臺灣高等法院臺中分院民事判決
112年度上易字第52號
上 訴 人
即反訴原告 徐紫薇
訴訟代理人 呂緯武律師
被上訴人
即反訴被告 邵雅梅
訴訟代理人 鍾明諭律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國111年11月11日臺灣臺中地方法院111年度訴字第1331號第一審判決提起上訴，並於本院提起反訴，本院於112年6月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新臺幣40萬3800元本息部分，及該訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
反訴原告之訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔百分
之七十七，餘由上訴人負擔。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按於第二審提起反訴，非經他造同意，不得為之。但就同一訴訟標的有提起反訴之利益者，不在此限，民事訴訟法第446條第2項第2款定有明文。所謂就同一訴訟標的有提起反訴之利益者，係指訴訟標的有同一法律上利害關係，且不延滯訴訟及妨害他造之防禦，對於當事人間紛爭之一次解決及訴訟經濟有利之情形而言。本件被上訴人主張兩造間就臺中市○○區○○段000地號土地(權利範圍：2000分之9)，及其上同段建號0000號建物(權利範圍：全部)、建號0000建物(權利範圍：10000分之42）（下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地)之買賣契約，因可歸責於上訴人事由而解除，上訴人應給付違約金等，上訴人則為否認，並以被上訴人應返還系爭房地所有權狀為同時履行抗辯，嗣上訴後於本院提起反訴依民法第767條第1項、第179條或第289第1項規定，請求被上訴人返還系爭房地所有權狀，則本、反訴兩者具有法律上利害關係，且不致延滯訴訟及妨害被上訴人之防禦，有利於當事人間紛爭之一次解決及訴訟經濟，揆諸前揭說明，上訴人提起反訴，與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、本訴部分：
㈠被上訴人主張：兩造於民國110年12月29日就系爭房地簽立不動產買賣契約書(下稱系爭契約)，約定總價金為新臺幣(下同)520萬元，嗣伊分別於111年1月3日匯款200萬元、1月6日匯款320萬元至履保專戶，完成價金給付義務，上訴人竟未依約於110年12月30日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士收執，亦未依約於111年3月15日前完成點交系爭房地之義務，經伊及本件買賣履保公司先後發函催告，上訴人均置之不理，因此伊於111年3月28日發函主張依系爭契約第8條第1項中段約定解除系爭契約。系爭契約既已合法解除，依系爭契約第8條第1項前段及後段約定，上訴人應給付違反契約義務之遲延給付違約金8萬元、解除契約之違約金80萬元及履保規費600元、地政士代辦費3200元，合計88萬3800元。爰依系爭契約之法律關係，請求被上訴人如數給付並加計法定遲延利息之判決（被上訴人逾此部分請求〈即違約金440萬5280元及清償借款20萬元部分〉，兩造均未聲明不服，業已確定，非本院審理範圍，不予贅述）。
㈡上訴人則以：兩造就系爭房地買賣，係以每坪17.8萬元議價，系爭房屋坪數為37.95坪，金額應為675萬5100元，當時伊誤認系爭房屋坪數為31.6坪，乃以總價520萬元成交，構成交易上重要之意思表示錯誤，被上訴人長期居住於同棟樓層，對於房屋格局、坪數，難以諉為不知，卻故意不提醒伊，此種情形，自交易安全觀點，即不應率將該坪數之誤算，評價為係伊之過失所致。伊發現上開誤算情形後，即向被上訴人撤銷上開錯誤之意思表示，並於111年3月29日寄存證信函向被上訴人重申撤銷該錯誤之意思表示，系爭契約即因缺乏合意而溯及不成立，兩造自始無履行系爭契約之義務，上訴人實際損害應僅有履保規費，被上訴人請求伊應給付遲延違約金，並無理由。縱認伊應給付違約金，被上訴人主張之違約金顯屬過高，應予酌減。又違約金在性質上屬於解約後之次給付義務，而返還所有權狀亦屬解約後之次給付義務，二者具有對價關係，伊自得主張返還所有權狀之同時履行作為等語，資為抗辯。
㈢原審就前開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上
