113年度中簡字第1966號

原      告  全力國際工程有限公司

法定代理人  黃聿祥 

訴訟代理人  龔驥群 

被      告  京馥特區管理委員會

法定代理人  黃歆彤 

上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國113年8月12日言詞辯論終結，判決如下︰

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠被告應給付新臺幣（下同）18萬6851元及其法定遲延利息；㈡被告應自民國112年8月24日起至原告喪失臺中市○區○○○○段0000○號建物（下稱8663建物）共有權之日止，按月於每月24日（報表結算日），就所管理8663建物地下2樓停車場（下稱系爭停車場）之當月份停車位收益扣除必要費用（即每月維修費）後，給付原告因共有8663建物之權利範圍比例（1萬分之426)計算之金額。嗣將上開聲明㈡起算日期變更為「113年3月24日」，並將每月收益扣除必要費用後之金額特定為「10萬元」（本院卷二11、55頁），其餘部分不變，核屬減縮應受判決事項之聲明，及不變更訴訟標的，而更正事實上之陳述，與前揭規定相符，應予准許。　

二、原告主張：原告係被告所管理「京馥特區社區」（下稱系爭社區）之區分所有權人，系爭停車場為原告及其他區分所有權人所共有，原告權利範圍1萬分之426。系爭停車場現由被告整層出租予住戶作為停車場使用並收取租金，每月租金收入數萬元至30餘萬元不等。被告未經區分所有權人同意，即將系爭停車場之租金收入，併入社區之公共基金內，而未逐月按各共有人之權利範圍比例分配，顯逾使用收益範圍，屬不當得利。原告自104年10月7日取得系爭停車場1萬分之426權利範圍，可向被告要求分配1萬分之426租金收益，依被告公告106年1月1日起至112年8月23日止之收入支出財務報表可知，系爭停車場之租金收入合計509萬7000元，按原告權利範圍1萬分之426比例，原告得請求被告給付18萬6851元（計算式：（租金收入0000000元－維修費710820元）×426/10000＝186851元，小數點以下四捨五入）。另被告應自113年3月24日起，按月將收取之租金，以10萬元為基準，依原告權利範圍1萬分之426計算不當得利予原告。為此依不當得利之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應給付18萬6851元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡被告應自113年3月24日起至原告喪失8663建物共有權之日止，按月於每月24日，就所管理系爭停車場之當月份停車位收益扣除必要費用後，以每月10萬元為基準，給付以原告權利範圍1萬分之426計算之金額。

三、被告則以：系爭社區之規約規定系爭停車場為共用停車位，並授權管理委員會（下稱管委會）得將該部分停車空間提供特定住戶使用並收取租金，並無規定租金應按各共有人之權利範圍比例分配予區分所有權人。系爭停車場自建商移交迄今20幾年，向來都是整層出租，租金收入歸公共基金，歷次區分所有權人會議紀錄也都明示系爭停車場之租金收入為公共基金主要來源，各區分所有權人就此已成立默示共有物分管契約，20幾年來均無爭議。被告依社區規約與及共有物分管契約將系爭停場租金收入歸為公共基金，並無不當得利等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、得心證之理由：

  ㈠按債權行為具相對性，除法律有特別規定外，原則上僅於特定人間發生法律上之效力。惟如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。準此，區分所有權人就區分所有建築物共用部分已明示或默示成立分管契約者，為維持共有物管理秩序之安定性，並避免善意第三人受不測之損害，倘受讓人知悉或可得知悉有該分管契約存在，仍應受分管契約之約束。又所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。再者，各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定，為公寓大廈管理條例第9條第1項所明定。因此，倘區分所有權人就共用部分已成立分管契約，即屬該條項所稱之另有約定，關於該共用部分之使用受益，自應依分管契約之約定。

  ㈡被告抗辯系爭停車場自建商移交以來均授權管委會出租給住戶使用並收取租金，20幾年均無爭議，各區分所有權人就此已成立默示共有物分管契約等情，業據提出社區管理規約、區分所有權人會議紀錄為證（本院卷○000-000頁），原告亦不否認上開證物之真正。經查，上開社區管理規約第二條第三項第一款規定：地下二層（即系爭停車場）為共有部分停車位，且有編訂車位編號，依其車位編號，得由區分所有權人會議決議或授權管理委員會，將部分之停車空間約定為約定專用部分供住戶使用並向使用者收取使用償金，可知系爭停車場雖為原告及其他區分所有權人所共有，但規約已明定得由區分所有權人會議決議或授權管委會出租並收取租金，而排除各區分所有權人按其共有之應有部分比例使用收益之權。又依系爭社區111年9月3日第25屆區分所有權人會議紀錄，其中議題二在討論B2車位（即系爭停車場）租金調整案，該議題之說明記載：大樓車位租賃收入應為管理費主要收益來源，查明B2在106-110年修繕及保養支出高達60餘萬元，故需調漲租金，如議案議決通過後，自112年1月1日開始調整，於公告通知起至111年12月25日前完成重新簽約，未完成簽約用戶就釋出遞補，合約最多以一年為限。該議案嗣經出席區分所有權人數比例達二分之一以上，決議通過，足見被告抗辯系爭停車場之租金收入，向來均作為社區公共基金，從未分配予各共有人等情，合於事實，堪以採信。

  ㈢另由原告提出之建物登記謄本、系爭社區收支統計表、財務報表（本院卷一51-289頁），可見系爭停車場於85年12月19日辦理第一次登記，而系爭社區之管委會每月公布之公共基金帳目，均將系爭停車場之車位租金納為公共基金之收入。由上開資料，併參以原告於本院自承：原告從104年搬進去，B2就是整層出租，管委會從來沒有分配過租金給區分所有權人，是因為112年管委會要求B3的住戶多分擔管理費，原告才提起本件訴訟等語（本院卷一313頁），益徵原告於成為區分所有權人受讓系爭停車場之應有部分「前」，經由社區規約可得知悉系爭停車場已授權管委會出租收取租金，且其成為區分所有權人受讓系爭停車場之應有部分「後」，系爭停車場之現狀亦確實由管委會整層出租收取租金，租金納入公共基金，不分配予各區分所有權人。原告受讓後長達8年時間知悉上情仍從未表示反對，參諸前揭說明，其與全體區分所有權人就系爭停車場之使用收益，顯已成立默示分管契約，即同意授權管委會出租收取租金，並將租金作為公共基金之一部分，原告自應受分管契約之拘束。被告既係依分管契約，將系爭停車場出租，租金收入歸為公共基金管理，即非無法律上之原因，從而不構成不當得利。

五、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付18萬6851元及其法定遲延利息，及自113年3月24日起按月給付依原告應有部分比例計算之租金，為無理由，應予駁回。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　9 　　月　　27　　日

                  臺灣臺中地方法院臺中簡易庭

                                  法  官  羅智文