臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第2841號
原 告
即反訴被告 陳進興
巫明珠
共 同
訴訟代理人 李淑女律師
被 告
即反訴原告 劉孟葦
訴訟代理人 甘龍強律師
複 代理人 蔡嘉容律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國113年7月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告先位之訴、備位之訴及假執行之聲請均駁回。
二、本訴訴訟費用由原告負擔。
三、反訴被告應同意反訴原告向僑馥建築經理股份有限公司領取第一商業銀行安和分行、戶名「第一商業銀行受託信託財產專戶-僑馥價金履約保證」、帳號00000000000000號帳戶內之款項新臺幣貳拾萬元。
四、反訴原告其餘之訴駁回。
五、反訴訴訟費用（除減縮部分外）由反訴被告負擔百分之十，餘由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。經查原告依兩造間於民國112年3月25日就坐落臺中市○○區○○○段000地號土地簽訂之買賣契約書（下稱系爭契約）法律關係，起訴先位請求被告應返還買賣價金、給付違約金，備位請求被告應移轉上開土地所有權及返還不當得利。被告即反訴原告則提起反訴，主張原告即反訴被告有遲延給付價金之違約情形，而依系爭契約第8條第3項約定，請求反訴被告應同意反訴原告領取履約保證專戶內之款項新臺幣（下同）200萬元。經核反訴與本訴之訴訟標的均係基於同一系爭契約法律關係，可認反訴與本訴具有牽連關係，揆諸上開說明，被告提起反訴，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。查反訴原告起訴時訴之聲明：㈠反訴被告應同意反訴原告領取第一商業銀行安和分行00000-000000000號帳戶之220萬元。㈡反訴被告應給付原告14萬9740元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利息百分之5計算之利息。㈢聲明第二項部分，請依職權宣告假執行等語（見本院卷第215頁）。嗣反訴原告於113年7月8日言詞辯論程序，聲明：反訴被告應同意反訴原告向僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）領取第一商業銀行安和分行、戶名「第一商業銀行受託信託財產專戶-僑馥價金履約保證」、帳號00000000000000號帳戶（下稱履約保證專戶）內之款項200萬元等語(見本院卷第474頁)。核反訴原告係就原聲明為訴之聲明減縮，並更正原第1項聲明之事實上與法律上陳述，均於法相符，併予敘明。
乙、實體部分：
壹、本訴部分
一、原告主張：
㈠原告於112年3月25日向被告購買坐落臺中市○○區○○○段000地號土地（下稱系爭土地），面積771平方公尺，權利範圍全部，原告向被告確認系爭土地非屬建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾向建管單位申請農舍或提供予其他土地申請農舍，經被告於土地（素地）不動產說明書就系爭土地「是否提供其他農舍建築比例使用」項目勾選「否」，原告遂同意以320萬元購買系爭土地，原告於當日給付45萬元簽約金，與被告簽立系爭契約。112年3月31日訴外人廖秀芬代書於通訊軟體LINE群組告知系爭土地已被套繪，因經建築師於112年4月4日說明如何解除套繪，且廖秀芬表示解套繪機會頗大，原告遂於112年4月20日依約將第2期款175萬元匯入履約保證專戶。
㈡詎料，112年4月25日原告追問解套繪進度，廖秀芬始告知無法解套繪。原告委託李淑女律師於112年5月11日發函與被告，請被告於期限內答覆是否減少價金，否則將解除契約，被告則委託詹志宏律師於112年5月16日發函回覆稱「套繪管制係因政府單位作業疏失導致，並非源因於本人或祖上」、「懇請買受人得惠予寬限期日，本人定妥善、完美履行本件買賣契約｣等語，被告後續並於112年7月6日、112年8月23日發函予原告，表示經其向臺中市政府都市發展局（下稱都發局）、臺中市東勢地政事務所（下稱東勢地政事務所）、臺中市東勢區公所（下稱東勢區公所）查詢結果，確認系爭土地並未經套繪等語，而催告原告儘速給付買賣價款。
