113年度訴字第144號

原      告  張鳳玲 

訴訟代理人  林見軍律師

複代理人    楊小慧 

被      告  劉孟育 

            劉孟霓 

共      同

訴訟代理人  李淑女律師

上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國113年7月17日言詞辯論終結，判決如下：

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

一、原告主張：

　　兩造於民國110年10月13日簽訂委託銷售契約書(下稱系爭契約)，約定被告委託原告銷售坐落臺中市○○區○○段○000○000○0○000○000○0地號土地(下稱系爭土地)及其上門牌號碼臺中市○○路○段00號建物(與系爭土地下合稱系爭房地)，委託銷售總價為新臺幣(下同)2億1824萬7700元（每坪以68萬元計算），委託銷售期間為自110年10月13日起至同年12月31日止。原告已於委託銷售期間覓得買家林天財願以上開委託銷售價額承買，並有交付斡旋金即面額為500萬元之支票1張予原告找被告洽談，買賣雙方就買賣之價金、標的既達成合意，買賣契約即已成立生效，原告自已完成仲介義務。嗣被告就買賣契約書面之簽訂雖有意見，而拒不簽約，然無礙於買賣雙方契約成立生效，原告之仲介義務已完成之事實。原告於110年12月30日以臺中東興路郵局1134號、1135號存證信函催告被告依系爭契約給付原告實際成交價百分之1之服務報酬218萬2477元，被告迄未依約給付。原告爰依系爭契約之約定，請求被告給付原告218萬2477元及遲延利息等語。並聲明：被告應共同給付原告218萬2477元，及自111年1月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告願供擔保准宣告假執行。

二、被告抗辯：

(一)被告透過訴外人羅淑芬介紹與原告簽訂系爭契約後，原告未曾主動聯繫被告，僅透過羅淑芬詢問系爭土地周邊之土地是否要一起出賣等問題，復要求被告降價，為被告所拒。嗣羅淑芬突然於000年00月00日下午2時許告知被告已完成委託，兩造及羅淑芬乃於翌日下午3時許，在豐樂公園之春水堂洽談，當時原告告知系爭土地有私設巷道，且無法指定建築線，須購得相鄰之國有地始能指定建築線，該相關問題仍待解決等事，被告嗣亦有進行申購國有地之相關事宜。詎被告竟於111年1月4日接到原告早於000年00月00日下午2時許即寄出要求被告給付服務報酬之存證信函，然兩造於110年12月31日猶在洽商買賣條件，原告豈有於110年12月30日前即完成仲介任務可能。且原告於存證信函所附之承買意願書記載之承買人為詹美慧，起訴狀所附原證2之買賣契約部分影本之承買人則為林天財，顯然有疑。

(二)本件委託銷售金額高達2億餘元，縱令有人願以每坪68萬元承購，然關於承買人價金如何支付等其他必要問題，尚待進一步磋商，原告未令被告與承購人見面談論有關價金支付方式、各項稅賦何人負擔、標的物如何過戶等節，被告復不同意林天財提出之不動產合約書記載內容，被告與買方就其他買賣條件之意思即未合致，更未簽立買賣契約，買賣契約即不成立。本件買賣既未成交，原告即未完成仲介義務，不得請求居間之服務報酬等語。並聲明：原告之訴駁回。如受不利益判決，願供擔保，請准予宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

(一)原告主張兩造於110年10月13日簽訂系爭契約，約定被告委託原告銷售系爭房地，委託銷售總價為2億1824萬7700元，即每坪以68萬元計算，委託銷售期間為自110年10月13日起至同年12月31日止，原告於110年12月30日以存證信函催告被告依系爭契約給付原告實際成交價百分之1之服務報酬218萬2477元，被告迄未給付之事實，有系爭契約(見本院卷第55-56頁)、存證信函及承買意願書(見本院卷第23-25頁、第81-82頁)為證，且為被告所不爭執，堪信屬實。

(二)按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項定有明文。是民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而媒介居間，則以斡旋於委託人與相對人雙方之間，折衷協調並為之說合，以促成雙方當事人訂立契約，如委託人與相對人因其斡旋而訂立契約，媒介居間人始得請求報酬。經查，依系爭契約第4條約定(見本院卷第55頁)，原告須買賣成交，始得向被告收取服務報酬，足見原告並非僅須向被告報告訂約之機會為已足，而須斡旋於被告與買方之間，媒介說合使雙方達成共識，成立買賣契約，核其性質屬媒介居間契約，且原告須因其媒介居間而成立系爭房地之買賣契約，始得對被告請求居間報酬。

