112年度消字第24號

原      告  柯心儀  住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄                         00號

            黃茗豪  住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄             00號

            許晋豪  住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄             00號

            邱錦超  住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄             0號

            朱志偉  住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄             0號

            許祐豪  住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄             0號

            吳品誼  住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄             00號

            蕭秦昇  住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄             00號

            邱立偉  住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄             00號

            黃美麗  住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄             00號

            黃祿翔  住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄             00號

            邱瑞興  住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄             00號

            謝靜怡  住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄             00號

            周愉晴  住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄             00號

            連怡鈞  住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄             00號

            賴昭宏  住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄             00號

            曾鈺婷  住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄             00號

            謝春郎  住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄             00號

共      同

訴訟代理人  王文聖律師

複代理人    張浚泓律師

被      告  總誼建設有限公司

法定代理人  徐克彥

訴訟代理人  洪翰中律師

            邱俊諺律師

上列當事人間請求給付遲延利息事件，本院於民國113年12月9日辯論終結，本院判決如下：

被告應分別給付原告如附表各編號「應准許金額」欄所示金額，及均自民國112年11月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之98，餘由原告負擔。

本判決第一項所命給付部分，於原告分別以如各編號「原告應供擔保金額」欄所示金額為被告供擔保，得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

壹、程序部分

一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。經查，兩造前於民國106、107年間所簽立如後述之系爭房屋預定買賣合約書第21條及系爭土地預定買賣合約書第10條約定雙方涉訟時合意以本院為第一審管轄法院（參本院卷一第54頁、第80頁），是兩造間既有合意管轄之約定，本件亦係因契約關係所生之訴訟，揆諸首揭規定，本院自有管轄權。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。查原告連怡鈞起訴時，訴之聲明原為：①被告應就遲延開工部分給付原告新臺幣75萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷一第34頁）。②被告應就遲延取得使用執照部分給付原告新臺幣98萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷一第38頁）。③被告應就遲延通知交屋部分給付原告新臺幣135萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷一第41頁）。原告連怡鈞之訴訟代理人於113年12月9日言詞辯論期日減縮上開「①被告應就遲延開工部分給付原告新臺幣75萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息」部分不請求（見本院卷二第283頁），是聲明應變更為：①被告應就遲延取得使用執照部分給付原告連怡鈞新臺幣98萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。②被告應就遲延通知交屋部分給付原告連怡鈞新臺幣135萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。核屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。

貳、實體部分

一、原告主張：

　㈠原告18人分別於如附表各編號「締約日期」欄所示之日期與被告、訴外人張廖泓瑞簽立土地預定買賣合約書(下稱系爭土地契約)、房屋預定買賣合約書(下稱系爭房屋契約)，購買訴外人張廖泓瑞所有彰化縣○○市○○段○○○○○號「地號」欄所示之土地，約定買賣價金為如附表「土地價金」欄所示之金額，以及被告興建坐落前開土地如附表「建物編號」欄所示之「青山墅」預售房地（下稱系爭房地），約定買賣價金為如附表「房屋價金」欄所示之金額，總金額分別為如附表「總價」欄所示之金額，並分別繳交如附表「已繳房地價款」欄所示之金額。

　㈡系爭土地契約、系爭房屋契約乃是被告、訴外人張廖泓瑞以出售房屋、土地為營業，向不特定之消費者銷售系爭房地所單方預先擬定，內容亦未與不特定之消費者客製化約定，屬定型化契約，而系爭房屋契約分別有①第8條第2項、第11條第4項規定以「已繳房屋價款萬分之5計算遲延利息」，與預售屋買賣應記載事項(下稱應記載事項)第12條第2項、第15條第1項第4款應按「已繳房地價款計算遲延利息」之規定相違，應屬無效。②第11條第4項規定「領得使用執照10個月內通知交屋」，與應記載事項第15條第1項「賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋」之規定相違，應屬無效。

