臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決

113年度重簡字第1576號

原      告  三重管理顧問有限公司

法定代理人  鄧錦煌

訴訟代理人  朱柏璁律師

訴訟代理人  江明軒律師

訴訟代理人  董子涵律師

被      告  謝亞芸

訴訟代理人  陳伯彥律師

訴訟代理人  張嘉仁律師

上列當事人間請求給付違約金事件，於民國113年12月11日言詞辯論終結，本院判決如下：

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

一、原告起訴主張：

（一）原告為台灣房屋三重特許加盟店，經營不動產仲介業務，訴外人林哲薪任職於原告公司擔任經紀營業員。兩造於民國113年4月30日簽訂不動產一般委託銷售契約書（下稱系爭委託契約書），由被告委託原告銷售其所有新北市○○區○○○路000巷0弄0號1樓房屋及坐落之土地（下稱系爭房地），委託銷售價格初約定為新臺幣（下同）2,399萬元，委託期間自113年5月1日起至113年11月31日止。嗣原告於113年5月4日覓得買家即訴外人林政佑有意購買系爭房地，並簽立確認書，之後林政佑即於113年5月6日同意出價1,950萬元購買，被告遂與原告於同日簽訂「契約變更附表」，在該附表二、更改委託價款欄載明「(一)、....買方出價達新台幣壹仟玖佰伍拾萬元整。」另在四、補充事項欄載明：成交價壹仟玖佰伍拾萬含仲介費45萬元正（肆拾伍萬元正）」，及簽立買賣議價委託書（下稱系爭議價委託書），再由林政佑支付10萬元之議價保證金，可見被告已同意出售系爭房地予林政佑，上開10萬元之議價保證金已依約轉為購屋訂金之一部分，嗣雙方約定於113年5月10日簽訂不動產買賣契約書。詎被告竟未依約於113年5月10日與林政佑簽約，亦未給付原告45萬元仲介費，原告及林政佑隨即分別於113年5月15日、5月13日發函催告被告支付報酬及履行契約義務，然被告仍置之不理，甚至違反系爭委託契約書和系爭議價委託書之約定，另與他人簽訂不動產買賣契約書，致原告受有損害，林政佑並於同年5月20日解除契約。

（二）按「服務報酬：買賣成交時，乙方（指原告）得向甲方（指被告）收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之參....。」「乙方如在委託期間內依甲方委託條件覓得賣方成交時，甲方同意本契約到期日，順延至買賣雙方正式簽訂不動產買賣契約書日止，期間甲方不得以任何理由藉故不賣或中途違約，如有違約，甲方應於成交後三日內，一次付清第五條之約定服務報酬予乙方作為違約金，若因而致買方受有損害時，甲方亦應負賠償之責。」「....。（二）若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方同意授權乙方無須再行通知即得全權代理收受訂金（甲方簽章　謝亞芸....）、通知買方成交並代為臨時保管定金。甲方亦應於乙方通知後五日內或依書面所約定日期出面簽訂不動產買賣契約書，若乙方有代收訂金時，將定金交付甲方後，該訂金即轉為買賣價款之一部分。如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願依第五條之約定服務報酬給付乙方作為違約金。....。」系爭委託契約書第5、7、9條分別定有明文。次按「四、補充事項：成交價壹仟玖佰伍拾萬含仲介費45萬元正（肆拾伍萬元正）」，契約變更附表第4項補充事項亦定有明文。是以原告之服務報酬已自成交價3%變更為45萬元。本件依上開原告主張之事實，可知系爭房地至遲在買方林政佑及被告於113年5月6日分別簽訂確認書、契約變更附表、系爭議價委託書時即已成交，依上開約定，被告應給付原告違約金45萬元。嗣經原告自113年5月15日起以存證信函催告被告履約，被告仍未履約。

（三）為此，爰依系爭委託契約書約定之法律關係，提起本件訴訟，並聲明請求：被告應給付原告45萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，並願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則求為判決駁回原告之訴及陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，並辯稱：

　　　１按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1定有明文。次按「本定型化契約及其附件之審閱期間（不得少於三日）。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。」行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過，92年6月26日內授中辦地字第0920082743號公告修正之不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項壹、應記載事項第1點亦定有明定。

　　　２經查，兩造當初係於113年4月30日會面，當日原告即提供系爭委託契約書予被告簽名，惟依行政院內政部所公告之「不動產委託銷售定型化契約應記載事項及不得記載事項」中即有規定契約審閲期間不得少於3日，但原告並未於113年4月27日前將契約交付予被告先行審閱，是以，原告並無遵守3日以上審閲期間之規定中，被告自得依消保法第11條之1第3項規定，主張系爭委託契約書第5、7條、9條約定，不構成兩造契約之內容，原告自不得以此主張被告應給付違約金。