㈢然被告所提出之相關函文均無法說明系爭土地合併前、後無套繪，原告遂以大雅郵局第239號存證信函表示無法說明系爭土地無套繪管制。且依系爭土地登記謄本之記載，可認系爭土地目前確實仍遭套繪。因系爭土地欠缺被告所保證「非屬建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾向建管單位申請農舍或提供予其他土地申請農舍」之品質，原告爰先位依民法第359、256條規定及契約第8條第3項約定以112年9月1日寄發大雅郵局299號存證信函解除系爭契約，並依民法第179條、第259條規定及契約第8條第3項之約定請求被告返還已支付之買賣價金220萬元，並依系爭契約第8條第3項約定請求被告給付220萬元之懲罰性違約金。倘若鈞院認本件不符合解除契約之要件，則原告備位依系爭契約請求被告移轉系爭土地所有權予原告共有，並依民法第359條、第226條規定請求減少系爭契約買賣價金至180萬元，再依民法第179條規定，請求被告應返還不當得利40萬元予原告等語。
㈣並聲明：1.先位之訴：⑴被告應給付原告440萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。2.備位之訴：⑴被告應將系爭土地移轉登記與原告共有。⑵被告應給付原告40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：
㈠因系爭契約特約事項第1點載明「買賣標的非屬建管單位已套繪管制之法定空地，未曾向建管單位申請農舍或提供予其他土地申請農舍」，被告遂向東勢區公所申請無套繪農舍證明，東勢區公所於112年3月28日以東勢區農建字第1120005823號函覆稱大茅埔段793地號土地於東勢區公所合併前有套繪自用農舍資料，被告收到東勢區公所上開回函後，即委請建築師處理。經建築師向東勢區公所申請建築執照之農舍竣工圖後，被告於112年5月12日向都發局申請解除套繪管制註記。都發局於112年5月23日函請東勢區公所協助查明系爭土地套繪情形，另請東勢地政事務所就涉及土地登記疑義部分依規定處理。東勢地政事務所遂於112年5月30日發函與被告，說明「經查東勢區大茅埔段189建號係民國81年間登記之建物，本所前於民國95年以東建測字第002720號辦理基地地號勘查，勘查前基地地號為同段793地號，勘查後為同段793-10、793-11地號，至793地號無地上建物建號」。而東勢區公所則於112年6月9日以東勢區農建字第1120011025號函向被告說明大茅埔段793地號土地，於該所合併前無套繪自用農舍資料。本於前揭資料，被告於112年6月17日申請東勢區公所更正112年3月28日東勢區農建字第1120005823號函，東勢區公所遂於112年6月20日以函文通知被告「大茅埔段793地號於本所合併前經查有套繪農舍資料，經調閱相關竣工圖比對，已於112年6月9日東勢區農建字第1120011025號函更正。三、故本所112年3月28日東勢區農建字第1120005823號函應予撤銷」。
㈡被告依前開函文確認系爭土地無套繪自用農舍資料後，於112年7月6日以台中松竹郵局128號存證信函，催告原告於7日內完成指定登記名義人、配合交付所需文件予地政士及將完稅款100萬元匯入履約專戶，若原告逾期未履行，被告將解除系爭契約，並沒收已支付之價金。惟原告收受上開函文後仍遲不履行給付完稅款之義務，已構成違約事由，被告乃於112年8月26日寄發台中文心路郵局895號存證信函予原告解除系爭契約。系爭契約既因原告違反契約約定，而經被告發函解除，則原告先位及備位之訴均無理由等語，資為抗辯。
㈢並聲明：1.駁回原告之訴。2.如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：
㈠反訴被告未依系爭契約約定給付第3期款（完稅款），經反訴原告催告仍不給付，反訴原告已解除系爭契約。依系爭契約第8條第2項前段約定，反訴原告自得沒收反訴被告已給付存入履約保證專戶之200萬元價金等語。
㈡並聲明：反訴被告應同意反訴原告向僑馥建經公司領取履約保證專戶內之款項200萬元。
