臺灣士林地方法院民事判決
112年度訴字第1541號
原 告 小坪頂不動產有限公司
法定代理人 林宏田
訴訟代理人 陳一銘律師
曾毓君律師
被 告 郭秀蘭
訴訟代理人 盧之耘律師
上列當事人間給付違約金等事件，本院於民國113年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾貳萬元，及自民國一百一十二年七月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾柒萬元為被告供擔保，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾貳萬元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國110年6月間受原告委託居間仲介銷售其所有門牌號碼新北市○○區○○○00號房屋，及所坐落之新北市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭房地），雙方於同年月24日簽訂之不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約）約定委託銷售總價格為新臺幣（下同）4,980萬元，委託期間自110年6月24日起至112年6月30日止，系爭契約第12條第1款約定委託期間內，因可歸責於被告之事由而片面終止系爭契約，及同條第2款約定委託期間內，被告自行將系爭房地出售或另行委託第三人居間仲介，均視為伊已完成居間仲介，被告應給付委託銷售總價格2%之服務報酬，及委託銷售總價格4%之違約金。詎被告於112年4、5月間另行委託訴外人佶立不動產有限公司（下稱佶立公司）居間仲介，且向伊為解除及撤銷系爭契約之意思表示而片面終止系爭契約，被告所為合於系爭契約第12條第1款、第2款約定，應給付伊委託銷售總價格2%之服務報酬99萬6,000元，及委託銷售總價格4%之違約金199萬2,000元，合計298萬8,000元(下稱系爭款項)，經伊於同年5月31日以存證信函、同年6月29日以律師函催告被告給付系爭款項，均未獲置理，爰依系爭契約第12條第1款、第2款約定訴請被告給付系爭款項，並聲明：㈠被告應給付原告298萬8,000元，及自112年7月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：原告為企業經營者，系爭契約屬定型化契約，原告於110年6月24日交付系爭契約條款予伊當日，雙方即訂立契約，原告顯未依系爭契約審閱期間之約定給予5日，或依消費者保護法第11條之1第1項規定給予30日以內審閱全部契約條款，依系爭契約審閱期間約定及消費者保護法第11條之1第3項規定，系爭契約條款均不構成契約內容，原告無從依系爭契約第12條第1款、第2款向伊請求。又系爭契約約定委託期間實為110年6月24日至111年6月30日，且伊係委請訴外人邵元孝向原告為撤銷而非終止系爭契約之意思表示，原告所指伊於112年4、5月間對其撤銷系爭契約之意思表示係片面終止契約，或另行委託佶立公司居間仲介，均係委託期間屆滿後所為，伊無需依系爭契約第12條第1款、第2款負違約責任。伊縱有違約，原告至多僅受有無法依系爭契約第6條第2項約定取得買賣成交總價格4%之損害，且原告受委託銷售系爭房地僅帶看1次，未付出相當之勞力、時間、費用，其請求系爭款項顯屬過高，應予酌減，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項(見本院卷一第573頁）：
㈠原告於110年6月間受被告委託居間仲介銷售系爭房地，兩造於同年月24日簽訂之系爭契約約定委託銷售總價格為4,980萬元。
㈡系爭契約第12條約定：「有下列情形之一者，均視為受託人已完成居間仲介之義務，除第一項給付委託總價格百分之二之服務報酬外，委託人仍應支付委託總價格百分之四作為違約金，並應立即全額一次支付予受託人。㈠委託期間內，如因可歸責於委託人之事由而片面終止委託契約關係者。㈡委託期間內，委託人自行將本不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者…。」。
㈢被告於112年4月4日委託佶立公司居間仲介銷售系爭房地，並簽訂一般委託銷售契約書（下稱委託銷售契約），委託銷售金額為3,680萬元，委託期間為同年4月4日起至113年4月3日止。
㈣被告於112年5月27日委託邵元孝以通訊軟體LINE文字訊息通知原告撤銷系爭契約。
㈤原告於112年5月31日寄發北投豐年郵局第000020號存證信函催告被告，於函到3日內依約給付系爭款項。
㈥原告於112年6月29日寄發萬國法律事務所（112）萬銘字第A0076號函催告被告給付系爭款項及自112年6月5日起至清償日止之法定遲延利息。
㈦系爭契約第12條之違約金約定為損害賠償總額預定性違約金。
四、本件爭點（見本院卷一第574頁）：
㈠系爭契約是否合法有效？有無違反審閱期間？
㈡系爭契約委託期間為何？自簽約日起至111年6月30日或112年6月30日止？
