陳德村本件得主張抵銷之金額若干？

七、本院之判斷：

　　㈠就系爭買賣契約定金100,000元部分：

　　⒈按民法第249條第3款規定之加倍返還定金，以契約因可歸責於受定金當事人之事由致不能履行為其前提，與民法第259條第2款規定之附加利息償還所受領之金額，須以解除契約為前提者不同，兩者不能同時併存。倘被上訴人合法行使法定解除權，主張兩造間系爭買賣契約已經解除，則除依民法第259條規定請求回復原狀，若有其他損害，並得依同法第260條規定請求損害賠償外，自難併依民法第249條第3款規定請求上訴人加倍返還定金。(最高法院民事判決91年度台上字第2027號判決) 又定金於契約成立後，即屬於價金之一部，該契約嗣因有法定原因予以解除時，對出賣人或買受人受領之金錢，即應依民法第259條解除契約回復原狀之規定辦理，無民法第249條第2款有關定金規定之適用（最高法院65年度台上字第1141號判決意旨參照）。依上揭說明，可知民法第249條定金之規定，與同法第259條解除契約回復原狀之規定，兩者不能同時併存。(臺灣高等法院臺南分院109年度重上字第22號民事判決參照)循此民法脈絡解釋，系爭買賣契約既經兩造於109年8月14日合意解除，自無再行適用民法第249條定金等規定餘地，陳德村據此主張可依該條第2款規定拒絕返還系爭100,000元定金與陳美蓉，於法未合；陳美蓉請求依民法第179條前段規定主張返還定金全額不當得利，則為可採，而應准許。

　　⒉第按民法第249條第2款係規定：「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。」而查，本件縱陳美蓉確實未能依系爭和解契約約定期限給付3,100,000元尾款金額，惟此僅屬買方價金給付遲延而非有給付不能情形，核亦與前揭規定之契約「不能履行」之情形有間，本件原難有該條款規定之直接適用。復觀諸系爭和解契約第2、3條全部約定意旨，堪認兩造於本院和解當時已經議定，如陳美蓉嗣有未能籌得尾款而即期履約給付價金時，於騰空返還系爭房屋之占用與陳德村前期間，悉按月以5,0000元租金計算占用期間陳德村之損失並應賠償，則陳德村就陳美蓉果未能履約之情境既已約定有此一損害填補機制，系爭100,000元定金亦無從解釋為屬兩造間「違約定金」之約定，並陳美蓉於逾期未付清尾款時即不得請求返還定金。陳德村固又主張，依第2次買賣契約其中第14條約定：「...買方違反本契約各條之一者，賣方得沒收所收受全部金額並解除契約，雙方絕無異議。」(原審卷一第105頁上方參照)，伊亦得拒絕返還陳美蓉系爭100,000元定金等語。惟按契約之合意解除係一契約行為，即以第二次之契約解除第一次契約之約定(最高法院63年台上字第1989號民事判決參照)，則兩造間就系爭房屋之買賣既已於109年6月1日本院前案審理時，成立系爭和解契約以取代第1、2次買賣契約約定內容，並遍觀系爭和解契約全部文意，其間並無兩造仍就原第1、2次買賣契約條款有所保留或援用意旨，且兩造就系爭100,000元定金於契約合意解除後之去留亦無任何著墨，依前揭當事人合意解除契約之法理，本件自無從肯認陳德村得逕引第2次買賣契約條款內容拘束陳美蓉，陳德村此部分之主張亦非有據。

　　⒊綜上所述，縱認契約於經當事人合意解除之時，實未能逕行援用前揭七、㈠、⒈該段所陳契約解除後之法律效果(亦即該段所述結論僅適用於法定解除契約場合，不包含當事人合意解除契約)，惟本件既亦有如上所述之無可適用民法第249條第2款規定情形，且亦無第2次買賣契約約定條款之適用，陳德村依此主張得拒絕返還該100,000元定金云云，於法律及事實均有未合，自應依民法第179條前段不當得利規定負返還全額定金與陳美蓉之責。