　　　３且觀被告提出之系爭委託契約書（見被證2）第1頁所載「本契約於＿年＿月＿日經委託人攜回審閱＿日」、「了解契約內容，提前簽約」等處，皆未打勾，而原告提出之系爭委託契約書（見原證1）竟於「了解契約內容，提前簽約」處有勾選，顯然是原告事後自行勾選，故被告爭執原告所提出契約書形式上之真正。

（二）另被告固於113年5月6日與訴外人蔡政佑簽訂系爭議價委託書，惟雙方另約定於同年5月7日中午12時簽訂正式之不動產買賣契約書，此有被告與原告承辦人林哲薪之對話紀錄（見被證1）及系爭議價委託書下方時間欄註記12:00可資佐證，非如原告所稱係約定於同年5月10日簽約，就此部分原告並未舉證以實其說；另由上開對話紀錄，亦可知蔡政佑之受託人陳勁瑋於同年5月6日傳訊予被告之受託人林哲薪稱：「我買方（即指蔡政佑）有點天兵，突然想到明天下午的時間不方便，可以約明天早上10點或10:30簽約的時間嗎？」益證被告與蔡政佑並非如原告所稱係約定於同年5月10日簽訂正式買賣契約書。而因蔡政佑未能履行與被告於同年5月7日簽訂正式買賣契約書之義務，依系爭議價委託書第4條第5項約定，被告得主張解除契約，被告亦隨即告知林哲薪此事，並請林哲薪通知蔡政佑等人，被告自無違約之情事。

（三）原告主張依系爭委託契約書第5、7、9條向被告請求給付違約金，為無理由，說明如下：

　　　１按「乙方如在委託期間內依甲方委託條件覓得買方成交時，甲方同意本契約到期日，順延至買賣雙方正式簽訂不動產買賣契約書日止，期間甲方不得以任何理由藉故不賣或中途違約，如有違約，甲方應於成交後三日內，一次付清第五條之約定服務報酬予乙方做為違約金，若因而致買方受有損害時，甲方亦應負賠償之責。」「....如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願依第五條之約定服務報酬給付乙方做為違約金。....。」系爭委託契約書第7、9條定有明文。另按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，固不能拘泥文字致失真意。惟如契約文義已明確，當以之作為契約解釋之重要依據。而當事人立約時之真意如與文義不符，雖非不得本於立約時之各種主客觀因素、契約目的、誠信原則資以探究。然主張當事人之真意與契約文義不符者，就另有真意一節，除應具體主張外，當應提出足供法院為探求真意之證據資料，如主張之事實與證據資料不能動搖契約文義者，仍應先本於文義為真意之探究（最高法院108年度台上字第370號判決參照）；又按定金之性質，因其作用之不同，通當可分為：（一）證約定金，即為證明契約之成立所交付之定金。（二）成約定金，即以交付定金為契約成立之要件。（三）違約定金，即以定金為契約不履行之損害賠償擔保。（四）解約定金，即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金為保留解除權之代價。（五）立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等數種（最高法院91年度台上字第635號判決參照）。另按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。次按立約定金係在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立；違約金則係除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額；性質各不相同（最高法院106年度台上字第480號判決參照）。依上，若買賣雙方於交付定金或議價保證金時明白約定，雙方願於其後一定期日簽立正式買賣契約本約，而非於交付定金或議價保證金同時簽立正式買賣契約時，其真意，即應屬買賣雙方保留是否正式簽立買賣契約所酌留猶豫期間之安排，買受人所交付定金或議價保證金之性質即應認屬立約定金，否則即無庸約定另一期日再行簽約之理甚明。經查：蔡政佑與原告於113年5月6日簽訂系爭議價委託書，委託原告居間斡旋以1,950萬元購買系爭房地，蔡政佑並以現金10萬元交予原告作為議價保證金，而後被告便於同日於該委託書上簽名，並另行約定雙方於113年5月7日簽訂不動產買賣契約書。是依系爭議價委託書第4條第4款之規定，被告屆時「不賣」（即不簽訂不動產買賣契約）時，則應加倍退還買方蔡政佑保證金，及蔡政佑與被告另約定於113年5月7日簽訂買賣契約書等情，足認蔡政佑交付之議價保證金為其於系爭房地買賣契約成立前交付予原告，用以擔保買賣契約成立之定金，其性質為「立約定金」，自不得以該定金之交付而認系爭房地之買賣業已成交。又即便被告真有如原告所稱未於113年5月10日出面與蔡政佑簽訂買賣契約書，另與他人簽訂不動產買賣契約書等情（僅假設語氣，被告否認之），此本即「立約定金」使要約人於交付定金後迅速得取得與相對人締約之機會，買賣雙方並得在簽立契約前有相當時間審視其締約條件及履約能力，俾能使兩造在取得締約機會與避免倉促締約本約致生不利結果間取得平衡之目的所在。從而，被告按系爭議價委託書第4條第4款約定，承受加倍退還蔡政佑所支付定金之結果，而行使其「不賣」之權利，本屬權利之合法行使。綜上所述，本件被告所委託銷之系爭房地並未成交，則原告主張依系爭委託契約書第5、7、9條向被告請求給付45萬元違約金，即無理由。

