113年度訴字第3270號

原      告  國家科學及技術委員會中部科學園區管理局

法定代理人  許茂新  

訴訟代理人  陳奕勳律師

被      告  利通能源科技股份有限公司

兼法定代理  

人          何義純  

上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國114年1月9日言詞辯論終結，判決如下：

被告應將臺中市○○區○○路00號3樓房屋全部騰空並回復原狀。

被告應連帶給付原告新臺幣103萬79元，及自民國113年11月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

訴訟費用由被告連帶負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣69萬3,900元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣208萬1,700元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項於原告以新臺幣34萬3,360元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣103萬79元為原告預供擔保，得免為假執行。

壹、程序事項：

　　言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。本件被告均經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無同法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告起訴主張：

　㈠被告利通能源科技股份有限公司(下稱被告公司)向原告承租臺中市○○區○○路00號3樓廠房(下稱系爭廠房)，雙方於111年11月15日簽訂中部科學園區廠房租賃契約書（下稱系爭契約），租期自民國112年1月1日起至113年12月31日止，租金為每月新臺幣(下同)148,372元，並另行加計給付營業稅，共為155,791元，依約須於租期前一月15日前支付，系爭廠房之水電費及公共水電費均由被告公司負擔。另被告何義純為系爭契約之連帶保證人。

　㈡依兩造簽立系爭契約第16條第3款約定，如乙方即被告（下同）遲延繳付租金，以擔保金抵償後，達2個月以上者，甲方即原告（下同）得隨時通知被告終止租約，收回廠房。因被告公司自112年11月起至113年2月即未繳納租金、電費、水費及逾期違約金等費用，並遭斷水斷電，經原告多次催繳，惟被告仍未支付，原告乃以113年3月21日函通知被告，系爭契約自113年3月31日終止。又於系爭契約終止後，因被告公司均未依照系爭契約第10條第2項及第17條第1項約定回復原狀及搬遷，被告公司遲至113年6月11日始將系爭廠房交還原告，惟點交時，系爭廠房內尚遺留室內裝修、空調及監控設備尚未拆除復原，並有部分租賃設備毀損、滅失，經原告於113年6月14日函請被告於113年8月10日前回復原狀，然被告公司迄今仍尚未將系爭廠房全部騰空並回復原狀，故原告依系爭契約第17條第1項及10條第2項約定，請求被告將系爭廠房全部騰空並回復原狀返還原告。且被告依照系爭契約尚積欠原告：

　1.被告公司自112年11月起至113年3月止，積欠租金778,955元(含稅)及租金調漲差額5,027元(含稅)，扣抵租賃保證金287,172元，尚欠496,810元(計算式如附表1所示)。

　2.被告公司自租約終止翌日(即113年4月1日)起至點還之前一日(即113年6月10日)止，無權占用系爭廠房相當於租金之不當得利(或懲罰性違約金)367,421元，扣抵被告公司另案宿舍保證金32,119元，尚欠335,302元(計算式如附表2所示)。

　3.依系爭契約第7條第1項第2款約定：「乙方未依約定期限繳納租金及應繳之水電費(含公共水電費)者，應按下列規定繳付懲罰性違約金，但於約定期限屆滿後兩工作天內完成補繳者，免收違約金；…(二)逾期繳納一個月以上者，按應繳總額加收百分之五違約金。」被告公司自112年11月起即未繳納租金，依上開契約約定，被告公司前所積欠之租金，按繳納總額加收百分之5之違約金，共37,334元。【計算式：〈每月租金148,372元×5%×5個月〉+〈租金調漲差額（149,968元-148,372元)×3個月×5%〉=37,334元】。

　4.被告公司自112年10月至113年1月24日止，欠繳之電費153,557元及復電規費2,847元，合計共156,404元。

　5.被告公司自112年11月23日起至113年2月21日止，欠繳之水費2,641元及復水規費1,588元，合計共4,229元。

　6.綜上，被告公司上開積欠租金、租金調漲差額、相當於租金之不當得利、違約金、水電費及復水復電規費，尚欠共1,030,079元(計算式：496,810元+335,302元+37,334元+156,404元+4,229元=1,030,079元)

