112年度訴字第851號

原      告  吳芊逸 

訴訟代理人  葉韋良律師

            陳郁芳律師

被      告  黃楊月娥

訴訟代理人  黃莉婷 

複 代 理人  謝孟釗律師

被      告  信義房屋股份有限公司

法定代理人  周耕宇 

訴訟代理人  劉耀文律師

            郭亮妤律師

上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年10月4日言詞辯論終結，判決如下：

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由被告信義房屋股份有限公司負擔2分之1，餘由原告負擔。

四、本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣167萬元為被告信義房屋股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告信義房屋股份有限公司如以新臺幣500萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

　　被告信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋公司）之法定代理人原為劉元智（信義股份有限公司指定之代表人），嗣於本院審理中變更為周耕宇，有股份有限公司變更登記表可證（本院卷二第50至53頁），其具狀聲明承受訴訟（本院卷二第46頁），核無不合，應予准許。

一、原告主張：

（一）伊於民國110年10月31日經訴外人即信義房屋公司經紀人員張昱晨之仲介，以新臺幣（下同）2,380萬元向被告黃楊月娥購買臺北市○○區○○段○○段00000○號建物（即建物門牌士林區永公路3巷9號房屋，下稱系爭房屋）及所坐落同段707地號土地（權利範圍1/4）（與系爭房屋合稱系爭房地），而與黃楊月娥簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），伊並已支付全部價款予黃楊月娥。嗣交屋後，因伊使用系爭房屋外1樓庭院（下稱系爭庭院）而遭社區其他住戶提起竊佔告訴（即臺灣士林地方檢察署111年度偵字第22436號竊佔案件，下稱系爭刑案），始知悉黃楊月娥明知系爭房地就系爭庭院無排他使用權，卻於出賣系爭房地時，透過訴外人即其女黃莉婷告知伊系爭房地就系爭庭院有排他使用權，而系爭房地能否使用系爭庭院，乃伊決定是否以高於市場行情價格買受系爭房地之關鍵，黃楊月娥應擔保系爭房地交付予伊時，無減少契約預定效用之瑕疵，伊得依民法第359條請求黃楊月娥減少系爭房地之價金8,186,106元。伊並以起訴狀繕本之送達為減少價金之意思表示，則黃楊月娥就溢領部分之價金，即構成不當得利。爰依民法第179條規定，請求黃楊月娥返還其利益。

（二）又張昱晨所提供信義房屋公司製作之銷售資料均含有買受系爭房地即可取得系爭庭院排他使用權之資訊，且其未釐清系爭房地有無系爭庭院之排他使用權，而有過失，致伊受有系爭庭院市場價值8,186,106元之損害。伊得依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求信義房屋公司就上開損害，與張昱晨負連帶賠償責任。爰一部請求判命被告分別給付500萬元，並均加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，如其中一人已為給付，另一人於其給付範圍內同免給付義務等語，並聲明：㈠黃楊月娥應給付原告500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡信義房屋公司應給付原告500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢前2項給付，如其中任一被告為給付者，其他被告於其給付範圍內，免給付義務。㈣願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯：

（一）黃楊月娥則以：伊之代理人黃莉婷及其友人呂立成均曾清楚告知原告系爭庭院屬同棟9號之4個樓層所有人共有，且伊將系爭房地委託信義房屋公司銷售時，即依信義房屋公司之要求填寫標的物現況說明書，並寫明系爭庭院及系爭房屋前方空地，皆為4戶共有且無分管協議，而有列入系爭買賣契約中。又原告於系爭刑案曾向檢察官表明伊曾清楚告知系爭庭院為共有，且系爭刑案為原告不起訴處分並確定，原告並未受有損失等語。

（二）信義房屋公司則以：系爭庭院由系爭房地之所有人使用，與系爭房地所在之其他共有人間，有分管協議。再者，伊之經紀人員張昱晨曾提供予原告之系爭房地資訊及注意事項，內容載明「本信義房屋銷售之物件曾被台北市政府列為違建查報案件」、「本信義房屋銷售之物件空地加蓋之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，目前由賣方管理使用中，不論有無分管約定均屬違建。買方如繼受管理使用，日後仍有受他人主張權利之虞」，並已明確告知原告系爭庭院前因賣方於庭院中裝設組合屋曾遭臺北市政府列管，雖系爭庭院由賣方管理使用，惟並無書面之分管協議，並經原告明確知悉相關內容後於系爭買賣契約簽名後同意買受系爭房地等語。

