109年度訴字第1346號

原      告  百里資產管理有限公司

法定代理人  劉玫香

訴訟代理人  洪家駿律師

複  代理人  楊承頤律師

被      告  席爾瑞

兼

訴訟代理人  陳立祈

共      同

訴訟代理人  陳盈壽律師

複  代理人  廖珮羽律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年8月13日言詞辯論終結，判決如下：

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

甲、程序事項

　　按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟；僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項、第2項分別定有明文。經查，訴外人即原為原告之明產建設有限公司（下稱明產公司）已將坐落臺中市○○區○○段000000000號建號，權利範圍全部（門牌號碼：臺中市○○區○○○街00號房屋，下稱系爭房屋）出售予原告，此有不動產買賣契約書、土地及建物所有權狀在卷可稽（見本院卷第225頁至第235頁），原告已具狀聲明承當訴訟，被告亦不爭執（見本院卷第242頁），依前揭說明，核無不合，應予准許。

乙、實體事項

壹、原告主張：被告2人於民國108年3月11日向訴外人明產公司承租系爭房屋，租賃期間自108年4月1日起至110年12月31日止，且約定系爭房屋之使用目的為「住宅」不得為商業使用，並簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約）。嗣明產公司於108年5月10日接獲被告通知系爭房屋地下室發生漏水情事，派員進入系爭房屋協助處理時，始知悉被告於系爭房屋地下室存放大量欲銷售之商業產品，被告將地下室作為銷售貨品之倉庫，已違反系爭租約約定系爭房屋之使用目的，故明產公司已於108年11月29日以律師函通知被告解除系爭租約，並限期被告應於系爭租約終止之日起算2個月遷出並返還系爭房屋。被告於108年12月5日收受終止系爭租約之通知，惟被告均未置理，現仍居住於系爭房屋。明產公司已於109年5月6日將系爭房屋移轉登記予伊，系爭租約既經終止，被告屬無權占有系爭房屋，爰依民法第767條第1項前段之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：一、被告應將系爭房屋全部清空遷讓並返還予原告。二、願供擔保，請准宣告假執行。

貳、被告則以：依系爭租約第7條第2項但書約定：甲方（即明產公司）同意乙方（即被告）使用房屋之任何空間，包括地下室，存放任何非危險物品，包括但不限於工具、工具架及其他商品等語。顯見明產公司同意伊在系爭房屋內存放手工器具商品。且伊於承租系爭房屋時，亦向明產公司提出系爭房屋地下室將作為辦公室使用，並加裝冷氣及增設拉門，明產公司對此亦表示同意，被告並未違反系爭租約之約定，明產公司未合法終止系爭租約，即使明產公司將系爭房屋移轉登記予原告，伊仍屬有權占有等語，資為答辯。並聲明：如主文第1項所示。

參、得心證之理由：

一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。故主張權利存在之人，應就權利發生要件事實負舉證責任，如主張權利存在之人就該事實已負舉證之責，始由抗辯權利不存在之人就權利障礙、排除或消滅之要件事實負舉證之責，此乃舉證責任分配之一般原則。又承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約，民法第438條定有明文。經查，原告主張其現為系爭房屋之所有權人，而被告向明產公司承租系爭房屋，約定租賃期間自108年4月1日至110年12月31日，並簽立系爭租約等情，此有卷附之不動產買賣契約書、土地及建物所有權狀、系爭房屋108年房屋稅繳款書影本、建物登記第二類謄本、系爭契約影本各1份為證（見本院卷第21頁至第34頁、第225頁至第235頁），被告就此亦不爭執（見本院卷第123頁、第138頁），堪信屬實，先予認定。原告主張被告違反系爭租約關於系爭房屋使用之約定，故經明產公司合法終止系爭租約等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，依前揭說明，原告自應就被告違反系爭租約之有利於己事實負舉證責任。

二、經查，原告固以系爭租約第1條約定：「房屋之使用目的：住宅」等語（見本院卷第28頁），並提出系爭房屋地下室及被告所置放之工具照片為證（見本院卷第47頁至第51頁、第55頁至第90頁），主張被告存放工具於系爭房屋地下室之事實，已違反系爭租約之約定云云。然參之系爭租約第7條第2項但書，關於「房屋之使用」之約定：「但甲方同意乙方使用房屋之任何空間，包括地下室，存放任何非危險物品，包括但不限於工具、工具架及其他商品。」等語（見本院卷第42頁），足見明產公司與被告簽立系爭租約時，已約定被告得於系爭房屋存放屬於商品銷售之工具明確。被告目前仍居住系爭房屋中，且仍持續繳付租金，被告於系爭房屋地下室之工具僅係其待銷售之物品，並非以系爭房屋為銷售之據點，此為兩造所不爭執（見本院卷第57頁至第90頁、第124頁、第206頁），核與系爭租約第7條第2項但書之約定相符，被告並無違反系爭租約之使用目的，應可認定。原告並未提出其他證據證明被告違法系爭房屋使用之目的，並經明產公司合法終止系爭租約之事實，自無從為原告有利之認定。從而，被告將系爭房屋作為住宅使用，並無對外有營業、商業行為，被告於系爭房屋地下室所存放之工具、商品，並無違反系爭租約之約定。是明產公司以存證信函終止系爭租約為不合法，系爭租約仍屬存在，堪以認定。

三、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。經查，被告仍居住於系爭房屋，系爭租約對於原告仍繼續存在，已如前述，依前揭說明，被告自屬有權占有系爭房屋，是原告本於民法第767條第1項前段之規定，為如聲明所示之請求，自屬無據，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。

肆、本件事證已臻明確，兩造其餘提出之攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。

伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　  110   年     9    月    17    日

                  民事第三庭　法  官  劉承翰

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師上訴，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　110 　年　　9 　　月　　17　　日

                              書記官  蔡昀潔