(三)次按買賣契約之成立，固應以標的物及價金之意思表示一致為其「必要之點」，惟買賣「預約」，亦非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立「本約」之張本，但不能因此即認買賣「本約」業已成立 (最高法院61年度台上字第964號裁判先例意旨參照) 。苟當事人間，除標的物及價金外，尚約定將買賣價金之清償時、地或其他交易上之重要事項列為「必要之點」者，衡諸契約自由原則，應非法所不許。故當事人間除標的物及價金外，若有將契約之常素或偶素如買賣價金之清償時間、給付方法及比例，或其他交易上之重要事項，特別注重而列為必要之點者，衡諸契約自由原則，法院自當尊重。倘兩造對於該必要之點未達成意思表示合致，其契約自屬尚未成立（最高法院111年度台上字第1182號判決意旨參照）。又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項（最高法院79年度台上字第1357號判決意旨參照）。準此，不動產買賣之成立，當事人間除須就標的物及其價金須達成合意，就付款方法、稅負、點交等重要事項而列為必要之點者亦應達成合意，始認買賣契約業已成立。且契約成立必要之點，通常固指契約之要素，然關於契約之特約事項、履行及違約賠償等事項，經當事人特別注重，另以意思表示將其附加於契約內容，該偶素事項亦應由當事人意思一致，契約始為成立。

(四)原告主張其已尋得買家林天財，表明願以每坪68萬元之價格買受系爭房地，詹美慧係林天財之建設公司之人員等語，固據證人詹美慧、林天財(見本院卷第183-190、190-209頁)、羅淑芬(本院卷第299-308頁)證述在卷，並有承買意願書(見本院卷第82頁)、LINE對話紀錄可稽。然查：

　1.詹美慧係於110年12月29日始出具承買意願書，有該意願書可按(見本院卷第82頁)，被告直至111年1月4日猶詢問羅淑芬何時能提供合約書(見本院卷第286頁)、於同年月5日再質疑羅淑芬拖延不給合約書(參見本院卷第288-289、304-305頁)，之後羅淑芬始將林天財單方擬定之不動產買賣合約書檔案傳予被告(見本院卷第289頁)，其時買賣雙方就買賣之其他條件均尚未為任何協商，業據兩造陳明在卷(見本院卷第298頁)，足見至少至111年1月5日止原告或羅淑芬猶未能提供買方所擬定之合約書供被告審閱，買賣雙方自無從簽訂買賣契約書，原告竟於詹美慧甫出具承買意願書之翌日即110年12月30日即寄存證信函向被告表示：被告未依約定與成交之買方簽訂不動產買賣契約書云云(見本院卷第23、25頁)，已有可議。

　2.詹美慧所出具之承買意願書係記載本人即詹美慧願以2億1824萬7700元即每坪68萬元承買系爭房地等語，其中第3點且記載「3.倘賣方同意此價格出售，本人同意於賣方通知後7個工作日內簽立正式買賣合約，其餘內容以正式買賣合約約定為主。」(見本院卷第82頁)，原告亦稱：被告有出來跟我們在南屯區之春水堂見面，當時在場的有被告2人、羅淑芬及3位年輕人，「買方的人沒有在場」，當時見面的時候，大家都談的不錯，價格就是每坪68萬元，講完之後，被告就說「好，那你們就先弄好合約書傳給我們看」，我也說「好」。被告有說「我們如果看過那個合約書沒問題，就可以約來簽約」。我有說如果被告看到合約書後覺得有問題，可以修改沒關係，妳把要修改的部分傳給我，我會再請公司這邊修改，修改到被告滿意。如果被告滿意，買方不滿意，我們就要居中互相協調。因為契約的內容一定要雙方合議後才可以簽，如果修改的不合理，對方也不一定同意，所以還要再進行磋商。我係先寄存證信函予被告後，才與被告最後一次在春水堂見面，當時被告表示合約書擬好後，讓被告看一下等語(見本院卷第155-159頁、163-164頁、169頁)；證人林天財證稱：伊的做法是在正式簽約前，一定會跟賣方談過，如果尚未跟賣方談過，應該只是要約，而不是真正的契約。本件我們還沒到簽合約的階段等語(見本院卷第196-197頁)；被告劉孟育亦稱：原告有說買賣契約書的內容還是要再談，我們那時候只是商議暫定這個價格，如何付款、稅金、後續的交付都沒有談，我們也沒有看到合約書，而且有表示要儘快把合約書給我們，我們要給代書看過並做確認等語(見本院卷第178頁)，足見本件買賣雙方雖就就標的物及價金之範圍先為擬定，然僅以之作為將來訂立「本約」之張本，日後仍須簽訂本約，且本約之其餘內容，尚待買賣雙方洽談、協商後，方能確認雙方之意思表示是否能合致。依據上開說明，自不能因此即認買賣「本約」業已成立。