訴，其聲明：㈠原判決命上訴人給付超過20萬元本息部分廢棄；㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
二、反訴部分：
㈠上訴人主張：地政士係基於委任關係受被上訴人指示而占有系爭房地所有權狀，不論系爭買賣契約基於撤銷錯誤意思表示而無效抑或解除契約而應回復原狀，被上訴人均無占有系爭房地所有權狀正當權源。爰依民法第767條第1項、同法第179條或同法第289條1項規定，擇一求為命反訴被告應將系爭房地之所有權狀各壹紙返還予反訴原告之判決。
㈡被上訴人則以：系爭房地所有權狀係上訴人依系爭契約第4條第2項規定自行交付特約地政士，而由地政士依約占有保管，非由伊占有，上訴人向伊請求返還系爭房屋所有權狀，顯屬無由等語，資為抗辯。答辯聲明：反訴原告之訴駁回。
三、經查，兩造於110年12月29日就系爭房地之買賣簽立系爭契約，約定總價金520萬元；嗣被上訴人分別於111年1月3日匯款200萬元、1月6日匯款320萬元至台新國際商業銀行受託信託財產專戶（即履保專戶），惟上訴人未依約於110年12月30日前將所需證件資料完成用印交付特約地政士，經被上訴人於111年1月12日、同年2月15日及系爭房地買賣之履保公司即第一建築經理股份有限公司於111年2月18日陸續發函催告，上訴人仍未履行；於後上訴人未依約於111年3月15日前完成點交系爭房地，被上訴人乃於111年3月17日發函催告上訴人應於文到7日內依約完成點交，否則將依系爭契約第8條第1項規定解除契約，上訴人於收到催告函後逾7日，仍未履行，被上訴人於111年3月28日發函，對上訴人表示被上訴人依系爭契約第8條第1項中段規定解除系爭契約，並於同年月3月29日送達等事實，兩造並不爭執（見原審卷第150-152頁），且有兩造分別提出之系爭契約、取款憑條、存證信函、掛號郵件收件回執、土地、建物登記第一類謄本等(見原審卷第19-60、89-92頁)，及簡訊(見原審卷第133-134頁)可憑，堪信為真正。
四、被上訴人主張系爭契約已經合法解除，依系爭契約第8條第1項約定，請求上訴人給付違反契約義務之遲延給付違約金8萬元、解除契約違約金80萬元及履保規費600元、地政士代辦費3200元等語，上訴人則為否認，並以前詞置辯。是本件之爭點：⑴上訴人得否依民法第88條第1項規定對上訴人為撤銷誤算之意思表示？⑵被上訴人主張契約已解除，依系爭契約第8條第1項約定請求上訴人給付前揭違約金等款項，是否有理由？⑶如認被上訴人有違約金等請求權，上訴人以被上訴人返還系爭房地所有權狀予上訴人為同時履行抗辯，並反訴請求被上訴人應返還系爭房地所有權狀予上訴人，是否有理由？茲分別析述如下：
(一)兩造買賣契約因意思表示合致而成立
1、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第法第345條定有明文。又意思表示之成立須有外部之表示行為、內部之行為意思及表示意思；表意人不知其外部之表示與內部之意思不一致，而為意思表示者，乃意思表示錯誤。訂立契約時，表示人之意思表示雖然錯誤，但與相對人之意思表示一致時，契約仍然成立，表示人僅得依民法第88條、第89條規定撤銷其意思表示，此與表意人與相對人之意思表示不合致，而契約不成立之法律效果迥異（最高法院109年度台上字第1759號民事判決參照）。
2、上訴人抗辯：系爭房地買賣議價時，係以每坪17.8萬元議價，伊將系爭房屋坪數37.95坪誤算為31.6坪，乃以總價520萬元成交，構成交易上重要之意思表示錯誤，且被上訴人應是知悉，不應評價為係伊之過失所致云云，提出不動產交易實價查詢服務網（見原審卷第119頁）、兩造之對話錄音光碟（置放原審卷證物袋內)及其譯文(見原審卷第121-123頁）為證。依該錄音光碟譯文內容，被上訴人表示「..我們根本沒有，不知道說到底幾坪什麼的，我們一直在。」、「我們一直都是在講說說多少錢，多少錢，我們是用多少錢下去殺價」等語，上訴人表示「我拿白紙黑字給你的，那些就等於是作廢囉?」，被上訴人即表示「..，是你拿那張跟我講說多少錢，多少錢」等語(見原審卷第122頁)，可知被上訴人固不否認上訴人於兩造議價時有拿出一張紙進而開價，惟兩造仍是依該房地總價金額經議價而合意系爭房地之買賣價金。又據證人即代書魏秀燕於原審證稱：本件係兩造談好價格後，買方的兒子才請伊去寫買賣契約書，伊有跟二造確認買賣價格為520萬元，講完契約重點後，有需要權狀正本，賣方權狀沒有帶在身上，有回家找很久，簽約時間快2個小時；伊不知道520萬元價格如何來，在現場並未見到相關計算交易價格之紙條等語(見原審卷第179、181頁)，足見兩造係以總價金之金額達成一致而簽立系爭契約。