　7.被告何義純為系爭契約之連帶保證人，自應與被告公司就上開1至5之金額，負連帶清償之責。

　㈢綜上，原告爰依系爭契約、不當得利及連帶保證之法律關係提起本訴，並聲明：⒈如主文第1至2項所示。⒉願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告均經合法通知，未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、得心證之理由：

　㈠查原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之房屋稅繳款書、系爭契約、原告113年3月21日通知終止租約函、原告113年6月14日檢送廠房點交退紀錄表函、原告113年8月2日限期缺失改善及回復原狀函、原告113年6月4日通知繳納電費及復電規費函、臺灣電力公司繳費憑證、臺灣自來水公司各項費款繳費憑證、原告113年2月26日通知調漲租金函、原告製作之請款金額明細表為證（見本院卷第21至55頁），被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日均不到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項之規定，視同自認，堪信原告主張之事實為真正。

　㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承

　　租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終

　　止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額非達2個月之租

　　額，不得依前項之規定終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段分別定有明文。又依系爭契約第17條第1項約定：「於本約租賃期間屆滿或經終止時，乙方應將本約廠房回復原狀，騰空交還甲方。」、第10條第2項約定：「本約廠房或其公共設施如有毀損、滅失之情事，乙方應負回復原狀及損害賠償責任；因第三人之行為所致者，亦同，乙方應自行向該第三人求償。但乙方已盡前項之注意義務，仍因天災或其他不可抗力之事由所致之毀損、滅失，不在此限。」。查原告主張被告公司自112年11月起至113年3月未繳納租金778,955元(含稅)及租金調漲差額5,027元(含稅)，而原告遂以租賃保證金287,172元抵銷被告公司欠繳113年2月租金及被告公司欠繳113年1月租金中之131,381元，經抵銷後被告公司尚欠496,810元（計算式：778,955元+5,027元-287,172元=496,810），故被告遲延繳付租金之數額前經以保證金抵償後已逾2個月（2個月租額為155,791元x2=311,582元，含稅），經原告多次催繳，然被告公司仍未繳納，原告遂於113年3月21日函告被告於113年3月31日終止兩造間之租約，被告公司本應返還系爭廠房，惟被告於收受原告上開函文後，相應不理，迄至113年6月11日始遷出系爭廠房，然系爭廠房內尚遺留室內裝修、空調及監控設備尚未拆除復原，並有部分租賃設備毀損、滅失等情，業如前述，是堪認被告公司於113年3月21日前確已積欠達2期以上之租金未繳納，經原告多次催繳未果，故於113年3月21日函被告公司表明因被告公司欠繳租金及逾期罰金，以保證金抵償後，已達系爭契約終止條件，故而於113年3月31日終止兩造間系爭契約之意思表示無訛。基上，依上開說明，當足認兩造間系爭契約確已於113年3月31日經原告為合法終止甚明，從而，系爭租賃契約既已終止，則被告公司本應於系爭租賃契約終止後，將系爭廠房租賃物騰空及回復原狀；然被告公司迄未將系爭廠房全部騰空並回復原狀，亦如前述，則原告依系爭契約之回復原狀請求權等約定，請求被告將系爭廠房全部騰空並回復原狀，自屬有據，應予准許。

　㈢復按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還

　　其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民

　　法第179條亦定有明文；再按無權占有他人房屋，可能獲得

　　相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上

　　字第1695號判例意旨參見）。查被告公司於113年3月31日系

　　爭租約經原告合法終止後，仍無權占有系爭廠房，迄至113

　　年6月11日始將系爭廠房點交歸還原告，然系爭廠房迄未遷

　　讓（尚遺留室內裝修、空調及監控設備尚未拆除復原，並有部分租賃設備毀損、滅失）返還原告，業經本院審認如前，揆諸上開說明，則被告公司於上開期間當受有利益，致原告受有損害無疑。準此，審以被告公司向原告租賃系爭廠房所約定之租金為每月155,791元(含稅)，是原告主張於租賃期限終止翌日起即113年4月1日起至被告公司點還之前一日止即於113年6月10日，被告仍無權占有系爭房屋使用，受有相當於上開租金之利益，並使原告受相當於租金即每月155,791元(含稅)之損害，應屬可採。又系爭房屋每月租金原本148,372元（未稅，系爭契約第6條第1項約定），而自113年1月1日起，中部科學園區台中園區一、二期標準廠房租金單價由每平方公尺93元調漲為每平方公尺94元（未稅），系爭廠房面積共1,595.4平方公尺，故自113年1月1日起每月調漲後租金為157,466元(含稅，計算式：94元×1,595.4㎡×1.05=157,466元，元以下四捨五入），故原告得向被告公司請求自113年4月1日起至113年6月10日止相當於租金之不當得利金額為367,421元(含稅，計算式：每月租金157,466元x2月+157,466元/30日x10日＝367,421元，元以下四捨五入）。而原告以另案之宿舍租賃保證金抵銷32,119元後，被告公司尚欠335,302元（計算式：367,421元-32,119元=335,302元），從而，原告請求被告公司給付上開相當於租金之不當得利335,302元，應屬有據，當予准許。