　㈢依系爭房屋契約第8條第1項約定，被告應於106年12月30日開工、108年12月30日領得使用執照，被告卻遲至107年2月27日開工、109年11月16日領得使用執照；又依前開說明被告應於領得使用執照後6個月內即110年5月16日前通知原告進行交屋，被告卻遲至110年9月11日始通知交屋，爰依爭房屋契約第8條第2項、第11條第4項、應記載事項第12條第2項、第15條第1項提起本件訴訟等語。並聲明：①被告應給付原告各如附表各編號「請求金額」欄所示金額及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。②願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

　㈠系爭房屋契約區分「未開工」、「未取得使用執照」，兩者之目的均係為保障買方購屋時，遭受賣方遲延時之損害，惟所謂「未開工」而計算遲延利息者，應係指預售屋賣賣合約簽立後，賣方遲遲未開工而導致建案無法推行之情形，賣方自應負擔買方已繳款項遲延利息之損害；而「未取得使用執照」則係賣方逾期予得使用執照，影響後續交屋時間即買方取得房屋之時間點，賣方應負擔買方已繳款項遲延利息損害之情形，本件情況並非賣方收款後未開工導致建案無法推行或取消，應適用之情況至多僅係「取得使用執照」遲延之情形，並無原告等人主張「未開工」之遲延情形。又以一般經驗法則、論理法則而論，若建商逾「開工」時有遲延開工之情事，嗣後自然應可能承受「取得使用執照」遲延之不利益，若其後賣方有「取得使用執照」遲延之情形，買方自得依契約主張之，惟既主張「取得使用執照」遲延，自不得再行主張「開工」時有遲延，否則將使賣方受有雙重之不利益。

　㈡内政部所頒布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，不得未經修正即全盤適用於本案：

　⒈系爭土地契約、系爭房屋契約乃係就土地及房屋兩部分分別訂立，且兩部分於違約賠償時，被告及訴外人張廖泓瑞並非立於連帶債務關係。而應記載事項乃係就預售屋所涉及之「土地」以及「房屋」兩個不同的不動產，訂立在同一個契約内，也就是說，應記載事項根本不區分土地或者是房屋而予以分別訂立，與本案土地以及房屋分別訂立之基本關係，就已經有所不同。如要應記載事項適用於本案，即不能原封不動適用。

　⒉再者，本案土地買賣契約之出賣人張廖泓瑞，乃係自然人，並非是消保法所欲規範之「企業經營者」，故於適用法律時，自不得將「自然人」個體包含在内，則上開有關消保法第17條以及應記載事項無適用餘地。

　⒊承上所述，本案僅有被告有上開消保法及應記載事項之適用，故亦僅能就系爭房屋契約去探討是否符合應記載事項之規定，並應將應記載事項中有關土地部分去除，始能夠一方面符合事實，另一方面又可以符合應記載事項之規定。縱使認為就土地契約部分亦可適用應記載事項，亦應就應記載事項中有關土地以及房屋之部分分別觀察。因就應記載事項中有關逾期通知交屋處罰之記載規定於第15條第1項第4款：「賣方如未於領得使用執照6個月内通知買方進行交屋，每逾一日應按已缴房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」。是若將其中土地以及房屋部分分開記載，則就房屋部分會變成「賣方如未於領得使用執照六個月内通知買方進行交屋，每逾1日應按已繳房屋價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」。而土地部分，因為無通知交屋問題，故此部分即無逾期而需受罰之情形，並將上開有關房屋之部分適用於本案，如此才能兼顧本案契約事實以及應記載事項之規範意旨。故原告認為應以已繳房地價款每日萬分之五計算違約金，顯然係未考慮到本案為兩個獨立契約，所造成之誤解。