3、依上，兩造依總價金之金額達成一致而訂立買賣契約，並無意思表示不一致之情形，契約仍是成立，此亦為上訴人所是認。至於上訴人另稱：伊撤銷錯誤之意思表示，系爭契約即因缺乏合意而溯及不成立，與上開說明自未相合，尚有誤會。
(二)上訴人不得依民法第88條第1項規定對上訴人為撤銷意思表
示
1、按民法第88條第1項規定「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」，錯誤之意思表示係指表意人因事實的誤認而發生意思與表示不一致之情事，為尊重當事人意思自主原則，並兼顧相對人信賴保護及交易安全，乃規定表意人就一定類型錯誤，在一定要件下得撤銷意思表示。意思表示有無錯誤乃解釋問題，是為「解釋應先行於撤銷」原則。縱經由解釋認定表意人意思表示不一致，倘該錯誤之意思表示係因表意人本身之過失所致，基於風險自負及交易安全考量則不得撤銷，惟本條過失之標準及程度，因民法第88條在救濟因表意人主觀上之認知與事實不符，因而造成意思表示錯誤之情形而設，係對己義務違反之一環，過失之有無，自應以其主觀上是否已盡其與處理自己事務同一之注意為判斷標準，較能與立法意旨相呼應。
2、兩造係以總價金之金額達成一致而簽立系爭契約，已如前述。第按，上訴人主張兩造就系爭房地買賣，係以每坪17.8萬元議價，系爭房屋坪數為37.95坪，金額應為675萬5100元云云，惟學理上之「公開的計算錯誤」，而得依誤解不害真意原則，本於誠信原則為契約解釋者，係要約中包括各给付，各给付各有其價格，僅總計時計算錯誤而言，亦即計算基礎已列入契約。惟按中古屋買賣之成交價格，未若新建案得以同時銷售物件互為比較，對於買方而言，其契約標的乃為特定不動產本身，鄰近物件實價登錄所揭露之每坪單價，自僅供作為參考資訊，買賣雙方自身主客觀因素、當事人希冀契約成立之急迫性及議價能力等事項，均會影響成交價格。縱使買賣雙方提及其認為合理之每坪單價，仍屬其為促成交在價格形成過程對於他方之說服，故兩造依總價金之金額達成一致而訂立買賣契約，並無意思表示不合致，亦難將上訴人在錄音譯文內自述當時有提及31.6坪乘以17.8萬、將計算式載於紙條給予被上訴人參考之事實，而認兩造買賣契約意思表示合致之總價，應以每坪單價17.8萬元為計算基礎，更不得將『每坪單價17.8萬元』列為兩造契約內容。
3.至於上訴人主張：當時伊誤認系爭房屋坪數為31.6坪，訂約後始知系爭房屋坪數31.32坪、陽台2.11坪、公設4.52坪，差距甚大，以為其得撤銷意思表示之依據云云，固以前開錄音譯文為憑，惟系爭契約已明載建物面積103.54平方公尺、附屬建物陽台6.98平方公尺、共同使用部分（隨同主建物移轉）2285建號面積3559.46平方公尺持分1萬分之42（原審卷第19頁），並與系爭房地登記謄本相符（原審卷第91頁），可知系爭房地之買賣標的面積已載明於契約，上訴人及至契約簽立時猶可自行確認土地登記簿所載建物坪數若干，捨此不為，稱其誤認坪數而有意思與表示之不一致，而有錯誤云云，亦有未合。另參諸前揭證人即代書魏秀燕證稱：本件係兩造談好價格後，買方的兒子才請伊去寫買賣契約書、賣方權狀沒有帶在身上，有回家找很久等詞，上訴人縱以前開議價結果係未及查閱登記謄本，且被上訴人長期居住於同棟樓層，對於房屋格局、坪數難以諉為不知，卻故意不提醒伊，仍應認其意思表示有錯誤，得依民法第88條第1項規定撤銷，且此種情形，自交易安全觀點，不應率將該坪數之誤算評價為係伊之過失所致，而無同條項後段之適用云云，惟兩造依總價金之金額達成一致而訂立買賣契約，並無意思表示不合致，契約仍是成立。上訴人縱主觀上誤認房屋坪數，亦係動機錯誤，且係上訴人本身之過失所致。上訴人復主張漏算陽台面積及公設面積，買受人在交易過程卻未提醒，不應將此部分之錯誤歸於上訴人之過失云云，然系爭契約為特定物買賣，系爭房地之「每坪單價」並未於系爭契約中表明，雙方以總價達成意思表示合致，並將買賣價金數額明載於契約，真意已明，均如前述，亦即，上訴人縱於議價過程，提及鄰近房價每坪單價，進而表示其可接受之總價，仍屬價格形成過程之說服，被上訴人所重者仍為總價，倘其對於總價無法認同，必然再三議價，被上訴人是否知悉上訴人有誤算坪數情形仍是依總價進行議價，土地登記簿所載建物坪數若干，出賣人對於陽台面積及公設面積是否計入坪數之認知，上訴人原可自行確認坪數而捨此不為，買受人交易過程未進而加以確認，其亦僅是買賣雙方所關注重點不同，難認被上訴人有何提醒上訴人再行確認單價及坪數之義務，否則無異將上訴人可輕易查明土地登記簿所載建物面積之過失，轉嫁於交易相對人，上訴人主張此部分之錯誤評價被上訴人亦應同負責任，即無可採。
