109年度重訴字第700號

原      告  陳仁宗 

            詹淑敏 

            劉俊凱 

            吳承恩 

            段鳳琳 

            嘉翔實業有限公司

法定代理人  張偉邦 

共      同

訴訟代理人  林坤賢律師

            邱華南律師

被      告  乾鼎建設有限公司

    兼

法定代理人  吳瓊玲 

上二人共同

訴訟代理人  常照倫律師

複  代理人  王妤文律師                       

被      告  黃聖峯 

訴訟代理人  張柏山律師

上列當事人間不完全給付等事件，本院於民國112年10月30日言詞辯論終結，判決如下：

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

壹、原告主張：

    附表一所示原告均係被告乾鼎建設股份有限公司（下稱被告

    公司）興建之樸莊建案區分所有權人，原告中除吳承恩係向

    被告黃聖峯購買外，餘原告均係向被告公司及被告吳瓊玲購買（以下均以姓名稱之）取得。又除原告段鳳琳未提供買賣契約書，無法得知買賣契約訂定時間外，其餘各原告訂約日、移轉登記日及交付日均詳如附表一所示。惟原告買得各該建物並點交後始發現有如附表二（公共設施）、三（區分所有建物）所示之瑕疵及廣告不實。爰依民法第354條、第356條、第357條、第231條、第213條及消費者保護法第51條請求被告回復原狀或損害賠償。並聲明：如附件一訴之聲明第一項至第十三項所示。

貳、被告方面：

一、被告公司及吳瓊玲辯稱略如附表二、三被告抗辯欄所示。

二、被告黃聖峯辯稱略如附表二、三被告抗辯欄所示。

三、並均聲明：如主文所示。

參、得心證理由：

一、買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同（最高法院92年度台上字第882號參照）。又民法第356第2、3項規定，因買受人怠於通知而視為承認其所受領之物為無瑕疵之物，核其意旨應認買受人承認其所受領之物符合契約所定之品質之意。因此本條之視為承認，具契約法性質屬法律行為，換言之，即視為買受人以意思表示承認其所受領之物具有原約定之品質又民法第356條買受人之怠於檢查及通知義務之履行者，依其文義，並非僅係排除其法律效果而已，即非僅排除瑕疵擔保請求權而已，含有承認受領之物符合約定品質之意思表示擬制。再者，如從體系解釋，民法債編各論中買賣契約出賣人物之瑕疵擔保責任，雖其構成要件(如不以有可歸責出賣人為必要)、權利行使要件及法律效果(如短期除斥期間)，與債務不履行之不完全給付之要件效力(如以可歸責事由為要件以及十五年請求權時效期間)有別，但出賣人給付之標的物有瑕疵，本質上即屬不完全給付一種，買賣編中既已有特別規定，明定出賣人之檢查及通知義務，否則視為承認其受領之物，即承認其受領物之品質，自含有排除買受人另依不完全給付規定請求權利之意，即應認買賣編中瑕疵擔保責任規定優先適用於債編通則關於債務不履行之規定。復按，因買賣標的物已交付買受人，買受人不即檢查及通知瑕疵，將使出賣人舉證證明物之無瑕疵或證明不可歸責於自己發生困難，並長期陷於承擔不完全給付之債務不履行責任，同時使物之瑕疵擔保關於出賣人得以免責規定形同具文。基上說明，本院認買受人不即依民法第356條規定從速檢查標的物及通知物之瑕疵而視為承認受領之物者，除喪失依買賣物之瑕疵擔保請求權外之，亦不得再依不完全給付之債務不履行規定，行使其損害賠償權利，兩請求權關係應認屬請求權相互影響關係。

二、本件原告買受系爭不動產之訂約、移轉登記及交付時間點除

    段鳳琳之訂約時間不明外，其餘各如附表一所示之時間，此

    為兩造不爭執之事實並有各該證據足資證明，自堪信為真

    正。惟原告並未就發現系爭附表二、三各項瑕疵之時間加以

    特定，僅泛稱如附表二、三原告陸續發現之時間及通知之方

    法（略如附表二、三該欄之記載）。被告則均辯稱有民法第

    356條「視為承認所受領之物」規定之適用（其餘抗辯亦略

    如附表二、三被告抗辯欄之記載。從而本件關鍵爭執厥為：

    本件是否有上開規定之適用？

三、關於附表二公設部分之爭執：

  ㈠系爭買賣標的物交付之時間，自105年5月16日（附表一編號5段鳳琳）至107年7月12日12日（附表一編號4吳承恩），惟原告自承最早發現瑕疵之時間為108年10月第4屆管理委員會上任後（附表二項次9、11、12），是均已逾危險移轉日一年以上。且附表二項次9（沈水馬達）、11（消防設備）、12（對講機系統），均非依通常之檢查不能發現者，況據被告公司提出臺中市政府消防局函（卷一，425頁）明載系爭建案消防安全設備已依圖說施設符合消防法令規定。至於附表二1-8、10、13各項則遲至109年5月13日前始為通知，距危險移轉日更為久遠，難認無民法第356條「視為承認其所受領之物」規定之適用。

　㈡至於原告主張被告吳瓊玲為系爭社區第1屆管理委員會主任委員，同時亦為被告公司法定代理人，違反民法第106條雙方代理規定，主張關於公設之交接不生效力一節。按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第348條第1項定有明文。復按民法第106條但書規定「但其行為，係專履行債務者，不在此限。」本件被告吳瓊玲以被告公司法定代理人身分進行公共設施之交接，乃專履行上述交付買賣標的物於買受人之債務，是並不違反上開民法雙方代理之規定。況查原告等買受人，亦得於點交買賣標的物時自行依通常程序從速檢查所受領之物（包含附表二各項公共設施），並無困難。復以系爭社區管理委員會已於106年10月由改選之第二任管理委員會接任，惟原告遲至第4屆管理委員會上任始發現附表二項次9、11、12爭議事項；更遲至109年始發附表二其他項次之爭議事項，難認無民法第356條「視為承認其所受領之物」規定之適用。