　㈢就遲延取得使用執照部分之計算，仍應扣除因天災事變等不可抗力事由所致之停工天數共計9日，方屬合理。

　㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。　

三、兩造爭執及不爭執事項（見本院卷二第283至288頁，言詞辯論筆錄不爭執事項第1-18點關於購買之過程及價金較為繁瑣，改以附表方式呈現)：

　㈠不爭執事項：

　⒈原告18人分別於如附表「締約日期」欄所示之日期與被告、訴外人張廖泓瑞簽立系爭土地契約、系爭房屋契約，購買訴外人張廖泓瑞所有彰化縣○○市○○段○○○○地號」欄所示之土地，約定買賣價金為如附表「土地價金」欄所示之金額，以及被告興建坐落前開土地如附表「建物編號」欄所示之「青山墅」預售房地，約定買賣價金為如附表「房屋價金」欄所示之金額，總金額分別為如附表「總價」欄所示之金額。

　⒉原告18人分別各與被告所簽訂之系爭房屋契約第8條第1項均明定：「本預售屋之建築工程自民國106年12月30日前開工，並於民國108年12月30日前完成主建物、附屬建物及使用執照所訂之必要設施並取得使用執照」。

　⒊「青山墅」建案開工日為「107年2月27日」，嗣於「109年11月16日」領得使用執照，後於「110年9月11日」開始通知買方進行交屋。

　㈡爭執事項：

　　原告各自依與被告公司所簽訂之系爭房屋契約第8條第2項、第11條第4項規定，訴請被告公司給付如原告113年11月4日民事爭點整理狀附表一、二、三「遲延利息」欄所示之金額，有無理由?　

四、得心證之理由：

　㈠按企業經營者，指以設計、生產、製造、輸入、經營商品或提供服務為營業者，消費者保護法第2條第2款定有明文。凡以提供商品或服務為營業之人，不論其為公司、團體或個人，亦不論其營業於行政上是否曾經合法登記或許可經營，只要是營業之人，均為企業經營者。次按定型化契約條款，係指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款；定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之；違反第1項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容，消費者保護法第2條第7款、第11條第2項、第17條第1項、第4項前段、第5項分別定有明文。而定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用；中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，消費者保護法施行細則第15條亦定有明文。是查，原告主張系爭房屋契約為被告為向不特定之消費者銷售「青山墅」建案之房屋而單方預先擬定之定型化合約，被告對此亦不爭執，顯見被告係以出售房屋及土地為營業之人，揆諸前開說明，自屬企業經營者，而有上開規定之適用，先予敘明。

　㈡就系爭房屋契約第8條第2項、第11條第4項關於按「已繳房屋價款」計算遲延利息部分部分：

　⒈應記載事項第12條乃規定：「本預售屋之建築工程應在民國﹍年﹍月﹍日之前開工，民國﹍年﹍月﹍日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：1.因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。2.因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間」、「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1日應按『已繳房地價款』依10000分之5單利計算遲延利息予買方。若逾期3個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」，而依系爭房屋契約第8條第2項約定，被告逾期完工之遲延利息，每逾1日係按「已繳房屋價款」10000分之5計算，顯然違反預售屋買賣應記載事項第12條第2項應按「已繳房地價款」計算遲延利息之規定。衡諸常情，不論預售建案之預定房屋買賣契約與土地買賣契約是否一併訂立，或分別簽定，其性質均屬同一不可分之給付，並不影響預售屋之建商與地主間所負之協同債務本質，且就房地之買受人而言，其係房地整體購買，依建商通知所繳納之分期付款，主觀上仍係按預售房屋興建之整體工程進度而繳納，應認其所繳納者皆為房地買賣總價之一部分，而無房屋及土地價款之分，於出賣人遲延時計算「遲延利息」時，自應以房地總價為計算基準，較符公平。況參以系爭土地契約之附件㈠房屋付款明細表㈠（本院卷一第56頁）以文字印刷部分所示，原告所繳款項均係按房屋施工之進度而分期繳納至房屋工程完成產權過戶及交屋為止，期款名稱包括基礎開挖、地樑灌漿、各樓層牆版頂版灌漿完成等，均以房屋興建進度作為款項支付進度，顯無從區分原告各期繳付之款項係土地價款或房屋價款。況原告既係購買系爭房地，且按工程施工進度繳款等情，業如前述，則衡情應係以房地總價作為繳款之對象，當無特別先繳納土地價款，後再一次繳納全部房屋款之必要，此等契約約定內容應係被告為規避消保法之適用及脫免分散責任，而單方片面將原告本為一體之給付，巧立名目任意拆裂，而不利於原告（臺灣高等法院109年度上字第748號、108年度上字第1006號、108年度上易字第576號、106年度上易字第616號判決意旨參照）。