4、綜上，上訴人不得依民法第88條第1項規定對上訴人為撤銷意思表示，其片面以錯誤為由撤銷系爭交易之意思表示既不合法，自仍應依系爭契約之約定履行。
(三)被上訴人得依系爭契約第8條第1項約定請求上訴人給付解約違約金及履保規費、地政士代辦費
1、系爭第3條第2項及第7條第7項已約定，被上訴人之付款方式分為第一期款（簽約款）100萬元、第二期款（備證用印款）100萬元、第三期款（完稅款）320萬元，匯入履保帳戶，上訴人則應於110年12月30日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業，最遲應於111年3月15日前完成點交系爭房地之義務。第8條則定明：「賣方違反本契約之義務時，每逾一日按買方已付價款萬分之二計算違約金(自逾期之次日起至完成給付日止)。經買方定七日期限催告逾期仍不履行，買方得解除契約。如因可歸責於賣方之事由致本契約解除時，除應返還買方已給付之價金，並同意按買方已支付價金總額之同等額做為違約金另行給付買方外，且應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用」等語（見原審卷第20、22頁)。故系爭契約第8條第1項前段之遲延給付違約金或後段之解約違約金，均是兩造約定賣方契約不履行時，賣方應支付之損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的，因此，賣方違反契約義務時，自不應重複評價其違約賠償責任，亦即買方得請求賣方履行契約並按已付價款萬分之二計算，請求賣方給付自逾期之次日算至完全給付之遲延給付違約金，或經定七日期限催告程序而解除契約，請求賣方按買方已支付價金給付同額之違約金、全部稅捐及相關費用等。經查，被上訴人已於111年1月6日給付價金520萬元完畢，而上訴人並未依約履行於110年12月30日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士收執，並於111年3月15日前完成系爭房屋點交之義務，被上訴人乃於111年3月17日發函催告上訴人應於文到7日內依約完成點交，否則將依系爭契約第8條第1項規定解除契約，上訴人於收到催告函後逾7日，仍未依約履行，被上訴人復於111年3月28日發函，對上訴人表示被上訴人依系爭契約第8條第1項中段規定解除系爭契約，並於同年月3月29日送達之事實，業如前述，堪認系爭契約係因可歸責於上訴人之事由，經被上訴人於111年3月29日合法解除，上訴人已無依約履行給付之可能。是而，被上訴人請求上訴人給付解約之違約金80萬元及履保規費600元、地政士代辦費3200元，並提出不動產登記費用明細表、繳費證明單為證(見原審卷第171、173頁)，自是有理；至被上訴人另請求自111年1月6日被上訴人給付價金完畢至111年3月29日解除系爭契約之日止上訴人遲延給付期間之違約金，則屬無據，難以准許。
2、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條分別定有明文。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606號判決意旨參照）。本件上訴人固分別於111年1月3日匯款200萬元、1月6日匯款320萬元至履保專戶，完成價金給付義務，而上訴人未遵期履行系爭房地移轉所有權並為點交義務，惟究其原因乃在於上訴人主觀上認為已撤銷錯誤之意思表示，༏其無履約義務，又上訴人不得依民法第88條第1項規定以其誤算坪數為由撤銷其意思表示，既如前述；且查被上訴人未待上訴人備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士收執，即於111年1月3日、1月6日將第二期款（備證用印款）100萬元及第三期款（完稅款）320萬元匯入履保帳戶，並在上訴人未於最後期限111年3月15日辦理房屋點交後，旋即於111年3月28日發函表示解除契約，可見上訴人縱有違約情事，被上訴人實際所受損害應是不大，惟依系爭契約第8條第1項後段約定，係以被上訴人已支付520萬元之同額做為違約金，此占總價金520萬元之百分之百，本院考量現今社會經濟狀況、雙方紛爭始末情形等，認被上訴人依前揭約定，請求上訴人給付違約金，雖經原審酌減為80萬元，仍屬過高，應酌減為20萬元，較為適當。