　3.林天財委託代書擬具之「土地買賣契約書」，所列之買方為林天財，契約本文之內容多為空白(見本院卷第21、237-259頁)，且附有合計16項之「其他特約事項」(見本院卷第245-251頁)，其中第4項記載「本件買賣標的總價款合計為新台幣1億0仟9佰1拾2萬3仟8佰5拾元整，包含土地款新台幣1億0仟9佰1拾2萬3仟8佰5拾元整(未登記建物一併出售，雙方同意不計價)。」、第5項記載「賣方須保證本約買賣標的物全部土地(包含532、532-1.536、536-1地號)為可供合法建築使用或供建築物空地比計算範圍，並可申請建築線指示核准，若經主管機關審核非可納入建築物空地比計算，則採以土地公告現值計價，於點交時結算找補。」(見本院卷第247頁)、第9項記載「賣方聲明毗鄰1233地號屬國有財產屬所有土地，賣方已向其承租，表明可辦理優先購買作業，本筆土地係為連接萬和路一段必要臨接土地，若無供買方購入土地，『則買方得自由選擇解除本買賣契約或採取折減售價』方進行買賣作業。」、第16項記載「本契約書內文與本『其他特約事項』內容有牴觸時，買賣雙方同意以『其他特約事項』內容為優先適用。」等語(見本院卷第249、251頁)，足見買方之意係特別注重上開「其他特約事項」，乃另以意思表示將其附加於契約內容，列為系爭買賣契約成立必要之點，並要求優先適用該其他特約事項，則該「其他特約事項」之偶素事項，自亦應由當事人意思一致，契約始為成立。

  4.原告陳稱：我們沒有讓被告與買主洽談買賣事宜，因為我們做土地都是當天要簽約時才見面，這中間買方有出具購買意向書跟500萬元支票就夠了。後來建設公司有請他們的代書擬具買賣合約書，再將檔案傳給我們，我們將合約書之檔案傳給被告後，被告說要先看，後來就沒有下文，「我沒有直接跟被告聯繫，是羅淑芬跟我說被告她們都沒有回應」。我就將承買意願書及支票還給林天財。本院卷第21頁之合約書就是我們傳給被告之合約書之部分內容，我們只是給被告她們先看而已，「看這樣的合約內容可不可以」，如果不可以再修改。我與被告在簽委託書時，「被告有講到系爭土地有私設巷道，且無法指定建築線，必須將鄰地土地購得始得指定建築線等相關問題尚待解決之事」。被告有跟我們說有4戶還是3戶的透天房屋擋在他們前面，可能要整合進來。她原本向我傳達的是她們要負責整合，後來她們說她們找不到人、談不攏，就說「那就由你們自己去整合，她們就不負責」，我這邊有說「好，由買方來負責」，就是由我們要買的人自行去整合，我就調裡面的資料去找這些地主。所以其中有一戶要賣的時候，買方這邊有去買。「後來該指定建築線的問題，被告她們說她們只負責賣她們的部分，其他的問題要我們自己解決」，我們說「OK，好」。另被告簽委託書時有說被告有進行申購國有土地相關事宜等語。被告劉孟育亦稱：我們與原告簽委託契約前即知系爭土地無法指定建築線等語(見本院卷第180頁)。證人林天財則證稱：系爭土地有私設巷道的問題，系爭土地要連接前面的舊房子一起處理，才有連接建築線。上開問題是伊自己發現的，對伊來講是做房地產的基本要件，是我們評估的要件之一，原告介紹系爭土地時也一定會有告知上開問題。「伊有跟原告說建築線這個問題當然是一定要由賣方(按即被告)處理，我們才願意買，伊不可能跟原告說這個問題由伊即買方處理。伊不同意、也不可能答應系爭土地的建築線問題由買方自行解決，伊不可能這樣做，沒有人這樣買土地的」(見本院卷第198-199、201-202頁)。伊於110年12月31日有與代書通話，請代書代擬不動產買賣契約書，代書係於111年1月4日將代書所擬的不動產買賣契約書檔案傳予伊，伊於同日傳給原告(見本院卷第205-206頁)。流程是我們先擬出合約，再跟賣方見面，雙方再協商其他的買賣條件，包括付款時間、稅、尾款、二期、三期等條件都要再跟賣方做協商，土地是不是能夠申請建造、建築線問題，也要在當下解決，都協調成功才會簽立買賣合約書(見本院卷第207頁)等語。