二、反訴被告則以：
㈠系爭契約第8條第2項係約定「甲方已支付價金應交付乙方沒收，作為懲罰性違約金」，兩造並無約定反訴被告應同意反訴原告領取履約保證專戶內金額之義務，是本件反訴原告主張與本訴之法律關係難認有牽連關係。又縱反訴原告得主張該條規定，然反訴被告已於112年8月31日以大雅郵局第297號存證信函回覆僑馥建經公司說明反訴原告違約之事實，後於112年9月6日再以大雅郵局第302號存證信函通知僑馥建經公司已起訴之事實，是僑馥建經公司應暫予保留款項待判決結果，而不得將存入專戶之價金交付與反訴原告，反訴被告更無同意反訴原告領取履約保證專戶內價金之義務等語，資為抗辯。
㈡並聲明：反訴原告之訴駁回。
參、不爭執事項（見本院卷第476-478頁，因本訴及反訴事實共通，下逕記載兩造稱謂為本訴原告及本訴被告）：
一、原告與被告於112年3月25日簽訂系爭契約，約定由原告以總價320萬元向被告買受系爭土地，並於契約特約事項第(1)點約明「買賣標的非屬建管單位已套繪管制之法定空地，未曾向建管單位申請農舍或提供與其它土地申請農舍」（見本院卷第21-28頁）。
二、原告於112年3月25日交付簽約款現金20萬元予被告。
三、原告分別於112年3月25日存入25萬元簽約款（與前項簽約款為不同筆）、同年4月20日存入175萬元用印款，共存入200萬元至系爭契約約定之履約保證專戶（見本院卷第252、437頁）。
四、原告委由李淑女律師於112年5月11日寄發律師函予被告，經被告於翌日收受（見本院卷第33-35頁）。
五、被告委由詹志宏律師於112年5月16日寄發律師函予原告，經原告於翌日收受（見本院卷第37-39頁）。
六、被告於112年7月6日寄發台中松竹路郵局128號存證信函予原告，經原告於翌日收受（見本院卷第117-119頁）。
七、原告於112年7月19日寄發大雅郵局239號存證信函予被告，經被告於翌日收受（見本院卷第45-51頁）。
八、被告委由詹志宏律師於於112年8月23日寄發台中大全街郵局647號存證信函予原告，經原告於翌日收受（見本院卷第53-56頁）。
九、被告於112年8月26日寄發台中文心路郵局895號存證信函予原告，經原告於翌日收受（見本院卷第57頁）。
十、原告於112年9月1日寄發大雅郵局299號存證信函予被告，經被告於112年9月5日收受（見本院卷第59-63頁）。
肆、本院之判斷：
一、系爭土地並非屬於經某建物建築執照套繪在案之法定空地，亦非屬經某農舍建築執照套繪在案之農舍用地：
㈠按系爭契約其特約事項第(1)點約明「買賣標的非屬建管單位已套繪管制之法定空地，未曾向建管單位申請農舍或提供與其它土地申請農舍」，是可認兩造確實特別約定以系爭土地「非屬建管單位已套繪管制之法定空地，未曾向建管單位申請農舍或提供與其它土地申請農舍」為被告應保證之品質。
㈡查，東勢區公所於112年6月9日以東勢區農建字第1120011025號函覆被告表示：關於所詢東勢區大茅埔段793地號土地有無套繪農舍乙案，經查本所合併前無套繪自用農舍資料，本案是否有向建築主管機關申請建築執照，建請逕向臺中市政府洽詢等語（見本院卷第43頁）。又本院以原告所提出之建築執照存根查詢資料（見本院卷第173頁）為附件，函詢都發局「該附件中臺中市政府都市發展局建築執照存根查詢結果明細表顯示臺中市○○區○○○段000地號土地上有7筆建築執照或使用執照之紀錄，依上開紀錄是否表示『目前之臺中市○○區○○○段000地號』土地上有建物存在？是否仍受農舍套繪管制？」（見本院卷第333頁），經都發局以113年4月15日中市都建字第1130074085號函覆本院表示：「…本局建築套繪資料自69年開始陸續套繪，旨揭地號經查尚無建築套繪登錄資料，惟是否有實施建築管理前之舊有合法建築物或本局未及登載之合法建築物，仍應依法令規定以事實認定。…」（見本院卷第349頁）。又經比對原告所提出之系爭土地地籍圖謄本與被告所提出之「建築物地籍套繪圖查詢系統」查詢結果資料（見本院卷第19、483頁），顯示系爭土地範圍上並未有經某建築執照（含使用執照）套繪之情形。是綜合前開函文及兩造提出之相關地籍圖、套繪圖查詢資料，可認系爭土地並無經某建物建築執照套繪為法定空地，亦無經某農舍建築執照套繪為農舍用地等情形。