3、基上，被上訴人請求上訴人給付違約金20萬元、賠償被上訴人繳納之履保規費600元、地政士代辦費3200元，合計20萬3800元，應屬有據。
(四)按所謂同時履行之抗辯，係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯(最高法院101年度台上字第1246號民事裁判意旨參照)。再觀系爭契約第4條約定「買賣雙方合意共同委託授權魏秀燕地政士辦理本買賣標的之產權移轉登記、抵押權之塗銷或設定、貸款申辦及償還作業等相關事宜。賣方依約定交付所有權狀正本（於簽約時）、印鑑證明、戶籍資料、稅單等產權移轉所需文件予特約地政士。雙方應配合完成不動產所有權移轉之用印事宜。自文件交付日起至買賣契約完成（或解除）日止，非經買賣雙方同意，任一方均不得向特約地政士要求取回證件、終止委託或直接向有關機關申請案件撤銷等行為。…」等語，可知兩造與魏秀燕地政士間係為委任關係，魏秀燕地政士本於委任而持有系爭房地所有權狀正本，以辦理系爭房地之產權移轉登記、抵押權之塗銷或設定、貸款申辦及償還作業等相關事宜，其並非依被上訴人之指示而占有系爭房地所有權狀，且至買賣契約完成（或解除）日止，非經買賣雙方同意，任一方均不得向魏秀燕地政士要求取回該所有權狀正本。又查系爭房地正本目前為魏秀燕地政士持有中，此業經魏秀燕地政士於原審證述明確（見原審卷第180頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第75、76頁）。準此，上訴人上開對被上訴人所負債務，與魏秀燕地政士因買賣契約解除而應返還系爭房地所有權狀正本予上訴人之債務間，並非立於互為對待給付之關係，上訴人主張同時履行抗辯，自非可採，其另依民法第767條第1項、同法第179條或同法第289條1項規定，反訴請求被上訴人返還系爭房地所有權狀正本，亦是無據。
五、綜上所述，被上訴人本訴依系爭契約第8條第1項約定，請求上訴人給付20萬3800元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年4月23日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求（即88萬3800元-20萬3800＝68萬元），為無理由，不應准許。從而，原審就上開不應准許部分（68萬元之請求）為上訴人敗訴之判決，即有未洽。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院予以廢棄（即超過原判決108萬3800元－68萬元＝40萬3800元部分），改判如主文第2項所示。至於上開本訴應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴人就此部分指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由，應駁回其上訴。另反訴部分，反訴原告依民法第767條第1項、第179條、第289條1項規定，請求反訴被告返還系爭房地之所有權狀各壹紙，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴一部有理由、一部無理由，反訴無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 112 年 6 月 28 日
民事第四庭 審判長法 官 林慧貞
法 官 劉惠娟
法 官 王怡菁
正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人得上訴。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其
未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀
（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律
師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事
訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 洪鴻權
中 華 民 國 112 年 6 月 28 日