㈢被告終止系爭契約，是否具有可歸責事由？被告與佶立公司就系爭房地簽訂委託銷售契約，是否符合系爭契約第12條第2款約定？
㈣系爭契約第12條約定違約金有無過高而應予酌減？
五、本院之判斷：
㈠系爭契約條款應為有效：
⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1定有明文。而內政部公告「不動產委託銷售契約書範本」之定型化契約審閱期間不得少於3日（見本院卷一第226頁）。考其立法目的，在於使消費者充分了解契約內容，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。故企業經營者若能舉證證明消費者於簽約時確已充分了解定型化契約條款，應認企業經營者與消費者訂立之定型化契約條款，仍屬有效。
⒉被告辯稱原告為企業經營者，系爭契約為消費者保護法規定之定型化契約，為原告所不爭執，堪認屬實。又系爭契約首頁上方欄位第1段雖記載：「本定型化契約及其附件之審閱期間5日…違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容」等語（見本院卷一第20頁），然原告主張其係於110年6月24日將系爭契約交予被告審閱，被告則於同年7月1日簽署系爭契約並交付原告收受，業據提出兩造Line對話紀錄為證(見本院卷一第182至224頁)，觀諸被告於上開Line對話中所陳：
⑴110年6月24日：「(原告：所以，今天可以去找妳簽委託嗎?)可以，最好下午三時以後…。」、「(原告：好的。約下午四點如何?建議以專任約處理，因妳們仍自住中…)好的。」。
⑵110年6月26日：「Hello林先生，那麼就按照您的建議廣告價掛4980萬吧，合同是否要換新?」、「(原告：合同不用換新)那麼把數字改上」、「(原告：直接改數字)好的。」、「(原告：住萬通的中國畫家夫妻檔想看看妳的海景山莊，問明天下午四點方便嗎?我順便去帶回委託書資料…)…下午五時好嗎?」。
⑶110年7月1日：「…我們並不急著賣房子，要搬家也是一年後的事情，所以今天既然已答應他們來看，就請他們大約看一下空間…合約就改為二年。」、「(原告：合約兩年可，感恩)但是我最快要一年後才會搬家。」、 「(原告：委託書資料在警衛室了嗎?)在我家。」、「我人在外面(原告：…那就五點帶看時一起拿即可…)。」
可認原告係於110年6月24日交付被告系爭契約，被告於同年7月1日始簽署契約交還原告，顯逾5日審閱期間，而被告在上開期間既曾與原告商討系爭房地銷售價格、客戶帶看、委託期間等系爭契約條款事宜，自是其審閱系爭契約內容後所為之討論，當已充分了解系爭契約條款，原告僅憑系爭契約簽署日期記載為原告交付系爭契約之110年6月24日(見本院卷一第125頁)，主張被告未給予合理之審閱期間致系爭契約條款無效，難認可採。
㈡系爭契約委託期間為110年6月24日至112年6月30日：
原告主張系爭契約約定委託期間為110年6月24日至112年6月30日，為被告否認，並以前詞置辯，然細繹被告於110年7月1日傳送予原告之如下訊息：「…我們並不急著賣房子，要搬家也是一年後的事情，所以今天既然已答應他們來看，就請他們大約看一下空間…合約就改為二年。」、「(原告：合約兩年可，感恩)但是我最快要一年後才會搬家。」等語(見本院卷一第212至220頁)，可知被告係考量其有居住必要不急於出售系爭房地，提出將系爭契約委託期間改為2年之意見，並經原告同意，原告主張委託期間至112年6月30日止，即非無稽。再者，被告於112年5月27日委請邵元孝代理處理其與原告間委託銷售系爭房地事宜後(見本院卷一第54頁)，邵元孝旋以「郭秀蘭(我大姐)因為跟你簽的專任約時間太久，想跟你解約」(見本院卷一第234頁)，或以「礙於委任時間過長，恐致契約目的難以達成，準此，特以本通知，即時為撤銷契約意思表示」等語(見本院卷一第56頁)，向原告為解除或撤銷系爭契約之意思表示，並未為系爭契約已於111年6月30日屆期之爭執，邵元孝其後於112年7月5日寄送予原告委任律師之存證信函(見本院卷一第60至61頁)，亦僅促請原告提出被告於系爭契約委託期間另行委託第三人居間仲介之違約證據，而未提及被告委託第三人居間仲介之行為非在委託期間內之情，是倘系爭契約委託期間僅至111年6月30日，被告於112年4月4日委託佶立公司居間仲介銷售系爭房地並未違約，斷無於同年5月間委請邵元孝向原告為解除或撤銷系爭契約，或於同年7月間要求原告提出被告違約證據之必要，被告否認系爭契約委託期間為110年6月24日至112年6月30日，實難憑採。至被告持有之不動產專任委託銷售契約書第3條委託銷售期間雖記載為「110年6月24日起至111年6月30日」(見本院卷一第124頁)，然兩造約定委託銷售期間應為110年6月24日至112年6月30日，已如前述，而兩造於110年6月間洽談委託銷售契約時，原告將契約草稿2份交予被告審閱後，兩造係以Line訊息談妥修正委託期間為2年，及委託銷售總價額為4,980萬元，均如前述，核與系爭契約就委託期間及委託銷售價格均經文字修正情節相符(見本院卷一第20頁)，堪認系爭契約關於委託期間之記載，確為兩造合意之條款，不因被告持有之契約未修正委託期間而受影響，被告持有之不動產專任委託銷售契約書上委託期間之記載，難為有利被告之認定。