　⒉此外，以原告柯心儀為例，系爭房地總價款800萬元，經被告拆分為土地價款440萬元及房屋價款360萬元，且依原告柯心儀與被告簽立之系爭土地契約附件㈡委辦貸款約定書（本院卷一第57頁），約定貸款316萬元均作為購買土地之價款，房屋付款明細表除約定開工款16萬元外並無其他房屋工程款項，直至產權過戶完成核撥銀行貸款時才應繳324萬元（本院卷一第82頁），則若賣方逾期未取得使用執照，即無從將房屋產權過戶完成，買方自無支付剩餘房屋價款324萬元之可能，然若依被告抗辯僅得依已繳納之房屋價款計算遲延利息，則不論賣方取得使用執照及辦理所有權移轉登記之遲延時間久暫，買方於賣方遲延期間內，僅能依系爭房屋契約第8條第2項、第11條第4項約定請求賣方以「16萬元×10000分之5×遲延天數」請求遲延利息，與應記載事項所定之遲延利息相比，數額差距甚大，同時間買方另需依系爭土地契約後附付款期程繳納完成部分買賣價款，是以上開約定將系爭土地契約之價款排除於遲延利息範圍之外，亦顯有免除或減輕被告單方面之責任之不公平情事。

　⒊是系爭房屋契約第8條第2項、第11條第4項所為「每逾1日應按已繳房屋價款10000分之5計算遲延利息」之約定，與預售屋買賣應記載事項第12條第2項規定「每逾1日應按已繳房地價款依10000分之5計算遲延利息」之規定不符，且不利於原告，自應認系爭房屋契約第8條第2項、第11條第4項關於遲延利息計算基準之約定無效，上開應記載事項之內容，雖未記載於系爭房屋契約，仍構成契約之內容，即關於遲延利息之計算基準，應為原告已繳房地價款總金額按10000分之5為計算。

　㈢就系爭房屋契約第11條第4項關於「取得使用執照之日起10個月內應通知原告」部分：

　⒈系爭房屋契約第11條（通知驗收、交屋期限及共有部分點交）約定：「一、乙方（即被告）依約...領得使用執照，並接通自來水、電力、天然瓦斯之配管及埋設等必要設施後，應通知甲方（即原告）進行驗收手續...。二、甲方（即原告）就本合約所載之房屋有瑕疵或未盡事項，載明於驗收單上要求乙方（即被告）限期完成修繕。...（經複驗後就）驗屋時於驗收單上所列舉之應改善事項，如改善結果未達標準，抑或有未於驗收單上列舉改善之事項另需修繕者，甲方（即原告）得依保固維修程序要求乙方（即被告）辦理，不得作為拒絕交屋之理由。三、...非有重大瑕疵顯不能居住者，甲方（即原告）不得作為拒絕交屋之理由、遲延接受或拒不履行付款義務。四、乙方（即被告）應於領得使用執照10個月內，通知甲方進行交屋，於交屋時雙方應履行下列各項義務：...甲方（即原告）繳清本合約所有之應付未付款（含房屋交屋保留款）...乙方（即被告）如未於領取使用執照10個月內通知甲方（即原告）進行交屋，每逾一日，應按已繳房屋價款依萬分之五單利計算遲延利息..。」。是雙方約定內容就時程進行依序為：①被告應於取得使用執照之日起10個月內應通知原告要開始進行交屋，並在交屋前，原告應履行其義務，即先繳清所有應付但尚未付款項（含房屋交屋保留款）；②原告應就系爭房屋為驗屋，將有瑕疵或未盡周全事項記載於驗收單上，並限期令被告改善；③再經複驗後，有關系爭房屋載於驗收單上之瑕疵縱經改善仍未達標準（或不為改善），或發現有驗收單上未載明但系爭房屋另有需修繕部分；倘若該瑕疵非「重大」且「顯不能居住」，應按保固維修程序處理，原告不得據以拒絕或遲延受領系爭房屋，雙方仍應完成交屋等情。