　㈣又查，觀諸系爭契約第7條第1項約定：「乙方未依約定期限

　　繳納租金及應繳之水、電費（含公共水電費）者，應按下列

　　規定繳付懲罰性違約金，但於約定期限屆滿後2工作天內完

　　成補繳者，免收違約金：一、逾期繳納未滿一個月者，按應

　　繳總額加收百分之1違約金。二、逾期繳納一個月以上者，

　　按應繳總額加收百分之5違約金。」，且系爭契約第6條第1

　　項明定被告公司應於每月15日前繳納次月之租金，兩造已明

　　定租金繳納之期限，如逾期繳納達一個月以上者，應依系爭

　　契約第7條第1項之規定，按應繳總額加收百分之5之給付懲

　　罰性違約金。然查，被告公司欠繳112年11月至113年3月共5

　　個月租金，已達一個月以上，已如前述，是應依上開規定加

　　計違約金37,334元【計算式：〈每月租金148,372元×5%×5個月〉+〈租金調漲差額（149,968元-148,372元)×3個月×5%〉=37,334元】。

　㈤又依系爭契約第6條第2項約定：「乙方應自行負擔水電費，並於繳納租金同時一併繳納公共水電費。」、系爭契約第17條第1項約定：「於本約租賃期間屆滿或經終止時，乙方應將本約廠房回復原狀，騰空交還甲方。」及民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」。而查，被告公司固於113年6月11日將系爭廠房交還予原告，然被告公司確未繳納112年10月30日至113年1月24日之電費153,557元及112年11月23日至113年2月21日之水費2,641元，並遭斷水斷電，致原告為回復系爭廠房原本之供水供電狀態，乃代被告繳納上開電費、水費、復電規費2,847元及復水規費1,588元，均如前述，是被告公司當屬無法律上之原因而受有上開費用債務減免之利益，致原告受有損害無疑，從而，原告依系爭契約約定及民法第179條規定，請求被告公司給付上開代繳水電費及復水復電規費即不當得利160,633元(計算式：153,557元+2,847元+2,641元+1,588元=160,633元)，當屬有據，應予准許。

　㈥再按系爭契約第22條第2項約定：「乙方如有違反本約各條

　　款時，連帶保證人應與乙方負連帶履行責任，並同意放棄民

　　法第745條之先訴抗辯權。」，而查，被告何義純乃係擔任

　　被告公司就系爭契約之連帶保證人責任，如前所述，則依上

　　開約定及連帶保證契約規定，自應就被告公司上開債務之履

　　行，擔負連帶給付之責，準此，原告依系爭契約及連帶保證

　　之法律關係，請求被告何義純與被告公司就上開清償款項負

　　連帶賠償責任，當屬有據，應予准許。

　㈦又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告公司主張之給付租金、相當於租金之不當得利、因遲延給付所生之違約金、代墊水電費及復水復電規費之債權，核屬無確定期限之給付，原告請求被告給付1,030,079元(計算式：496,810元+335,302元+37,334元+160,633元=1,030,079元)自起訴狀繕本送達翌日即113年11月26日起(被告2人均係於113年11月25日合法送達，見本院卷第71頁)至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，與前揭規定，核無不合，應予准許。

　㈧綜上所述，原告依據系爭契約、不當得利及連帶保證法律關

　　係，請求如主文第1至2項所示，均為有理由，應予准許。

四、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，與民事訴訟法第390條第2項之規定並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；併依民事訴訟法第392條第2項規定，職權酌定相當擔保金額准被告得預供擔保後，免為假執行。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。

　

中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日

　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　顏銀秋

附表1：

 

附表2：