　　㈡附表所示系爭房屋修繕金額之有益費用部分：

　　⒈按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。民法第431條第1項定有明文。查陳美蓉於000年0月間起迄110年3月7日止，確實賃居於系爭房屋內，並雙方以系爭和解契約第3條約定，按月租金以5,000元計算，陳美蓉並已給付109年7月15日前租金3萬元(系爭和解筆錄第2條參照)等節，有系爭和解契約及第2次買賣契約(特約條款第4點；原審卷一第107頁參照)等件可證，從而兩造間就系爭房屋於前開區間確實成立租賃契約關係，堪以認定，則陳美蓉依民法前揭規定主張陳德村應返還修繕有益費用，自屬有據。陳德村就此固辯稱：從未同意陳美蓉裝修，不應將此修繕成本責由伊承擔云云。然查，本件並未據陳德村舉證證明有反對陳美蓉於賃居期間修繕之事實，參以該條文用語係以出租人為「反對之表示」為免責要件，並衡以陳美蓉主張附表所示修繕項目大致發生於108年間而雙方斯時關係尚稱融洽，並陳美蓉既以自住為打算而擬購入系爭房屋，在在可證，陳德村至少應有默示同意或不反對陳美蓉就系爭房屋進行修繕，況原審證人徐國禎亦曾證述略以：系爭房屋伊幫忙修繕時，陳德村有在場，曾有聽到陳德村說同意修繕等語(原審卷二第10頁參照)；益可證明陳德村本件並未為積極反對修繕系爭房屋之表示，所辯本件無民法前開返還有益費用規定之適用，即與事實不符，尚非可採。

　　⒉按有益費用之返還應以租賃關係終止時，現存之增價額為限，業說明如上(即民法第431條第1項)，查兩造既於原審經由調解再次約定陳美蓉應於110年3月7日前騰空返還系爭房屋與原告(應清空全部物品；原審卷一第53頁參照)，堪認租賃關係於是日經兩造合意終止。又陳德村本件主張計算有益增價額之基準日為110年1月27日(即強制執行當日)，早於前述兩造合意終止租賃關係之日，經核於陳美蓉並無不利(按物品價值更隨時間逝去遞減)，本於處分權主義思考，陳德村前揭主張即應照准。茲就附表所示各該修繕項目之有益費用返還金額，分述如下：

　　　⑴附表項次1部分：此部分確有施作，有陳美蓉於原審提出之系爭房屋現況照片(原審卷一第133至143頁照片參照)及屏東縣建築師公會112年8月11日鑑定結果(該會鑑定報告書附件四照片參照)可證，且依該會鑑定系爭隔屏於上開基準日之殘值約為：20,800元(鑑定報告書第5頁參照)，此部分金額之主張，即應准許。

　　　⑵附表項次2部分：此部分亦有施作，有陳美蓉於原審提出之系爭房屋現況照片(原審卷一第133至143頁照片參照)及屏東縣建築師公會112年8月11日鑑定結果(該會鑑定報告書附件四照片參照)可證，而依前開鑑定結果，該造型木門於上開基準日之殘值約為：12,500元(鑑定報告書第5頁參照)，同應准許。

　　　⑶附表項次3部分：陳美蓉主張原有家具搬遷修繕金額50,000元，惟此部分除陳美蓉於原審提出之估價單外，尚乏其餘證明，又所指此項目修繕之意旨不明，金額50,000元亦屬非低，本院實無從為陳美蓉有利認定，此部分金額之請求即不應准許。

　　　⑷附表項次4部分：此部分亦有施作，有陳美蓉於原審提出之系爭房屋現況照片(原審卷一第133至143頁照片參照)及屏東縣建築師公會112年8月11日鑑定結果(該會鑑定報告書附件四照片參照)可證，而依前開鑑定結果，該全屋防水於上開基準日之殘值約為：22,168元(鑑定報告書第5頁參照)，所請即應准許。

　　　⑸附表項次5部分：此部分亦有施作，有陳美蓉於原審提出之系爭房屋現況照片(原審卷一第133至143頁照片參照)及屏東縣建築師公會112年8月11日鑑定結果(該會鑑定報告書附件四照片參照)可證，而依前開鑑定結果，該全屋油漆於上開基準日之殘值約為：20,000元(鑑定報告書第5頁參照)，所請亦應准許。

　　　⑹附表項次6至9部分：此部分尚查無陳美蓉確有積極維修情事，各該項目亦無明顯更新跡象，且現況設備亦屬老舊(原審卷一第133至143頁照片參照)，並經前開鑑定意旨同此認定(鑑定報告書第4至5頁參照)，即無所謂殘值可言，陳美蓉就此金額之主張，自無從准許。

　　　⑺附表項次10至11部分：全屋垃圾清運及完工清潔，陳美蓉主張之金額分別為15,000元、18,000元，難謂低廉，衡以本件經本院認定曾經維修項目如上，如依各該經准許項目內容而言，此處清運及清潔費，依市場慣例應屬包含在前揭修繕金額內而無另行主張餘地，前開鑑定報告亦同此認定(鑑定報告書第5頁參照)，此部分金額之主張，亦無從准許。

