113年度沙簡字第686號

原      告  林洺州     

訴訟代理人  陳鶴儀律師

            江尚嶸律師

被      告  詹記台灣小吃有限公司

法定代理人  鄭安和     

訴訟代理人  蔡岱霖律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年10月8日言詞辯論終結，判決如下：

一、被告應將坐落臺中市○○區○○○段○0000地號土地上如附圖（即臺中市清水地政事務所複丈日期民國114年4月14日土地複丈成果圖）編號Ａ所示建物（攤位，面積35.27平方公尺）及編號Ｂ所示建物（攤位，面積25.98平方公尺）遷讓返還原告。

二、被告應給付原告新臺幣39,945元，及自民國113年9月26日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

三、被告應自民國113年9月16日起至返還前開第一項所示建物之日止，按月給付原告新臺幣25,000元。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用由被告負擔百分之四十九，餘由原告負擔。　　

六、本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新臺幣154,577元為原告預供擔保，得免為假執行。

七、原告其餘假執行之聲請駁回。　

一、原告主張：

　㈠原告為坐落臺中市○○區○○○段0○○○段0○0000地號土地（下稱前開1005地號土地）及其上門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋（包括同段第276號建號建物，及未辦理保存登記之增建建物；下稱上址374號房屋）之所有人（權利範圍均為全部），兩造於民國112年11月16日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定被告向原告承租原告上址374號房屋中之一樓隔間攤位即如附圖（即臺中市清水地政事務所複丈日期114年4月14日土地複丈成果圖，下均同）編號A、B所示之建物（攤位，面積各為35.27平方公尺、25.98平方公尺；下稱系爭A、B攤位），作為被告販賣麵線糊及雞排炸物營業使用，租賃期間自112年12月15日起至115年12月14日止，被告並應按月於每月15日以前繳納租金，兩造簽約時原來約定租金為每月新臺幣（下同）35,000元，因被告欲在上址374號房屋二樓外加裝招牌，兩造合意租金變更為每月38,000元，並約定系爭A、B攤位之水費、電費、瓦斯費、管理費等費用均由被告負擔。詎被告自113年4月起即未依約給付租金，僅繳納113年4月份之部分租金1,055元，自113年5月起即未依約繳納租金迄113年9月15日止，縱抵充被告已支付之押租金76,000元，被告積欠之租金已達兩個月以上，尚積欠原告租金188,945元。又被告未繳納113年2月至同年6月之水費946元、113年1月至同年5月之電費8,968元，合計9,914元（下稱系爭水電費），由原告代為繳納，經原告先後於113年7月2日、同年月22日、同年8月27日以存證信函向被告催繳租金，未獲被告置理。再者，依系爭租約第7條約定，被告須經原告書面同意始得轉租第三人，惟被告於113年7月間未經原告書面同意逕將系爭A、B攤位中之部分位置轉租於訴外人熊哥食堂便當店，並113年8月間將其麵線糊及雞排炸物之營業全數頂讓予訴外人楊先生，原告亦得依系爭租約第16條之約定對被告終止系爭租約。則被告既有前揭積欠超過二個月租金及違約轉租等事由，原告爰以民事起訴狀繕本送達被告終止系爭租約，則原告已於113年9月15日合法終止系爭租約。至被告陳稱其依系爭租約承租之租賃範圍除包括系爭A、B攤位，尚包括上址374號房屋之一樓所有權登記（即同段第276號建號）建物及附圖編號C所示之建物（攤位，面積29.23平方公尺；下稱附圖編號C所示攤位），與事實不符，並無可採。且租賃契約與押租金契約各自獨立，無論押租金是否超收，除另有約定外，於租賃關係消滅前，應不得以押租金抵充租金。

　㈡承上，原告依系爭租約之約定交付系爭A、B攤位予被告，且原告於113年9月15日已合法終止系爭租約，然被告迄今仍未將系爭A、B攤位遷讓返還原告，自屬無權占有系爭A、B攤位。為此，原告民法第455條租賃物返還請求權、民法第767條第1項物上請求權之法律關係，請求被告將系爭A、B攤位遷讓返還原告。又原告依系爭租約之約定，請求被告給付原告系爭租約終止前積欠之前揭租金188,945元，及依系爭租約第14條第3項約定，請求被告給付自113年9月16日起至遷讓返還系爭A、B攤位予原告之日止，按月給付原告與每月租金同額之38,000元。再者，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付原告系爭水電費。