（三）並均答辯聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

（一）原告於110年10月31日經信義房屋公司經紀人員張昱晨之仲介，以2,380萬元向黃楊月娥購買系爭房地，並與黃楊月娥簽訂系爭買賣契約。（本院卷一第11、120、134頁)

（二）系爭庭院自始由黃楊月娥及其家人維護。（本院卷一第11至12、202、290至292、358頁)

（一）原告不得依民法第179條規定，請求黃楊月娥返還價金：

　　　1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，亦為民法第354條第1項前段所明定。

　　　2.原告主張楊月娥明知系爭房地就系爭庭院無排他使用權，卻於出賣系爭房地時告知其系爭房地就系爭庭院有排他使用權，固舉證人黃莉婷於系爭刑案偵訊中之證述（本院卷一第337至338頁），及黃莉婷於磋商現場所提供之照片為證（本院卷一第78至82頁）。然查：黃莉婷於系爭刑案偵訊中證稱：系爭庭院是屬於共有部分，並沒有簽立分管契約，我們家也沒有禁止其他人使用。信義房屋公司在畫格局圖時有問過我，我有說系爭庭院是4戶共同使用，所以我們家沒有做鐵門，我不知道信義房屋公司為何會這樣畫格局圖等語（本院卷一第337頁），已難認黃楊月娥透過黃莉婷向原告表示其就系爭庭院有排他使用權或分管協議。又原告所提出之上開照片，僅足以認定黃莉婷曾於商議買賣系爭房地時，向原告表示其家人使用系爭庭院之情形，尚難據此認定黃楊月娥或黃莉婷曾向原告表示系爭房地就系爭庭院有排他使用權。況且，黃莉婷於本院證稱：我們家會維護系爭庭院，是因如果不管理它，會有蛇出沒。系爭庭院及系爭房屋前之停車位都是9號的4戶共有的，不是我們自己的，原告來看系爭房屋時，原告有說要重做鐵門及翻新、砌高圍籬牆壁，呂立成就跟原告說不行，說系爭庭院是共有的，鐵門不能鎖起來，我也有跟原告說系爭庭院及屋前的停車位是公寓住戶共有的等語（本院卷二第30至32頁），與其於上開偵訊中所為證述大致相符，亦與證人呂立成於本院證稱：信義房屋公司之仲介人員帶原告來看系爭房屋時，我與黃莉婷都在場。原告問系爭庭院屬於誰的，我告訴原告說這是9號的4戶所共有，是共有的公園。原告又提及他想把系爭庭院裝飾性的矮牆砌高，我跟原告說不行，並表示牆是共有的。原告還有提到系爭庭院的鐵門，我也跟原告說因為是共有的，所以無論如何改，都要讓別人可以進出等語（本院卷二第34至36頁）一致。此外，原告復未提出其他足資證明黃楊月娥透過黃莉婷告知系爭房地就系爭庭院有排他使用權之證據，自難認原告與黃楊月娥間就系爭庭院之使用於系爭買賣契約有何預定效用可言。原告主張其購買之系爭房地就系爭庭院無排他使用權，屬減少契約預定效用之瑕疵，自難認可採。