　㈢又原告吳承恩係向被告黃聖峯買得系爭不動產，與被告公司及吳瓊玲間無買賣法律關係存在，自無依瑕疵擔保、不完全給付及消費者保護法等規定向被告公司及吳瓊玲有所請求。

　㈣附表二項次4，Ｂ區逃生梯遭封死部分：被告公司雖表示同意拆除並依竣工圖施作防水閘門，惟參諸被告公司迭有辯稱系爭平台並非施作瑕疵，乃係因考量社區幼童使用安全，乃將地下室之上方改為平台設計，以免幼童嬉戲時墜落。且Ｂ區住戶可經社區車道進出，無礙逃生動線。及有部分住戶不同意拆除其上加蓋平台（見卷二，第203-209意願書），為免爭議，請原告先取得區分所有權人會議之決議，被告公司願以上開方法回復原狀。而原告則稱仍需待鑑定完畢後再更正聲明（卷二，第465頁），足認被告公司並非對於原告此部分請求認諾。況依預售契約第22條第8項（見卷一第78-79頁）「…甲方（即買方）同意乙方（即賣方）於取得使用執照後，無償增建本住宅中庭等公共設施外，…此部分增建為建照核准圖外之施作，屬二次工程，甲方於簽約時已完全瞭解，日後不得以此為由向乙為為訴求究責或其他主張，並於未來房屋專售第三人時，甲方同意有告知第三人義務，係第三人完全承受原有契約之規範。已施作完成之二次工程，不論任何情況下，甲方不得要求恢復原狀或請求金額補償。」從而，原告本件請求恢復原狀或金額補償，均屬無據。至於成屋買賣或自前手（原告吳承恩係向被告黃聖峯）買得者，均有「依簽約時現況為準」之約定。原告等人於點交後多年，始提起本件訴訟，應有民法第356條「視為承認其所受領之物」之適用，所請於法無據。

  ㈤至於附表二項次13、14，系爭契約書第1條第2項（卷一，第67頁）明定「…廣告宣傳品…係以寫意手法表現、繪製，為買方所認知、瞭解，買方不得主張不實廣告情事，…」且買賣契約中均明定建案基地為永安段971、971-1地號兩筆土地（見卷一，第67、107頁），不包含971-2、971-6及水利地963地號土地甚明。從而，原告自難主張被告公司及吳瓊玲未將非屬買賣標的之此部分土地，移轉並交付予原告為有物之瑕疵、不完全給付或給付不能及廣告不實。

　㈥綜上，原告關於附表二之主張及請求均於法無據，應予駁回。　

四、關於附表三區分所有權部分之爭執：

  ㈠附表三項次1、2之Ｂ1戶交付時間為105年9月20日；附表三 項次3-10之Ｂ2戶交付時間為106年7月14日，惟Ｂ1戶部分，原告自承係至000年0月間始發現漏水及電梯品牌不符，且以本件起訴狀通知被告公司及吳瓊玲；Ｂ2戶漏水部分則主張係交屋後陸續發現，且陸續通知被告公司。被告公司則自承就Ｂ2漏水部分已修繕完成，原告劉俊凱對此亦無爭執。是以關於交屋日在前之Ｂ1戶發現漏水及電梯品牌不符問題，距危險移轉後已近4年；且電梯品牌顯露在外（見卷一，第294-29頁編號三相片所示），復對比交屋在後之Ｂ2戶，可在交屋後即陸續發現漏水問題，顯然，Ｂ1戶主張之項次1、2問題，並無依通常之檢查不能發現之瑕疵存在，應有民法第356條「視為承認其所受領之物」規定之適用。至於Ｂ2戶漏水問題，被告公司自承已修繕完成，原告劉俊凱對此亦無爭執，自難就此再有何法律上之請求權存在。又附表三項次10一樓廁所門口龜裂部分，原告並未主張係於何時發現，被告公司則辯稱係遭重物撞擊，與被告公司無涉。且亦非依通常之檢查不能發現之瑕疵，故此部分亦有民法第356條「視為承認其所受領之物」規定之適用，殆屬無疑。

  ㈡附表三項次11-13關於Ｂ3戶之買賣契約雙方當事人為原告吳承恩與被告黃聖峯，原告吳承恩與被告公司及吳瓊玲間無買賣法律關係存在，自無依瑕疵擔保、不完全給付及消費者保護法等規定向被告公司及吳瓊玲有所請求。至於原告吳承恩向被告黃聖峯所為請求，衡諸Ｂ3戶危險移轉之時間係107年7月12日（參卷一，331-333頁存證信函所載），惟吳承恩自承伊在000年0月下旬始發現漏水，並遲至109年11月始提起本件訴訟，其間原告已入住並裝潢（漏水是否因裝潢施工造成即屬有疑），復衡諸交屋在前之Ｂ2戶發現漏水，係在交屋後即陸續發現，故原告吳承恩Ｂ3戶部分，應有民法第356條規定「視為承認其受領之物」規定之適用。

  ㈢綜上，原告關於附表三之主張及請求均於法無據，應予駁回。

五、綜上所述，原告本件請求，均於法無據，應予駁回，其訴既經駁回，其假執行之聲請同失依附，應併予駁回。　

六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

肆、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　112 　年　　12　　月　　18　　日

                  民事第一庭  法  官 曹宗鼎

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

　　　　　　　　

中　　華　　民　　國　　112 　年　　12　　月　　18　　日

                              書記官 朱名堉

附表二

附表三

得上訴