　5.基上，姑不論林天財所提出之不動產買賣合約書於其他特約事項記載：本件買賣標的總價款為1億0912萬2350元。本契約書內文與本其他特約事項內容有牴觸時，買賣雙方同意以其他特約事項內容為優先適用等語(見本院卷第249、251頁)，與被告委託原告出售之價格2億1824萬7700元明顯不符部分，是否為誤載，然客觀上已足使被告認為買方未依約定價格擬定書面合約。且依兩造及證人林天財上開陳述情節，足見本件買賣就指定建築線等相關問題，究應由買方或賣方負責處理乙節，原告應允被告由買方負責處理之要求，買方即林天財則表示應由賣方處理，並於所擬合約書其他特約事項第5項載明「賣方須保證本約買賣標的物全部土地(包含532、532-1.536、536-1地號)為可供合法建築使用或供建築物空地比計算範圍，『並可申請建築線指示核准』，若經主管機關審核非可納入建築物空地比計算，『則採以土地公告現值計價，於點交時結算找補』。」(見本院卷第247頁)、第9項記載「賣方聲明毗鄰1233地號屬國有財產屬所有土地，賣方已向其承租，表明可辦理優先購買作業，本筆土地係為連接萬和路一段必要臨接土地，若無供買方購入土地，『則買方得自由選擇解除本買賣契約或採取折減售價方進行買賣作業。」等語，則系爭買賣就指定建築線等相關問題，係屬本件買賣契約之交易上重要事項，且被告與買方就該屬其他特約事項之買賣契約必要之點，利益相反，意思表示明顯相左，並未合致，洵足認定。

  6.被告劉孟育於111年1月20日即向羅淑芬表示：張小姐告訴姐姐土地有很多問題，所以拍謝，姐姐去年很早就說不要你太大壓力，沒買沒關係，謝謝您，辛苦了。等水利地買好，再跟您說，等問題處理好再聯絡，好嗎等語(見本院卷第291、303頁)。證人詹美慧陳稱：本件買賣後來沒有談成等語(見本院卷第188頁)、證人林天財陳稱：伊開出去的500萬元支票，因為沒有去兌現，所以一定不會有紀錄，因為這是一個沒有成立的案件等語(見本院卷第200頁、203頁)，原告亦稱：最後買賣沒有成立(本院卷第154頁)，伊已將林天財交付之500萬元支票1張歸還林天財等語(見本院卷第168頁)，益見原告早因本件買賣未成交，而將上開500萬元支票歸還林天財。

(五)基上，被告抗辯其不同意林天財所提出之不動產買賣合約書內容，買賣雙方就買賣契約之必要之點，意思並未合致，本件買賣契約並未成立等語，堪可採取。從而，被告與林天財間並未因原告之居間媒介而成立系爭房地之買賣契約，堪以認定。則原告主張依系爭契約約定，請求被告給付服務報酬等語，即屬無據，不應准許。

四、綜上所述，原告主張依系爭契約約定，請求被告給付原告218萬2477元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法，經審酌後，認與判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　15　　日

                  民事第二庭    法  官  江奇峰

中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　15　　日