㈢原告雖另以系爭土地之最新登記謄本為證（見本院卷第487頁），主張該謄本上註記有「東勢區大茅埔段189建號之建築基地地號：東勢區大茅埔段793、793-4、793-5、793-6、793-7、793-8、793-9、793-10、793-11地號 未經解除套繪管制不得辦理分割」等文字，而認為系爭土地確實為臺中市○○區○○○段000○號建物之建築基地之一，遭套繪管制云云。查，經本院函詢東勢地政事務所上開謄本註記事項之緣由及法律依據，該所於113年4月10日以中東地一字第1130003568號函覆本院表示：「…查東勢區大茅埔段793地號於79年間已申請興建農舍，並領有原東勢鎮公所核發使用執照（79東鎮使字第17626號），該地嗣於95年間數次分割、合併，本所『基於地上已有興建或提供興建農舍事實』，於000年0月間，依據內政部89年3月20日台（89）內地字第8972408號函、102年10月30日內授中辦地字第1026652059號令及內政部103年4月10日內授中辦地字第1036650717號令規定，就前開793地號及其分割後地號辦理權狀註記事項及農舍套繪註記…」並檢附臺中縣○○○○○00○鎮○○○00000號自用農舍使用執照（見本院卷第339-341頁）。又依東勢地政事務所113年2月1日以中東地二字第1130001256號函，函覆稱系爭土地於95年合併分割前係屬於793-2、793-12等地號土地之範圍等語（見本院卷第189頁），是可認系爭土地於95年合併分割前之地號為臺中市○○區00000○000000○地號土地，至於系爭土地謄本上註記之「東勢區大茅埔段189建號之建築基地地號：東勢區大茅埔段793、793-4、793-5、793-6、793-7、793-8、793-9、793-10、793-11地號」，其中「793」地號土地則係指95年合併分割前之該地號土地，並非系爭土地。則當不得以系爭土地謄本上有上開註記而認系爭土地有遭套繪為建築執照之法定空地或農舍用地之情形。且土地是否有遭建築執照套繪，屬建管單位（即都發局）之主管職務範圍，並非為地政機關之主管職務範圍，本院既已依前開都發局、東勢區公所及相關套繪查詢資料認定如上，則原告再以系爭土地謄本上之註記事項為證，亦不可採。
二、原告先位之訴均無理由：
㈠原告主張系爭土地有經套繪之情形，依民法第359、256條規定及契約第8條第3項約定解除系爭契約，並依民法第179條、第259條規定及契約第8條第3項之約定請求返還已支付之買賣價金220萬元，並依系爭契約第8條第3項約定請求被告給付220萬元之懲罰性違約金云云。
㈡查，系爭土地並無經建築執照套繪為法定空地或農舍用地之情形，則被告當無就所提供之物欠缺保證品質之瑕疵擔保責任，亦無因可歸責於己之事由而不能履行債務之情形，亦無其他系爭契約第8條第3項違約情事可言，則原告主張依前開規定、約定解除系爭契約，並請求被告返還已支付價金220萬元，並再給付220萬元懲罰性違約金，均不可採。
三、原告備位之訴均無理由：
㈠原告主張倘鈞院認原告不符合解除契約之要件，則原告備位依系爭契約請求被告移轉系爭土地所有權予原告共有，並依民法第359條、第226條規定請求減少系爭契約買賣價金至180萬元，再依民法第179條規定，請求被告應返還不當得利40萬元云云。
㈡惟本院已認定被告即反訴原告單方解除系爭契約有據（詳下述），則兩造間就系爭契約關係已因被告即反訴原告單方解除而失其效力，原告自不得再就系爭契約關係依瑕疵擔保責任及債務不履行等相關規定對被告為主張，且原告已給付之價金款項應由僑馥建經公司依兩造之訴訟判決確定結果為撥付處理，則原告備位請求被告應移轉系爭土地所有權予原告，及請求被告應返還40萬元不當得利，均屬無據。
四、反訴原告之訴部分，反訴原告聲明請求反訴被告同意反訴原告向僑馥建經公司領取履約保證專戶內之款項20萬元為有理由，逾此部分之請求為無理由：
㈠按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。又系爭契約第8條第2項前段約定：「本約簽訂後，甲方（按：反訴被告）若有違約情事經乙方（按：反訴原告）合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金…」（見本院卷第25頁）。