　　　２被告並無原告所指「藉故不賣」、「違約」，或「因可歸責於被告之事由，致無法完成簽約者」等情事：本案事實經過，已如上述，兩造既已約定113年5月7日簽訂正式買賣契約書，然蔡政佑卻無故無法履行，致被告無法完成正式買賣契約之簽訂，依系爭議價委託書第4條第5項約定，被告得主張解除契約，被告亦隨即告訴林哲薪此情，並請林哲薪通知蔡政佑等人，可見被告並無原告所指「藉故不賣」、「違約」，或「因可歸責於被告之事由，致無法完成簽約者」等情，故原告向被告請求給付違約金45萬元，自無理由。

（四）退步言，若鈞院認被告應給付原告違約金（僅假設語氣，被告否認之），原告所主張之45萬元，亦屬過高，鈞院應依法酌減，說明如下：按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，為民法第250條第1項所明定。違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之（最高法院109年度台上字第2975號判決要旨參照）。又債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金，民法第251條定有明文，當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院亦得依民法第252條規定減至相當之數額。而懲罰性違約金係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償，是約定之懲罰性違約金是否過高，尤應參酌債務人違約之情狀以為判斷。且債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院110年度台上字第1800號判決要旨參照）。本件觀系爭委託契約書第7、9條之內容，堪認違約金之目的係在於強制被告履行義務，屬懲罰性違約金，審酌訴外人蔡政佑未依約定於113年5月7日出面簽訂正式買賣契約書、系爭房地尚未成交、原告尚未有其餘費用支出等一切情狀，足認計罰45萬元違約金，猶屬過高，請鈞院酌減至適當數額，以符法紀。

（五）被告亦得主張抵銷：按對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務；二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限；抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵鎖數額而消滅；第321條至第323條之規定，於抵銷準用之，民法第321條、第334條第1項、第335條第1項、第342條分別定有明文。是依上開抵銷準用清償之規定，可知如二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，且一方對他方負擔數宗債務，一方得向他方為抵銷之意思表示，如抵銷人所提出之給付不足清償其對他方所負擔之全部債額時，由抵銷人於抵銷時，指定其應抵充之債務，經抵銷之債務則溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額消滅；又按「受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人。」民法第541條第1項亦定有明文；另按若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方同意授權乙方無須再行通知即得全權代理收受定金」，系爭委託契約書第9條第2項前段定有明文。本件被告既委任原告代為收取買方定金（議價保證金），依民法第541條第1項規定，原告自應將所收取定金交付被告。詎料，原告代替被告向蔡政佑收取立約訂金後，迄未交予被告，被告自得請求原告交付所收取之定金，再以此債權向原告為抵銷抗辯之主張。

三、原告主張之前揭得請求被告給付違約金45萬元等事實，業據其提出系爭委託契約書、確認書、契約變更附表、系爭議價委託書（見原證1至4）等為證，被告則以前開情詞置辯。據此兩造之主張及抗辯事實，足以使本院認定本件先應審酌之主要爭點厥為：（一）原告與被告簽訂系爭委託契約書前，是否已提供被告合理之審閱期間？被告是否因而不受系爭委託契約書條款之拘束？（二）原告依系爭委託契約書第5、7、9條及契約變更附表（即四、補充事項欄）之約定，請求被告給付違約金45萬元，是否有理由？經查：

（一）原告並未給予被告合理審閱期間，被告因而不受系爭委託契約書條款之拘束，說明如下：

　　　１按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。」次按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」消保法第2條第7款、第11條之1第1、2、3項分別定有明文。此有關合理審閱期間規定之立法意旨，係為避免消費者在匆忙急迫無心理準備之狀況下，未能詳細檢視契約內容及相關權利義務即冒然簽立契約，而受定型化契約條款之拘束。

