110年度簡字第249號

原      告  銓聖不動產有限公司

法定代理人  鍾寶珠 

訴訟代理人  洪盛瀛 

            白宗益 

被      告  葉貞儀 

訴訟代理人  齊立智 

上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於民國110 年8 月17日言詞辯論終結，判決如下：

被告應給付原告新臺幣伍拾貳萬玖仟貳佰元，及自民國一一Ｏ年

四月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之七十四，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣伍拾貳萬玖仟

貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

壹、程序方面本件依兩造間專任委託銷售契約（下稱系爭專任委託契約）之約定，雙方就系爭專任委託契約涉訟合意適用簡易訴訟程序（本院卷第27頁），合先敘明。

貳、實體方面

一、原告主張：被告於民國109 年9 月25日委託伊就其所有門牌號碼臺中市○○區○○路0 段000 巷000 弄0 號之房屋及座落基地（下合稱系爭房地）進行銷售，簽立系爭專任委託契約，委託銷售價格為新臺幣（下同）1,198 萬元，委託銷售期間自109 年9 月25日起至110 年9 月25日止。然被告竟再透過第三人，於110 年1 月5 日將系爭房地出賣予第三人黃某，並於同年2 月22日完成所有權移轉登記。被告上開行為分別已構成系爭專任委託契約第6 條第5 項第5 款、第7 條第2 項約定之情形，被告仍應支付銷售總價4％即47萬9,200元之服務報酬，及銷售總價6 ％即71萬8,800 元之違約金。現請求被告給付全部服務報酬，並一部請求違約金23萬9,600 元。爰依系爭契約第6 條第1 項、第7 條第2 項約定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應給付原告71萬8,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：訴外人洪大權（原名洪德康）為原告之員工，亦是伊配偶齊立智之朋友。洪大權和伊簽立系爭專任委託契約時，未告知委託內容，亦沒有讓伊攜回契約書審閱3 天，也沒有說不可以給第三人賣房子，還說一定時間內可以隨時解約，也不用付違約金。後因洪大權專業度不夠，事後委託其他仲介銷售系爭房地，想找洪大權談解除契約的事情，原告就提起本件訴訟。另違約金亦屬過高，應予酌減等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：兩造於109 年9 月25日就被告所有系爭房地簽立系爭專任委託契約，委託原告進行銷售。委託銷售價格為1,198 萬元，期間自109 年9 月25日起至110 年9 月25日止之事實，為兩造所不爭執（本院卷第125 頁），堪信為真正。原告請求被告給付服務報酬及違約金，為被告所拒並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠原告有無給予被告合理審閱期間？㈡被告是否構成系爭專任委託契約第6 條第5 項第5 款之情形？㈢原告依系爭專任委託契約第6 條第1 項約定，請求服務報酬47萬9,200 元，有無理由？㈣原告依系爭專任委託契約第7 條第2 項約定請求違約金23萬9,600 元，有無理由？茲分述如下：

  ㈠按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1 定有明文。考其立法目的，在維護消費者知的權利，確保其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會。故倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，並自願填寫特定日期之審閱期間，縱企業經營者所給予之審閱期間與契約上所載審閱期間不符，對該定型化契約之效力應不生影響。

  ㈡系爭專任委託契約，乃原告預定用於同類預售屋買賣契約條款而訂定之契約，性質上固屬定型化契約條款。然觀之系爭專任委託契約乃被告授權其配偶齊立智簽立，有該授權書可佐（本院卷第31頁）。另依證人洪大權證稱：109 年8 月初已經和齊立智接觸，其表示要賣系爭房地，我在8 月找過齊立智5 次，每次都帶契約書（即本件系爭專任委託契約）去給他看，我有解釋各個條款給齊立智聽，因為被告當時都在工作。當初簽約時，因為已經來回溝通系爭專任委託契約很多次，每次也超過30分鐘，所以我有取得齊立智同意，系爭專任銷售契約上之審閱期間就寫已經攜回審閱3 日等語（本院卷第154 至156 頁），可見被告委由齊立智與洪大權商談系爭房地買賣事宜，洪大權亦於簽定系爭專任委託契約前，已多次與齊立智討論，並解釋該契約各條款之意思予齊立智了解，從而齊立智才會在該契約「本定型化契約及其附件於中華民國109 年9 月21日經委託人（即被告）攜回審閱3 天（不得少於三日）違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。」之條文項旁簽名（本院卷第19頁），堪認被告於簽訂系爭契約前，應已明瞭系爭專任委託契約之條款內容後，始與原告簽訂該契約，並於其上書立已審閱3 日，故難認原告未給予被告合理審閱期間，被告抗辯系爭專任委託契約之相關條款不構成契約內容云云，尚不足採。