　　　3.準此，原告主張其得依民法第359條規定，請求減少其價金後，依民法第179條規定，請求黃楊月娥返還溢領價金之利益，尚屬無據。

（二）信義房屋公司部分

　　　1.按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。

　　　2.原告主張依信義房屋公司所提供之銷售資料均含有買受系爭房地即可取得系爭庭院使用權之資訊，業據提出信義房屋公司於銷售系爭房地時所提供予原告之基本資料及簡報資料為證（本院卷一第64至76頁）。觀諸信義房屋公司上開系爭房地基本資料及簡報資料中之格局圖所示，系爭庭院以雙實線與庭院外之範圍相區隔，且標明「花園」（本院卷一第64頁下方、第71頁），並於地圖上將系爭房屋與系爭庭院以黑色粗實線一併圈起（本院卷一第74頁左上角），可見信義房屋公司之經紀人員於銷售系爭房地時，向原告表明之銷售範圍包含系爭庭院在內，足使閱覽上開基本資料及簡報資料中格局圖之原告，認知倘購買系爭房地，將有系爭庭院之排他使用權。況證人即信義房屋公司之經紀人員張昱晨於系爭刑案偵訊中證稱：我是信義房屋公司負責帶看銷售之仲介，系爭庭院是由黃莉婷使用，沒有書面之分管契約，我在帶原告看屋前，黃莉婷曾跟我說系爭庭院之前有架設一個小木屋，但她已經先拆掉了，我是建議說雖然有默示約定專用，但還是不要架設有屋頂的東西等語（系爭刑案偵字卷第65頁、本院卷一第331頁），益徵信義房屋公司之經紀人員於銷售系爭房地時，曾向原告表示系爭房地之所有人就系爭庭院有約定專用權。原告主張其因信義房屋公司所提供之銷售資料，而認購買系爭房地即可取得系爭庭院之排他使用權一事，堪可採信。是以，信義房屋公司之經紀人員於仲介原告購買系爭房地時，所提供之銷售資料及所為之解說，使原告誤認系爭房地之所有人就系爭庭院有排他使用權，而有過失甚明。

　　　3.信義房屋公司雖辯稱系爭房地之所有人就系爭買賣契約，與所在公寓大廈其他住戶有分管協議云云，然黃莉婷、張昱晨均於本院證稱：其等雖使用系爭庭院，然系爭庭院為9號的4戶所共有，不能限制其他住戶進出，其矮牆也不能再砌高等語（本院卷二第30至32、35、36頁），可見系爭房地之所有人就系爭庭院並無確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態，尚難僅憑黃楊月娥及其家人使用系爭庭院，即謂系爭房地之所有人就系爭庭院有分管協議。又信義房屋公司辯稱其已向原告表達系爭庭院屬違建，僅由黃楊月娥管理使用，日後仍有被他人主張之虞，並舉系爭房地物件銷講之說明書注意事項記載：「3.本信義房屋銷售之物件曾被台北市政府列為違建查報案件，查報明細請詳閱如後附件」、「4.本信義房屋銷售之物件空地加蓋之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，目前由賣方管理使用中，不論有無分管約定均屬違建。買方如繼受管理使用，日後仍有受他人主張權利之虞」等語為證（本院卷一第65頁），然上開說明書注意事項係就「增建物」而為說明，可見僅針對系爭庭院中之原告加蓋之小木屋（倉庫），並非就屬空地本身之系爭庭院所為之說明。是以，縱系爭房地物件銷講之說明書注意事項為上開記載，仍不足以使原告排除由格局圖及張昱晨之表述，所得系爭房地就系爭庭院有排他使用權之認知。

　　　4.再者，依信義房屋公司所提出之系爭房地基本資料及簡報資料中之格局圖所示之系爭庭院範圍（本院卷一第64頁下方、第71頁、第74頁左上方），與原告所主張之庭院範圍（本院卷二第294頁）相近，而異於信義房屋公司所抗辯之庭院範圍（本院卷二第296頁），是應以原告所主張之系爭庭院範圍認定系爭庭院具排他使用權之價值。又原告於110年10月31日係以2,380萬元購買系爭房地，而系爭房地於此時應有之市場價格為22,002,123元，系爭庭院（具專用使用權）之市場價格為8,186,106元，有不動產估價報告書可稽（本院卷二第354頁），則原告係以6,453,818元之溢價購買系爭房地【2,380萬－2,380萬×22,002,123/（22,002,123＋8,186,106）＝6,453,818】，是以，原告因張昱晨之過失所受之損害即為6,453,818元。原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，一部請求信義房屋公司就張昱晨上開所致原告之損害500萬元，負連帶賠償責任，應屬有據。

五、綜上所述，原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求信義房屋公司給付500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年4月15日（本院卷一第112頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

七、原告雖聲請向中鼎不動產估價師事務所函詢不動產估價報告書就鑑定事項㈠之房地總價22,002,123元係指系爭房地於110年10月31日之交易價格，抑或系爭房地包含得使用系爭庭院之交易價格一事為補充說明（本院卷三第31頁）。然該不動產估價報告書已載明鑑定事項㈠之房地總價以系爭庭院屬法定空地，庭院部分為共同使用，價值隱含於系爭房地之建坪單價估價等語（本院卷三第348頁），可見該總價即為系爭房地（不含系爭庭院排他使用權）之交易價格甚明，委無再次函詢之必要。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，附此敘明。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日

　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　毛彥程

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。 　　　　　

中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日

　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張淑敏