　　　２本件原告係不動產仲介經紀業者，以提供不動產買賣仲介服務為營業，顯係消保法所規範之企業經營者，而觀其與被告簽訂之系爭委託契約書內容，可知係由被告接受原告所提供之系爭房地買賣仲介服務，藉以出售其所有之系爭房地，被告即係消保法所明定之消費者，兩造間就系爭委託契約書所發生之法律關係，自屬消保法所定義之消費關係，而有消保法之適用。另按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。」「定型化契約：指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約。」消保法第2條第7款、第9款亦分別定有明文。本件原告為提供不動產仲介服務之企業經營者，而觀所用之系爭委託契約書係事先印就，為原告為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，顯為一種定型化契約，則依消保法第11條之1第1項規定，原告與被告簽訂立系爭委託契約書前，應給予被告合理審閱契約之期間。至於原告應給予合理審閱之期間為多久？經內政部依消保法第11條之1第4項規定：「中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」於92年6月26日以內授中辦地字第0920082745號公告之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」中之「壹 應記載事項 一 契約審閱期間 本定型化契約及其附件之審閱期間（不得少於三日）。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。」規定，可知原告至少應給予被告3日審閱系爭委託契約書之期間。

　　　３查本件系爭委託契約書所載之簽約日為「113年4月30

　　　　日」，委託銷售期間之起算日則為「113年5月1日」，而原告主未舉證證明已提供被告3日之審閱契約全部條款內容之期間，自已違反消費者保護法第11條之1第1項規定。至於原告雖爭執稱被告已於系爭委託契約書文首載明「了解契約內容，提前簽約」等文字旁簽名，無論有無勾選，均可認被告已拋棄契約審閱期間等情，然系爭委託契約書文首所載明之「了解契約內容，提前簽約」等文字，並非手寫文字，而是以電腦刻印後所蓋文字，應非兩造間之個別搓商條款，仍屬定型化契約條款，原告以此使被告拋棄合理審閱期間之權利者，應屬無效；況且，依被告所提系爭委託契約書（見被證2，業經本院核與原本相符）文首所載「本契約於＿年＿月＿日經委託人攜回審閱＿日」、「了解契約內容，提前簽約」等處，皆未有打勾情形，固與原告提出之契約書有打勾情形（指後者）不同，然事後打勾，較有可能，事後塗銷打勾而未見塗銷痕跡，較不可能。經本院觀被告提出之系爭委託契約書原本，並無塗銷打勾後之痕跡，應可認「了解契約內容，提前簽約」等文字前之□，既未經被告打☑，應不構成契約條款之一部分，益證原告確有違反消保法第11條之1第1項規定情事，亦即原告並未給予被告合理審閱期間，被告因而不受系爭委託契約書條款之拘束。　　　　

（二）原告依系爭委託契約書第5、7、9條及契約變更附表（即四、補充事項欄）之約定，請求被告給付違約金45萬元，為無理由，說明如下：按「服務報酬：買賣成交時，乙方（指原告）得向甲方（指被告）收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之參....。」「乙方如在委託期間內依甲方委託條件覓得賣方成交時，甲方同意本契約到期日，順延至買賣雙方正式簽訂不動產買賣契約書日止，期間甲方不得以任何理由藉故不賣或中途違約，如有違約，甲方應於成交後三日內，一次付清第五條之約定服務報酬予乙方作為違約金，若因而致買方受有損害時，甲方亦應負賠償之責。」「....。（二）若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方同意授權乙方無須再行通知即得全權代理收受訂金（甲方簽章　謝亞芸....）、通知買方成交並代為臨時保管定金。甲方亦應於乙方通知後五日內或依書面所約定日期出面簽訂不動產買賣契約書，若乙方有代收訂金時，將定金交付甲方後，該訂金即轉為買賣價款之一部分。如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願依第五條之約定服務報酬給付乙方作為違約金。....。」系爭委託契約書第5、7、9條固分別定有明文。次按「四、補充事項：成交價壹仟玖佰伍拾萬含仲介費45萬元正（肆拾伍萬元正）」，契約變更附表第4項補充事項亦定有明文。然本件原告既未給予被告合理審閱系爭委託契約書內容之期間，已違反消保法第11條之1第1項規定，系爭委託契約書第5、7、9條等條款並不構成契約之內容，不能拘束被告，已如前述，則以此等條款為基礎之契約變更附表第4項補充事項（只在確定違約金金額為45萬元），當然亦不構成契約之內容，同樣不能拘束被告。因此，原告依此等約定條款，請求被告給付違約金45萬元，為無理由。

四、綜上所述，原告依系爭委託契約書約定之法律關係，請求被告給付45萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回；又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁之必要，併此敘明。　　　　　

中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日

　　　　　　　　　　　 法　官　趙義德

以上為正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 

中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日

　　　　　　　　　　　 書記官　張裕昌