㈡查，反訴被告就系爭契約共應給付三期款項，其中第三期款（完稅款）於契約第3條記載「112.4.28」100萬元，是可認反訴被告應於112年4月28日以前給付該100萬元價金予反訴原告，否則即構成給付遲延。而反訴被告對於其並未給付第三期款項100萬元，並未爭執，此情堪以認定。又據卷內反訴原告所寄發之112年7月6日臺中松竹路郵局128存證信函、112年8月26日台中文心路郵局895號存證信函（見本院卷第57、117-119頁），及不爭執事項六、九，可知反訴原告於反訴被告就第三期款給付遲延後，已先以前封信函催告反訴被告於7日內將100萬元匯入履約保證專戶，反訴被告於112年7月7日收受反訴原告催告通知後，仍未給付，經反訴原告以後封存證信函解除系爭契約，並經反訴被告於112年8月27日收受送達而生解除效果。既反訴原告已合法解除系爭契約，則反訴原告主張其得依系爭契約第8條第2項前段約定，請求將反訴被告所支付之買賣價金沒收以為懲罰性違約金等語，尚非無據。
㈢惟，按債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第251條、第252條定有明文。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異；法院適用上開規定為違約金之酌減，係本於職權為之，無待於當事人之請求（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨、86年度台上字第285號判決、88年度台上字第1853號判決意旨參照）。
㈣經查，反訴被告於112年3月25日交付簽約款現金20萬元予反訴原告，又反訴被告另分別於112年3月25日存入25萬元簽約款、同年4月20日存入175萬元用印款，共存入200萬元至僑馥建經公司申設之履約保證專戶等情，為兩造所不爭執，可以認定。反訴原告主張其得依系爭契約第8條第2項前段約定，聲明請求反訴被告應同意反訴原告向僑馥建經公司領取履約保證專戶內之款項200萬元等語。惟本院審酌：反訴原告表示所受之損害為未能就收取價金為使用之利益（見本院卷第475頁）；反訴原告已實際受領有反訴被告給付之價金現金20萬元；反訴被告就系爭契約之第一、二期款均如期履行；系爭契約買賣總價為320萬元及社會經濟狀況等一切情狀，認反訴原告得沒收反訴被告已支付之價金作為懲罰性違約金於40萬元範圍內為有據，扣除反訴原告已實際受領取得之20萬元簽約款現金，反訴原告僅得再請求反訴被告同意反訴原告向僑馥建經公司領取履約保證專戶內之款項20萬元，反訴原告逾上開部分之請求為無理由。
㈤反訴被告固抗辯其並無同意反訴原告自履約保證專戶領取款項之法律或契約上義務等語。惟依原告所提出之不動產買賣價金履約保證申請書可知（見本院卷第251-254頁），兩造共同委由僑馥建經公司辦理系爭契約價金結算及撥付事宜（該申請書第8條參照），而本院既認定反訴原告除了反訴原告已實際受領之20萬元外，尚得請求就反訴被告已支付之價金中之20萬元沒收為懲罰性違約金，則反訴原告請求反訴被告以「同意」反訴原告向僑馥建經公司領取履約保證專戶內之20萬元方式，並無不合，反訴被告所辯並不可採。
伍、綜上所述，就本訴部分：原告先位請求被告應給付原告440萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，備位請求被告應將系爭土地移轉登記與原告共有，被告應給付原告40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。就反訴部分：反訴原告聲明請求反訴被告同意反訴原告向僑馥建經公司領取履約保證專戶內之款項20萬元為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：本訴部分為民事訴訟法第78條，反訴部分為民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 8 月 7 日
民事第五庭 法 官 潘怡學
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 8 日
書記官 蔡秋明