　㈢綜上，原告依前述法律關係，提起本件訴訟。並聲明：⒈被告應將系爭A、B攤位遷讓返還原告；⒉被告應給付原告198,859元（即包括前揭租金188,945，及系爭水電費9,914元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日，按年息百分之五計算之利息；⒊被告應自113年9月16日起至返還原告系爭A、B攤位之日止，按月給付原告38,000元；⒋願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：

　㈠兩造依系爭租約合意被告向原告承租之租賃物包括：上址374號房屋之一樓所有權登記（即同段第276號建號）建物及系爭A、B攤位、附圖編號C所示攤位。原告未以合於約定使用收益之租賃物交付被告，且未於系爭租約存續中保持租賃物合於所約定使用、收益之狀態，被告自得對原告行使同時履行抗辯權，拒絕部分租金之給付，並請求比例減少租金之給付。又被告自113年3月15起對原告行使同時履行抗辯權，則依比例減少後之每月應給付租金為16,476元【即同段第276號建號一樓面積50.6平方公尺、系爭A、B攤位及附圖編號C所示攤位三者面積合計141.08平方公尺，依每月租金38,000元比例計算後，每平方公尺租金為269元(38,000/141.08=269.3，元以下均四捨五入，下均同)，再依前述被告實際上可使用收益即原告實際交付之系爭A、B攤位面積合計61.25平方公尺，被告每月應給付租金為16,476元(269×61.25=16,476.2)】。

　㈡承上，原告既未依系爭租約交付合於原告使用收益之租賃物，被告自得行使同時履行抗辯權，拒絕支付租金。況且，是否積欠租金應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，依前所述，被告自112年12月15日租期開始至113年9月15日止（計10個月）應給付原告租金合計164,760元(16,476元×10=164,760)。又被告分別於112年12月15日、113年1月15日、同年2月15日、同年3月15日、同年6月4日,各給付租金38,000元、38,000元、38,000元、30,000元、9,055元，加計被告給付原告之押租金76,000元，被告實際給付金額為229,055元，扣除被告依約應給付之租金164,760元後，被告尚有64,295元（229,055－164,760＝64,295）之餘額可供扣抵，則原告以被告積欠租金為由終止系爭租約，不生合法終止之效力。再者，系爭租約係就「住宅租賃」始有轉租之限制，本件租賃標的房屋為「店面」，被告將系爭A、B攤位中之一部分轉租第三人使用，自無違約轉租之情事。況且，原告於112年12月間即在系爭A、B攤位旁之牆面懸掛「租 0000-000000」之紅布條，而該0000-000000即為即被告法定代理人鄭安和之行動電話號碼，由此可知原告未曾反對被告轉租予第三人，原告嗣再執此指摘被告轉租係違反系爭租約，並主張終止租約，有違誠信原則，亦屬無據。基此，系爭租約迄今應仍存續中，原告以其於113年9月15日業已終止系爭租約為由，據此主張被告應將系爭A、B攤位遷讓返還原告，及主張被告應自113年9月16日起至返還原告系爭A、B攤位之日止，按月給付原告38,000元，為無理由，並無可採。

　㈢再者，上址374號房屋一樓另有紅豆餅店，被告先前請原告釐清該紅豆餅店使用水、電及分擔水電費用情形，然原告對被告所 詢並未理會，且原告復未提出水、電配設使用之分表證明，是原告主張其為被告代墊系爭水電費，亦無可採。

　㈣並聲明：⒈駁回原告之訴及其假執行之聲請；⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、法院之判斷：　

　㈠原告主張：兩造依系爭租約約定原告出租予被告之租賃物範圍僅為系爭A、B攤位，且原告嗣於113年9月15日業已合法終止系爭租約，有無理由？說明如次：

　⒈原告為上址374號房屋及坐落基地即前開1005地號土地之所有人（權利範圍全部）；又上址374號房屋中之同段第276號建號建物為三層樓鋼筋混凝土造建物，其中未辦理保存登記之一樓增建建物部分，包括系爭A、B攤位、附圖編號C所示攤位（面積29.23平方公尺）及另一標示「美好早餐」店面攤位等情，有上址374號房屋之建物登記謄本、房屋稅籍證明書、前開1005地號土地之土地登記謄本附卷可按，並經本院勘驗現場及囑託臺中市清水地政事務所測量屬實，此有本院勘驗筆錄（含現場相片）、臺中市清水地政事務所復本院函附之附圖（即該所複丈日期114年4月14日土地複丈成果圖）在卷可憑，堪以認定。