　⒉承上，可知通知交屋之目的，在於使買方可以進行驗屋以發現瑕疵儘早進行修復，且本件買賣標的為房屋，可能產生水管、電線配置錯誤或是牆壁漏水等深藏於混凝土中難以發現之瑕疵，然該些瑕疵將因時間經過、日積月累使房屋產生難以回復之損壞，故而應記載事項第15條第1項明文規定「賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋」，然系爭房屋契約第11條卻延長為「領得使用執照10個月內，通知買方」，與應記載事項第15條第1項之目的顯相矛盾，自應認系爭房屋契約第11條關於通知交屋期限之約定無效，上開應記載事項之內容，雖未記載於系爭房屋契約，仍構成契約之內容，即關於計算通知交屋遲延期日之計算基準，應為「被告取得使用執照6個月內」為計算。　　

　㈣按雇主對於高度在二公尺以上之作業場所，有遇強風、大雨等惡劣氣候致勞工有墜落危險時，應使勞工停止作業。雇主使勞工從事施工架組配作業，應依下列規定辦理：三、強風、大雨、大雪等惡劣天候，實施作業預估有危險之虞時，應即停止作業。職業安全衛生設施規則第226條、營造安全衛生設施標準第42條第1項第3款定有明文。經本院函詢交通部中央氣象署，於107年2月27日至109年11月16日之期間內，降雨達大雨以上日數共有9日，風速達強風日數為0日，有該署113年6月24日中象綜字第1130053867號函文存卷可查（見本院卷二第219至223頁），揆諸前開說明，此9日依法不得施工，就遲延取得使用執照之期間即107年2月27日至109年11月16日，自應扣除9日。

　㈤準此，被告依系爭房屋契約應於106年12月30日開工，被告卻遲至107年2月27日開工；約定108年12月30日領得使用執照，被告卻遲至109年11月16日領得使用執照；被告於「109年11月16日」領得使用執照，依開說明，被告應於「109年11月16日」後6個月內(即110年5月16日前)通知原告交屋，然被告卻遲至「110年9月11日」方通知原告進行交屋，確有遲延開工59日、遲延取得使用執照322日、遲延通知交屋118日之情形；復依前開說明遲延取得使用執照部分，依前開說明應扣除9個無法施工日，原告自得依系爭房屋契約、應記載事項之內容，請求被告就遲延開工59日、遲延取得使用執照313日、遲延通知交屋118日部分給付遲延利息。

五、綜上所述，原告依系爭房屋契約第8條第2項、第11條第4項、應記載事項第12條第2項、第15條第1項，請求被告應分別給付原告如附表各編號「應准許金額」欄所示之金額，及均自起訴狀繕本送達（於112年11月23日送達被告受僱人發生效力，見本院卷一第1139頁）翌日即112年11月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

六、原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行，併依職權酌定相當之擔保金額宣告被告得預供擔保而免為假執行。至原告敗訴部分，該部分假執行之聲請，已失所附麗，不應准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　

中　　華　　民　　國　　113　　年　　12　　月　　23　 日

　　　　　　　　　民事第五庭　 法　官　王奕勛

附表(地號坐落於彰化縣員林市水源段；建案為青山墅)