㈢被告有違反系爭契約第12條第2款約定情事：
⒈原告主張被告於112年5月27日委請邵元孝處理系爭契約事宜後(見本院卷一第54頁)，邵元孝向其為解除或撤銷系爭契約之意思表示(見本院卷一第56、234頁)，係片面終止系爭契約，屬系爭契約第12條第1款之違約情形(見本院卷二第17至19頁)，為被告否認，而法律行為之撤銷與解除契約不同，前者係指該行為有法定撤銷之原因事實存在，經撤銷權人行使撤銷權而使該法律行為溯及歸於無效；後者則係契約當事人依雙方之合意訂立契約，使原屬有效之契約歸於消滅；而終止契約，僅使契約自終止之時起向將來消滅，並無溯及效力，當事人原已依約行使、履行之權利義務不受影響(最高法院99年度台上字第818號判決參照)，則被告向原告為解除或撤銷系爭契約之意思表示，無法與終止之意思表示同視，亦與適用舉輕以明重之法律解釋方法無涉，難認被告有系爭契約第12條第1款片面終止契約之違約情形。
⒉原告另主張被告於112年4月4日委託佶立公司居間仲介系爭房地，為被告所不爭執，並有委託銷售契約可佐(見本院卷一第96至97頁)，而系爭契約委託期間為110年6月24日至112年6月30日，堪認被告於系爭契約委託期間另行委託第三人居間仲介，原告依系爭契約第12條第2款之違約罰則，請求被告給付委託總價格2%、4%之服務報酬、違約金，即屬有據。
㈣系爭契約第12條第2款約定之違約金過高，應予酌減：
⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。而當事人約定之違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異，且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依上開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號、82年度台上字第2529號判決參照）。
⒉被告固有於系爭契約委託期間另行委託佶立公司居間仲介之違約，應依系爭契約第12條第2款之違約罰則給付原告委託總價格2%、4%之服務報酬與違約金之義務，然上開條款係規範違約責任，所定給付款項不問名目，性質上應均屬違約金。又系爭契約第2條約定委託總價格為4,980萬元；第6條第2款約定原告完成居間仲介義務之服務報酬為「買賣成交總價格的百分之四」(見本院卷一第20頁)，而被告委託佶立公司居間仲介後，系爭房地係以2,800萬元出售(見本院卷第462頁)，倘允許未完成居間仲介義務之原告得依系爭契約第12條第2款約定請求，兩造約定之賠償性違約金298萬8,000元(委託總價格4,980萬元×6%)，顯逾以系爭房地成交價2,800萬元計算原告完成居間仲介義務之服務報酬112萬元，已有失衡疑慮。參酌原告自陳其受被告委託後，辦理刊登售屋廣告支出費用約6萬元、於110年7月1日、12月30日、111年10月29日帶客戶前往看屋、與被告討論、分析市場行情、處理系爭房屋漏水事宜等(見本院卷二第25至28頁)，並提出Line通訊對話(見本院卷一第182至224、464至473、476至480頁)、廣告刊登收費資料為證(見本院卷一第474頁)，難認其受委託所受之損失高於其請求之系爭款項，本院認兩造以委託總價格6%作為賠償性違約金之約定尚屬過高，應酌減為以系爭房地成交價2,800萬元之4%計算。
㈤從而，原告依系爭契約第12條第2款約定得請求被告給付之違約金為112萬元（2,800萬元×4﹪=112萬元）。
六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件系爭契約違約金之請求為未確定期限之債務，原告依法應為催告，被告始負遲延責任，而應給付法定遲延利息。查原告以被告經其催告而未為給付，併請求自催告後之112年7月1日至清償日止(見本院卷一第102頁)，按週年利率5%計算之利息，亦屬有據。
七、綜上所述，原告依系爭契約第12條第2款約定，請求被告給付112萬元，及自112年7月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
八、原告勝訴部分，原告及被告分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，均合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告假執行或免為假執行。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及請求調查或本院未經援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 11 月 15 日
民事第一庭 法 官 林昌義
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 113 年 11 月 20 日
書記官 周苡彤