　⒉解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而所謂探求當事人之真意，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則。經查，系爭租約之標題雖記載「住宅租賃契約書」，又系爭租約各條約定之文字雖以「住宅租賃」或「使用租賃住宅」等語為之。惟觀諸卷附兩造提出上址374號房屋之現場相片，及本院勘驗現場之勘驗筆錄（含現場相片），堪認被告自始即以經營「詹記台灣小吃」營業使用之經濟目的而與原告簽立系爭租約，且系爭A、B攤位乃為可供經營店面營業使用之攤位，附圖編號C所示攤位則為堆置雜物之倉庫，且上址374號房屋中之同段第276號建號一樓建物乃為鋼筋混凝土造建物，並未與無保存登記之一樓增建建物即系爭A、B攤位互為連通而可供整體店面之營業使用。再佐以卷附原告、被告法定代理人鄭安和間之通訊軟體LINE對話，可知鄭安和未曾以原告實際交付之租賃物即系爭A、B攤位係違反系爭租約為由，而向原告表示異議等情以觀，足見兩造簽立系爭租約之真意，乃為原告交付可供被告實際營業使用、經營「詹記台灣小吃」之店面，核與「住宅租賃」或「使用租賃住宅」無關。是兩造合意原告應依系爭租約交付被告使用之租賃物範圍即為：原告實際交付被告之系爭A、B攤位，堪以認定。被告前開所辯，並無可採。

　⒊承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。民法第443條定有明文。又被告應經原告出具同意書並載明同意轉租之範圍、期間及得終止系爭租約之事由，供被告轉租時向次承租人提示，被告始得將租賃物全部或一部分轉租供他人使用，被告違反前揭約定擅自將租賃物轉租他人者，原告得提前向被告終止系爭租約，此觀系爭租約第7條、第16條之約定即明。且查，原告主張被告於113年7月間未經原告出具書面同意逕將系爭A、B攤位中之部分位置轉租於訴外人熊哥食堂便當店乙節，業據原告提出上址374號房屋之現場相片為證，又本院於本件訴訟中勘驗現場時該熊哥食堂便當店仍在營業乙節，此有本院勘驗現場之勘驗筆錄（含現場相片）附卷可按。被告雖以前詞置辯，並舉牆面懸掛「租 0000-000000」紅布條之相片（見本院卷第124頁）及原告、被告法定代理人鄭安和間通訊軟體LINE對話（即鄭安和於113年3月間以其因生意不好、隔壁租不出去、每月都在虧錢等情為由商請原告降低租金數額）為證，惟被告所舉前揭證據，顯無從排除系爭租約第7條（即須經原告出具同意書並載明同意轉租之範圍、期間及得終止系爭租約之事由，供被告轉租時向次承租人提示）約定之適用，自不能作為有利被告認定之憑據。準此，原告主張其依系爭租約第16條之約定已於113年9月15日向被告合法終止系爭租約，應堪憑採。是被告前開所辯，亦無可採。

　㈡承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條定有明文。原告依系爭租約交付租賃物即系爭A、B攤位予被告營業使用，且兩造間系爭租約已於113年9月15日終止，有如前述。且依被告前揭所辯（即系爭租約仍存續中）及系爭A、B攤位之現況，堪認被告自系爭租約113年9月15日終止起迄今仍未將系爭A、B攤位遷讓返還原告。準此，原告依租賃物返還請求權之法律關係，請求被告將系爭A、B攤位遷讓返還原告，為屬有據，應予准許。至原告另依民法第767條第1項物上請求權之法律關係，請求被告將系爭A、B攤位遷讓返還原告之相同請求，乃以單一聲明，請求法院為同一之判決，屬訴之客觀重疊合併，訴訟標的雖有數項，如其中一項請求為有理由，即可為原告勝訴之判決，就他項標的無須更為審判（參見最高法院88年度台上字第1127號、86年度台上字第997號民事裁判，亦同此旨），是本院就此部分自無庸再予論斷，併予敘明。