  ㈢被告於110 年1 月5 日將系爭房地出賣予第三人，並於同年2 月22日完成所有權移轉登記。該買賣非經原告居間銷售所致等節，為兩造所不爭執（本院卷第125 頁），可彰被告於委託原告銷售期間內，另由第三人居間銷售系爭房地，則依系爭專任委託契約第6 條第5 項第5 款約定：委託期間內甲方（即被告）自行銷售、出租或經由第三人（包含同品牌之其他店家或人員）介紹或其他類似之銷售行為者，視為乙方（即原告）已完成仲介義務，甲方仍應支付第一項約定之服務報酬予乙方等內容以觀（本院卷第23頁），應視為原告已完成居間義務，原告請求同條第1 項約定服務報酬，即依系爭專任委託契約銷售總價1,198 萬元之4％計算之47萬9,200元（計算式：1,1980,000×4％＝479,200），即有理由。

  ㈣被告雖辯以不知悉系爭專任委託銷售契約之意涵為何，洪大權曾表示可以隨時解除契約，不用付違約金等語。然洪大權於締約過程中，曾向齊立智解釋專任委託銷售之意思，兩造簽立系爭專任委託契約後，有其他房仲業者在網路上看到系爭房地出售，而去看系爭房地，因為被告仍住在系爭房地內，故齊立智有告知系爭房地現乃專任委託，請房仲業者來找原告；房仲業者也有和原告提及係經屋主告知後，來找原告合作等情，業據洪大權證述明確（本院卷第154 至155 頁），並有原告提出同行買賣配件同意書為證（本院卷第117 至119頁 ），可見其他房仲業者亦與原告合作銷售系爭房地，足認被告知悉專任委託銷售之意義，故其所辯，尚非能取。

  ㈤復按違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前者作為債務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。又約定之違約金額是否過高，前者目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準；後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之。是損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌當事人約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約金之約定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷。而當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，原則上應認該違約金之性質為懲罰性違約金（最高法院109 年台上字第1013號判決意旨參照）。查本件系爭專任委託契約第6 條第5 項第5 款已約定被告違反約定自行經由第三人銷售，應視為原告已完成仲介義務而支付報酬，則考量原告居間本件系爭房地銷售所得之利潤，至多即為成交總價之4 ％服務報酬，故核其性質，要屬填補原告因被告違約所受損害及其未能銷售而失之利益，應具有損害賠償之性質，故系爭專任委託契約第7 條第2 項約定之違約金，既與上開約定併列，可見該契約第7 條第2項應屬懲罰性違約金。從而，本院審酌原告因被告違約所受支出行銷成本、預期報酬利益等損害，已從前項視為完成之報酬請求獲得一定填補，及被告於簽約後3 個月左右即違反契約約定，由第三人銷售系爭不動產之違約情形，並參酌社會經濟狀況與一般客觀事實，堪認系爭專任委託契約約定之違約金71萬8,800 元過高，應酌減至5 萬元為適當。故原告請求逾5 萬元部分，尚屬無憑。

  ㈥末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，此觀民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條規定可明，原告並得按上開規定請求被告給付遲延利息。查原告上開請求未定有確定期限，應經原告催告而被告未為給付，被告始負遲延責任。雖本件未能從送達證書確認被告有無收受起訴狀繕本，惟於第一次準備程序即110 年4 月27日，原告已表明起訴之原因事實及請求被告給付之意思，被告亦為實體抗辯（本院卷第68至69頁），堪認至遲於斯時起訴狀所載內容已送達被告，應以上開日期為被告受催告之時點，故原告請求自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，應認自上開日期之翌日即110 年4 月28日為起算時點。又兩造未約定遲延利息，依上揭法條意旨，應以週年利率5 ％為計算基準。

四、綜上所述，原告依系爭契約第6 條第1 項、第7 條第2 項約定，請求被告給付52萬9,200 元，及自110 年4 月28日起（本院卷第68頁），至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾該範圍之請求，則無理由，應予駁回。

五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依同法第389 條第1 項第3 款規定職權宣告假執行；被告聲請供擔保請准免予假執行，經核於原告勝訴之範圍並無不合，爰酌定相當擔保金額併准許之。至原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請失所依據，併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此說明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　  110　 年　　9　 　月　　7　 　日

                  民事簡易庭  法　官　鍾宇嫣

　　　　　　　　　

得上訴（20日）。