　　　⑻附表項次12部分：陳美蓉於原審提出鴻振五金行單據1紙為據(原審卷一第65頁上方參照)，然經細繹該收據內容，其上並無記載明確年份，已無從判定是否於本件案發區間陳美蓉所為修繕支出。再該單據內容所載工項，亦係油漆工事相關，而本件既據陳美蓉於附表項次5主張油漆支出之修繕金額如上，即無由重複主張之，此部分金額亦不應准許。

　　　⑼附表項次13部分：查陳美蓉於原審提出全勝電機行109年11月10日馬達維修工資1紙為據，經核上開修繕日期適為陳美蓉賃居系爭房屋期間，又修繕事項核與系爭房屋屋況改良相關，所主張之7,000元金額，即應准許之。

　　　⑽小計：附表項次經本院核准而陳美蓉得向陳德村主張返還之增價額，合計應為：82,468元【計算式：20,800+12,500+22,168+20,000+7,000=82,468】，陳美蓉逾此範圍之主張則無理由，不應准許。

　　⒊末以，陳美蓉固於原審引用證人徐國禎、洪祥益證述而主張，陳德村應如實給付附表所示各該項目全部金額云云。惟查，證人洪祥益於原審係證述略以：主要作系爭房屋1至4樓外牆防水、室內防水油性漆工程，工資加材料合起來約120,000元，陳美蓉都有付清，施作地點、施工時間均不記得等語(原審卷二第8至9頁審理筆錄參照)；核與陳美蓉於原審提出之系爭估價單所載全屋防水、油漆總金額90,000元已有未合(原審卷一第67頁，即附表項次4、5參照)，且就施工細節、地點證人亦均證述不復記憶，所述即難盡信為真。又證人徐國禎係證述略以：伊僅是負責地板及門的維修，後面伊沒有參與，有換新地磚，估價單是伊朋友阿本交給伊，伊不知道估價多少，只有將估價單轉交陳美蓉等語(原審卷二第9至10頁審理筆錄參照)；所述就地磚更新部分，與鑑定報告意見(即無明顯維修情事)亦有扞格(卷附鑑定報告書第6頁參照)，至就門板部分，本院亦已以附表項次2准許陳美蓉所請，此外證人徐國禎上開證述並無足以證明確有其他修繕事項支出之情，亦無從為陳美蓉有利認定，一併敘明。

　　㈢陳德村得主張之抵銷金額：

　　⒈租金45,000元部分：陳德村主張，自108年3月24日起算至110年1月27日系爭房屋經強制執行之日止(合計為22個月)，扣除陳美蓉已經給付之13個月租金65,000元（每月以5000元計算），尚積欠9個月租金即45,000元未付未付；核與陳美蓉已依系爭和解契約第2條約定給付與陳德村30,000元(原審卷一第11頁參照)，及陳美蓉於109年7月曾轉帳匯款與陳德村35,000元(原審卷一第147頁匯款單參照)等節相符(合計為65,000元)。又本件未據陳美蓉舉證證明已經給付所餘45,000元租金，並依系爭和解契約第3條約定，按月確實應以5,000元計算租金，暨陳美蓉確實於前揭區間賃居系爭房屋已說明如前，則陳德村主張陳美蓉給付45,000元租金，自屬有據，應予准許。

　　⒉前案訴訟費用5,447元部分、強制執行費用1,781元部分：此部分均據陳德村於原審提出系爭和解筆錄影本1紙(系爭和解契約第5條參照，原審卷一第192頁參照)、本院109年度司執字第9409號案件收據影本1紙(原審卷一第193頁)為證，自應如數照准。

　　⒊電費5,126元部分：此部分則有陳德村提出之系爭房屋109年11月10日起迄110年3月14日止之電費收據影本共4紙可參(原審卷一第195至201頁參照)，經核與陳美蓉賃居系爭房屋區間大致吻合，並陳美蓉於本件上訴審時就原判決此部分之認定亦無異議(見本院卷附歷次準備程序及審理筆錄)，則陳德村此部分金額之主張，同應准許。

　　⒋小計：陳德村本件得主張抵銷之金額應為：57,354元。【計算式：45,000+5,447+1,781+5,126=57,354】

　　㈣小結：本件陳美蓉得主張陳德村給付之金額為：182,468元【計算式：100,000+82,468=182,468】，經與陳德村主張之前揭57,354元債權互為抵銷後，陳德村本件尚應給付陳美蓉：125,114元【182,468-57,354=125,114】。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本件判決結果，爰不逐一論列，附此敘明。

十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。　　　　

中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　29　　日

                  民事第三庭  審判長法　官　陳怡先

                                    法　官　郭欣怡

                                    法　官　曾士哲

正本係照原本作成。

本判決不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　

中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　29　　日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官  陳恩慈　

附表：(即原審卷一第67頁估價單)