　㈢租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金。民法第421條第1項、第439條前段定有明文。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。經查，兩造於112年11月16日簽立系爭租約，約定租賃期間自112年12月15日起至115年12月14日止，被告並應按月於每月15日以前繳納前開租金，簽約時約定租金為每月35,000元，因被告欲在上址374號房屋2樓處加裝招牌，兩造合意每月租金增加3,000元，自租期開始即112年12月15日起之租金為每月38,000元，被告並給付原告押金76,000元（即以每月租金38,000元計算，相當於二個月之租金）乙節，有系爭租約在卷可按，且兩造不爭執此部分之事實，堪認屬實。又被告法定代理人鄭安和嗣於113年3月間以其因生意不好、隔壁租不出去、每月都在虧錢等情為由商請原告降低租金數額，經原告與被告議價後，原告同意113年4月、同年5月、同年6月、同年7月、同年8月、同年9月等六個月租金，減少為每月租金25,000元，此觀其等二人間通訊軟體LINE對話即明（見被證7）。基此，兩造合意自112年12月15日起至113年4月14日（即四個月）之每月租金為38,000元，自113年4月15日至114年10月14日（即六個月）之每月租金為25,000元，堪以認定。依前所述，被告自113年4月15日迄至系爭租約於113年9月15日終止該段5個月期間，被告實際給付原告之租金數額僅為113年6月份之9,055元乙節，業據被告陳明在卷，且觀諸原告制作之每月租金明細即明【該月份記載欠28,945（即38,000－28,945＝9,055），見本院卷第43頁】，堪認被告積欠原告租金為115,945元【（25,000×5）-9,055＝115,945】，依前開說明，應再抵充前揭押金76,000元，則原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付系爭租約之租金39,945元（115,945－76,000＝39,945），為有理由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。

　㈣系爭租約關係消滅時，承租人未返還租賃物，出租人得向承租人請求未返還租賃物期間之相當月租金額，此觀系爭租約第14條第1項、第3項約定即明。查兩造間系爭租約已於113年9月15日終止而消滅，且被告自113年9月15日終止起迄今仍未將系爭A、B攤位遷讓返還原告，已如前述。又兩造合意113年4月15日至114年10月14日該段期間之每月租金為25,000元，亦如前述。兩造間系爭租約於113年9月15日終止時之月租金額既為25,000元，則原告依系爭租約第14條約定，請求被告自113年9月16日起至返還原告系爭A、B攤位之日止，按月給付原告25,000元，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。

　㈤原告主張其於系爭租約存續期間為被告代墊系爭A、B攤位之系爭水電費，固據原告提出存摺轉帳交易明細（見本院卷第45頁）、台灣電力公司（台中區營業處）113年7月8日復原告函文及台灣自來水公司繳費證明等件為證（見原證4、5），惟為被告所否認。又系爭A、B攤位僅為上址374號房屋之其中一部分，且上址374號房屋一樓處另有一標示「美好早餐」店面攤位乙節，此綜參上址374號房屋之建物登記謄本及本院勘驗現場而制作之勘驗筆錄（含現場相片）及臺中市清水地政事務所測繪之附圖即明，並佐以前揭原告提出之存摺轉帳交易明細、台灣電力公司函文及台灣自來水公司繳費證明，亦無從認定原告究係繳納上址374號房屋中何一確切範圍之費用等情以觀，於此情形，倘認原告確係為被告代墊系爭A、B攤位之系爭水電費，顯屬速斷。此外，原告就此有利於己之事實，復未提出其他確切證據證明以實其說，自無從為有利原告之認定。基此，原告依不當得利之法律關係，對被告所為系爭水電費之請求，為無理由，不應准許。

　㈥給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。亦為民法第229條第2項、第233條第1項、第203條所明定。本件原告對被告之前揭39,945元租金債權，既經原告起訴而送達訴狀，被告迄未給付，當應負遲延責任。則原告就該39,945元之利息部分，請求被告給付自起訴狀繕本送達被告翌日即113年9月26日（見本院卷第95頁之被告送達證書）起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，亦屬有據，應予准許。

　㈦綜上所述，原告依前述法律關係，請求：⒈被告將系爭A、B攤位遷讓返還原告；⒉被告給付原告39,945元，及自113年9月26日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；⒊被告自113年9月16日起至返還原告系爭A、B攤位之日止，按月給付原告25,000元，均有理由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

四、原告固陳明願供擔保，請准宣告假執行，然本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行，原告此部分所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行。另依同法第436條第2項，適用同法第392條第2項規定，本院依被告聲請酌定相當擔保金額，宣告被告為原告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失其宣告之依據，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，自無庸逐一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　114 　年　　11　　月　　28　　日

　　　　　　　　　　沙鹿簡易庭　法　官  何世全

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　114 　年　　12　　月　　1 　　日

　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李暘峰